Решение № 180 от 26.04.2023, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 180 гр. гр.Несебър, 26.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Йорданка Г. Майска Иванова при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Иванова Гражданско дело № 20222150101427 по описа за 2022 година

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите.

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на О. В. З., гражданка на Руската Федерация, родена на **********г. в Оренбурска област, СССР, притежаваща задграничен паспорт № 72 *******, издаден на 06.02.2014г. от ФМС 77916, с постоянен адрес: Руска Федерация, 127220, гр. М., ул. „П.“, блок 9-11, ап. 27, подадена чрез пълномощника адв. О. А. от АК-Варна, против „Р.М.-.С.В.“, ЕООД

2023*****, с адрес на управление: гр. София, ***, вх. С, ет. 2, офис 10, представлявано от Н.Д.Л..

Твърди се в обстоятелствената част на исковата молба, че на 05.09.2018г. бил сключен Договор за строителство и Предварителен договор за продажба на недвижим имот между ищцата като купувач, „С.Й.Р.“ ЕООД като продавач, чрез „Е-куити“ ЕООД като агент-посредник. Сочи, че съгласно чл. I, т. 1 от този договор продавачът се задължил да построи и въведе в експлоатация апартхотел „Свети Йоан“ и да продаде на ищцата апартамент № А501 с предназначение „жилище, апартамент“, с обща застроена площ 52,62 кв.м., състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, коридор, баня, спалня с дрешник и тераса. Твърди, че съгласно чл. II, т. 1 от договора била уговорена цена от 51 831 евро, от които ищцата заплатила 48 647 евро по указаната в договора банкова сметка в „Юробанк България“ АД. Сочи, че впоследствие било сключено споразумение за прекратяване на предварителния договор, едновременно с което ищцата подписала предварителен договор от 15.08.2022г. с ответното дружество за покупката на апартамент № В404, с идентификатор 11538.*.**.*.** с адрес: гр. С.В., м. „Юрта - под пътя“, вход Б, ет. 3, ап. В404, с обща застроена площ 49,29 кв. м., ведно с общите части и правото на строеж на сградата.

Излага, че била уговорена цена от 48 647 евро, а сумата от 48 647 евро се зачела и се прехвърлила като плащане към ответното дружество. Твърди, че на 12.09.2022г. било сключено допълнително споразумение към предварителния договор, според което за 1 окончателна цена следвало да се счита сумата от 48 647 евро, заплатена изцяло от ищцата. С тези доводи от съда се иска да обяви предварителния договор за окончателен. Представят се писмени доказателства. В случай на оспорване на заплатената от ищцата сума, се моли да бъде назначена съдебно-счетоводна експертиза. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника „Р.М. – С.В.“ ЕООД, не е подаден отговор на исковата молба.

В о.с.з. се явява управителят на ответното дружество Н.Д.Л., който заявява, че счита предявеният иск за основателен, потвърждава, че ищцата е заплатила напълно продажната цена на апартамента. Твърди, че дружеството изпитва затруднения при сключването на окончателните продажби, тъй като апартаментите в сградата са ипотекирани и банката с оглед кризите е предпазлива при вдигането на ипотеките, по тази причина окончателните сделки са се забавили и купувачите са предприели действия по защита на правата си по съдебен ред.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Съгласно чл. I. т.1. договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключени на 05.09.2018г. в гр. Созопол между ищцата О.

З. като купувач „С.Й.Р.“ ЕООД, ЕИК 202415091 като продавач и „Е – куити“ ЕООД с ЕИК 2015***** като агент - посредник и двете дружества представлявани от управителя Николай Ламбуров. продавачът се задължил да построи и въведе в експлоатация апартхотел „Свети Йоан“, състоящ се от две 5-етажни сгради а ПИ с идентификатор ***, както и да продаде на ищцата недвижим имот, находящ се в апартхотела, а именно: „Апартамент № А 501, с предназначение: Жилище, апартамент, с обща застроена площ 52,61 кв.м., състоящ се от: дневна с трапезария и кухненски бокс, коридор, баня, спалня с дрешник и тераса. “ Съгласно чл. II, т.1. от договора цената на недвижимия имот е определена в размер 48 647 евро, от която съгласно представени платежни нареждания от 06.12.2019г. за сумата от 4000евро, от 14.11.2018г. за сумата от 4000 евро, от 31.10.2018г. за сумата от 4000 евро, от 17.10.2018г. за сумата от 4000евро, от 29.10.2018г. за 4000евро, от 19.10.2018г. за 4000евро, от 05.10.2018г. за 4000евро, от 16.11.2018г. за 3098 евро, от 02.09.2018г. за 2000евро и от 19.11.2019г. за сумата от 15 549евро, ищцата е заплатила изцяло по определения в договора финансов график, по банков път по посочената в чл. II, т.2. банкова сметка.

На 15.08.2022г. между ищцата - купувач, продавача - „С.Й.Р." ЕООД, агента - посредник „Е - куити" ЕООД и ответника по настоящото дело „Р.М. - С.В." ЕООД - в качеството му на трета страна, всичките представлявани от управителя си Николай Ламбуров било подписано Споразумение, съгласно което на основание чл. IV, т.3 Договора за строителство и Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 05.09.2018г. бил прекратен по взаимно съгласие.

С подписването на Споразумението за прекратяване на договора от 05.09.2018г. на 15.08.2022г. бил сключен Предварителен договор за продажба на недвижим имот, ведно с Приложение № 2 към договора със страни: О. З. като купувач и „Р.М. - С.В.“ ЕООД като продавач с предмет на договора: Покупко-продажба на Апартамент № В404, с идентификатор 11538.*.**.*.**, с адрес: гр. С.В., м. „Юрта-под пътя“, вход В, етаж 3, ап. В 404, с обща застроена площ 36,60 кв.м., ведно, с общите части и правото на строеж на сградата. Съгласно чл. II, т.1 от този предварителен договор е определена продажна цена за апартамент № В404 от 57 034 евро, като заплатената вече от ищцата сума от 48 647 евро, страните приели, че се зачита и се 2 прехвърля като плащане за апартамент А 505 по сметката на ответника „Р.М. - С.В.“ ЕООД на основание чл. 4 от Споразумението към Договора за строителство и Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 05.09.2018г. и Приложение № 2 към същия договор, като е посочена дата за заплащане на втора вноска от 8387евро, дължима от купувача, а продавача е декларирал, че апартаментът е освободен от вещни тежести и възбрани.

На 12.09.2022г. между О. З. като купувач и „Р.М. - С.В.“ ЕООД като продавач било подписано Допълнително споразумение към Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 15.08.2022г., като съгласно чл. 1 от това споразумение страните са приели, че поради настъпили изменения в условията за плащане, които са указани в чл. II, ал. 1 от Предварителния договор цената за придобиване на правото на собственост върху недвижимия имот - апартамент В 404, с идентификатор 11538.*.**.*.** - подробно описан в чл. I, ал.1 се изменя на 48 647 евро, която цена е заплатена по банков път напълно от купувача, като последната е приела съгл.чл.3 да погаси еднолично частта от остатъка от ипотечния кредит, която се разпределяла върху площта на апартамент № В 404, като е приела и че съгласно чл.2, че апартаментът ще бъде предаден без оборудване.

Твърди се, че въпреки многократните разговори ответникът не пристъпвал освобождаване на апартамента от ипотека и съответно към сключване на окончателен договор за продажбата, като посочвал, че го спират финансови затруднения.

По делото е представен нот.акт за договорна ипотека № 96/28.12.2017г., нот.дело № 859/2017г. по описа на нотариус с рег № 600 на НК с район на действие РС-Несебър, видно от стр.19 на който процесният апартамент е собственост на ответника по делото.

Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

За да бъде уважен иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва към момента на постановяване на съдебното решение да е налице валидно сключен предварителен договор, продавачът да е собственик на имота, предмет на предварителния договор, а ищецът (в случая купувачът по договора) да е изправна страна. За да е действителен предварителния договор той трябва да отговаря на изискванията на чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД. В случая предварителният договор е съобразен с тези изисквания: спазена е писмената форма, подписан е от страните и в него се съдържат всички необходими реквизити на окончателния договор - постигната е уговорка относно обекта на продажбата, като вещта, спрямо която се прехвърля собствеността, е индивидуализирана в достатъчна степен, договорена е цената на имота, както и задължението на продавача за прехвърляне на собствеността върху същия обект срещу задължението на купувача да плати цената, поради което е произвел правно действие.

Установи се, че ищецът е изпълнил задължението си да плати продажната цена по начина, който е уговорен - цялата продажна цена от 34 437 евро е изплатена напълно. Това е станало чрез плащането на предвидените начини и предвидените срокове на уговорените вноски в полза на продавача по предварителния договор.

Следователно ищецът е изправна страна по договора.

По делото е категорично установено също, че ответникът е собственик на процесния самостоятелен обект. Апартаментът е един от самостоятелните обекти в сградата, построена въз основа на надлежно одобрени строителни книжа, който е описан в допълнителното споразумение към предварителния договор с неговите основни характеристики и белези, по който начин е била внесена в достатъчна степен яснота относно предмета на договора.

3

С оглед изложеното съдът счита, че сключеният между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот с допълнителното споразумение към него отговаря на изискванията на чл.19 от ЗЗД - съдържа достатъчно данни за сключването на окончателния договор, продавачът е собственик, купувачът е заплатил окончателно уговорената цена в размер на 48 647 евро в уговорените в предварителния договор срокове, поради което ищецът има право като изправна страна да претендира да се обяви предварителният договор за окончателен. Поради това предявеният иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен изцяло.

На основание чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на Община Несебър сумата в размер на 2854,36 лева (3% върху продажната цена) местен данък на основание чл.45-46 от Закона за местните данъци и такси, и в полза на съдебната власт по сметка на съда сумата в размер на 706,23 лева - такса за прехвърляне на имота (чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност) и по с/ка на Агенция по вписванията такса в размер на 95,15лв. за вписване. За обезпечаване на задълженията за заплащане на горните суми върху продавания имот следва да се впише възбрана на основание чл.364, ал.1 от ГПК.

Предвид гореизложеното, Районен съд –Несебър

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на осн.чл.19, ал.3 ЗЗД сключеният между О. В. З., гражданка на Руската Федерация, родена на **********г. в Оренбурска област, СССР, притежаваща задграничен паспорт № 72 *******, издаден на 06.02.2014г. от ФМС 77916, с постоянен адрес: Руска Федерация, 127220, гр. М., ул.

„П.“, блок 9-11, ап. 27 и „Р.М. - С.В.“ ЕООД с ЕИК-2023*****, представляван от управителя Н.Д.Л. предварителен договор от 15.08.2022г., ведно с приложение № 2 и Допълнително споразумение от 12.09.2022г. към предварителния договор за покупкопродажба на Апартамент № В 404, с идентификатор 11538.*.**.*.**, с административен адрес: гр. С.В., м. „Юрта-под пътя“, вход В, етаж 3, aп. В 404, с предназначение-жилище, апартамент със застроена площ от 36,60кв.м., състоящ се от : предвери, кухненски бокс и дневна, баня, спалня и тераса, с обща застроена площ 49,29 кв.м. ведно с 0,89% от общите части на сградата равняващи се на 8,59кв.м. и съответният процент от правото на строеж на сградата, при граници, съгласно схема: на същия етаж- север-ап. № В 405 с ид. № *****/*/**/*/**, юг- ап.№ В 403 с ид.№ 11538.*.**.1.74, запад-коридор, изток-двор, под обекта- ап.№ В 304 с ид.№ 11538.*.**.1.64, над обекта-ап.№ В 504 с ид.№ 11538.*.**.*.**, находящ се в сграда с идентификатор 11538.*.**.1, изградена в ПИ с идентификатор 11538.*.** с площ от 3363кв.м. по КККР на гр.Св.Влас, общ.Несебър ЗА СУМАТА от 48 647 евро, която е заплатена изцяло от купувача О. В. З. в полза на продавача по предварителния договор-„Р.М. - С.В.“ ЕООД.