Решение № 306 от 11.07.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 306 гр. гр.Несебър, 11.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20222150101479 по описа за 2022 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.422, във връзка с чл.415, ал.3, вр. ал.1, т.3 от ГПК, вр. чл.286 от Търговския закон и чл.258, и сл. и чл.79 от ЗЗД и по чл.86, ал.1 от ЗЗД.

Ищецът „**********“ АД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление: град **********, представлявано от изпълнителния директор М.Н.В., твърди, че ответникът Г. Г.

Д. с ЕГН **********, постоянен адрес: град *********, настоящ адрес: град **********, е собственик на Апартамент № ******, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********, както и че страните са сключили на 06.11.2019г. договор за управление и поддръжка на комплекс „********** юг“, вписан в Службата по вписванията – В., вх. рег. № ********г., Акт ***, том IX, дело № *****, дв. вх. рег.№ ****. По силата на този договор ищецът осъществява услуги по управление и поддръжка на общите части в комплекс от затворен тип „**********“, в който се намира имотът на ответника, а последният от своя страна се е задължил да извършва в полза на ищеца предвидените в договора плащания за извършваните услуги, които плащания следвало да се извършват всяко тримесечие. Такива плащания, в изпълнение на поетите от него договорни задължения, ответникът е извършвал до месец април 2021г., когато е погасил задълженията си за първите две тримесечия за годината. За периода от 01.01.2022г. до 31.03.2022г. ответникът му дължи по силата на договора сумата в размер на 283,68 лева. За дължимата сума ищецът е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК, въз основа на което е било образувано гр.д.№ 950/2022г. по описа на Несебърския районен съд, който е уважил искането и е издал Заповед № 365 от 08.09.2022г. за изпълнение на парично 1 задължение по чл.410 от ГПК, срещу която обаче длъжникът по заповедта – ответникът по настоящото дело – е подал възражение. Моли да бъде признато за установено, че ответникът му дължи сумите, за които е издадена заповедта за изпълнение, а именно сумата в размер на 283,68 лева – главница, и сумата в размер на 12,92 лева, представляваща мораторна лихва.

Претендира разноски в настоящото производство, както и тези, направени по заповедното производство.

В отговора на исковата молба, подаден от ответника, се изразява становище за неоснователност на иска, като подчертава, че в договора не е уговорен краен срок. На първо място твърди за нищожност на договора, в която връзка посочва, че жилищната сграда, в която се намира имотът на ответника, не представлява жилищен комплекс от затворен тип, но същевременно договорът бил нищожен поради липса на изискуемата от закона форма.

Договорът е сключен в противоречие на закона, тъй като отношенията, свързани с управлението и поддръжката на общите части в сградата, следвало да се уреждат по правилата на ЗУЕС, а не с договори, като наред с това ищецът нямал качеството на инвеститор на комплекса. На второ място прави възражения и за неизпълнение от страна на ищеца на договорните му задължения, респ. осъществявал е некачествена поддръжка.

Оспорва и размера на претенцията, тъй като в издадената фактура сумата, вменена на ответника като дължима, е формирана по неясен начин. Моли искът да бъде отхвърлен.

Претендира разноски.

В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба, поддържа и че комплексът представлява жилищен такъв от затворен тип, налице са всички обективни критерии за това, включително и контролирания достъп, а ищцовото дружество има качеството на инвеститор. Оспорва позицията на ответната страна за нищожност на договора за управление и поддръжка.

Намира за доказано, че през въведения период ищецът е изпълнявал договорните си задължения в пълен обем и според уговорените количество и качество. В представените писмени бележки заявява, че договорът е сключен за срок от 10 години и че неговото сключване е предвидено още в предварителния договор за покупко-продажба между страните.

Ответникът се явява лично в съдебно заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който поддържа доводите, заявени в отговора на исковата молба.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 18.08.2017г. между „*********“ ЕАД, от една страна в качеството му на продавач, и Г. Г. Д., от друга страна в качеството му на купувач, е сключен предварителен договор, с предмет: 1) Апартамент № ****, съгласно извадка от одобрен инвестиционен проект на Сграда А по част „Архитектура“, който ще бъде построен на 9-и етаж във вход Б от Сграда „А“ и ще има застроена площ от 92,31 кв. м., заедно с прилежащите му 0.9289 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 12,08 кв. м., както и ведно с 2

37,44 кв. м. от Поземлен имот с идентификатор ******* по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-64 / 16.05.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, целият с площ от 25 917 кв. м., находящ се в град В., булевард ****** № ***, с начин на трайно ползване: високо застрояване (над 15 м.), трайно предназначение на територията: урбанизирана; 2) Паркомясто № ****, разположено в Подземния паркинг, представляващо 13,75 кв. м. идеални части от Подземния паркинг, както и съответстващите на това паркомясто идеални части от маневрената площ на подземния паркинг и от самия Подземен паркинг, както и ведно с припадащите се на Покритото паркомясто 11,53 кв. м. идеални част от имот с идентификатор *******; 3) Склад (изба) № *** със застроена площ от 5,24 кв. м., разположен на ниво -3,50м., ведно с прилежащите му идеални части от общата маневрена площ на Подземния паркинг и от сградата, ведно с припадащите се на склада 0,64 кв. м. идеални части от имот с идентификатор *******. Продавачът се е задължил да построи Комплекса и обектите в него, както и да прехвърли на купувача гореописаните обекти в уговорената степен на завършване. Сключването на окончателния договор е предвидено да се осъществи в срок от три месеца след въвеждането на комплекса в експлоатация, до когато купувачът е следвало да заплати изцяло уговорената продажна цена за обектите, а именно: за апартамента – 78 500 евро с включен ДДС, за покритото паркомясто – 6 500 евро с включен ДДС, за склада – 1 500 евро с включен ДДС. Владението върху обектите е предвидено да бъде предадено от продавача на купувача до 30 дни от сключването на окончателния договор в нотариална форма. В чл.12, ал.3 и чл.15, ал.3 от предварителния договор купувачът се е задължил да подпише с продавача, или с посочено от него дружество, договор за управление и поддръжка на общите части на сградата и комплекса, ведно с Правилника за вътрешния ред в сградата и Правилника за вътрешния ред в комплекса. Съгласно т.1.2 в раздел „Определения и тълкуване“, е посочено, че комплексът, който продавачът се е съгласил да изгради, е жилищен комплекс от затворен тип с наименование „********** ЮГ“, в който ще бъдат изградени четири броя сгради (жилищни сгради съгласно т.1.3) и общ подземен паркинг, съобразно одобрени проекти.

Окончателният договор – договорът за покупко-продажба на недвижим имот – е сключен на 06.11.2019г. и е обективиран в нотариален акт № ***, том IX, рег.№ ****, дело № ****/2019г. на нотариус Ж.Т. с рег.№ *** на НК и район на действие Варненския районен съд. С него продавачът „*********“ ЕАД е прехвърлил на продавача Г. Г. Д. следните недвижими имоти, находящи се в град В., жилищен комплекс от затворен тип „*****“, а именно:

1. АПАРТАМЕНТ № ******, представляващ Самостоятелен обект с идентификатор *********, находящ се в сграда „А“ в град В., булевард ****** № *** – А, вход Б, на девети етаж, със застроена площ 92,31 кв.м., ведно с прилежащата му ИЗБА № А 25 с площ от 5,24 кв.м., както и 0.9448% идеални части от общите части на сградата, които идеални части съставляват 12,28 кв. м. идеални части, както и 0.9448% идеални части от правото на строеж на сградата, съответстващи на 0,***8% идеални части от правото на строеж върху дворното място, като индивидуализираният самостоятелен 3 обект попада в многофамилна жилищна сграда с идентификатор *******.4, с брой надземни етажи – 12, брой подземни етажи – 1, ведно с придобиваните на основание чл.38, във връзка с чл.40 от Закона за собствеността прилежащи към апартамента 38,07 кв.м. идеални части от Поземлен имот с идентификатор ******* по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-64 от 16.05.2008г. на Изпълителния директор на АГКК, с адрес: град В., булевард ****** № ***, с площ 25 917 кв. м., с начин на трайно ползване: високо застрояване (до 15 м.), и с трайно предназначение на територията: урбанизирана, за сумата от 75 290 евро с включен ДДС;

2. ПАРКОМЯСТО № ****, с площ от 13,75 кв. м., находящ се в паркинг зона 1, както и 18,62 кв.м. идеални части от маневрената площ, ведно с 0,1641% идеални части от общите части на сградата, които идеални части съставляват 1,46 кв.м. идеални части, както и 0,1641% идеални части от правото на строеж за сградата, съответстващи на 0.0468% идеални части от правото на строеж върху дворното място, находящо се в ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ с 528 броя паркоместа, представляващ Самостоятелен обект с идентификатор *******.4.148, находящ се в град В., булевард ****** № *** – А, разположен на сутеренен етаж по строителна документация, а по схема на етаж -1, с площ на целия подземен гараж от 7 287,20 кв. м., като самостоятелният обект попада в многофамилна жилищна сграда с идентификатор *******.4, с брой надземни етажи – 12, брой подземни етажи – 1, ведно с придобиваните на основание чл.38, във връзка с чл.40 от Закона за собствеността, прилежащи към паркомясто – 12,13 кв. м. идеални части от Поземлен имот с идентификатор *******, за сумата от 6 500 евро с включен ДДС. В т.3 от договора е посочено, че владението върху гореописани и продавани имоти е предадено от продавача на купувача преди подписването на нотариалния акт, а в т.4 е посочено, че купувачът се съгласява и приема да подпише с „**********“ АД договор за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „********** ЮГ“, в който комплекс се намират придобитите от купувача недвижими имоти, предмет на окончателния договор и описани в нотариалния акт, както и да подпише приложените към същия договор Правилник за вътрешния ред в сградата и Правилник за вътрешния ред в комплекса.

Договорът за управление и поддръжка на комплекс от затворен тип „********** ЮГ“ между „**********“ АД, от една страна като „управляваща организация“, и Г. Г. Д., от друга страна в качеството му на „собственик“, е сключен в деня на подписване на окончателния договор в нотариална форма – 06.11.2019г. Договорът е с нотариална заверка на подписите рег.№ **** от 06.11.2019г. на нотариус Ж.Т. с рег.№ *** на НК и район на действие Варненския районен съд, и е вписан в Службата по вписванията – В., с вх. рег.№ ********г., Акт ***, том IX, дело № *****. Освен като „управляваща организация“, „**********“ АД е посочен в този договор и като инвеститор на жилищния комплекс от затворен тип и изпълняващ функциите по управление и поддръжка на общите части в комплекса. Услугите по управлението и поддръжката на общите части на комплекса от затворен тип, които дружеството се е задължило с договора да предоставя срещу заплащане, 4 включват следните дейности: осъществяване на контролиран достъп на територията на комплекса; почистване и санитарна поддръжка на общите части на комплекса; поддръжка на техническите съоръжения и уредби в общите части на комплекса (обслужване на асансьори, общи мрежи – ел., В и К); заплащане на консумативните разходи за общите части на комплекса (ток, В и К, други) от името и за сметка на всички собственици на обекти в комплекса; организиране и осъществяване на ремонти в общите части на комплекса, включително в общите части на отделните сгради от комплекса, когато за това е прието решение от собствениците на обекти в комплекса или в съответната сграда, като ремонтите са за сметка на собствениците на обекти в съответната сграда или в комплекса и се заплащат отделно от таксата за поддръжка по договора; организиране на експлоатацията и осъществяване на поддръжката на басейна в комплекса, която ще се осъществява съгласно Правилник за ползване и поддръжка на басейна, регламентиращ работно време, условия за ползване, забрани или ограничения, водно санитарна дейност и други подобни. Предвидено е управляващата организация да осъществява тази дейности самостоятелно или чрез трети лица, които са специализирани в извършването на съответните дейности, в която връзка е уредено правото да предложи всички или част от своите функции по договора на такива трети лица. Предвидено е и право на „**********“ АД – управляващата организация, да спре или да ограничи изпълнението на част или на всички услуги по договора в случаи, когато се извършват ремонтни или профилактични дейности, при стихийни бедствия или извънредни ситуации, но и при забавено плащане или непълно плащане на дължими към него възнаграждения, продължило три или повече месеци, извършено от страна на наймалко 10% от общия брой на собствениците на обекти в комплекса. При извършването на дейностите по управлението и поддръжка дружеството се е задължило да извършва проверки и огледи на текущото състояние на общите части в комплекса, да извършва охрана на външните граници на комплекса чрез осъществяване на контролиран достъп в зоната на комплекса, да организира пропускателен режим като допуска в зоната на комплекса само собственици на обекти, членове на техните семейства и посочени от собствениците трети лица, като самото пропускане да се осъществява по списък, воден от управляващата организация, а всеки собственик заявява в писмена форма лицата, които имат право да посещават комплекса; да извършва почистване и санитарна поддръжка, да осъществява поддръжка на техническите съоръжения и уредби в общите части на комплекса, с изключение на техническите съоръжения и уредби, които са собственост на съответните експлоатационни дружества, да извърша аварийни работи. Поел е задължението и да сключва от името и за сметка на всички собственици на обекти в комплекса договори с организираните доставчици на ел. енергия, топлоенергия, вода, асансьорни уредби и други подобни, необходими за нормалното функциониране на общите части в комплекса, както и да събира от собствениците и заплаща на организациите доставчици стойността на направените в общите части консумативни разходи, да изчислява стойността на дължимите от собственика такси за консумативни разходи на общите части в комплекса, да представя на собственика писмена сметка на дължимите такси, да води книга на етажната собственост за всяка отделна сграда в комплекса, както и общ регистър на всички собственици в 5 комплекса. Основното задължение, което собственикът-възложител и поел със сключването на договора, е да заплаща на управляващата организация дължимите по договора суми в определените срокове, както и да участва в разходите за текущи и основни ремонти на общите части на комплекса, разходите по развитие на територията и вътрешните комуникации в комплекса. Участието му в разходите за управление, поддръжката и комуналните услуги в общите части на комплекса е пропорционално на размера на общата застроена площ на собствения си обект, а за гаражите, откритите и закрити паркоместа – чрез заплащането на фиксирана такса. Съгласно приложение № 1 таксата за управление и поддръжка за апартамента на ответника е уговорена в размер на 0,69 лева на месец с включен ДДС за 1 кв. м. от общата застроена площ, а таксата за управление и поддръжка за покритото паркомясто на ответника е уговорена в размер на 6 лева на месец с включен ДДС.