Решение № 12753 от 26.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12753 гр. София, 26.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 75 СЪСТАВ, в публично заседание на пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МАРИЯ ИВ. ИВАНОВА

АНГЕЛОВА при участието на секретаря СНЕЖАНКА К. КИРИЛОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ ИВ. ИВАНОВА АНГЕЛОВА

Гражданско дело № 20241110177320 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба предявена от Етажна собственост, находяща се в гр. Бухово, ул. „Никола Бонев“ № 7, чрез професионални домоуправител „Вход Мениджър“ ЕООД срещу Ц. И. Б., с която са предявени в условията на обективно кумулативно съединяване установителни искове с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 51, вр. с чл. 50 от ЗУЕС за установяване съществуването в полза на ищеца на вземане за сумата от 202,30 лева, представляваща дължими такси за управление и поддръжка на общите части на сградата за периода от 01.08.2022г. до 31.12.2024г., сумата от 75,00 лева, представляваща заплатени от Етажната собственост държавни такси за периода от 01.08.2020г. до 31.08.2020г., както и сумата от 194,52 лева, представляваща дължими такси за фонд „Ремонт и обновяване“, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК – 18.10.2024г. до окончателното плащане.

Ищецът – Етажна собственост, находяща се в гр. Бухово, ул. „Никола Бонев“ № 7 твърди, че ответникът е собственик на апартамент № 4, находящ се в гр. Бухово, ул.

„Никола Бонев“, бл. 7, вх. единствен. Сочи, че на основание чл. 19, ал. 8 ЗУЕС и въз основа на договор за услуга от 15.04.2019г. управлението и поддръжката на общите части на етажната собственост се осъществява от „Вход Мениджър“ ЕООД. Излага, че за периода от 01.08.2020г. до 31.12.2024г. ответникът не е изпълнил задълженията си да заплати дължимите такси за управление и поддръжка на общите части на сградата, за заплатени държавни такси от етажната собственост, както и таксите за фонд „Ремонт и 1 обновяване“. Поддържа, че в сградата на етажната собственост е поставена покана, с която на собственика е предоставен 14-дневен срок да заплати задълженията си, като последният не предприел действия по тяхното погасяване. Моли съда да признае за установено, че ответникът му дължи претендираните суми. Претендира разноски.

С молба от 25.11.2025г. ищецът е потвърдил извършено плащане от страна на ответника в размер на претендираната главница, като е заявил, че поддържа исковата молба по отношение на сторените по ч.гр.д. № 61974/2024г. разноски и в настоящото исково производство.

Ответникът-Ц. И. Б. не е депозирал отговора на исковата молба.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответника, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съдът е сезиран с установителен иск с правно основание чл. 422, ал. 1 ГПК, вр. с чл. 50 ЗУЕС и чл. 51 ЗУЕС. Основателността на исковата претенция е обусловена от установяване в условията на пълно и главно доказване от страна на ищеца на следните предпоставки: че е взето решение на ОС на ЕС, с което ищецът е избран да извършва поддръжката и управлението в комплекса, че на управителя на ЕС е възложено сключването на договор с ищеца, сключването на договор за поддръжка и управление, както и че на ОС е взето решение, с което определени дължими суми от етажните собственици, както и размера на претенцията си. Съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ответника при доказване на горните факти е да установи положителния факт на погасяване на вземанията.

Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноски, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, съразмерно с притежаваните идеални части, както и разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата. Вземането на решения за извършване на тези разходи и определянето на техния размер е от компетентността на Общо събрание на Етажната собственост по арг. от чл. 11, ал. 1, т. 5 и 6 и чл. 48, ал. 8 ЗУЕС.

В подкрепа на твърденията за съществуването и дължимостта на процесните вземания като писмено доказателство е представен Протокол от 07.04.2019г. от ОС на ЕС, находяща се в гр. Бухово, ул. „Никола Бонев“, бл. 7. От същото е видно, че е взето решение поддръжката на общите части да бъде предоставена на професионален домоуправител „Вход Мениджър“ ЕООД срещу възнаграждение от 6 лв. на апартамент, като за сключването на договора за услуга етажните собственици са упълномощили Елка Иванова Спасова. С т. 2 са определени вноските за управление и 2 поддържане на общите части, както следва: сумата от 6 лв. месечно за фонд „Професионален домоуправител“, сумата от 5 лв. месечно за почистване и електричество на общите части и сумата от 10 лв. месечно за фонд „Ремонт и обновяване“. С т.3 са избрани абонаменти, свързани с подрръжката на общите части в ЕС, като са взети решения за предоставяне на услуга по дезинфекция, дезинсекция и дератизация на сградата срещу възнаграждение от 8 лв. годишно на апартамент, услуга по почистване срещу възнаграждение от 140 лв. месечно за цялата ЕС.

Установява се, че на 30.03.2021г. е проведено ОС на ЕС, като е взето решение за преизчисляване на вноските за управление и поддръжка на ЕС, като в тях да бъдат включени дължимите суми за ремонт на всеки апартамент, таксата към професионалния домоуправител и разходите за електричество. С т. 2 от дневния ред е одобрена оферта за строително-монтажни работи на покрива от „Ремонт Мениджър“ на стойност от 41 905 лв., която да бъде разпределена между етажните собственици съобразно припадащите им се идеални части и да бъде платима на 18 месечни вноски.

От приетия Протокол за ОС на ЕС от 14.06.2024г. се установява, че етажните собственици са решили да се увеличи месечната вновска за управление и поддръжка на общите части с 0,40 лв. на апартамент поради недостиг на финансови средства. С т.2. е взето решение да се изготвят покани до всички собственици, които имат неплатени задължения към ЕС в размер над 200 лв., като при липса на доброволно изпълнение да се пристъпи към депозирането на заявления по чл. 410 ГПК за издаване на заповеди за изпълнение. С т. 4.1. е одобрено подписването на договор с „Вход Мениджър“ ЕООД за срок от 2 години, като в полза на членовете на управителния съвет е учредена представителна власт за сключването му. В изпълнение на решението по т. 4.1. на 14.06.2024г. е сключен Договор за услуга № 1773 между ЕС, находяща се в гр. Бухово, ул. „Никола Бонев“ № 7, блок 7 и „Вход Мениджър“ ЕООД, по силата на който на дружеството е възложено предоставянето на услугата професионален домоуправител – пълен пакет за управление и поддръжка на общите части на ЕС, срещу месечно възнаграждение от 280,50 лв. за срок от 2 години. Видно от общите условия – чл. 13 – 32, услугата за управление и поддръжка на общите части включва предоставянето на административни, финансови, организационни, юридически и технически дейности. В чл. 37 от общите условия е предвидено задължение за изпълнителя да събира месечните вноски за поддръжка и управление на ЕС в предварително определена от него дата, като видът и размерът на месечните вноски се определят от ОС на ЕС.

Решенията на ОС на ЕС, след влизането им в сила, са задължителни за етажните собственици, включително и спрямо тези, които не са гласували или са гласували против решенията. По отношение на тяхната законосъобразност е регламентирана специална процедура, ограничаваща със срок възможността да се иска отмяната им.

3

Извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС лицата, които поначало са обвързани от взетите решения, не могат да искат тяхната отмяна, а на още по-силно основание това не може да стане чрез възражение в настоящото производство. Целта на конститутивния иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, лимитиран във времето, е както да стимулира етажния собственик активно да участва и контролира провеждането на общите събрания, така и да обезпечи стабилитета на вече взетите решения, тъй като те обикновено засягат функционирането на цялата етажна собственост, а не само правната сфера на конкретния собственик, поради което е даден превес на интереса на общността. При липса на позитивно съдебно решение по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, в пределите на което съдът е компетентен да преценява тяхната законосъобразност, взетите решения на Общото събрание се стабилизират и следва да бъдат изпълнявани, като е недопустим последващ съдебен контрол /в този смисъл Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на ВКС, I г.о.., Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр. д. № 78/2022 г. на ВКС, II г.о./.

В разглежданата хипотеза не се твърди и не се установява ответникът или друг етажен собственик да е атакувал някое от взетите решения, обективирани в Протокола от проведеното общо събрание, поради което настоящият състав приема, че същите са стабилизирани с изтичане на срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Отчитайки тяхната спефицика на сделки-решения, следва да бъде зачетена задължителната им сила, като бъдат приложени произтичащите от тях правни последици, обвързващи и ответника – като етажен собственик и адресат на тези решения, да изпълнява определените с решенията към етажната собственост парични задължения.

Предмет на исковата претенция, на първо място, са разходите за управление и поддръжка на общите части. Разходите за управление представляват разходи за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера – арг. от § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС, а тези за поддръжка - съгласно § 1, т. 11а от ДР на ЗУЕС включват разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за поддържането на общите части на сградата.

По аргумент от чл. 51, ал. 1 ЗУЕС тези разходи се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите на техните домакинства, незаивисимо от етажа, на който живеят.

В настоящия случай с решения от ОС на ЕС от 07.04.2019г. са определени следните разноски: сумата от 6 лева месечно за фонд „Професионален домоуправител“, сумата от 5 лева месечно за почистване и електричество на общите части, сумата от 8 лева за услуга по дезинфекция. С решение от 30.03.2021г. вноската за управление и поддръжка е увеличена с 0,40 лева. С оглед на гореизложеното настоящият състав намира, че ответникът в качеството си на собственик на 4 индивидуален обект в сградата в режим на етажна собственост дължи поддръжка на общите части в исковия период 202,30 лева. Към тях следва да се добави и сумата от 75 лева, представляваща заплатени държавни такси в периода от 01.08.2020г. до 31.08.2020г.

Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците или на сдружението, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата, съобразно чл. 48, ал. 3 ЗУЕС. Тези разходи спадат съответно към необходимите и полезните разноски по смисъла на § 1, т. 8 и т. 12 от ДР на ЗУЕС. Само необходимите и полезни разноски за общите части се понасят задължително и изключително от собствениците на апартаменти и други самостоятелни помещения в ЕС, без оглед на това дали тези собственици обитават или използват притежаваните от тях обекти или ги отдават под наем на други лица изцяло или частично. Видно от протокол от ОС на ЕС от 30.03.2021г. е определена вноска от по 10 лева месечно за фонд „Ремонт и обновяване“. Предвид припадащите се идеални части от общите части на сградата на ответника, за исковия период дължимите суми за фонд „Ремонт и обновяване“ възлиза на 194,52 лева. Исковата птеренция се явява установена по основание и размер.

Както беше посочено, с изрични молби от 19.11.2025г. и 25.11.2025г. ищецът е предоставил сведения за факт, проявил се след предявяване на установителния иск и от значение за спорното материално право - а именно осъществено от страна на Ц. И.