Решение № 252 от 01.06.2023, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 252 гр. гр.Несебър, 01.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20222150100137 по описа за 2022 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД.

Ищецът „Е.Х.“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: град ***, представлявано от управителя М.Д.М., твърди в исковата молба, че между него, от една страна в качеството му на мениджър, и ответника К.П., роден на ***г., поданик на Обединеното Кралство, с адрес в Република България: село ***, Код по Булстат ***, от друга страна в качеството му на възложител, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“. Ответникът е собственик на имот с площ 54,03 кв.м., апартамент И 008, етаж 0, в сграда С- „И.“, с адрес: село Р., УПИ – *** по плана на село Р., община Несебър в „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“. По силата на договора К.П. е възложил, а „Е.Х.“ ООД се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, срещу заплащане на месечна такса в размер на 1,21 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, като плащането следва да се извърши в срок до 15-и февруари на съответната година. Ищецът твърди, че е изпълнявал точно задълженията си по договора чрез ежедневни грижи за техническото поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните инсталации; техническото поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части на комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на 1 пречиствателните съоръжения и монтираните душове; техническото поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка; организиране поддръжка на зелените площи в комплекса; организира режима на достъп и вътрешния ред в сградата, санитарно-хигиенните услуги, рецепция и достъпа до спортните съоръжения. Ответникът не е заплатил дължимите по договора годишни такси въпреки водените с него разговори и опити за извънсъдебно разрешаване на спора. Прави искане ответникът да бъде осъден да му заплати следните суми: сумата в размер на 1 841,25 лева, представляваща неплатена такса за поддръжка за 2019г., ведно с мораторна лихва в размер на 561,63 лева за периода от 15.02.2019г. до 10.02.2022г.; сумата в размер на 1 841,25 лева, представляваща неплатена такса за поддръжка за 2020г., ведно с мораторна лихва в размер на 374,93 лева за периода от 15.02.2020г. до 10.02.2022г.; сумата в размер на 1 841,25 лева, представляваща неплатена такса за поддръжка за 2021г., ведно с мораторна лихва в размер на 187,72 лева за периода от 15.02.2021г. до 10.02.2022г.

В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се изразява становище за неоснователност на исковете. Посочва, че комплексът не е от „затворен тип“, както и не е жилищен такъв, поради което е неприложим особения режим, предвиден в чл.2 от ЗУЕС, а оттам и че сключеният между страните договор не е създал задължения за тях. Отношенията в комплекса следва да се уреждат въз основа на решения на Общото събрание на Етажната собственост. Твърди и неизпълнение от страна на ищеца на дейности по управление и поддръжка в комплекса, както и за неизвършване на разходи за тази цел. Моли за отхвърляне на исковете.

В съдебно заседание ищецът се представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа предявените искове и моли за тяхното уважаване като основателни и доказани, а в полза на ищеца да бъдат присъдени направените по делото разноски, за което представя списък на разноските. Представя отделно писмено становище по повод отговора на исковата молба, в което заявява, че възражението за нищожност на процесния договор поради противоречието му със закона, е неоснователно. Позовава се на свободата на договарянето и отбелязва, че договорът, който има комплексен характер, тъй като съчетава елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред, организиране и управление на планетите услуги) и такива на договор за изработка (техническа поддръжка, осигуряване на охрана на комплекса, организиране на почистване и санитарно-хигиенна поддръжка), урежда правата и задълженията не само по отношение на общите части, но има за предмет и съоръженията в незастроената част от имота, в който е разположена сградата, басейн, зелени площи, детски площадки, т.е. за целия комплекс. С него не се преследва забранен от закона резултат.

Ответникът не се явява в съдебно заседание. Представлява се от особен представител, който поддържа направеното оспорване на исковете. Моли за тяхното отхвърляне като счита, че по делото не е категорично доказано, че за ответника са възникнали задължения да заплаща конкретни суми за поддръжка на общите части.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени 2 поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

През месец юли 2009г. между К.П., от една страна като възложител, и „Е.Х.“ ООД, от друга страна като мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“, в който е посочено, че възложителят е собственик на следния недвижим имот, а именно: Апартамент тип студио № И. 008, находящ се в сграда „С“ – „И.“, на приземен етаж, с площ от 54,03 кв.м., в „Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.“, УПИ – *** по плана на село Р., община Несебър. За мениджъра (изпълнителя) е посочено, че управлява територията и изградените подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса и при използването на целите на настоящия договор, а именно общите части на сградите, както и общодостъпните части и съоръжения на комплекса – зелените площи, алеи и площадки, изградените съоръжения за общо ползване от собствениците на апартаменти в комплекса, включващи: три открити и един закрит изцяло оборудвани басейна с прилежащите към тях обслужващи съоръжения, джакузи, детска площадка, открит и закрит паркинг, зелени площи и паркови елементи, шезлонги и чадъри (за които е предвидено да се ползват безплатно), фитнес център, SPA-център, медицински кабинет, магазини и бутици, открити и закрити заведения за консумация на храни и напитки (Ресторант, Воден бар, Грил-бар, Скай бар, Бар закрит басейн, Лоби бар). С договора възложителят възлага, а мениджърът се задължава да извършва целогодишна техническа поддръжка в следния обем: техническо поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и на вентиационните инсталации, на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, на асансьорите в общите части на сградата, както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската площадка, организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема на персонал за непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка; организационното управление включва организиране режима на достъп и вътрешния ред в сградата, на санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и в общодостъпните части и съоръжения, на занимания за деца, използвайки професионални аниматори по предварително обявена програма, а административното управление, както и оказването на всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна рецепция, както и предоставянето по подходящ начин на необходимата информация след поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Други задължения, които мениджърът е поел, е организирането на външната охрана на комплекса, като създаде пропускателен режим, както и веднъж годишно, в срок между 20-о и 31-о число на месец януари, да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в комплекса, на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет на направените разходи, отчет на направените планирани разходи, доклад за бъдещата дейност през 3 следващата стопанска година. Основното задължение на възложителя, което той е поел със сключването на договора, е да заплаща в полза на мениджъра срещу изброените услуги месечно възнаграждение в размер на 1,21 евро без ДДС за квадратен метър обща площ на собствения на възложителя имот, което е уговорено да се заплаща авансово за всяка година в срок до 15-и февруари на текущата година. Освен уговорената такса, в договора е предвидено отделно да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от сградата всички необходими разходи, свързани с осигуряването на техническата стабилност на сградата, съоръженията и инсталациите в нея, с цел поддържане и запазване здравето и сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса, както и всички планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт на общите части на сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите части на сградата. Договорът е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него недвижим имот, и влиза в сила от деня на подписването му. В раздел IV, т.9 от договора е предвидено, че срокът на договора автоматично се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от площта на комплекса за неподновяването му.

Собствеността върху недвижимия имот: Апартамент № *** – „С“ – „И.“, находящ се на кота -2,85м., на партерен етаж, представляващ Самостоятелен обект с идентифИ.ор ***, с адрес: село Р., Курортен апартаментен комплекс „Е.“, блок *** – „И.“, разположена в поземлен имот с идентифИ.ор ***, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, със застроена площ от 44,37 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж – ***.3.16, ***.3.18, под обекта 0 няма, над обекта – ***.3.35, ***.3.36, ***.3.37, ведно със съответстващите на апартамента 0,774% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху терена, е придобита от К.П. по силата на договор за покупкопродажба на недвижим имот от 29.09.2009г., по който той е имал качеството на купувач, и който договор е обективиран в нотариален акт № 176, том VIII, рег.№ 8122, дело № 1538/2009г. на нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд.

Разпитан в качеството му на свидетел, С.С. твърди, че през трите процесни календарни години – 2019-а, 2020-а и 2021-а, за поддръжката на комплекса и на всички сгради, разположени с него, дейности е извършвал „Е.Х.“ ООД, който е предлагал цял комплекс от услуги, между които охрана, включваща видеонаблюдение и жива охрана, като чрез служителите се осигурява контролирания достъп, извършва се обход на територията, посрещат се посетителите, както и комплесно почистване на цялата територия, строителство, озеленяване, осигуряване налчието на гореща и студена вода, СПА-център, ресторанти, грижата за зелените насаждения, фонтани, поддържа работещи асансьори.

Дружеството поддържа и почиства намиращите се на територията на комплекса басейни – един топъл зимен, два централни, един слънчев и детски, около които басейни са разположени шезлонги и чадъри през летния сезон и които се подновяват при 4 необходимост.

От заключението на извършената по делото комплексна съдебно-техническа и икономическа експертиза се установява, че Общо разпределяемите разходи, извършени от Е.Х.“ ООД за 2019г. са в размер на 748,391,46 лева, от които конкретно за поддръжката и управлението на Курортен апартаментен комплекс „Е.Р.Р.“ – 16 591,57 лева, включващи разходи за материали в размер на 3 660,10 лева и разходи за външни услуги в размер на 12 931,47 лева. Сумата на разходите по предоставени фактури за 2019г., извършени за поддръжката и управлението на комплекса, е в размер на 580 381,87 лева. Декларирано е, че разходите за заплати и осигуровки, отнесени към Общо разпределяемите разходи, се отнасят за поддръжката на комплекса: Разходи за заплати за 2019г. – 299 095,20 лева, разходи за осигуровки за 2019г. – 56 968,74 лева, общо 356 063,94 лева. Общо разпределяемите разходи, извършени от Е.Х.“ ООД за 2020г. са в размер на 1 080 660,29 лева, от които конкретно за поддръжката и управлението на Курортен апартаментен комплекс „Е.Р.Р.“ – 169 848,52 лева, включващи разходи за материали в размер на 156 754,52 лева и разходи за външни услуги в размер на 13 094,00 лева. Сумата на разходите по предоставени фактури за 2020г., извършени за поддръжката и управлението на комплекса, е в размер на 615 433,39 лева. Декларирано е, че разходите за заплати и осигуровки, отнесени към Общо разпределяемите разходи, се отнасят за поддръжката на комплекса: Разходи за заплати за 2020г. – 205 622,77 лева, разходи за осигуровки за 2020г. – 37 402,20 лева, общо 243 024,97 лева. Общо разпределяемите разходи, извършени от Е.Х.“ ООД, за 2021г. са в размер на 1 611 565,94 лева, от които конкретно за поддръжката и управлението на Курортен апартаментен комплекс „Е.Р.Р.“ – 24 796 лева, включващи разходи за материали в размер на 5 575,86 лева и разходи за външни услуги в размер на 19 220,14 лева. Сумата за разходите Общо разпределяеми разходи за заплати и осигуровки за 2021г. е в размер на 61 431,70 лева; сумата на разходите Пропърти/Фасилити мениджмънт за заплати и осигуровки за 2021г. е в размер на 264 035,85 лева. Няма извършени плащания, включително и частични такива, от страна на К.П. като задължения по сключения с „Е.Х.“ ООД договор. Курортен апартаментен комплекс „Е.“ в село Р., община Несебър е от затворен тип – състои се от пет сгради и допълнителни обекти, които предоставят на обитателите допълнителни удобства и възможности за спорт, развлечение и отдих. Поддръжката на комплекса се извършва от „Е.Х.“ ООД и собствениците на апартаменти имат договори с дружеството. Комплексът се състои от пет сгради: „Е.“, „Б.“, „Ш.“, „И.“ и „М.“. Сграда „Е.“ има четири входа: „Е.“, „К.“, „Д.“ и „С.“. Комплексът се обслужва целогодишно, охранява се денонощно, има видеонаблюдение, видимо е добре поддържан. Отделните собственици на апартаменти нямат индивидуални партиди за електроснабдяване, В и К услуги, интернет, телефон и телевизия. „Е.Х.“ ООД има договор с EVN, „ВиК“ – Бургас, „А1“ и дружеството заплаща всички разходи по тези договори. „Е.Х.“ ООД поддържа в добро състояние: зелените площи, алеи и площадки: три открити и един закрит плувен басейн, оборудване и обслужване; детска площадка; открит и закрит паркинг; SPA-център; медицински кабинет; магазини и бутици; зелени площи и паркови елементи; открити и закрити заведения за консумация на храна и напитки (ресторант, воден бар, грил бар, скай бар, закрит басейн, лоби бар).