Решение № 1006 от 22.04.2026, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 1006 гр. Бургас, 22.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВАН Г. ДЕЧЕВ при участието на секретаря СТОЙКА Т. КАСЪРОВА като разгледа докладваното от ИВАН Г. ДЕЧЕВ Гражданско дело № 20242120107127 по описа за 2024 година

Предявена е искова молба от С. С. С., ЕГН ********** и С. С. С., ЕГН **********, двамата от *** против В. Ж. К., ЕГН ********** от ***, с която са предявени следните искове: да се обяви нищожността на договор за продажба на имот с идентификатор ***, обективиран с нотариален акт от 12.05.2016г. поради противоречие с добрите нрави, а при условията на евентуалност, поради привидност на сделката, прикриваща договор за издръжка и гледане; да се обяви нищожността на договор за дарение на имот с идентификатор ***, обективиран с нотариален акт от 12.05.2016г. поради липса на основание, а при условията на евентуалност, поради привидност на сделката, прикриваща договор за издръжка и гледане.

Твърди се, че ищците са баща и дъщеря, като са съсобственици на имоти *** и ***, находящи се в ***. Тези имоти първият ищец е притежавал със съпругата си, починала през 2016г. След смъртта й той има по ¾ от всеки имот. Втората ищца, по наследство от майка си, има по ¼ ид.ч. от всеки имот. На 12.05.2016г. са сключени договор за продажба на имот *** и договор за дарение на имот ***, с насрещна страна ответницата по делото. Твърди се, че по договора за продажба продажната цена е дотолкова занижена, че представлява липса на престация. Освен това цената не е платена. Така договорът противоречи на добрите нрави. Дарението е извършено при липса на кауза, защото ищците са нямали дарствено намерение. Твърди се, че двете сделки са целели да постигнат последиците на прехвърляне на собственост срещу издръжка и гледане, предвид възрастта и лошото здраве на ищците.

Сделките обаче не били сключени като договори за издръжка и гледане. От друга страна ответницата не демонстрирала никакъв ангажимент за гледане. Моли се за уважаване на исковете. Исковете са по чл.26 ЗЗД.

Ответницата е подала отговор, с който оспорва исковете. Заявява, че договорът за продажба не е нищожен, дори и да има отклонение от пазарната цена. В случая цената е равна на данъчната оценка и това е допустимо, защото според съдебната практика цената 1 може да е дори и по-ниска от данъчната оценка. Наличието на нееквивалентност на престациите не води до нищожност на сделката. В случая страните са близки хора и роднини по сватовство. Ищецът е вуйчо на съпруга на ответницата, а ищцата е негова първа братовчедка. Ответницата работи като служител във фирмата на ищеца от дълги години и му е оказвала лична подкрепа. Тя от човещина му е съдействала при водене на счетоводството, при плащане на негови лични сметки и като придружител за оказване на болнични грижи. По сделката ответницата е заплатила продажната цена на имота от 1476 лева, равна на данъчната му оценка и ищците са я получили в брой. В случая не се касае до липса на престация, за да има накърняване на добрите нрави. Цената е равна на данъчната оценка. Освен това сделката е сключена между роднини по сватовство, като ответницата е доверено лице на ищеца. Страните свободно са договорили цена, която е по-ниска от пазарната и за тях тази цена е била справедливата. Дори и цената да не е платена, това не води до нищожност и симулативност на продажбата. Самите ищци също навремето са закупили имотите по данъчни оценки. Заявява се, че ищците не са представили документ, от който да е видно, че всъщност сключват договор за издръжка и гледане. По отношение на договора за дарение се заявява, че реализираното намерение за дарение е достатъчно основание на сделката, т.е. тя има основание, още повече законът създава оборима презумпция за наличието на основание. Между страните не е съставян документ, т.нар. обратно писмо, с което да се установи, че всъщност сключват договор за издръжка и гледане.

Ответницата твърди, че при сключване на сделките не е изисквано от нея тя да гледа и издържа ищците. Освен това и двамата ищци са много имотни хора и могат с имуществото си да си осигурят спокойни старини. Моли се за отхвърляне на исковете.

При преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази релевантните за случая законови разпоредби съдът достигна до следните фактически изводи:

С нот. акт № ***., рег. № ***, дело № *** С. С. С. и С. С. С. са дарили на В. Ж. К. собствениците си идеални части – съответно 3/4 ид.ч. и 1/4 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 1068 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване.

С нот. акт № ***, рег. № ***, дело № ***. същите лица са продали на В. К. собствените си идеални части – съответно ¾ ид.ч. и ¼ ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в ***, с площ от 799 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, за сумата от 1476 лева, равна на данъчната оценка на имота.

Така К. е станала собственик на двата терена в селото.

Няма спор, че страните са роднини – ответницата е съпруга на починалия племенник на ищеца и се е ползвала през годините с неговото голямо доверие. По делото има представено пълномощно от ищеца, като управител на фирма *** в полза на В. да представлява дружеството, като извършва всякакви действия, включително да внася и тегли суми от банковите му сметки. Ответницата е била и работник във фирмата, което се установява и от допълнително споразумение към трудов договор, сключено на 01.04.2022г.

Работила е като продавач в магазина на фирмата.

Разпитаните свидетели също са заявили възприятията си за близостта между С. и В.. С.С., адвокат и близка на страните, е заявила, че С. се отнасял към В. като към дъщеря.

Тя била жена на неговия племенник, който починал. С. мислел, че В. ще се грижи за него и поради това й правел дарения. Ответницата през цялото време работила в магазина на ищеца. Тя се грижела добре за него до към 2021г., полагала активно грижи, водела го и на лекар в София. Освен това организирала масажист да посещава С., когато той се залежал.

После станал разрив в отношенията им, защото В. се скарала със свекърва си, която е сестра на С.. С.К., дъщеря на ответницата, е заявила, че нейната майка работи във фирмата на ищеца още от 2006г. и има пълномощно да борави с банковите му сметки. Когато бил болен от ковид, само тя влизала при него да полага грижи. Освен това В. водела С. и на лекар в 2

София. Когато С. бил в болница, само В. имала ключове от жилището му. Тя му помага от 2012г., като го гледа, плаща сметките, готви му и чисти жилището. С. уважавал много В., защото тя му помагала и искал да й дари имот, а друг да й продаде на ниска цена, като благодарност към нея. С.И., която е работила във фирмата на ищеца, е заявила, че отношенията между С. и В. са били много добри. Той много я обичал и й имал пълно доверие. Чувствал я като дъщеря. В. пазарувала, купувала лекарства на С., вършела му и други услуги.

Така че близките отношения на С. и В. в миналото се доказват по делото.

Първоначалната съдебно-техническа експертиза е дала заключение, че продаденият имот *** в ***, е бил на стойност към 12.05.2016г. /датата на сделката/, равна на 29850 лева. Така пазарната му цена е по-висока от продажната цена от 1476 лева с 20.20 пъти. Имотът граничи с края на регулацията на селото. Околните имоти са застроени с двуетажни сгради.

До имота има ток и вода. Имотът не е ограден, дворът е обрасъл с треви. Пазарната цена е определена чрез съпоставяне с аналози – обяви за продажба на незастроени имоти в същото село. В съдебно заседание вещото лице е заявило, че не знае дали по тези оферти се е стигнало до реални продажбени сделки.

Експертизата беше оспорена и съдът назначи повторна такава, като е указано на вещото лице да провери за реално извършени сделки, които касаят подобни имоти.

Вещото лице представи изготвена експертиза, на базата на информация за сделки от службата по вписванията. Заключението е, че към 12.05.2016г. пазарната цена на имота е възлизала на 26200 лева и тази цена е 17.75 пъти по висока от цената, вписана в нотариалния акт. Този вариант на експертизата не беше приет и е указано на вещото лице да извърши корекции, като съобрази дали всички налични по делото нотариални актове за сделки могат да са аналози и евентуално при липса на аналози вещото лице по свое усмотрение да ползва и всякакви други методи за оценка на имота.

Вещото лице е представило корекция на експертизата, като е ползвало само тези аналози, които касаят сделки с незастроени терени или сделки, при които изрично е посочена цената само на терена. При това положение изводът на експертизата е, че пазарната стойност на имота към 12.05.2016г. възлиза на 1400 евро, която стойност е само 1.83 пъти по-висока от цената по нотариалния акт.

И този вариант не е бил приет, като е указано на вещото лице да се запознае с приложените договори за продажба на общински имоти и да прецени дали същите могат да бъдат ползвани при експертизата.

Вещото лице е изготвило трети вариант на СТЕ, в който е записало, че пазарните свидетелства за продажби на имоти, представени от Агенцията по вписванията, обичайно отразяват не пазарната цена на сделката, а данъчната оценка на имота, поради обвързаността на цената с платимите държавни и нотариални такси. Сделките с общински имоти също не отразяват реалната продажна цена на имотите поради изискването тръжната им пазарна стойност да бъде по-висока от данъчната им оценка. При провеждане на търг наддаването може да достигне до нереални пазарни цени, в случай, че интересът към имота е голям. Ето защо крайният извод на вещото лице е, че имотът е бил с пазарна стойност към 12.05.2016г. от 6600 евро, която цена е 8.74 пъти по-висока от цената по нотариалния акт.

При това положение съдът прави следните правни изводи:

По иска да се обяви нищожността на договор за продажба на имот с идентификатор ***, обективиран с нотариален акт от 12.05.2016г. поради противоречие с добрите нрави, а при условията на евентуалност, поради привидност на сделката, прикриваща договор за издръжка и гледане:

Искът е заведен на две евентуални основания, като съдът трябва да разгледа първо главното основание, за нищожността на продажбата като нарушаваща добрите нрави. БРС 3 намира, че искът е неоснователен.

С решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г., III г. о., ГК е прието следното: добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В решение № 1444 от 4.11.1999 г. по гр. д. № 753/1999 г. на Пето Г. О. на ВКС е посочена нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 ЗЗД. В това решение липсват критериите, по които съдът преценява кога престациите са нееквивалентни до степен, предизвикваща нищожност на сделката. Такива критерии са необходими, тъй като в противен случай преценката на съда би заменила волята на страните. По този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето /чл.9 ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес.

Затова като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата разлика в престациите - в решение № 615 от 15.10.2010г. на ВКС по гр. дело № 1208/2009г. на III Г. О. например е прието, че нищожност има поради дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, а в решение № 119 от 22.03.2011г. на ВКС по гр. дело № 485/2010г. на I Г. О. – при двадесет и осем пъти по-ниска цена. Във второто решение е подчертана необходимостта от значителна липса на еквивалентност в насрещните престации. По абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност в постановеното решение № 452 от 25.06.2010г. по гр. дело № 4277/2008г. на I Г. О. на ВКС.

Според това решение съгласно чл.9 ЗЗД страните имат свобода на договарянето, която се рамкира от приложимите към правоотношението законови разпоредби и от добрите нрави.