Решение № 227 от 27.06.2024, Районен съд - Димитровград

РЕШЕНИЕ

№ 227 гр. гр. Димитровград, 27.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ДИМИТРОВГРАД в публично заседание на седми юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Андрей Г. Андреев при участието на секретаря Теодора Г. Димитрова като разгледа докладваното от Андрей Г. Андреев Гражданско дело № 20225610100587 по описа за 2022 година

Искът е с пр. основание чл.19, ал.3 ЗЗД вр. чл.362 ГПК.

ИЩЕЦЪТ – М. В. К. от с.З.п., общ.Д. твърди, че на 26.06.2018 г. в гр.Д. при нотариус с първия ответник бил подписан предварителен договор за покупкопродажба на недвижими имот – УПИ ІІІ, пл. № 314 с площ от 1100 кв.м, кв.43 по плана на с.З.п., общ.Д., ведно с построената в имота къща, лятна кухня, плевня с навес за сумата от 24 000 лева. От датата на подписване на договора ищеца бил във владение на имота. Продажната цена била заплатена на части по сметка на ответниците – посочени дати и суми, с последна дата 21.07.2020 г. Първоначално при подписване на предварителния договор била заплатена сумата от 14 000 лева, която малко по-късно първия ответник върнал и поискал превеждането месечно на по-малки суми, от които първия ответник да превежда на втората ответница. Година и половина след подписване на договора узнал, че втората ответница не е получила нищо от първоначално преведените суми и затова, взел решение остатъка от продажната цена в размер на 6500 лева да се преведе по нейната банкова сметка. Същата получила без възражение сумите. Въпреки проведените многократни разговори с ответниците, същите не предприели действия за прехвърляне на недвижимия имот. Счита, че е изправна страна по договора, макар втората ответница да не е участвала при подписване на предварителния договор, същата дала своето съгласие, както за продажбата, така и за получаване на сумите. Моли след установяване на изложеното, съдът да постанови решение, с което да обяви сключения предварителен договор за окончателен. Претендира деловодни разноски.

ОТВЕТНИКЪТ –

К. Д. К. от гр.Д. не подава отговор.

1

ОТВЕТНИКЪТ - Ю. Д. К. от гр.Х. подава отговор. Посочва, че не е страна по предварителния договор, а първия ответник не бил упълномощен да сключва предварителния договор. Потвърждава получаването на сумата от общо 6 200 лева, внесена на посочените дати по банковата й сметка. Ищецът съзнавал, че само за една втора има сключен предварителен договор, а ползвал целия недвижим имот.

Извършените плащания по сметката на първия ответник била индиция, че посочената цена в предварителния договор не е реалната договорена между страните. Ищецът заплатил 18 000 лева за 1/2 ид.ч. от имота. Моли за отхвърляне на иска. Претендира деловодни разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

Ищецът е представил нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 26.3.2009 г. № 72, т.І, рег. № 2156, д. № 62/2009 г. на Нотариус с № 096, съгласно който ответниците К. Д. К. и Ю. Д. К. са закупили УПИ ІІІ с пл. № 314 с площ 1110 кв.м. в кв.43 по плана на с.З.п., обл.Х., ведно с построените в имота Къща, Лятна кухня, Плевня с навес, при посочени граници.

В подкрепа на твърденията си представя още: Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот от 20.06.2018 г., сключен между К. Д. К. като продавач и ищеца М. В. К. като купувач, с предмет посочения поземлен имот и сгради, като продавача се е задължил да продаде същия на купувача и да сключат окончателен договор за сумата от 24 000 лева. Купувачът се е задължил при подписване на договора да заплати като капаро сумата от 14 000 лева по банков път, а останалата част от продажната цена в размер на 10 000 лева ще се изплаща от купувача на продавача по банков път на 8 (осем) равни тримесечни вноски по 1250 лева всяка. Страните са се задължили да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт в срок до 30.06.2020 г. В т.5.2 от договора е посочено, че владението на имота ще бъде предадено при подписване на окончателния договор във форма на нотариален акт.

Договорът е подписан за продавач от К. К. и за купувач от М. К., като подписите са заверени на същата дата от Нотариус с № 096 НК.

Ищецът представя удостоверение за настоящ адрес в с.З.п. от 19.10.2018 г., както и 8 бр. нареждане за кредитен превод в полза на К. К. по суми и дати, както следва: 4000 лв. на 21.06.2018 г.; 3000 лв. на 25.06.2018 г.; 1500 лв. на 15.08.2018 г;

1250 лв. на 03.09.2018 г.; 1250 лв. на 21.12.2018 г.; 1250 лева на 29.04.2019 г.; 1250 лева на 06.10.2019 г. – всички преводи с получател К. К.; на 26.05.2020 г. е заплатена сумата от 5000 лева в полза на Ю. К., на 08.06.2020 г. е заплатена сумата от 4500 лева в полза на К. К. и на 21.07.2020 г. /извлечение/ е заплатена сумата от 1200 лева в полза Ю. К.. Или общо заплатена сума 24 200 лева. Основание за превод – капаро и вноски къща, съответно: къща/ за къща.

2

С нотариална покана от 10.06.2021 г. чрез Нотариус с № 078 адресирана до ответниците, ищецът посочва, че до момента е заплатил цялата сума по договора, че Ю. К. макар да не участвала при подписване на предварителния договор, тя дала своето съгласие и ищецът й превел общо сумата от 6 200 лева, като владението му било предадено на 20.06.2018 г. Отправя се искане за снабдяване с всички документи и явяване пред нотариус на 01.07.2021 г. в кантора на нотариус за изповядване на сделката. Нотариалната покана е връчена на 17.06.2021 г. – лично на Ю. К. и по телефона на К. К..

Свид. В. К. – баща на ищеца, установява, че преди пет години сина му решил да закупи имот в с.З.п., казал, че го закупил, отишли да го видят. Сина му ползвал имота от пет години. Закупил го от К., който бил директор на училище „И.Б.“, сина му работил в това училище и там се запознали. Той му съобщил, че търси къща, и К. му предложил имота в с.З.п.. Сина му теглил заем за да го плаща. Посетил имота със сина си, след като взел ключовете, сега продължавали да ползват имота, започнали строеж на баня и тоалетна. След известно време – около две години, К. поискал една сума да се плати наведнъж, свидетелят предоставил сумата от 5000 лева – за него или за сестра му, не знае. Сумата била преведена през банката. След това се отметнал. До сега никои не ги притеснявал. Идвал само бащата на К., погледнал, нищо не казал.

Ползвали имота, имали оранжерия, плащали тока и водата, пуснали нова канализация, но в един момент спрели, тъй като К. не искал да разпише.

В съдебно заседание пълномощникът на ответниците представя препоръчана пощенска пратка в запечатан плик, адресирана до ищеца на адрес с.З.п., общ.Д., подадена на 31.01.2023 г. – недоставена, върната като непотърсена. При отваряне на същата в съдебно заседание в присъствието на страните се установи, че съдържа писмо-покана от Ю. Д. К. до М. В. К., с което се уведомява, че от 20.06.2018 г. до момента ползва без правно основание ½ ид. ч. от имота, като се определя обезщетение в размер на 150 лева месечно или за периода от 20.06.2018 г. до 31.01.2023 г. в общ размер на 8 300 лева, като след приспадане на заплащаните данъци се претендира сумата от 8200 лева, прихващат се общо изплатени суми в размер на 6200 лева и се претендира сума от 2000 лева.

Гореописаната фактическа обстановка налага следните правни изводи:

Съгласно чл.19 от Закона за задълженията и договорите, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

3

Успешното провеждане на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага положителното установяване на няколко предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.

Производството по обявяване на предварителен договор за окончателен е уредено в ГПК, като особено исково производство и съгласно чл. 362 от ГПК съдът е длъжен да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик.

Същественото за настоящото производство е обстоятелството, че процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е сключен от само с единия от съсобствениците, а именно К. К., който е собственик на ½ ид.ч от недвижимия имот, с доколкото имотът е закупен от двамата ответници, като в нотариалният акт не са посочени идеалните части на купувачите – съсобственици.

Липсва спор относно собствеността на този недвижим имот към датата на сключване на предварителния договор и към момента. Възникнало е валидно облигационно отношение между ищеца и първия ответник, инкорпориращ съгласието на сключващите го, както и всички съществени елементи на двустранна сделка покупко-продажба. Този облигационен договор обвързва правната сфера на договарящите се, но не и правната сфера на втория ответник. Задължение за прехвърляне на целия имот е поел само първия ответник. Същият не е поел задължение за действия или поведение на другия съсобственик на имота.

В случая ищецът е изрядна страна по договора, който е изпълнил задължението си да плати договорената цена, макар и с някои отклонения относно изплащане на отделните суми. Съгласно договора към момента на неговото подписване следвало да се заплати сумата от 14 000 лева, като съгласно чл.5.3 от договора, същият служи и за разписка за полученото от продавача капаро.

Ответникът К. К. не релевира каквито и да са възражения във връзка с изпълнението на задължението и заплащане на сумите от страна на ищеца. Част от уговорената сума е била преведена директно по сметка на втората ответница.

Настъпил е и падежа на задължението на ответника К., който е в забава от 30.06.2020 г.

4

Не съществува правна пречка да се обещае продажба на вещ, която не е собственост на обещателя и такъв договор обвързва валидно страните (той отговаря за вредите от неизпълнението, ако целия или някаква част от обещания имот не се окаже негова собственост – както е в настоящия случай).

В случая искът би могъл да се уважи за частта на първия ответник – за ½ ид.ч., но в случая при тълкуване на волята на страните, не би могло да се приеме, че е постигната воля да се купи от ищеца само ½ ид.ч. от процесния имот. Липсва и негово изрично изявление в тази насока.

Искът следва да се отхвърли изцяло като неоснователен.

В полза на втория ответник следва да се присъдят деловодни разноски, произтекли от заплатено адвокатско възнаграждение.

Водим от изложените съображения , съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ иска на М. В. К. от гр.Д., ул.“И.В.“ бл.** вх. ** ет. ** ап.

**, ЕГН ********** против К. Д. К. от гр.Х., ул.“Я.К.“ бл.****, ЕГН ********** и Ю.

Д. К. от гр.Х., ул.“Д.“ № 45, вх.А, ап.20, ЕГН ********** с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор от 20.06.2018 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: УПИ ІІІ-314 в кв.43 по ПУП на с.З.п., общ.Д., с площ от 1110 кв.м., ведно с построените в имота КЪЩА, ЛЯТНА КУХНЯ, ПЛЕВНЯ и НАВЕС, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

ОСЪЖДА М. В. К. от гр.Д., ул.“И.В.“ бл.** вх. ** ет. ** ап. **, ЕГН ********** да заплати на Ю. Д. К. от гр.Х., ул.“Д.“ № 45, вх.А, ап.20, ЕГН ********** деловодни разноски в размер на 700,00 лева.

Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд - Хасково в 2-седмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Районен съд – Димитровград: _______________________ 5