Решение № 3059 от 13.08.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3059 гр. Варна, 13.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 16 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Румяна Х.а при участието на секретаря Галя Ж. Дамянова като разгледа докладваното от Румяна Х.а Гражданско дело № 20233110114522 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по настоящото делото е образувано по искова молба на „К." ЕООД ЕИК: ***, като собственик на *** в сградата с идентификатор *** и с адрес: ***, представлявано от М. И. М., едноличен собственик и управител СЪДЕБЕН АДРЕС-***,Чрез: адвокат А. П. Х., ВАК, с адрес на кантора***, тел. ***, ***, Срещу Етажната собственост на сградата с идентификатор *** и с адрес: ***, представлявана от И. Г. Н. като управител на ЕС Адрес за призоваване: *** чрез „***" ООД. ЕИК: ***, с която ищецът претендира от съда да постанови решение, с което на основание чл.40,ал.1 от ЗУЕС да установи незаконността на свикването и на провеждането на ОС на процесната ЕС на 09.10.2023 г., както и незаконността на взетото на него решение с текст:По т. I от дневния ред „Избор на Управител на Етажната собственост за срок от 2 години" - „Избира И. Г. Н., като управител на ЕС в сграда „Апартаментен/студиен/хотел, *** в ПИ ***, УПИ ***, кв. *** на гр.

***, за срок от 2 години" и да отмени това решение от Общото събрание от 09.10.2023 г. на Етажната собственост на сграда с идентификатор *** с адрес 1

***, представлявана от И. Г. Н..

Моли за присъждане на сторените по делото разноски.

Обстоятелства, от които се твърди, че произтича претендираното право:

На 09.10.2023 г. Етажната собственост на сградата с идентификатор *** и с адрес: ***, провежда Общо събрание, на което е прието следното решение:

* По т. 1 от дневния ред „Избор на Управител на Етажната собственост за срок от 2 години" - „Избира И. Г. Н. за Управител на Етажната собственост в сграда „Апартаментен/студиен/ хотел. *** в ПИ ***, УПИ ***, кв. *** на *** с адрес: ***, ***, за срок от 2 години".

Това Решение от Общото събрание на Етажната собственост на сградата с адрес ***, от 09.10.2023 г. счита за незаконно по следните причини:

ПЪРВО Идеалните части, притежание на всеки отделен обект в сградата, са спорни:

Причина за незаконност на взетото решение и на самото ОС са неверните числа за притежаваните идеални части от всеки самостоятелен обект в сградата. Това е от значение, защото събранието не е проведено в третия възможен по закон час, когато е без значение количеството идеални части, които присъстват, за да може да започне събранието /чл. 15 ал. 3 от ЗУЕС/, а е проведено при изискванията за присъствие на 33 % идеални части от сградата по чл. 15 ал. 2 от ЗУЕС (изискването за присъствие на 33 % идеални части е в сила до 29.12.2023 г. съгласно пар.32 т. 1 вр. пар. 6 т. 2 от ЗИДЗУЕС, ДВ 82/2023 г./.

По делото не е спорен факт, че идеалните части от общите части, притежавани от всеки обект в списъка за присъствие на ОС са според посоченото за тях в Площообразуването за сградата от февруари 2008 г., изготвено от оценител Р. А. И.. Въз основа на това Площообразуване общата квадратура на ЖИЛИЩНИТЕ помещения, двата снекбара и двата офиса в сградата без общите части на сградата e 2496 кв.м. Така тази квадратура надхвърля записаната от приемателната комисия в Акт 16 /Протокола от 21.04.2009 г./ обща площ на застроените надземни обекти и общите части на сградата в общ размер на 12311.83 кв.м.

Това означава, че частният документ Площообразуване от февруари 2

2008 г. е неверен документ, защото Акт 16 е официален документ и никой не е доказал, че той е неверен документ, а и ответната страна не го е и оспорвала.

Освен това Акт 16 е по-късния документ, удостоверяващ наличното вече завършено строителство, поради което той следва да е верният документ.

В резултат, данните за притежаваните от „***" ООД, „***" ООД и за всички останали присъстващи на процесното ОС идеални части според Площообразуването са неверни като изчислени върху по-голяма площ от реалната РЗП, установена от приемателната комисия.

Така:

-Остава недоказан процентът идеални части от общите части, въз основа на които по реда на чл. 15 ал.2 ЗУЕС е започнало и проведено ОС на ЕС на 09.10.2023 г. във втория час на обявената дата, а не на другия ден, когато кворум не е необходим според чл. 15,ал. 3 ЗУЕС.

-Остават недоказани процентите идеални части от общите части, с които „*** Варна" ООД и другите участващи етажни собственици и пълномощници са гласували за приемане на оспореното по делото решение на ОС от 09.10.2023 г.

Необходимо е да се знае и, че за непродадените самостоятелни обекти в сградата ,,***“ ООД няма нотариални актове. Не ни е известно и дали твърденията на „***" ООД за притежаване от това дружество на собственост в сградата са верни. Нещо повече, от записа в протокола на процесното ОС на стр. 1 и стр. 2 за вписване на 06.10.2023 г. на цитиран от тях документ за собствеността им става ясно, че „***" ООД не са били етажен собственик към датата 29.09.2023 г., когато са поставили Поканата за свикване на процесното ОС по реда на чл. 12 ал. 5 от ЗУЕС.

Изводът е, че в сградата има проблем с неточно определени застроени площи на всеки от самостоятелните обекти и с неточно определени площи на общите части, съответно са неверни квадратните метри и процентите за принадлежащите към всеки самостоятелен обект общи части.

Изводът е и, че не е установена собствеността на свикалия ОС, а именно "***" ООД към момента на свикването 29.09.2023 г. и в последствие.

ВТОРО Неправилно свикване на ОС.

Освен вече споменатото липсващо качество етажен собственик на „***" 3

ООД към датата на свикване на ОС 29.09.2023 г., са налице и следните незаконни действия по свикването на ОС:

Голямата част от собствениците в сградата са чужденци, които към месец октомври вече са си заминали. За тяхното уведомяване чл. 13 ал. 3 от ЗУЕС предвижда изпращане на имейли.

По гр.д. 3823/2019 г. Г. Н. представи в отговора му на Исковата молба срещу решенията на ОС на същата ЕС от 19.02.2019 г. извлечение от имейл с около 36 имейл адреса на етажни собственици, на които Г. С. е разпространявала документите от онова ОС - протокол и др. Така е ясно, че дългогодишният управител на ЕС Г. С., присъстваща на тук процесното ОС като етажен собственик и като пълномощник, и съдружникът и управител в „***" ООД и в „***" ООД Г. Н., който е и валидният управител на ЕС към 09.10.2023 г., не са уведомили по реда на чл. 13 ал. 2 от ЗУЕС отсъстващите от сградата етажни собственици.

Не би могло в случая да се обяснява този факт и с липсваща домова книга, защото книгата последно е в Г. С., която я предоставя на М. М. и пред нея са вписани данните за „К." ЕООД за *** в тази книга. Тогава Г. С. е и служител на "***" ООД. Информацията за тези имейл адреси е известна и на И. Н., на Г. Н. и на М. Н., които са в различни периоди представители на ЕС по гр.д. 12524/2021 г. на PC-Варна, по което дело липсата на уведомяване по имейл за свикване на ОС на 02.08.2021 г от Г. Н. и на 13.08.2021 г. от И. Н. е основен проблем и горните доказателства са налични в делото.

Например, Поканата за ОС на ЕС за 13.08.2021 г. е изпратена на 43 имейл адреса, като в тях липсват 29 от споменатите вече 36 имейл адреса от имейла от 26.02.2019 г. на Г. С.. Освен това, общият брой апартаменти и студиа в сградата е 122, от които според списъците към общите събрания до август 2021 г. продадените апартаменти са 89 броя - така е допуснато нарушение на ЗУЕС в частта му по чл. 13 ал. 2 и ал. 3 както към август 2021 г., така и към октомври 2023 г.

Неуведомяването за свикване на ОС на ЕС на всички собственици е съществено нарушение, защото води до нереализиране на основното право на всеки етажен собственик, предвидено в чл. 5 ал. I т. 2 от ЗУЕС, да участва в управлението на ЕС, Неуведомяването и изолирането на собствениците без дадени пълномощни на служители на „***" ООД, а сега вероятно и на „***" 4

ООД, за представителство в ОС на ЕС,както и провеждането на ОС на тази ЕС извън сезона, когато тези чужденци не могат да пристигнат само за едно събрание, налага вземането на решение по т. 18 на ОС от 30.08.2017 г. за провеждане на ОС на ЕС в периода 15.07 до 15.08 всяка година [решението е потвърдено от съда по в.гр.д. 574/2019 г. на ВОС/. Но с решение по т. I от дневния ред на ОС от 13.08.2021 г., наложено с гласовете на „***" ООД, е решено общи събрания на ЕС да се провеждат през цялата година.

Искът срещу това решение по въззивна жалба предстои да се гледа във ВОС. При уважаване на жалбата, това решение ще бъде отменено, и тогава свиканото на 09.10.2023 г. извън сезона ОС на процесната ЕС ще е незаконно и като противоречащо на решението по т. 18 от ОС от 30.08.2017 г. за свикване на ОС на ЕС в периода 15.07 - 15.08 през годината.

Всяка година служители на „***" ООД, вероятно сега и на „***" ООД, представляват собственици на апартаменти, при издадени по-рано пълномощни на лица, близки до „***" ООД. Те преупълномощават други служители с оглед спазване изискването на чл. 14 ал. 4 от ЗУЕС едно лице да не представлява повече от трима собственика в ОС на ЕС. Никога,обаче, собствениците упълномощители не са уведомявани за ОС на ЕС, както предполагат и сега.

Освен това, тези пълномощни са толкова стари, че описаните в тях документи за самоличност са с изтекъл срок, но въпреки това пълномощното се ползва и се приема като редовно - такива са и вероятно и сега са такива пълномощните на Д. Т., сестра на Г. Н..

Тези пълномощни не са станали неразделна част от протокола и не са описани като такива в него.

Тези пълномощни и не са изпратени на „К." ЕООД заедно с протокола или с приложенията към него, които изрично са поискани след получаването на протокола.

ТРЕТО Неправилно провеждане на ОС от 09.10.2023 г.

Независимо, че процесното ОС е свикано от отделен етажен собственик/засега с недоказани права за свикване/, воденето на ОС и подписването на протокола за него следва да се извършват от валидния досегашен управител на ЕС/чл. 1 6 ал. 2 ЗУЕС/. Така в случая това следва да 5 извърши Г. Н., който след отмяната на изборите на И. Н./избор от 02.08.2021 г, отменен по гр.д. 12780/2021 г. на ВРС ] и на М. Н./избор от 27.09.2022 г, отменен по гр.д. 14081/2022 г. на ВРС/ е валидния управител на процесната ЕС. От протокола изобщо не става ясно защо Г. Н. не води ОС и дали изобщо е уведомен за това ОС и за това му задължение.

От протокола не става ясно и какво лице е и в какво качество има право да присъства на ОС на ЕС избраната за протоколчик С. С. Д. - съгласно чл. 12 и чл. 14 от ЗУЕС.Общото събрание на собствениците се провежда в присъствието на етажните собственици, ползватели, обитатели и техните пълномощници. Други лица, непритежаващи тези качества, не могат да присъстват. Следователно и протоколчикът се избира по реда на чл. 16 ал. 4 ЗУЕС сред имащите право да присъстват на ОС етажни собственици, ползватели, обитатели или техни пълномощници, каквото лице не е избраната за протоколчик С. С. Д..

Съгласно чл. 16 ал. 7 ЗУЕС управителят на ЕС поставя съобщението за изготвения протокол - в случая, обаче, на 16.10.2023 г. съобщението е поставено от М. Н. като управител на „***" ООД, а не от И. Н. като избран управител на ЕС.

С изпратено по имейл съобщение до И. Н. на 23.10.2023 г., както изисква чл. 16 ал. 9 ЗУЕС, М. М. оспорва в срок съдържанието на протокола поради непълнота и поради неверни данни в него. Отговорът получен, пак по имейл на 24.10.2023 г., вече от И. Н. не уважава оспорването и протоколът не е поправен или допълнен.

Като се има пред вид, че не И. Н. е закачил съобщението за изготвянето му, и, че М. М. е получила протокола от имейл на офис на „***" ООД не е ясно дали И. Н. и М. М. четат един и същи протокол.

С изменения на ЗУЕС, публикувани в Държавен вестник бр. 82/2023 г., беше променен и начина за избор на управител на Етажната собственост.

Досега за избирането му следваше да са гласували „за" повече от 50 % от присъстващите на ОС етажни собственици /чл. 17 ал. 7т.2 ЗУЕС преди изменението/. След датата на ДВ бр. 82, а именно 29.09,2023 г., изборът на управител на ЕС е валиден, ако за него на ОС са гласували „за" 50% от всички идеални части от общите части на сградата - пар. 32 ал. 1 вр. пар. 8 Т. I б.в ЗИДЗУЕС.