Решение № 1073 от 13.05.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1073 гр. София, 12.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Станимира И.

Членове:

Райна Мартинова

Божидар Ив. Стаевски при участието на секретаря Йорданка В. Петрова като разгледа докладваното от Станимира И. Въззивно гражданско дело № 20211100513312 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. вр. с чл. 310 и сл. ГПК.

С Решение № 20252117/2019г. по гр.д.№ 13930 по описа за 2018г. на Софийски районен съд, 174-ти състав „С.”ЕООД, ЕИК **** със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. **** е осъдено на основание на чл. 233 от ЗЗД да опразни магазин № 1 с идентификатор *** с площ от 253,71кв.м. , намиращ се в гр. София, ж.к. „****, ниво партер заедно със складово помещение , намиращо се в сутерена на сградата на кота „3,30м.” и да предаде фактическата власт върху този обект на Е.С. М. , ЕГН ********** със съдебен адрес: адв. Г.К, гр. София, ул. ****, партер, като С.”ЕООД, ЕИК **** е осъдено да заплати на Е.С. М., ЕГН ********** съдебни разноски в размер на 1090лв.

С Определение № 20124606/26.05.2021г. по гр.д.№ 13930 по описа за 2018г. на Софийски районен съд, 174-ти състав е отхвърлена молба на „С.”ЕООД, ЕИК **** за изменение на решението в частта за разноските, като не се поставят в негова тежест такива, евентуално бъде намалено присъденото на ищеца като разноски възнаграждение за адвокат.

Срещу така постановено Решение е депозирана въззивна жалба вх.

№25057048/31.03.2021г. по регистъра на СРС, изпратена по пощата на 29.03.2021г. от ответника по иска „С.”ЕООД, ЕИК ****. Изложило е съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение на 1 съдопроизводствени правила и на материалния закон. Посочило е, че не било установено надлежно прекратяване на договора за наем, доказателствена тежест за което била на ищеца. Прекратителните основания били посочени в договора за наем, нито едно от тях не било осъществено . Плащал в срок задълженията си по договора, не бил давал съгласие за прекратяване на договора. Твърденията в нотариалната покана за съборени стени, значителни поражения и вдлъбнатини , наранена дограма и оцветена мраморна настилка не били уточнени, а след личен разговор с ищцата своевременно ги отстранил, а и същите не били съществени и не водели до основание за прекратяване на договора. Имот не бил посетен от нотариус за установяване на тези промени, въпреки предупреждение на ищеца за същото. Неправилно било прието от СРС че договор е прекратен на 19.08.2016г. и така прекъсването на електрозахранването на 23.08.2016г. неправилно било прието от СРС че не е неизпълнение на ищеца по договора. Електрозахранването било многократно прекратявано през 2015г. и през 2016г., тези прекъсвания не били по искане на наемателя, което обосновавало извод, че същото е поискано от ищеца, ищцата била неизправна страна по договора и не можела да черпи права от неправомерното си поведение и да прекрати договора за наем. Не било установено имотът да е бил в състоянието по приетия по делото идеен проект, че този проект бил одобрен от строителна администрация. Помещението било от типа open space , премахнатите от наемателя стени били само тези, за които се сключило допълнително споразумение, тези стени в действителност представлявали три-четири реда неизмазани тухли с височина от около метър, те нямали преграждащи или подпорни функции. Вещото лице по техническата експертиза установило, че няма следи от премахване, разрушаване, събаряне. Неправилно не била изслушана допълнителна експертиза, неправилно бил даден ход на делото в о.с.з. от 10.12.2019г. от СРС. Претендирало е разноски.

Въззиваемият-ищец Е.С. М., ЕГН **********, в предоставения срок е оспорил жалбата. Навел е твърдения, че решението в обжалваната част е правилно. Посочила е, че договорът за наем бил надлежно прекратен от наемодателя поради разрушени и съборени от наемателя стени без съгласие от наемодателя, нотариалната покана била надлежно връчена и така правилно СРС приел, че договорът е прекратен на 19.08.2016г. Прекъсванията на електрозахранването било след прекратяване на договора за наем и били ирелевантни. Към момента вече бил изтекъл и срок на договор за наем, което било допълнително основание за прекратяване на договора. Претендирала е разноски.

Срещу така постановено Определение е депозирана частна жалба вх.№ 25138554/14.09.2021г. по регистъра на СРС, изпратена по пощата на 09.09.2021г. от ответника по иска „С.”ЕООД, ЕИК ****. Изложил е съображения, че определението е неправилно. Нямало пречка да направи възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК след приключване на съдебното заседание пред СРС, ГПК не уреждал преклузия за това възражение, следвало да се 2 намали поради прекомерност претендираното от ищеца като разноски възнаграждение за адвокат.

Ответникът по частната жалба - Е.С. М., ЕГН **********, в предоставения срок я е оспорила. Посочила е, че правилно било прието от СРС че не е направено в срок от ответника възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК , евентуално същото било неоснователно.

Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх.№ 2005493/28.02.2018г. на Е.С. М., ЕГН ********** срещу С.”ЕООД, ЕИК ****, с която е поискал от съда да осъди ответника на основание на чл. 233 от ЗЗД да му върне предоставения по договор за наем от 22.10.2014г., прекратен на 19.08.2016г. имот представляващ магазин № 1 с идентификатор *** с площ от 253,71кв.м. , намиращ се в гр. София, ж.к.

„****, ниво партер заедно със складово помещение , намиращо се в сутерена на сградата на кота „-3,30м.”, която сграда е построена в УПИ V-302,303 по плана на София, район Люлин, кв. 8, местност Люлин.Център. Навела е твърдения че е е собственик на имота, на 22.10.2014г. предоставила същия на ответника за временно и възмездно ползване срещу месечен наем от 500лв. размер на който бил по-нисък поради поето от наемателя с допълнително споразумение задължение да направи подобрения в имота на стойност от 20 000лв.-да събори преградни стени по архитектурния проект, както следва – вътрешни стени на дежурен кабинет; цялата стена на зъболекарски кабинет, граничеща с фоайе, но без колоните. Посочила е, че през юни 2016г. установила, че в имота са извършени без нейно съгласие конструктивни изменения, нанесени са и щети- разрушена стена в едно от помещенияталекарски кабинет № 2, граничеща с фоайе; повредена дограма - огъната рамка, счупен стъклопакет; повредена входна врата към магазина в следствие на което заключващ и затварящ механизъм не функционира, вратата била на стойност от 7000лв. и стойност на ремонт щяла да бъде значителна. С покана връчена на ответника на 19.07.2016г. поискала от ответника да й заплаща наемни вноски по банков път, както и в едномесечен срок от съобщението да възстанови нанесени щети на имота, като му указала, че при неизпълнение в този срок, то да счита договора за прекратен. Щети не били възстановени и така договорът бил прекратен на 19.08.2016г., но ответникът не й върнал имота. Провередин били няколко срещи ,на 21.08.2017г. ответникът заявил, че не желае да напуска имота, предложил да сключат нов договор за наем, но ищцата не се съгласила, от около половин година ответникът не плащал наем , въпреки че продължавал да ползва имота без да има договор за наем.

Ответникът създавал пречки на останалите обитатели в сградата да ползват общите части на сградата и имало взето решение на ОС на ЕС по чл. 6 от ЗУЕС, но предписанията не били изпълнени. Претендирала е разноски.

Ответникът С.”ЕООД, ЕИК **** в предоставеня срок за отговор е 3 оспорил иска. Заявил е, че страните сключили договор за наем за процесния имот на 22.10.2014г., същият ден било сключено и допълнително споразумение, съгласно което наемодателят се съгласил наемателят да извърши преустройства, като събори и след това възстанови вътрешни преградни стени, както следва: вътрешни стени на дежурен кабинет; цялата стена на зъболекарски кабинет, граничеща с фоайе, но без колоните.

Изпълнявал задълженията си по договора, ищцата нямала възражения до 2016г., когато ищцата посетила имота и установила, че дейността на ответника се развивала много добре и поискала да се увеличи наема, с което наемателят не се съгласил. Малко след това електрозахранване на обекта било преустановено по искане на ищеца. Не бил извършвал ремонти, които да са довели до конструктивни промени, всички ремонти били съобразно договора.

Нанесените вреди по дограма и по врата били от злонамерени действия на ІІІти лица , опитали да се влязат в взлом, за което уведомили ищцата, органи на реда и застрахователя. За тези вреди съгласно чл. 4.3. от договора не отговарял. Ищцата нямало право да развали договора, тя била неизправна страна по договора за наем, ищцата многократно създавала пречки на ответника да ползва имота. Не му била връчена надлежно нотариалната покана за разваляне на договора. Не му било връчено и предупреждението по чл. 6 от ЗУЕС, подпис , положен за „предупреден” не бил на представител на дружеството или на свързано с него лице. Претендирал е разноски.

По делото е приет неоспорен от страните договор за наем от 22.10.2014г., приемо-предавателен протокол, носещи подпис за страните, съгласно който на 22.10.2014г. ищецът се е съгласил да предостави и е предоставил на ответника за срок от 5 години за временно и възмездно ползване срещу месечен наем от 500лв. магазин № 1 със самостоятелен вход, намиращ се в гр. София, ж.к. „****, ниво партер заедно със складово помещение , намиращо се в сутерена на сградата на кота „-3,30м.”, която сграда е построена в УПИ V-302,303 по плана на София, район Люлин, кв. 8, местност Люлин.Център, с площ от 253,71 кв.м. на ниво партер на кота „-0,60м.”, като състоянието на имота към сключването на договора и предаването му е : отвън- с врати и прозорци навсякъде; отвътре – под -замазка; таван-плоча; положена електроинсталация без ключове и лампи, изградена ВиК инсталация, шпакловани стени без монтирани вътрешни врати, вътрешни стени са изградени съобразно подписан от страните архитектурен проект.

Съгласно чл. 4.8. от договора наемателят има право да извършва трайни подобрения и реконструкции само след изрично писмено съгласие на наемодателя, оформено със споразумение към договора, описващо СМР.

Съгласно чл. 5 от договора същият се прекратява по взаимно съгласие на страните, с изтичане на срока на договора, с едностранно предизвестие от наемодателя при неплащане на наемна цена и консумативи, с едностранно едномесечно предизвестие от наемателя .

По делото е прието неоспорено от страните споразумение от 22.10.2014г. носещо подписи на страните по него, съгласно което страните са се съгласили 4 наемателят да извърши ремонтни дейности в имота, както следва: да бъдат съборени а след прекратяване на договора възстановени вътрешни преградни стени по архитектурния проект, както следва: вътрешни стени на дежурен кабинет; цялата стена на зъболекарски кабинет, която граничи с фоайе, но без колоните.

Приета е нотариална покана, удостоверяванията по която са извършени от нотариус Ц.С., рег. № 030 на Нот.К., съгласно която на 27.06.2016г. ищцата е съставила изявление до ответника, връчено на ответника на 19.07.2016г., с което ищцата е поискала плащането на наемна цена по договора за наем на процесния имот да се извършва по банков път по посочената от нея конкретна банкова сметка, изразила е несъгласие с ежемесечната забава на плащанията , посочила е че при посещение на имота установила, че в имота са съборени стени без нейно съгласие, врата е със значителни поражения и вдлъбнатини, наранена е дограма, мраморна настилка при входа е оцветена в кафяво, предоставила е едномесечен срок на ответника за възстанови стените и нанесените щети, като в случай на неизпълнение в този срок , то да счита договора за наем за прекратен.

Прието е предупреждение по чл. 6 от ЗУЕС съставено от управител на ЕС на сграда в която е процесния имот, на което е положен подпис за предупреден, с което Председател на УС на ЕС е отправил предупреждение до ответника да не извършва нарушенията посочени в предупреждението и е даден 3 дневен срок за предприемане на необходими действия, за да не ограничава други обитатели да ползват общи части на сградата; да не завзема общи части на сградата; да не извършва действия, създаващи безпокойство на останалите обитатели; да не извършва СМР, изменящи проектни показатели и строителни характеристики, да заплаща разходи за управление и поддържане на общи части; да спазва санитарни и хигиенни норми; да осъществява грижа за безопасна експлоатация на съоръжения и инсталации в сградата.