Решение № 13447 от 06.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13447 гр. София, 06.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА Гражданско дело № 20261110104521 по описа за 2026 година

Производството е образувано по предявен от М. С. Г., ЕГН **********, адрес: гр. София, *****, чрез адв. М. С., член на САК, със съдебен адрес: *****, срещу Етажните собственици в сграда, находяща се в гр. София, ул. „Кричим“ № 76, представлявано от професионален домоуправител „****, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: гр. София, *****, чрез управителя ****, конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията по т. 1 от проведено на 28.01.2026 г. общо събрание на етажните собственици, за определяне на дължима такса за общи нужди при редуциране площите на терасата на ап. 18 от 60,90 кв.м. на 22,48 кв.м. и за терасата на ап. 19 на 56,46 кв.м. с редуцирана площ от 28,23 кв.м.

Ищцата М. С. Г. извежда съдебно предявените права при твърдения, че е собственик на самостоятелен обект, находящ се в сграда в режим на Етажна собственост на адрес гр. София, **** Твърди, че на 28.01.2026 г. е проведено общо събрание на етажните собственици, на което са взети решения за приемане на досегашната методика за изчисляване на таксите за общи нужди с редуцирани площи на терасите на ап. 18 и ап. 19, както следва: за ап. 18 тераса 60.90 кв. м – редуцирана площ 22.48 кв. м (освободена от такса, плаща се за 38.42 кв. м); за ап. 19 тераса 56.46 кв. м – редуцирана площ, върху която не се плаща такса, 28.23 кв. Счита, че решението в частта относно намаляването на квадратурата на ап. 18 и ап. 19 противоречи на разпоредбите на ЗУЕС. Същевременно счита, че терасите на ап. 18 и ап. 19 са включени в квадратурата им по нотариален акт и достъп до тях имат само техните собственици, което твърди, че представлява индивидуална собственост, а не обща част и следователно задължението за ремонт и поддържане на въпросните тераси е на техните собственици, а не на етажната собственост. Поддържа, че решението противоречи на императивно установените начини за изчисляване на вноските, уредени в чл. 51, ал. 9 ЗУЕС, тъй като в процесното решение етажната собственост използва различен подход – квадратурата на отделните обекти като база за плащане на таксите за вход. Счита, че е налице смесване на двата вида разходи (за поддръжка и за ремонт и обновяване), поради което се стига до изкривяване на задълженията на отделните обекти към етажната собственост и това води до 1 възникване на правен интерес за нея да оспори решението по реда на чл. 40 ЗУЕС.

В срока за отговор на исковата молба по чл. 131 от ГПК ответниците оспорват иска при твърдения, че решението на Общото събрание на собствениците да намали дължимия паричен принос към разходите по управление и поддържане на общите части, както и за техния ремонт, по отношение на собствениците на апартаменти с покривни тераси за сметка на общите разходи по поддържане на покривната конструкция, която представлява обща част на сградата, е законосъобразно. Не оспорва, че площта на терасите на ап.18 и 19 са включени в площта на апартаментите, съгласно архитектурния проект и достъпът до тях е единствено през тези апартаменти, но въпреки това счита, че тъй като процесните тераси са изградени върху покривната конструкция същите представляват обща част на сградата и поддръжката и ремонтът им е задължение на всички ЕС. Излага съображения, че се налага извършването на „необходим ремонт“ по смисъла на § 1, т. 8 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС, който изисква достъп през индивидуалните апартаменти и отстраняване на заварената настилка на съответните тераси със съответни подобрения, създадени за сметка на собствениците и че именно при това положение е необходимо съдействие от собствениците на ап. 18 и ап. 19. Сочат, че идеята за компенсиране на тежестите с насрещни задължения не се отрича от ЗУЕС и че във връзка с чл. 51, ал. 9, т. 2 ОС на собствениците е осъществило правомощието си. Оспорва твърдението на ищцата, че решението дава необосновано предимство на определени собственици да плащат на различен принцип дължимите вноски и че основна характеристика на етажната собственост е отчитане на взаимните интереси и общите нужди на участващите в нея лица и че оттам произтича и необходимостта етажните собственици да спазват различни видове ограничения. Счита, че придобивайки самостоятелен обект в етажната собственост, всяко лице приема тази необходимост, както и задължението да се съобразява с решенията на мнозинството. Моли за отхвърляне на иска.

След като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и изявленията на страните, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

От страна на ищцата е представен нотариален акт за продажба на недвижим имот № 56, том I, рег. № ****, от съдържанието на който се установява, че ищцата е собственик на апартамент № 15, находящ се в гр. София, **** с площ от 140,09 кв.м., заедно с прилежащите към апартамента 5,09 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж и гараж № 4 със застроена площ 18,60 кв.м., с адрес ул. „Кричим”, № 76, заедно с прилежащите към него 4,49 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж /л.5/.

Представен е протокол от ОС на ЕС от 28.01.2026 г. /л.7/, видно от който на проведеното общо събрание са взети следните решения: по т. 1 е приета досегашната методика за изчисляване на таксите за общи нужди с редуцирани площи на терасите на ап. 18 и ап. 19, както следва: за ап. 18 тераса 60,90 кв.м. – редуцирана площ 22,48 кв.м., за ап. 19 тераса 56,46 кв.м. – редуцирана площ върху която не се заплаща такса 28,23 кв.м. Решението е взето с мнозинство 61,59 % ид.ч. от общите части. По т. 2 е взето решение всички разходи за поддръжка и ремонт на общите части на гаражите да се разпределя на процент ид.ч., като се въвежда постоянна такса за измиване на гаражите, а по т. 3 е гласувана оферта за ремонт на тротоар – подход към надземни гаражи от фирма „Тидекс“ ЕООД от 23.01. на стойност 519,70 евро с ДДС. За последните две решения всички присъстващи собственици на гаражи са гласували „за“.

Представена е покана за свикване на общо събрание на собствениците в етажна собственост на адрес гр. София, район Лозенец, ****, от 20.01.2026 г. /л.12/.

2

По делото са представени таблица за разпределение на ид.ч. от общите части на сградата /л.13/, видно от която за ап. 18 ид.ч. от общите части са 4,14 % (или 11,93 кв.м.), а за ап. 19 – 4,53 % (или 13,04 кв.м.), както и таблица за дължимите такси за поддръжка на общите части съобразно притежаваните ид.ч. /л.14 и сл./.

Представен е присъствен списък от ОС на ЕС от 28.01.2026 г. /л.16 и сл./ Представен е протокол от ОС на ЕС от 05.12.2025 г. /л.24/, заедно с присъствен списък /л.25/. От съдържанието на протокола се установява, че са взети следните решения: приемане на отчет за 2025 г.; избор на контролен съвет в състав ****; избор на професионален домоуправител – „****; упълномощаване на контролен съвет да подпишат договор с професионалния домоуправител; извършване на разходи свързани със сградата в размер до 1000 лв. (500 евро); бюджет за 2026 г. с определена такса – от жилищната площ на собствениците на апартаменти в сградата в размер на 6,50 евро на кв.м., от площта на офисите в сградата в размер на 4,50 евро на кв.м.

От страна на ответника е представен констативен протокол от 17.04.2026 г.

/л.41/, видно от който след извършен оглед в процесната сграда, е установено наличието на течове и констатирана нужда от извършване на ремонт на покрива, който ще засегне терасите към ап. 18 и ап. 19.

Ответникът също е представил таблица за дължимите такси за поддръжка на общите части съобразно притежаваните ид.ч. от общите части /л.42/ от съдържанието на която се установява, че за ап. 18 ид.ч. са 4,14 % (или 11,93 кв.м.), а за ап. 19 – 4,53 % (или 13,04 кв.м.), като видно от колона 8 в таблицата, като краен процент ид.ч. са посочени: за ап. 18 – 4,10, а за ап. 19 – 4,27 %.

По делото е представена книга на етажната собственост на жилищна сграда в режим на ЕС, намираща се в гр. София, ****, заведена на 01.01.2026 г. /л.53/, видно от която като собственици на ап. 18 и ап. 19, са посочени лицата **** (ап.18) и *** (ап.19).

Представена е таблица за дължимите такси /л.76/, без посочена площ на самостоятелните обекти и % ид.ч. от общите части на сградата. От съдържанието на таблицата се установява, че дължимите такси за ап. 18 и ап. 19 са 69,72 евро, съответно 72,59 евро.

Видно от нотариален акт за дарение на недвижими имоти № 67, том I , рег. № 4668, дело ***. /л.77/ **** е придобил чрез дарение собствеността върху ап. № 19 (състоящ се от входно антре, дневна-трапезария с кухненски бокс, две спални, баня с тоалетна и тераса) със застроена площ 149,22 кв.м., заедно с мазе № 8 със застроена площ 6,77 кв.м., заедно с прилежащите им 4,60 % ид.ч. от общите части на сградата, съставляващи 13,24 кв.м. и заедно с 4,60 % ид.ч. от правото на собственост върху УПИ, в който е построена сградата; както и подземен гараж № 10 със застроена площ 27,91 кв.м., заедно с 6,74 % ид.ч. от общите части на подземните гаражи, съставляващи 17,40 кв.м.

Видно от нотариален акт за дарение на недвижим имот № 131, том III, вх. рег.

**** г. от 18.12.2023 г. /л.79/ **** е придобила чрез дарение собствеността върху ап. № 18 (състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс и килер, две спални, баня с тоалетна и две тераси) със застроена площ 139,25 кв.м., заедно с 4,14 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, и гараж № 8 с площ 22,37 кв.м., заедно с 5,40 % ид.ч. от общите части на подземните гаражи.

Представено е ценообразуване, определяне ид. ч. за обекти, находящи се в жилищна сграда в гр. София, м. Лозенец III част – УПИ III – 346.347, кв. 173, от май 2006 г. /л.81 и сл./, от съдържанието на което се установява, че за ап. 18 ид.ч. са 4,14 % (или 11,93 кв.м.), а за ап. 19 – 4,53 % (или 13,04 кв.м.)

3

Ответникът е представил таблици с прогнозен бюджет /л.89 и сл./ с посочени самостоятелни обекти, площи и ид.ч. от общите части, както и дължимите такси.

Представени са и архитектурни проекти на процесната сграда /л.95 и сл./ При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:

По предявения иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищеца е при условията на пълно и главно доказване да установи: 1) че е собственик на обект в режим на ЕС; 2) приемането на оспореното решение на ОС на ЕС на посочената дата и с посоченото съдържание. В тежест на ответниците е да установят при пълно и главно доказване процесуалната и материалната законосъобразност на атакуваните решения, като установят настъпването на положителните факти, от чието осъществяване зависи тази законосъобразност и които положителни факти ищецът отрича, в това число, че процесните тераси са изградени върху покривната конструкция на сградата.

Съгласно чл. 40, ал. 2 ЗУЕС молбата за отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В настоящия случай исковата молба е депозирана в срок, поради което се явява процесуално допустима. Това е така, доколкото исковата молба е депозирана на 19.02.2026 г., като не е изтекъл срокът, посочен в чл. 40, ал. 2 ЗУЕС от провеждането на ОС на 28.01.2026 г., поради което не е необходимо да се изследва въпросът кога е оповестено решението. По делото е доказано и обстоятелството, че ищецът е собственик към процесния период на недвижим имот, находящ се в сграда в режим на ЕС, от което се установява активната му легитимация.

С оглед липсата на правомощие съдът да проверява изцяло законосъобразността на решенията на общото събрание и диспозитивното начало в процеса, съдът следва да се произнесе само по изрично посочените от ищеца основания за отмяна на решенията на общото събрание, доколкото само те представляват основанието на предявения иск.