Решение № 1722 от 07.12.2023, Районен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 1722 гр. Плевен, 07.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, IV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Милена Св. Томова при участието на секретаря АНЕТА ХР. ЙОТОВА като разгледа докладваното от Милена Св. Томова Гражданско дело № 20234430105248 по описа за 2023 година

Производството е по иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД.

В Плевенският районен съд е постъпила искова молба от Институт по фуражните култури с ЕИК ***, с адрес: гр.Плевен, ул.“Ген.Иван Вазов“, №89, представляван от ДП.И.Н., чрез адв.Н. Д. от АК-Плевен против „А1 Тауърс България“ ЕООД, със седалище и адрес на управление гр.София, ул.“Кукуш“, №1, в която се твърди, че на 25.06.2008г. между ищеца, от една страна, като наемодател и търговско дружество „Мобилтел“ ЕАД от друга, като наемател, бил сключен договор за наем за ползване на част от описан недвижим имот - площ от покривното пространство на административната сграда на Институт по фуражните култури, на адрес в гр.Плевен, ул. “Генерал Владимир Вазов“, №89, построена в УПИ III в кв.811 по плана на града.

Излага се, че в изпълнение на сключения договор за наем, ищеца изпълнил задължението си, предоставяйки държането на имота. Сочи се, че наемателят монтирал на него свои телекомуникационни съоръжения - базова станция GSM / UMTS, антени и др.

Излага се, че с анекс №2 от 30.03.2021 г. към гореописаният договор за наем, страните по същия се съгласили, че считано от 02.02.2021 г., в резултат 1 на приключила процедура по преобразуване — отделяне чрез учредяване, всички права и задължения произтичащи от договора за наем от 25.06.2008 г. с праводателя „А1 България“ ЕАД, ЕИК *** се поемали от правоприемника — „А1 Тауърс България“ ЕООД, ЕИК ***, като навсякъде в договора за наем от 25.06.2008г. наемателя „А1 България“ ЕАД се заменял със своя правоприемник „А1 Тауърс България“ ЕООД. Със същият анекс бил променен и чл.5 от договора за наем, и бил продължен срокът на действие на същия с нови 5 години.

В чл.5 ал.2 от договора, страните изрично се договорили за това, че „наемната цена по ал. 1 ще бъде актуализирана в началото на всяка година, съобразно официалния индекс на инфлация, обявен от Националния статистически институт на Р. България за предходната година.

Актуализацията ще се извършва с анекс към договора.“ С писмо, изходящо от ищеца с № ***-1 от 03.11.2022 г., наемодателя отправил писмена покана до наемателя за актуализиране на наемната цена по договора за наем, съгласно уговореното в чл.5 ал.2 и за подписване на допълнително споразумение /анекс/ в тази връзка. В поканата си изложил подробна мотивация за причините, налагащи актуализация на наемната цена и наличието на изрично предвидено договорно основание за това, съгласно чл.5 ал.2 от процесния договор за наем. Твърди се, че наемателят не отговорил на тази покана.

Навеждат се доводи, че съгласно чл.28, ал.1, б.“в“ от договора за наем, всяка от страните имала право да развали едностранно договора за наем при неизпълнение на задължения на другата страна, по реда на чл.87 от ЗЗД. С изрично писмено уведомление изх. №***-1/03.04.2023 г., ищеца отправил до ответното дружество отново покана за изпълнение на чл.5 ал.2 от договора за наем, чрез подписване, в определен разумен срок, на анекс за актуализиране на наемната цена, като уведомил изрично ответника, че при неизпълнение на горното прекратявал действието на договора за наем, с изтичане на едномесечен срок от получаването на уведомлението.

Твърди се, че било изпратено за връчване с обратна разписка и получено от ответника на 04.04.2023 г. Ответникът, обаче, не осигурил представител в указания срок за подписване на анекс в изпълнение на чл.5 ал.2 от договора. Предвид това, според ищеца, действието на процесния 2 договор за наем било прекратено с изтичане срока на отправеното писмено предизвестие, т.е. считано от 05.05.2023 г.

Излага се, че съгласно чл.25 от договора за наем, след прекратяване действието на договора, наемателят бил длъжен в срок до 2 месеца да демонтира всички съоръжения и уреди, да възстанови първоначалното състояние на имота и го върне/предаде на наемодателя. Ответникът обаче не освободил и предал наетия имот и до момента на завеждане на исковата молба.

Като следствие от изложеното се отправя искане за постановяване на решение, с което да бъде осъден ответника да предаде на ищеца фактическата власт и държането на процесния имот

Ответникът е депозирал писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК, с който оспорва исковата претенция. Оспорва да е настъпило прекратяване / респективно разваляне на процесния договор. Навеждат се доводи, че ищеца поискал увеличение на наемната цена със 128 процента, а инфлацията за 2021г. била 7.6 процента. С изпратеното от ищеца уведомление от 03.11.2022г., същият поискал сключване на анекс при наемна цена в размер на 2240 лева на месец без ДДС, считано от 01.01.2023г., т.е. повече от трикратно увеличение с над 200 процента.

Твърди се, че в посоченото уведомление наемодателя поискал среща, на която ответното дружество се отзовало и сочено лице Д. Д. се срещнал с представител на ищеца. На срещата било предложено подписване на анекс за посочената многократно завишена сума, поради което ответника счита, че бил поставен в обективна невъзможност да подпише такова съглашение. Счита също така, че анекса следвало да се сключи на адреса на ответното дружество, съгласно чл. 68 от ЗЗД.

Навеждат се още доводи, че съгласно чл. 81 от ЗЗД длъжникът не отговарял, ако невъзможността за изпълнението се дължала на причина, която не можела да му се вмени във вина, както било в случая. С поведението на ищеца, включващо искане за подписване на анекс с многократно завишена сума, а не с договорената, се доказвала и забавата на ищеца като кредитор по отношение на изпълнение на задължението за сключване на анекс за индексация. Съгласно чл. 95 от ЗЗД кредиторът бил в забава, когато неоправдано не приемел предложеното му от длъжника изпълнение или не 3 дадял необходимото съдействие, без което длъжникът не би могъл да изпълни задължението си. Такъв бил и процесният случай, тъй като ищецът настоявал да се сключи анекс с различна от уговорената сума, поради което не бил дал съдействие. Също така не приел подписването на анекс с действителната сума. На основание чл. 96 от ЗЗД, когато кредиторът бил в забава, рискът преминавал върху него, като ако и длъжникът бил в забава, той се освобождавал от нейните последици.

При тези обстоятелства, според ответника, процесния договор бил останал действащ и съгласно чл. 5, ал. 3 от същия, считано от 01.04.2021г. се считал продължен за нови 5 години- до 01.04.2026г. Поради това ответното дружество държало имота на валидно облигационно основание и не дължал връщането му.

Съдът като прецени събраните в хода на производството писмени доказателства и обсъди доводите на страните намира за установено следното от фактическа страна :

Установява се от представения препис на Договор за наем от 25.06.2008г., че същия е бил сключен между ищеца „Институт по фуражни култури – Плевен“, като наемодател и „Мобилтел“ ЕАД с ЕИК ***, като наемател, чийто правоприемник се явява ответника „А1 Тауърс България“ ЕООД. Предмет на правоотношението, според обективираното в чл.1 от договора, се явява обект, представляващ 20кв.м. от покривното пространство на административна триетажна лабораторна сграда, състояща се от три корпуса, построена в УПИ III, кв.811 по плана на гр.Плевен, ул.“Генерал Владимир Вазов“, №89, за монтиране и използване на телекомуникационни съоръжения, описани в чл.19, ал.1 от съглашението.

Видно е от отразеното в чл.5, ал.1 от договора, че страните по правоотношението са уговорили месечна наемна цена в размер на 200 евро по курса на БНБ в деня на издаване на фактура от наемодателя, като ДДС се начислява отделно върху сумата. В чл.5, ал.2 е обективирана уговорка, че наемната цена се актуализира съобразно обявения от НСИ за предходната година положителен индекс на инфлация, след изтичане на три години от подписване на договора.

В чл.6 страните са отразили уговорката си, че цената ще се заплаща на календарно тримесечие – авансово в срок от 5 работни дни, считано от датата 4 на получаване на фактурата, издадена от наемодателя, но не по-рано от 1-во число на съответното календарно тримесечие.

Според обективираното в чл.9 от писменото съглашение, наемодателят се задължил до 10-то число от първия месец на календарния тримесечен период да предоставяна наемателя фактура за предоставеното ползване и за дължимата наемна цена.

Съгласно отразеното в чл.25 от договора, след прекратяване действието на договора, наемателят е длъжен в срок до 2 месеца да демонтира всички уреди и съоръжения, да възстанови първоначалното състояние на имота, като се вземе предвид нормалното износване, и го върне на наемодателя с приемопредавателен протокол, като до съставянето на такъв, наемателят се задължава да заплаща наемната цена.

Срокът на наемното правоотношение е бил определен на 5 години, считано от подписване на договора, според обективираното в чл.27. Като основания за прекратяването му, страните са предвидили –взаимно съгласие, изразено в писмена форма; едностранно от страна на наемателя при посочени условия и от всяка от страните – при неизпълнение на задължения на другата страна по реда на чл.87 от ЗЗД.

Видно е от отразеното в чл.29, че страните са се съгласили договора да продължи автоматично действието си за същия период, ако никоя от страните не уведоми другата, че желае договора да бъде прекратен най-късно 2 месеца преди изтичане на срока на действие на договора.

Установява се от представения препис на Анекс №1 от 06.12.2012г. към процесния договор, че страните по него са се споразумели наемната цена за периода 01.01.2013г. – 31.12.2014г. в размер на 4800 евро без ДДС да бъде изплатена на наемодателя в срок от 5 работни дни, считано от датата на получаване на фактурата.

От приложения препис на Анекс към процесния договор с №2 от 30.03.2021г. е видно, че е бил сключен между страните по настоящото дело – Институт по фуражни култури – Плевен“ и „А1 Тауърс България“ ЕООД, като правоприемник на „А1 България“ ЕАД (при преобразуване, чрез отделяне, като част от имуществото на преобразуващото се дружество са и елементите на физическа инфраструктура, разположени в съответствие с процесния договор за наем). Постигнато е било съгласие за наемна цена в размер на 700 5 лв. без ДДС месечно. Според обективираното в чл.2, ал.2, страните са се съгласили тази наемна цена да бъде актуализирана в началото на всяка година, съобразно официалния индекс на инфлация, обявен от Националния статистически институт на Република България за предходната година, като актуализацията се извършва с анекс към договора.

Страните по правоотношението са постигнали съгласие също така определения в чл.27 от първоначалния договор срок да се продължи с нови 5 години, считано от 01.04.2021г.

От представения препис на уведомление – покана с изх.

№***/03.11.2022г. се установява, че ищеца е уведомил ответника, че отчитайки и съобразявайки обявения от НСИ индекс на инфлация за периода 30.03.3023г. до 03.11.2022г., наемната цена се променя на 1600лв. месечно без ДДС, на основание чл.5, ал.2 от договора за наем, считано от 01.01.2023г., като го е поканил да изпрати представител в срок до 30.11.2022г. за сключване на анекс в този смисъл.

Видно е от приложения препис на Уведомление с изх.№134689801/03.04.2023г., че наемодателя е поканил наемателя в срок до 28.04.2023г. да се проведе среща на адреса на наемодателя за подписване на анекс към процесния договор за наем за актуализиране на наемната цена на 2240лв. без ДДС на месец, считано от 01.01.2023г. Посочил е, че в случай, че в посочения срок не бъде подписан анекс между страните за увеличение на наемната цена, прекратява едностранно договора, като уведомлението се счита и за едномесечно предизвестие за прекратяване на облигационната връзка.

Ответникът не оспорва твърдението на ищеца, че посочените уведомления са му били връчени, последното от които на 04.04.2023г.