Определение № 5167 от 14.11.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5167 гр. Варна, 14.11.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VII СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Антония Якимова като разгледа докладваното от Антония Якимова Гражданско дело № 20253100101639 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от Г. П. Д., действащ чрез адв.

Т. И., срещу „Проектиране и строителство инвест“ ЕООД.

След извършена служебна проверка по реда на чл. 129, ал. 1 и чл. 130 ГПК съдът е констатирал, че исковата молба отговаря на изискванията за редовност и предявените искове са допустими, поради което е разпоредил препис от същата, ведно с приложенията към нея, да се изпратят на ответната страна за отговор.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът, действащ чрез адв. Б.Д, е депозирал писмен отговор на исковата молба.

С оглед приключилата процедура по размяна на книжа, съдът пристъпва към подготовка на делото в закрито заседание по реда на чл.

140 ГПК, в хода на която намира следното:

По допустимостта на производството:

Исковата молба има изискуемото съгласно чл. 127, ал. 1 ГПК съдържание и към нея са представени приложенията по чл. 128 ГПК, поради което е редовна. На основание чл. 114 ЗС същата е вписана в указания срок.

Страните притежават процесуална правоспособност и дееспособност и тяхната легитимация съответства на наведените в исковата молба твърдения, които обуславят наличието на правен интерес от търсената защита.

Процесуалните представители на страните са надлежно упълномощени съгласно представени по делото пълномощни – на л. 44 за ищеца и към отговора на исковата молба за ответника.

Спорът е подведомствен на гражданския съд и са спазени изискванията за родова и местна подсъдност на делото, последната определена по реда на чл. 109 ГПК - по местонахождение на недвижимия имот.

Предвид наличието на нормативно установените положителни процесуални предпоставки за съществуването и надлежното упражняване на правото на иск и с оглед липсата на процесуални пречки, съдът намира 1 производството за допустимо.

По предварителните въпроси:

Предявените искове не попадат в приложното поле на особените искови производства по Част трета от ГПК, поради което същите следва да бъдат разгледани по реда на Глава XIII от ГПК.

По доказателствата:

Представените от ищеца с исковата молба и уточнителната молба вх. № 25067/03.09.2025 г. надлежно заверени по реда на чл. 183 ГПК преписи от документи са допустими, необходими за установяване на релевантните за спора факти и относими към предмета на делото, поради което следва да бъдат допуснати до приемане, на основание чл. 146, ал. 4 ГПК.

Доколкото са налице въпроси, за изясняването на които са необходими специални знания по смисъла на чл. 195, ал. 1 ГПК, по делото следва да бъде допуснато провеждането на поисканата съдебно-техническа експертиза, която да отговори на поставените в отговора на исковата молба задачи. Разноските по експертизата следва да бъдат възложени в тежест на ответника, като се определи размер и срок за внасянето им съгласно чл. 160, ал. 1 от ГПК.

Доказателственото искане на ответника за допускане до разпит на двама свидетели за установяване на обстоятелствата, че ищецът е бил уведомен за състоянието на строителството и причините за забавянето му, следва да бъде отхвърлено като неотносимо.

На основание чл. 140, ал. 6 ГПК производството по делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание, като на страните бъде съобщен проект за доклад по делото.

Водим от горното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 16.12.2025 г. от 09:45 часа, за която дата и час да се призоват страните.

СЪОБЩАВА НА СТРАНИТЕ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД

ПО ДЕЛОТО:

Съдът е сезиран с предявен от Г. П. Д. срещу „Проектиране и строителство инвест“ ЕООД главен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните на 24.07.2020 г. предварителен договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти: aпартамент № 2 с идентификатор №

*********.2508.1205.1.2 по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с адрес: гр. Варна, район Приморски, ул. *************, находящ се на първи етаж в многофамилна жилищна сграда с идентификатор № *********.2508.1205.1, разположена в поземлен имот с идентификатор № *********.2508.1205, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, с площ от 72.58 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма, под обекта: няма, над 2 обекта: *********.2508.1205.1.4, ведно с 10.7351 % от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, равняващи се на 7.08 кв.м., както и прилежащите към апартамента 38.19 кв.м. идеални части от поземления имот с идентификатор № *********.2508.1205, както и инвалидно паркомясто № 5 с площ 14 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор № *********.2508.1205 по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с адрес: гр.

Варна, район Приморски, ул. *********, целия с площ 884 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), предишен идентификатор: *********.2508.1060, номер по предходен план: 1060, квартал: 33, парцел: XV, при съседи:

*********.2508.1768,

*********.2508.9556,

*********.2508.1346,

*********.2508.1206, *********.2508.9557, при граници на паркомястото № 5: паркомясто № 6, сграда блок 1 и двор, както и евентуално съединени искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. трето от ЗЗД и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на следните суми:

- сумата от 81 851,49 лв., равняващи се на 41 850 евро, представляваща заплатена част от продажната цена по предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот в строеж от 24.07.2020 г., получена на отпаднало основание след разваляне на договора;

- сумата от 4 650 евро , представляваща компенсаторна неустойка по чл. 13 във вр. чл. 6.1. от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в строеж от 24.07.2020 г., дължима за неизпълнение на задължението на продавача да сключи окончателен договор;

- сумата от 4 650 евро , представляваща мораторна неустойка по чл.

14 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в строеж от 24.07.2020 г. в размер на 10 % от стойността на договора, дължима при забава на продавача да сключи окончателен договор с повече от 3 месеца след определения срок за снабдяване с Акт Образец № 15, ведно със законната лихва върху всяка от претендираните суми, считано от датата на исковата молба – 24.07.2025 г., до окончателното им изплащане.

В исковата молба ищецът твърди, че на 24.07.2020 г. между страните е сключен процесният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в строеж, по силата на който ответникът се задължил да построи, въведе в експлоатация и да му прехвърли собствеността върху апартамент № 2, предвиден за изграждане на първи етаж в жилищна сграда, блок 1, в поземлен имот с идентификатор № *********.2508.1205, със застроена площ от 72.58 кв.м., състоящ се от входен коридор, кухня с дневна, кабинет, спалня, дрешник и баня-тоалет, при граници: стълбищна клетка и от три страни, двор, заедно с 10.7351 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7.08 кв.м., както и 10.7351 % идеални части от правото на строеж върху поземления имот, заедно с разпределено право на ползване на незастроена част от поземления имот, представляващ плочниктераса, разположен пред дневната на жилището с площ от 6.48 кв.м., ведно с прилежащите към него 38.19 кв.м. идеални части от поземления имот, в който сградата ще бъде изградена, както и инвалидно паркомясто № 5 с площ от 14 кв.м., при граници: паркомясто № 6, сграда блок 1 и двор, за сумата от 46 500 3 евро или левовата равностойност по фиксинг на БНБ, с вкл. ДДС. Твърди, че продажната цена е уговорена като платима по банков път в евро или лева, по посочени в договора банкови сметки и на описани в чл. 6 от договора части, както следва: 1.) капаро в размер на 4 650 евро или 9 094.61 лева с вкл. ДДС, платимо в срок до 24.07.2020 г.; 2.) първа вноска в размер на 18 600 евро или 36 387.44 лева с вкл. ДДС, платима в срок до 24.07.2020 г.; 3.) втора вноска в размер на 18 600 евро или 36 378.44 лева с вкл. ДДС, платима в срок до 7 работни дни от датата на представяне на купувача на протокол - образец № 15;

4.) трета вноска в размер на 4 650 евро или 9 094.61 лева с вкл. ДДС, платима в срок до 5 работни дни от датата на представяне на купувача на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация. Твърди, че в изпълнение на договора е заплатил по банкова сметка на ответника сумата в общ размер от 81851,49 лв. или 41 850 евро, включваща предвиденото капаро и първите две вноски, като капарото и първата вноска са заплатени на 24.07.2020 г., а втората вноска – на 22.04.2021 г. Сочи, че не е заплатил само последната, трета вноска в размер на 4 650 евро, като изразява готовност за заплащането й при уважаване на главния иск под това условие, съобразно чл. 362, ал. 1 от ГПК и ТР № 4 от 09.05.2023 г. по тълк. д. № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС. Твърди, че съгласно чл.

8 от договора окончателният договор за апартамента е следвало да бъде сключен най-късно до 29.01.2021 г., а уговорените 38.19 кв.м. идеални части от поземления имоти и инвалидното паркомясто № 5 да бъдат прехвърлени в срок от 30 дни от подписване на акт - образец № 15, или от 30.12.2020 г. съгласно чл. 10.9, когато да се разпределили и ползването на проектираните паркоместа за паркиране в незастроената част на поземления имот. Твърди, че тези срокове са изтекли, но поради бездействието на ответника окончателният договор не е сключен. Излага, че апартаментът е завършен до степен на груб строеж, като е издаден акт – обр. 14 за приемане на конструкцията и по действаща КК същият представлява самостоятелен обект с идентификатор № *********.2508.1205.1.2. Счита, че няма пречка предварителният договор да бъде обявен за окончателен и по отношение на останалите обекти – прилежащи към апартамента идеални части от земята и съответните идеални части, които ще бъдат отредени за паркомясто, и преди да бъде подписан акт обр. № 15 и да бъде разпределено правото на ползване за паркомястото, тъй като се касае за идеални части и не е необходимо реалното им индивидуализиране, а разпределянето на правото на ползване не засяга правото на собственост и настъпване на вещно-прехвърлителното действие.

Евентуално поддържа, че е изминал достатъчен период от време, през който ответникът е следвало да се снабди с акт - образец № 15, като същият умишлено е осуетил сбъдването на това условие и следва да се приложат правилата на чл. 25, ал. 1 от ЗЗД. Отделно твърди, че ответникът е станал неплатежоспособен (предвид множеството наложени възбрани върху негови имоти от други кредитори), поради което и на основание чл. 71 от ЗЗД може да иска от него изпълнение на задължението му за сключване на окончателен договор и преди срока (сбъдване на условието). Намира, че са налице всички условия за обявяване на предварителния договор за окончателен, вкл. ответникът е собственик на процесните имотите, поради което моли за уважаване на главния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

В условията на евентуалност – ако съдът отхвърли главния иск, понеже ответникът не е собственик или поради преждевременно му предявяване, 4 отправя изявление за разваляне на предварителния договор. В тази връзка излага, че, ако ответникът не е собственик на вещите, той не може да изпълни задължението си да ги прехвърли и е във виновно неизпълнение. Ако се приеме, че искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е преждевременно предявен (тъй като не е изтекъл срокът за сключване на окончателен договор или не е настъпило условието за това) и се отхвърли, поддържа, че за него възниква правото да развали предварителния договор поради отпаднал интерес от изпълнение.