Решение № 10335 от 03.06.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10335 гр. ., 03.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. И. ТОШЕВА при участието на секретаря ИВАНА ЛЮДМ. СТОЕВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. И. ТОШЕВА Гражданско дело № 20221110145411 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба на И. Е. З. и Е. М. Д срещу Б. И. Д., с която се иска да бъде признато за установено по отношение на ответника, че ищците са собственици при равни квоти на основание покупко-продажба, обективирана в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ......... г. на нотариус ХВ, с район на действие РС – ., на самостоятелен обект в сграда с идентификатор .........1.19 по КККР, одобрени със Заповед № ......../09.07.2010 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: гр. ............., с предназначение: за търговска дейност, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ:

29.90 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: .........1.18 и .........1.102, стар идентификатор: няма, ведно с припадащите му се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор ......... и за осъждане на ответника да им предаде владението.

Ищците З. и Д твърдят, че на 02.04.2015 г. с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ......... г. на нотариус ХВ, с район на действие РС – ., вписан в СВ – . с вх. рег. № ........../02.04.2015 г., акт № 2, том ХLІ, са придобили при равни квоти правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор .........1.19, представляващ офис /а по първоначален архитектурен проект – м/, като към момента на сключване на сделката имотът е бил изграден в степен на завършеност „груб строеж“. Посочват, че сградата е въведена в експлоатация въз основа на Удостоверение № 793/11.08.2017 г. за въвеждане в експлоатация, издадено от главния архитект на Столична община, но в документа като възложител бил посочен ответникът. Сочат, че непосредствено след въвеждането на сградата в експлоатация установили, че не могат да влязат в собствения си имот, тъй като той го е завзел, а след извършена справка в СВ – . констатирали, че на 26.08.2015 г. по партидата на процесния имот е вписано Постановление за възлагане на недвижим имот с изх. № 8969/11.10.2011 г., издадено по изп. д. № ........ по описа на ЧСИ И Ч, с което имотът бил възложен на ответника като купувач на публична продан. Считат, че постановление им е непротивопоставимо на основание чл. 113 ЗС, защото е вписано след вписването на 02.04.2015 г. на нотариалния акт, с който те са придобили собствеността 1 върху процесния имот от същите праводатели – И И. Ца и А Г Ц. Обосновават правния си интерес от предявените ревандикационни искове при твърдения, че правото им на собственост се оспорва от ответника, който разполага с документ за собственост и е посочен като възложител в удостоверението за въвеждане в експлоатация на сградата, както и с това, че до настоящия момент имотът се намира в негово владение, без да е налице годно правно основание за това.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът Д. е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Твърди, че след проведена публична продан по изп. д. № ........ по описа на ЧСИ ......, той бил обявен за купувач на процесния имот и по силата на Постановление за възлагане на недвижим имот от 20.09.2011 г., влязло в сила на 10.10.2011 г., придобил всички права, които длъжниците по изпълнителното дело А Ц и И Ц са имали върху имота. Поради това оспорва правото на собственост на Ци към момента на сключване на договора за покупко-продажба, с който ищците се легитимират като собственици, и доколкото се касае за деривативен придобивен способ, счита, че ищците също не са станали негови собственици. Възразява, че те не могат да се ползват от защитата по чл. 113 ЗС, защото невписаният акт поражда своето правно действие, но не може да се противопостави само на добросъвестните съдоговорители на отчуждителя, каквито ищците не са. В тази връзка твърди, че към момента на сключване на договора за покупко-продажба на 02.04.2015 г. продавачите не са имали достъп до имота, защото ключ за него е имал само той, а ищците дори не са изявили желание да огледат имота, което сочи на тяхна недобросъвестност. Твърди, че през 2014 г. е подал заявление до СВ – . за вписване на собствеността върху процесния имот, но получил отказ поради наличието на неплатен данък за прехвърляне на недвижим имот, а след като през 2015 г. заплатил данъка, подал ново заявление и установил, че след датата на придобиване от него на собствеността са вписани нови обстоятелства – налагане на възбрана с длъжници Ци и прехвърляне на собствеността въз основа покупко-продажба от Ци на ищците. Излага, че от датата на придобиването на имота от него – 10.10.2011 г., до настоящия момент той е бил единствено в негово владение, което е осъществявал явно, необезпокоявано и непрекъснато чрез извършването на различни фактически действия, включително чрез извършване на довършителни строителни работи, а ищците в нито един момент не са смущавали владението му и не са предявявали претенции.

Релевира възражение за изтекла в негова полза петгодишна придобивна давност, във връзка с което навежда доводи, че възлагането на имот след проведена публична продан е годно основание за установяване на добросъвестно владение. В условията на евентуалност релевира възражение за изтекъл в негова полза десетгодишен срок на давностно владение.

Твърди, че по негов сигнал било образувано ДП № 15130/2016 г. по описа на 04 РУ – СДВР, пр. пр. № 4194/2015 г. по описа на СРП, което впоследствие било прекратено, но в хода на същото ищците били уведомени, че той счита процесния имот за свой и го владее, и въпреки това не предприели никакви действия, с които да спрат или да прекъснат течащата в негова полза придобивна давност. Моли за отхвърляне на исковете. При условията на евентуалност в качеството си на добросъвестен владелец релевира възражение за право на задържане на имота до заплащане от ищците на сумата от 22 000 лв. – обезщетение за необходими разноски за имота, включващо: 7 100 лв. – разноски за довършване на сградата; 14 900 лв. – разноски за шпакловка, замазка, боядисване на стени, гипсокартон, таван, под, водопроводни тръби, ел. табло и други ремонтни дейности, необходими за ползване на имота. Претендира разноски.

Подадено е становище от ищците З. и Д по отношение на отговора на исковата молба на ответника Д.. Твърдят, че през 2009 г. са сключили с продавачите Ци предварителен договор. Оспорват твърденията на ответника, че е придобил владението върху имота на 10.10.2011 г. и че през 2014 г. е поставил дограма и врата на имота. Заявяват, че при сключване на окончателния договор на 02.04.2015 г. имотът не е имал нито дограма, нито врата, поради което оспорват твърдението, че към този момент имотът е бил заключен и 2 ключ за него е имал само ответникът. Оспорват неговото твърдение, че те не са владели имота в нито един момент, като сочат, че са направили оглед на имота, до който са били допуснати от Ци, а при придобиването му продавачите им предали фактическата власт.

Изтъкват, че разпоредбата на чл. 113 ЗС не изисква добросъвестност на лицата, които се легитимират с първия по ред вписан акт, а единствено поредността на вписаните актове определя противопоставимостта на правата на първия приобретател спрямо всички следващи. Твърдят, че към момента на вписване на нотариалния акт, въз основа на който се легитимират като собственици, върху имота не е имало наложена възбрана по изп. д. № ........ по описа на ЧСИ И Ч. Не оспорват, че постановлението за възлагане е основание за установяване на добросъвестно владение върху имота, но оспорват ответникът да го е завладял на 10.10.2011 г., като сочат, че той не е установил фактическа власт върху него.

Изтъкват, че към онзи момент обектът дори не е имал стени и е бил без каквито и да било извършени довършителни работи, поради което не е бил фактически обособен като самостоятелна вещ и не е могъл да бъде обект на владение, а такова е можело да бъде установено върху него за първи път едва след въвеждането на сградата в експлоатация.

Излагат, че по посоченото изпълнително дело не е извършван въвод във владение на процесния имот, придобит въз основа на проведената публична продан, срещу длъжника по изпълнението. След като ответникът никога не е установявал владение върху имота, оспорват да го е придобил поради изтичане на петгодишна, респ. десетгодишна, придобивна давност. Оспорват възражението за право на задържане върху имота. Оспорват извършването на разноските и техния размер. Дори и да се установи извършването им възразяват срещу качеството на ответника на добросъвестен владелец при твърдения, че той е направил разноските след м. 06.2015 г., т.е., след като е разбрал, че ищците са придобили процесния имот, а същевременно те не са знаели, нито са давали съгласието си, за извършването на тези разноски. Акцентират, че недобросъвестният владелец няма право на задържане.

Подадена е от Б. И. Д. срещу И. Е. З. и Е. М. Д насрещна искова молба /уточнена с молба с вх. № 347116/04.12.2023 г., молба с вх. № 114572/08.04.2024 г. и молба с вх. № 76121/04.03.2025 г./, с която са предявени при условията на евентуалност – ако ревандикационните искове бъдат уважени, субективно пасивно съединени насрещни искове за осъждане на З. и Д да му заплатят разделно – всяка по 1/2, сумата от 414.11 лв. – платени от него без основание данък недвижим имот и такса битови отпадъци за недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор .........1.19, за периода 11.08.2017 г. – 31.12.2023 г. Претендира разноски.

Ищецът по насрещните искове Д. твърди, че данък недвижим имот и такса битови отпадъци за процесния имот се дължат считано от 11.08.2017 г. – датата на въвеждане на сградата в експлоатация, като всички данъци /в общ размер на 231.52 лв./ и такси /в общ размер на 182.59 лв./ от този момент до 31.12.2023 г. са заплатени от него. Счита, че ако бъдат уважени главните искове, сумата от 414.11 лв. следва да му бъде присъдена, защото с нея З. и Д са се обогатили неоснователно за негова сметка. Претендира разделното им осъждане при равни квоти, тъй като те са закупили имота при равни квоти.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците по насрещните искове З. и Д са подали отговор на насрещната искова молба, с който оспорват насрещните искове като неоснователни. Сочат, че страните по делото са декларирали процесния имот и са плащали дължимите данъци и такси по различни партиди – те са извършвали плащания по данъчна партида № 7216Н76891, а насрещният ищец – по данъчна партида № 7216Н66195. Считат, че той не е заплащал техните публични задължения, а своите такива, поради което с извършените от него плащания не е намален техният пасив, нито са им спестени разходи, респ. тяхно обогатяване не е налице. Твърдят, че са заплащали всички задължения за данък недвижим имот и такса битови отпадъци за процесния имот по тяхната партида за периода от въвеждането в експлоатация през 2017 г. до края на 2024 г., а евентуално сочат, че дори и 3 да не бяха ги платили, задълженията им не биха били погасени с извършените от насрещния ищец плащания, защото те са направените по друга данъчна партида.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема от фактическа и правна страна следното:

По предявените в условията на субективно активно съединяване ревандикационни искове в доказателствена тежест на ищците З. и Д е да докажат следните обстоятелства: правото си на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор .........1.19 на твърдяното придобивно основание – по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ......... г. на нотариус ХВ, с район на действие РС – ., вписан в СВ – . с вх. рег. № ........../02.04.2015 г., акт № 2, том ХLІ, както и квотите си в съсобствеността; владението на ответника върху процесния имот.