Решение № 263545 от 29.12.2022, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№

……….. гр. София, 29.12.2022 г.

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ

ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на тридесет и първи октомври две хиляди двадесет и втора година в състав:

СЪДИЯ: АЛБЕНА БОТЕВА при секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа гр. дело № 3991/2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба с вх. № 297689/26.03.2021 г., предявена от

Г.С.Г., с ЕГН: **********, с адрес: *** и И.Г.Б., с ЕГН: **********, с адрес: ***, против Р.А.П., с

ЕГН: **********, с адрес: ***, П.В.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***, и А.Р.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***.

Ищците твърдят, че на 05.02.2008 г., са сключили договор за продажба на недвижим имот, по силата на който Р.А.П., П.В.П., и А.Р.П., прехвърлили на ищците, следния недвижим имот: апартамент № 50, находящ се в гр. София, СО - район „Илинден“, ж.к. „********ет. 2, със застроена площ от 46.46 кв. м., при съседи: коридор, апартамент № 49, зелена площ и апартамент №51.

Договорът от 05.02.2008 г. бил сключен във формата на нотариален акт за продажба на недвижим имот

№ 5, том I, peг. № 329, дело 04/2008 г., по описа на нотариус с рег. № ***от РНКРБ, вписан в СВ- гр. София с вх. № 4666, акт № 56, том X, дело 2599/2008 г.

Ищците твърдят, че посочената в нотариалния акт цена на недвижимия имот в размер на 40 000 лева не била действително уговорената между страните, като видно от предварителен договор от 01.02.2008 г., продажната цена на апартамента била в размер на 40 000 евро.

На 02.04.2008 г., ищците прехвърлили описания недвижим имот на И.М.Г.. Договорът бил сключен във формата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот - № 49, том 2, peг. № 1737, дело № 225/2008 г. на нотариус Й.Л., вписан в

СВ - гр. София с вх. peг. №21294, акт №169, том L, дело 14000/2008 г.

С влязло в сила на 11.06.2019 г. решение №

19721/29.11.2016 г. по гр.д. № 4366/2009 г. по описа на СРС, 46 състав, било признато за установено по отношение на И.М.Г. и съпругът й Г.А.Г., че Х. П.Й., Й.Н.Й., П.Й.Й.и П.Й.М., са собственици на въпросния апартамент № 50 и на основание чл.

108 ЗС били осъдени да им предадат владението върху имота.

В решението от 11.06.2019 г. било прието, че И.М.Г. и съпругът й Г.А.Г. не са собственици на имота с оглед обратното действие по отношение на всички лица на унищожаването на предходен договор за покупко-продажба на имота, настъпило по силата на решение от 09.03.2010 г. по гр.д. № 31700/2007 г. на СРС, влязло в законна сила на 30.04.2010 г., с което бил унищожен на основание чл. 31, ал. 1 от ЗЗД, договорът за покупко-продажба на имота от 19.10.2006 г., обективиран в нотариален акт № 117, том 2, peг. № 4970, дело № 301, на нотариус Б.Н., с който първоначалният собственик - К.Н.Й., чрез пълномощник, продал имота на С.С.. От своя страна, на 06.12.2006 г. С.С. продала имота на Х.А.И., който на 18.10.2007 г. го продал на Р.А.П. (по време на брака му с П.В.П.) и сина му - А.Р.П..

В исковата молба се твърди, че с оглед обратното действие на съдебното решение, с което бил унищожен договорът от 19.10.2006 г., и поради това, че първоначалният прехвърлител не е притежавал правото на собственост върху описания апартамент № 50, всички последващи договори не прехвърляли правото на собственост върху апартамента.

На 17.06.2020 г., И.М.Г. и съпругът й Г.А.Г., предявили срещу Г.С.Г. и И.Г.Б. иск по чл. 189, вр. чл. 87 от ЗЗД и чл. 191, ал. 1 ЗЗД - за разваляне на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 02.04.2008 г., като по образуваното гр.д. № 5382/2020 г. по описа на СГС, ГО, 17 състав, ответниците били конституирани като подпомагаща страна. Освен това, ответниците участвали и в производството, в което се разглеждал искът за унищожаване на първоначалната продажба.

На 23.02.2021 г., ищците сключили споразумение с първите двама ответници, по силата на което те им заплатили сумата от 40 000 лева.

Предвид изложеното, ищците молят, да бъде постановено решение, с което:

1. да бъде развален описаният договор за продажба на недвижим имот от 05.02.2008 г., и

2. ответникът А.Р.П. да бъде осъден да заплати на ищците:

- сумата от 20 000 евро, представляваща ½ от продажната цена на апартамента, - сумата от 155.75 лева, представляваща ½ от разноските по сключване на договора, - сумата от 20 000 лева, представляваща ½ от уговорената неустойка по договора, както и

- сумата от 1727.78 лева, представляваща ½ от заплатените от ищците разноски по евикцията.

Ищците претендират и направените по делото разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК, ответниците са депозирали отговор на искова молба.

Ответниците не оспорват сключването на посочените договори с описаното в исковата молба съдържание, както и посочените в исковата молба съдебни решения.

Считат, че е основателен искът за разваляне на сключения между страните договор за продажба на недвижим имот от 05.02.2008 г.

Сочат, че на 23.02.2021 г., между ищците и първите двама ответници е била сключена Спогодба, по силата на която първите двама ответници са заплатили на ищците сумата от 40 000 лева, представляваща 1/2 от продажната цена на имота и 1/2 от догорената неустойка, съгласно процесния Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.02.2008 г.

Ответниците оспорват твърденията на ищците, че посочената продажна цена на имота в нотариалния акт в размер на 40 000 лева не е действително уговорената продажна цена между страните и сочат, че съгласно нотариалния акт продажна цена на имота е 40 000 лв., а уговорената неустойка при евикция е в размер на 40 000 лв.

С отговора на исковата молба се оспорва и автентичността на подписа, положен за Р.А.П. в Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.02.2008 г., като се твърди, че същият не е подписан от него.

Излагат се и съображения, че със Спогодбата от 23.02.2021 г., ищците са признали, че продажната цена на имота е тази, посочена в нотариалния акт, а именно: 40 000 лева.

Релевира се възражение, че договореният размер на неустойката в нотариалния акт е прекомерен с оглед на присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна (наказателна) функция и действително претърпените вреди от ищците към момента на договорното неизпълнение. Сочи се, че самите ищци са платили далеч по-нисък размер на неустойка. Прави се искане, размерът на неустойката да бъде намален до сумата от 20 000 лева, която е заплатена на ищците.

Оспорват се и останалите осъдителни искове с възражението, че според Спогодбата от 23.02.2021 г. претендираните суми са недължими.

Съдът приема от фактическа и правна страна следното:

Предявени са обективно и субективно съединени искове, срещу тримата ответници:

- иск с правна квалификация чл. 87, ал.3 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД, и срещу А.Р.П.:

- иск по чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 2-ро, предл. 1 ЗЗД – за заплащане на сумата от 20 000 евро, представляваща ½ от продажната цена по договора от 05.02.2008 г.,

- иск по чл. 189, ал.

1, изр. 2-ро, предл. 2 ЗЗД – за заплащане на сумата от 155.75 лева, представляваща ½ от разноските по сключване на договора, - иск по чл. 92 ЗЗД – за заплащане на сумата от 20 000 лева, представляваща ½ от уговорената неустойка по договора, както и

- иск по чл. 88, ал. 1, изр. 2-ро ЗЗД – за заплащане на сумата от 1727.78 лева, представляваща ½ от от заплатените от ищците разноски по евикцията.

Относно исковете по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД:

Съгласно чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД. Развалянето на договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти става по съдебен ред - чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Съгласно задължителните разяснения, дадени с Тълкувателно решение № 1/2019 г. от 02.07.2021 г. на ОСГТК на ВКС, договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим.

Поради това и предявените искове следва да се разгледат по същество.

За основателно на исковете по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, вр. с чл. 189, ал.

1, изр. 1-во ЗЗД, ищците следва да установят следните предпоставки:

1/ Да е сключен валиден договор за покупко-продажба с ответниците, с предмет – вещни права върху описания недвижим имот; 2/. Да са налице самостоятелни вещни права на трети лица върху процесния имот, които да са противопоставими на продавача, съответно – купувача като негов частен правопроемник. Без значение е дали евикцията е осъществена или евентуална, тъй като законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция (решение № 261 от

9.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 390/2012 г., II г. о., ГК, решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр. д. № 1872/2010 г., ВКС, IV г. о. и др.).

По делото не се спори, че между ищците и ответниците са били сключени посочените в исковата молба договори, с твърдяното съдържание. Тези факти за отделени като безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните по делото (с определението от 24.05.2022 г.), а и се установяват от приетите по делото писмени доказателства – Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 01.02.2008 г. и договор за продажба на недвижим имот от 05.02.2008 г., сключен във формата на нотариален акт №

5, том I, peг. № 329, дело 04/2008 г., по описа на нотариус с рег. № ***от РНКРБ, вписан в СВ - гр. София с вх. № 4666, акт № 56, том X, дело 2599/2008 г.

На 02.04.2008 г., ищците са прехвърлили въпросния апартамент № 50 на И.М.Г.. Договорът бил сключен с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот - № 49, том 2, peг. № 1737, дело № 225/2008 г. на нотариус Й.Л., вписан в

СВ - гр. София с вх. peг. №21294, акт №169, том L, дело 14000/2008 г.

С решение от 09.03.2010 г. по гр.д. № 31700/2007 г. на СРС, 33 състав (л. 16 и сл.), влязло в сила на 30.04.2010 г., е бил унищожен, на основание чл. 31, ал.