Решение № 236 от 12.01.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 236 гр. София, 12.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Десислава Зисова при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Десислава Зисова Гражданско дело № 20231100101113 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба от Т. П. Н., с която е предявен срещу „Д.Б.А.“ ООД иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата от 43200 евро, представляваща неустойка съгласно чл.30 от Предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу построяване на жилища и подземни гаражи от 19.01.2017 г. за забавено изпълнение на задължението за изграждане на жилищната сграда, в това число обектите, правото на строеж за които е запазено за ищцата, за периода от 01.02.2020 г. до 01.02.2023 г.

Ищцата твърди, че е сключила с ответника предварителен договор за учредяване право на строеж, по силата на който ответникът се задължил да построи сграда с жилища и подземни гаражи, като ищцата да получи самостоятелни обекти в новата сграда. В договора е уговорено, че сградата ще се въведе в експлоатация в тримесечен срок от подписване на констативния акт за установяване годността за приемане на строежа, но не по-късно от 01.02.2020 г. Твърди, че ответникът не изпълнил задълженията си по договора, като дори не е започнал изграждането на сградата. Ищцата претендира от ответника заплащане на уговорена в чл.30 от предварителния договор неустойка в размер на 1200 евро за всеки месец забава. Към момента на предявяване на исковата молба за времето от 01.02.2020 г. до 01.02.2023 г.

1 ответникът е в забава от 36 месеца, за която забава дължи неустойка в размер на 43200 евро. Моли ответникът да бъде осъден да й заплати тази сума, ведно със законната лихва до окончателното изплащане. Претендира и разноските по делото.

Ответникът оспорва предявения иск. На първо място оспорва да е поемал задължение за строителството на сградата и за сроковете на същото, като сочи, че дружеството не е строител, а възложител на строежа, наравно с ищцата. Оспорва и твърдението, че строителството на сградата не било започнало, като твърди, че е започнало на 22.11.2017 г. с откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, а на 24.05.2018 г. е завършена строителната конструкция на двете подземни нива на сградата. Посочва, че заради строителна авария със заповед № ДК09-С-01/16.01.2018 г. на РО НСК София при РДНСК-ЮЗР изпълнението на всички видове СМР на процесния строеж е спряно, което обстоятелство е известно на ищцата - същата е участвала със свои упълномощени процесуални представители по водените дела във връзка с продължаване на строителството на сградата. Строителната авария е възникнала на 13.01.2018 г., при извършването на изкопни работи от строителя „В.**“ ООД деформирала се е конструкцията на едноетажното тяло на съществуваща жилищна сграда в съседния имот поради пропадане с 8 см на основата на калканната стена, разположена на границата на имотите. След настъпването на аварията, с посочената по-горе заповед на РДНСК е спряно изпълнението на всички строителни работи и е назначена техническа експертна комисия за обследване на аварията. Ответникът сочи, че е прекратил договорите си с първоначалните строители на обекта. Техническата експертна комисия е дала предписания за ликвидиране на последицата от аварията, като авариралата част от съседната сграда се премахне и се изгради отново по одобрен по реда на ЗУТ инвестиционен проект и след издадено разрешение за строеж. През м. април 2018 г. ответникът е възложил да се изготви за негова сметка инвестиционен проект за разрушаване и възстановяване на авариралото тяло от съседната сграда, представляващо ателие №5, собственост на Ц.Х.Д..

Собственикът е поканен да получи готовите книжа и да ги внесе в НАГ на СО за издаване на разрешение за строеж. Последният обаче отказал да стори това, а ответникът не е извършил сам действието поради липсата на ред, по който книжата да се подадат вместо собственика. Впоследствие са 2 инициирани множество административни производства: всички възложители на строежа (включително ищцата) депозирали искане за даване на разрешение за продължаване на спряното строителство, по което акт не е издаден. Възложителите обжалвали мълчаливият отказ, който е отменен с решение на АССГ, но по жалба на административния орган ВАС отменил решението на АССГ, като се позовал на липсата на одобрен инвестиционен проект и издадено разрешение за строеж за преизграждане на съборената сграда в съседния имот. След продължителни преговори на 29.09.2020 г. ответникът е придобил чрез договор за продажба, сключен във формата на нотариален акт, правото на строеж върху въпросното ателие №5, веднага след което са изработени нови проекти за възстановяване на ателието и на 11.06.2021 г . главният архитект на СО е издал Разрешение за строеж, което обаче е влязло в сила едва на 22.05.2023 г. поради съдебни производства по обжалване. На 26.05.2023 г. е подадено ново, поредно искане за разрешение за продължаването на строителството на строежа и в хода на разглеждане на делото – на 24.07.2023 г. е издадена заповед на РДНСК-София за продължаване на СМР. Въз основа на изложените обстоятелства ответникът твърди, че забавата му при изпълнение на задълженията по сключения с ищцата договор се дължат на причина, която не може да му се вмени във вина – за него е било обективно невъзможно да организира въвеждането на сградата в експлоатация, както и да завърши строителството в уговорените срокове, поради факта, че с изрично нареждане на държавен контролен орган изпълнението на всички строително - монтажни работи на процесния строеж е спряно. Твърди, че издаването на разрешението за строеж за повторното построяване на авариралото ателие, така и влизането в сила на същото, са събития изцяло извън неговия контрол. Поддържа, че макар и самото настъпване на строителна авария по време на строителство да не би могло да се приеме за непредвидено или непредотвратимо събитие, то спирането на строителството на строеж за пет години поради предписано повторно изграждане на аварирал обект противно на волята на собственика му, представлява непредвидено събитие от извънреден характер съгласно разпоредбата по чл. 306. ал. 4 от ТЗ и докато трае горното събитие, спират да текат сроковете за изпълнение на задължението. По тези съображения счита, че искът следва да се отхвърли.

3

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

По иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД:

Не е спорно между страните, а и се установява от представения Предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу построяване на жилища и подземни гаражи от 19.01.2017 г., че между ищцата Т. П. Н. и ответника „Д.Б.А.“ ООД е възникнало правоотношение, по силата на което ищцата се е задължила да учреди на ответника право на строеж за построяване на нова жилищна сграда в имот – УПИ XII - 659 от квартал 61 по плана на град София, местност „Кръстова вада“, съсобствен между нея, ответника и трето лице, като учредителите взаимно са поели задължение да си учредят и запазят правото на строеж за конкретните обекти от новата сграда, а ответникът е поел задължение да построи за своя сметка и чрез свои подизпълнители новата сграда, в това число обектите на ищцата – четири апартамента и три гаража, подробно описани в чл.2.1. от договора.

Страните са уговорили – с чл.24 и чл.25.1 от Договора, че ответникът се задължава сградата да бъде въведена в експлоатация в тримесечен срок от подписването на Констативния акт за установяване годността за приемане на строежа (образец 15), но не по-късно от 01.02.2020 г., а обектите на ищцата – в напълно завършен вид съгласно конкретни уговорки, описани в приложения към договора - в двумесечен срок след въвеждането на новата страда в експлоатация.

С чл.30 от предварителния договор страните са уговорили отговорност при забава на престацията на изпълнителя – при неизпълнение на задълженията по чл.24 и чл.25 срок, дължи неустойка в размер на 1200 евро за всеки месец забава.

На 15.09.2017 г. страните са сключили окончателен договор във формата на нотариален акт, с който ищцата е изпълнила задължението си да учреди право на строеж на ответника и същевременно запази за себе си правото на строеж върху отделни обекти в сградата.

По делото няма спор, че към момента на подаване на исковата молба – 01.02.2023 г. сградата не въведена в експлоатация и не е издадено разрешение за ползване на същата. От представените от ответника писмени доказателства се установяват твърденията, изложени от него в писмени отговор, а именно: разрешението за строеж на сградата е издадено на 21.09.2017 г., протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия е съставен на 22.11.2017 г., а на 24.05.2018 г. са приети плочата на строежа на кота -0,15 м/-0,45м. На 16.01.2018 г. е издадена Заповед № ДК- 09-С- 4

01/16.01.2018 г. на РОНСК-София при РДНСК-ЮЗР, с която е установено, че укрепването на строителния изкоп се извършва в отклонение от одобрения проект и са съставени констативен акт № 18- 104/16.01.2018 г. и констативен протокол № 18-104/15.01.2018 г. за административно производство по реда на чл. 8, ал.2, от Наредба №1 за обследване на аварии в строителството. С цираната заповед на РДНСК е спряно незабавно изпълнението на всички видове строително-монтажни работи с оглед локализиране на аварията и недопускане на увреждане на съществуващите сгради в съседни имоти.

Собственикът на увредения при строителната авария имот е поканен – чрез писмо по електронна поща и нотариална покана да се яви, за да получи изготвения инвестиционен проект за възстановяване (повторно изграждане) на имота му. Депозирано е и искане до РДНСК-София за даване на разрешение за продължаване на спряното строителство, съответно – жалба срещу мълчалив отказ след липсата на произнасяне по искането от съответния компетентен орган. С окончателно решение от 28.10.2019 г. по адм.д. №4705/2019 г. ВАС се е произнесъл, като е приел, че при неизпълнение на предписаното от Наредбата за обследване на аварии в строителството изискване за отстраняване на последиците от процесната авария, за което липсват строителни книжа, оспореният мълчалив отказ се явява законосъобразен. На 29.09.2020 г. ответникът е придобил от собственика на увредения имот правото на строеж върху същия с, нотариален акт за продажба на право на строеж №89 от 29.09.2020 г. За него е издадено от главният архитект на СО разрешение за строеж за възстановяване на авариралата част на жилищна сграда, което е обжалвано по съдебен ред и е влязло в сила след постановяване на окончателно решение от ВАС по жалбите срещу акта – на 22.05.2023 г. На 30.06.2023 г. с Определение на АССГ по адм.д. №9549/2021 г. е отменен повторният отказ на началника на РДНСК да издаде разрешение за продължаване на строежа. На 24.07.2023 г. е издадена заповед на РДНСК-София за продължаване на СМР.

Спорни по делото са следните въпроси: 1. съществува ли валидно неустоечно съглашение, уговорено в процесния предварителен договор и обезпечава ли същото изпълнението на задължение за извършване на строителство, поето от ответника и 2. налице ли е виновно неизпълнение от страна на ответника да изпълни задължението в срок или неизпълнението се дължи на обстоятелства, които не могат да му се вменят във вина (външни обективни фактори, извън волята на строителя или действия/бездействия на 5 административни органи, извън контрола на длъжника).

На първо място следва да се отбележи, че съгласно волята на страните, уговорките, обективирани в предварителния договор, имат смесен характер и освен задължение за сключване на окончателен договор със съдържанието според уговорките, се съдържат и уговорки по договор за изработка, с който ищцата е възложила, а ответникът е приел да от свое име, за своя сметка и на своя отговорност да организира, ръководи и финансира строителството на новата страда, да организира въвеждането й в експлоатация, а обектите на учредителите да изгради в договорената степен на завършеност - в напълно завършен вид съгласно приложения към договора (така чл.7, чл.23-25 и др. от договора). Ето защо неоснователно е възражението на ответника, че не е строител и не е поемал задължение да изгради процесната сграда.