Решение № 146 от 26.06.2023, Районен съд - Поморие

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 146 гр. Поморие, 26.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, III СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Димитър М. Димитров при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова като разгледа докладваното от Димитър М. Димитров Гражданско дело № 20222160100544 по описа за 2022 година взе предвид следното.

Производството е образувано по искова молба от „Хелиос Бийч Апартмънтс-Поморие“ ЕООД гр.Поморие, представлявано от управителя М. М., чрез пълномощника и съдебен адресат адв. П. Ш., против Етажната собственост (ЕС) „Хелиос”, с адрес гр.П... представлявана от Д. П..

Ищцовото дружество твърди, че е собственик на самостоятелни обекти на собственост (СОС) в процесната ЕС, посочени в исковата молба.

Сочи, че на 04.08.2022 г. е проведено общо събрание (ОС) на ответната ЕС, приетите решения на което оспорва като незаконосъобразни, поради допуснати множество нарушения при свикването, провеждането и вземането на решения на ОС, които нарушения са подробно посочени в исковата молба.

Предявен е иск е с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС, за отмяна на всички оспорени решенията на ОС на ЕС, като незаконосъобразни. Претендират се от ищеца и разноските по делото.

Исковата молба е приета за разглеждане от съда и препис от нея е връчен на ответната ЕС, която в законоустановения срок е подала отговор, с който оспорва предявената претенция като допустима, но изцяло неоснователна. Ответникът също претендира съдебни разноски.

В съдебно заседание ищецът се представлява от редовно упълномощен процесуален представител – адвокат, който поддържа исковата претенция на заявените в нея основания.

Ответната ЕС също се представлява от редовно упълномощен представител – адвокат, които 1 поддържат изразеното с отговора становище за неоснователност на предявения иск.

За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като съобрази относимите законови разпоредби, прие следното.

Страните не спорят, а и се установява от представения по делото заверени препис от нотариален акт № 188/17.10.2019 г., нот.дело № 872/2019 г. (, на нотариус Г.Н., че ищцовото дружество е собственик на посочените в исковата молба СОС, находящи се в гр.П..., в комплекс със жилищни сгради – 12 секции, означени с букви от „А” до „М”, с КОО /комплексно обществено обслужване/, басейн и гараж (паркинг), построени в поземлен имот с идентификатор *** по КК и КР на гр.Поморие.

Процесното ОС на собствениците на ЕС „Хелиос” в горепосочената сграда е свикано с покана, изходяща от Д. П. – председател на УС на ЕС „Хелиос”, подписана от последния, датирана от 25.07.2022 г., 18.00 ч., в която е посочено, че ОС ще се проведе на 04.08.2022 г., от 16.00 ч., в пространството на вътрешния двор на комплекса, а при неблагоприятни атмосферни условия в пространството пред сладкарницата в комплекса (до главния вход – секция С/В), при дневен ред, както следва: т.1 Утвърждаване на председател на ОС; т.2 Доклад на комисията по регистрацията; т.3 Утвърждаване на секретар на ОС на ЕС; т.4 Избор на комисия за преброяване; т.5 Утвърждаване на преводач/и; т.6 Отчет на Контролния съвет (КС), за изпълнението на бюджета, приет от ОС на 10.08.2021 г.; т.7 Приемане на бюджет за 2022-2023 г. Определяне на сроковете за плащане на таксите за поддръжка и формиране на фонд „Ремонт“; т.8 Упълномощаване на УС/Председателя на УС на основание решение № 175/18.12.2019 г. на ВКС и Наредба № 4 за присъединяване на потребителите и за ползване водоснабдителните и канализационните системи да сключи договор с ВиК Бургас за отчитане чрез подотчетен водомер на водоснабдяването на басейна в комплекса; т.9 Упълномощаване на УС/Председателя на УС да предприеме действия чрез адвокат, с който да се предявят пред компетентния съд искове срещу собственици и трети лица за нанесени материални щети върху общи части и/или имущество за общо ползване и т.10 Други.

В поканата е посочено, че регистрацията на участниците в ОС ще продължи от 14.00 ч. до 16.00 ч.

Представен е протокол, датиран от 25.07.2022 г., 18.00 ч., подписан от председателя на УС на ЕС и двама свидетели, за поставяне на поканата за свикване на ОС на видно място до главния вход на жилищната сграда, във фоайетата на всички секции и при охраната на входа към покрития паркинг-гараж.

Представен е и протокол от 04.08.2022 г., на комисията за регистрация на участниците в ОС, в състав: А.И. – председател, А.Б. и М. Ш., съгласно който в периода от 14.00 ч. до 16.00 ч. комисията е отразила в предварително подготвени списъци на всички собственици в ЕС, явилите се на ОС, като на същото са се регистрирали собственици и пълномощници на собственици на СОС, притежаващи 34.62 % от идеалните части в комплекса.

2

Сочи се в протокола, че поради недостатъчен кворум от 67%, по чл.15, ал.1 от ЗУЕС, към обявения в поканата начален час на ОС, същото е отложено с един час.

Представен е и протокол от 04.08.2022 г., на комисията за регистрация, съгласно който в 17.00 ч., за участие в ОС са се регистрирали собственици, представляващи 37.96 % от ид.части в комплекса.

Представен е препис от списък за регистрация на собствениците за участие в ОС, свикано на 04.08.2022 г., с посочени в списъка СОС в ЕС, индивидуализирани с идентификатор, местонахождение, собственик/пълномощник и положен подпис на явилите се такива.

По делото е представен протокол от редовно ОС на собствениците на ЕС „Хелиос” в жилищна сграда, състояща се от 12 секции „А”, „Б”, „В”, „Г”, „Д”, „Е”, „Ж”, „З”, „И”, „К”, „Л”, „М”, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КК и КР на гр.Поморие, с адрес гр.П..., комплекс „Хелиос Бийч Апартментс“, проведено в двора на комплекса срещу секция А от 17.00 ч. на 04.08.2022 г.

Видно от протокола, ОС е започнало при кворум 37.96 % ид.ч. от общите части на ЕС, при дневен ред съгласно поканата за свикването му.

Съгласно протокола, ОС е взело решения както следва: по т.1 от дневния ред ОС е утвърдило за председатели на ОС Т.П. и М.З.; по т.2 не е взето решение; по т.3 от дневния ред е избрало за секретар на събранието Д.П.; по т.4 от дневния ред е утвърдило комисия по преброяване в състав Т.П. – председател, М.С. и А.И., по т.5 от дневния ред не е взето решение, по т.6 е приело отчета на КС на ЕС, с направените на събранието и отразени в протокола забележки; по т.7 от дневния ред ОС е приело и утвърдило предложения бюджет за следващия отчетен период (Приложение 6); по т.8 от дневния ред ОС е упълномощило УС/Председателя на УС да подпише предложение и сключи договор с ВиК Бургас за отчитане чрез подотчетен водомер на водоснабдяването на басейна в комплекса, а при отказ на ВиК да се заведе дело по съдебен ред; по т.9 ОС е упълномощило УС/Председателя на УС да предприеме действия чрез адвокат, с който да се предявят пред компетентния съд искове срещу собственици и трети лица за нанесени от тях материални щети върху общи части и/или имущество за общо ползване, в това число басейна, по т.10 от дневния ред не са взети решения от ОС.

Протоколът от ОС е подписан от двамата председатели (съпредседатели) и секретаря, в него са отбелязани процентите, с които са взети горепосочените решения, с посочване на гласувалите „за”, „против“ и „въздържал се”.

По делото е представен и препис от годишния бюджет за сезон 2022 - 2023 г. на процесната ЕС, приет и утвърден с горепосоченото решение на ОС по т.7 от дневния ред.

Представен е препис от съобщение до собствениците и ползватели на СОС в процесната ЕС, датирано от 10.08.2022 г., подписано от председателя на УС, съгласно което протоколът от ОС, проведено на 04.08.2022 г., е изготвен и всеки собственик или ползвател може да получи копие от същия.

Представен е и препис от протокол за поставяне на горепосоченото съобщение, който 3 протокол е датиран от 10.08.2022 г. и е подписан от председателя на УС и двама свидетели.

При така посочените доказателства искът е допустим, като предявен от собственик на СОС в ответната ЕС, в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.

По основателността на иска съдът намира следното.

Не се споделя от съда становището на ищеца, че комплекс „Хелиос” е такъв от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС, поради което съществуването на ЕС, свикване, провеждане на ОС и гласуване на решения е неприложимо.

Съгласно § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС „Жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

По иск с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, съдът вече е имал възможност в решение № 78/05.06.2017 г. по гр.дело № 424/2016 г., потвърдено изцяло с решение № ІV-102/18.12.2017 г. по в.гр.дело № 1430/2017 г. по описа на ОС – Бургас, да изложи становище, че процесният комплекс „Хелиос” не представлява „жилищен комплекс от затворен тип” по смисъла на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, в който случай управлението на общите части се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, съгласно чл.2, ал.1 ЗУЕС, като събраните в настоящото производство доказателства не дават основание за промяна на това становище на състава.

Следва да се има предвид също така, че в Решение № 175/18.12.2019 г. по гр. д. № 4660/2018 г., I г. о., ГК на ВКС, касаещо процесния комплекс, макар и постановено по иск с правно основание чл.109 ЗС, касационната инстанция изрично е посочила: „басейнът не съставлява самостоятелен обект на правото на собственост, принадлежност е към етажните собственици и има обслужващо я предназначение. Начинът на използването му, осигуряването на средства за поддръжката и покриване на хигиенните изисквания, ремонтите и благоустрояването на терена около него следва да се реши от общото събрание на етажната собственост на всички сгради, съобразно правомощията му, определени в чл.11 ЗУЕС.

Вярно е, че ищците са само суперфициарни собственици, но правото по чл.64 ЗС, да се ползват от терена до колкото това е необходимо да използват обекта си включва и правото на ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност към сградите – етажна собственост, а предвид отговорът на втория въпрос, такива са алеите, зелените площи, детските площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост по пар.5, т.68, б. "а" ЗУТ. До тези съоръжения, етажните собственици следва да имат достъп в зависимост от това какво решение за начина на подържане и използване е взело общото събрание. Кога и какви ремонти да се извършват на такива съоръжения също зависи от решенията на общото събрание на етажната собственост доколкото и разходите за това се поемат от тях.“.

На последно място, дори и да се приеме, че процесният комплекс е такъв от затворен тип, по смисъл на §1, т.3 от ДР на ЗУЕС, по делото не са представени каквито и да е доказателства 4 за наличието на договори по чл.2, ал.1 от ЗУЕС, между инвеститор и собственици на СОС.

Предвид V1, Т.3 от ЗУЕС, Т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип“ изисква наличие на поне 4 самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изискванията за контролиран достъп за външни лица, че само при наличието на тези условията изборът на собствениците да управляват общите части чрез Общо събрание на етажните собственици по правилата на ЗУЕС е от значение за режима на управлението и то, ако този избор е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална заверка на подписите, че разпоредбата на чл.2 ЗУЕС, предвижда особена форма на управление на общите части на т. нар комплекси от затворен тип, че тя е специална по отношение на останалите норми в закона, касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до комплекси от затворен тип и до самото управление на общите им части /т. е. при липса на договор са приложими общите разпоредби на закона/, че договорните права и задължения, възникнали въз основа на договора по чл.2 ЗУЕС, не могат да доведат до възникване на друг, непосочен в закона орган на етажната собственост, че с договора по чл.2 не може да се приеме, че се създават права за трети лица, извън посочените в чл.12, ал.1 ЗУЕС, притежаващи по закон инициативата за свикване на ОС – Определение № 1046/10.07.2014 г. по гр. д. № 3723/2014 г., III г. о., ГК на ВКС и цитираната в него съдебна практика на ВКС. Изрично в този смисъл и Определение № 868/15.09.2015 г. по гр. д. № 2897/2015 г., III г. о., ГК на ВКС.