Решение № 323 от 09.03.2022, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 323 гр. София, 09.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на първи март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Съдия:

Кристина Филипова при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско дело № 20211000500331 по описа за 2021 година

С решение № 260252 от 29.09.2020 г., по гр.д. № 2610/18 г., СГС, І-19 св, признава за установено по предявен от Л. С. С. иск с правно основание чл.

124, ал. 1 ГПК срещу „Ермила“ ЕООД, че Л. С. С. е собственик на 62,90 % идеални части от апартамент № А-12 (мезонет), находящ се на 6-ти и 7-ми подпокривен етаж на сграда, на ул. Медет, р-н „Красно село“, целият с площ от 169,89 кв.м., заедно с 4,572 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата, цялото с площ от 1161 кв.м., съставляващ УПИ ІІІ-78, кв. 305Г, м. Цар Борис ІІІ, гр. София, на основание прехвърлителна сделка в договор за покупко-продажба, сключен на 25.05.2010 г. с н.а. № 21, т. ІІ, рег. № 7153, д. 190/2010 на нотариус В. Б. № ***, СРС.

Срещу решението е депозирана въззивна жалба от ответника по иска „Ермила“ ЕООД. Твърди се, че с постановление № 8 от 22.05.2018 г. имотът е възложен на Й. А. Ж. и към момента на завеждане на делото дружеството не е собственик, поради което решението на СГС се явява недопустимо. Изтъква, че апартамент № А-12, ет. 6, вх. А, в сградата е продаден с н.а. № 54 от 2006 г. на „ Одинис-БП“ ЕООД, т.е. преди договора, на който се позовава ищцата.

Същото се отнася и до апартамент № А-13, правото на строеж, за който е 1 учредено на трето лице – Б. М., с н.а. № 72 от 2000 г. Подчертава, че в случая не се касае до техническа грешка при оформяне на н.а. № 21 от 2010 г., а приетите по делото основна и допълнителна СТЕ не са категорични на кой обект в сградата според одобрения архитектурен проект съответства прехвърленият с посочения н.а. № 21/2010 г., имот. Изтъква, че само някои от белезите на имота от н.а. № 21 съвпадат с апартамент № А-13, но други драстично се различават. Сочи, че към 2010 г. процесния обект е изграден в отклонение от одобрения от УГА през 2000 г. проект, като изобщо не фигурира в същия вид и същите граници – в архитектурния проект ап. № А12 не е мезонет на два етажа. Позовавайки се на ТР № 3 от 28.06.2017 г. жалбоподателя сочи, че инвестиционният проект е елемент (който може и да следва по време сделката), от който зависи действието на сделката, а такъв инвестиционен проект по чл. 154 ЗУТ за обекта няма поради прекратяване на производството в СО през 2015 г. В тази връзка сочи, че предметът на договора се явява невъзможен и понастоящем няма годна самостоятелна вещ и това не може да бъде преодоляно. Твърди, че н.а. № 21 от 2010 г. е нищожен, което е следвало да бъде разгледано като възражение от съда, доколкото такъв е смисъла на решение № 179 от 8.04.2019 г. по гр.д. № 163/18 г. и с оглед указанията, че съдът следва да провери договора ако основанието за нищожност е пряко установимо от него. Моли решението да се отмени и искът да се отхвърли.

Ответницата по жалбата Л. С. С. оспорват същата, като подробно аргументира становището си. Въззиваемата ищца е изтъкнала, че исковата й молба предшества прехвърлителната сделка на Й. Ж. (приложимо е правилото на чл. 226 ГПК), а отделно от това, съгласно т. 3б от ТР № 4 от 14.03.2016 г. по т.д. № 4/14 г. ОСГК на ВКС, иск за собственост може да се предяви и срещу лице, което се е разпоредило със спорния имот преди завеждане на исковата молба. Изтъква, че преклузия е настъпила спрямо оплакванията, посочени за първи път в жалбата относно сделки с „Одисън БТ“ ЕООД през 2006 г. и с Б. М. през 2000 г., поради което същите не могат да се обсъждат. Подчертава, че СГС е обосновал подробно изводите си, като се е позовал не само на приетите СТЕ, но е отчел и тяхното кореспондиране с всички останали налични по делото доказателства. В тази връзка е изтъкнато (като е цитирана и практика), че описанието на имота зависи от съвпадането на различни параметри, и е допустимо разминаване в някои от тях – например 2 в номерациите. Изтъкнато е, че съобразно относима практика на ВКС, първостепенният съд надлежно не е разгледал възражение за нищожност на процесния договор за продажба. Намира част от изложението във въззивната жалба за ирелевантно. Претендира да се отхвърли жалбата и да се потвърди решението, както и разноски.

Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.

Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и доказателствата по делото намира следното:

Предявени са искове с правно основание чл. 124 ГПК.

Ищцата Л. С. С. твърди, че закупила с н.а. № 21 от 25.05.2010 г., том ІІ, дело 210/2010 г. на нотариус с рег. № ***, СРС, 62.90/169.89 идеални части от апартамент А-12 /мезонет/, находящ се на 6-ти и 7-ми подпокривен етаж на сграда в гр. София, район "Красно село", ул. „Медет“, целият със застроена площ от 169.89 кв.м., състоящ се на първо ниво от дневна с трапезария и кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна, тераса и коридор, при съседи: двор, ап. 14, коридор и ап. 13, и второ ниво, състоящо се от две стаи, банятоалетна, коридор и тераса, при съседи: улица, ап. 16, коридор и ап. 13, заедно с 4, 572% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата, цялото с площ от 1 161 кв.м., съставляващо УПИ ІІІ-78, от кв. 305Г по плана на гр. София, м. "Цар Борис ІІІ", одобрен със заповед № РД 09-50-483/26.08.1998 г. Ищцата сочи, че между страните имало уговорка продавачът – ответникът "Ермила" ЕООД, в срок до 30.06.2010 г. за своя сметка да узакони разпределението на ап. 12 в два самостоятелни обекта – апартамент на шести етаж и ателие на седми подпокривен етаж, като се подпише договор за доброволна делба при който ищцата получава в дял ателие 17, с площ от 62, 90 кв.м., заедно с припадащите се идеални части. Този ангажимент не бил изпълнен и ищцата решила да извърши делба с купувача на останалите 106, 99/169, 89 кв.м. от мезонет № 12-А. Междувременно на 15.08.2017 г. ищцата получила покана по чл. 717м, ал. 2 от ТЗ от синдика на "Ермила" ЕООД (н.), с което била уведомена, че започнало осребряването на имуществото на дружеството (чл.

711, ал. 1 т. 5 от ТЗ), като с разпореждане от 01.08.2017 г. на съда по несъстоятелността било разрешено на синдика да пристъпи към осребряване 3 на 106, 99/169, 89 идеални части от недвижим имот, представляващ мезонет 13, находящ се на 6-ти и 7-ми етаж, във вход А, на сграда в гр. София, район "Красно село", ул. "Никола Грамовски (старо име ул. „Медет“). Ищцата била поканена, като съсобственик с 62, 90/169, 89 ид.ч. да даде съгласие за включване на нейната идеална част в предстоящата публична продан, но тя не отговорила на поканата, като така изразила несъгласие да продаде собствените си идеални части от имота. Въпреки това тя установила, че продажба на имот, идентичен като описание на нейния (с единствена разлика в номерацията) била разрешена. Ето защо, като намира, че правото й на собственост е оспорено, претендира да бъде призната за собственик на посочените идеални части в процесния недвижим имот, както и разноските по делото.

Ответникът "Ермила" ЕООД (н.) оспорва иска. Твърди, че ищцата не е доказала правото си на собственост. Изтъква, че при сключване на н.а. № 21 от 2010 г., като доказателство за собственост на продавача – „Ермила“ ЕООД, е представен н.а. № 36 от 2006 г., с който дружеството е получило собственост върху друго обект – ап. № А7, а не за имота, в който ищцата твърди, че има идеални части. Отделно от казаното подчертава, че липсва идентичност между имота, в който С. има дял, и този, който е изнесен на продан от синдика (различна е номерацията - А12 и А13 на мезонетите). След приключване на първото по делото о.з., в молба от 22.02.2019 г., ответникът е посочил, че имота на ищцата не е надлежно отразен в инвестиционния проект, поради което се касае за нищожна сделка поради невъзможност на предмета.

От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на страните във въззивното производство, се установява следната фактическа обстановка:

Няма спор, че между ищцата и ответното дружество е сключен договор за покупко-продажба на идеални части от апартамент № А 12 (мезонет), с припадащи се идеални части, вкл. от правото на строеж върху терена (н.а. № 21 от 2010 г. - л. 11). Установява се, че правото на строеж върху процесния недвижим имот е придобито от дружеството от собствениците на терена, с н.а. № 134 от 2004 г. – л. 126. Дружеството е получило правото да построи комплексна жилищна сграда на четири и на шест етажа, с подземни и 4 надземни гаражи, магазини на два етажа и апартаментни жилища в два входа, един мезонет и ателиета с обща застроена площ от 666 кв.м. и обща РЗП от 3 922 кв.м., съгласно одобрено градоустройствено решение на Главния архитект на София и одобрени архитектурни проекти.

Видно от определение № 52 от 23.01.2018 г. по т.д. 110/2015 г. на ОС – Враца – л. 42, на синдика на „Ермила“ ЕООД (н.) е разрешено да извърши продажба на 62,90 кв.м. от 169,89 кв.м. идеални части от мезонет № А 13, находящ се на 6-ти и 7-ми етажи, във вх. "А", със съответни идеални части. В приетата по делото СТЕ, изготвена въз основа на представените документи, е посочено, че в действителност на място не съществува мезонет № 13, тъй като са направени по време на строителството изменения както в разположението на помещенията, така и в обособяването на самостоятелност на нивата – обособено е самостоятелно Ателие № 17 на 7 етаж (наречено в СТЕ „процесното“). В т. В.2 на СТЕ е посочено, че Апартамент 13 (стар) е променен на Апартамент 12 и е премахната стълбищната клетка, водеща от Апартамент 13 до следващото ниво. В т. Г на заключението е разяснено, че ниво І на първоначалния апартамент мезонет № 13 е преобразувано в Апартамент № 12, а част от второто ниво на Апартамент № 13 е обособено в самостоятелен обект - Ателие № 17, с площ от 62,90 кв.м., а остатъкът от нивото е придадена към Ателие № 18. Вещото лице е установило, че в VІ етаж е бил предвиден само един мезонет, а именно - № 13 с площ от 169,89 кв.м., който в последствие е бил обособен в два отделни обекта, както е посочено по-горе. В обобщение вещото лице е приело, че посочения имот в разрешената от съда по несъстоятелност продажба, съвпада по своето описанието с имота, закупен от ищцата по вид, административен адрес, площ, предназначение, етажност – белези, които индивидуализират всеки недвижим имот. Констатирана е само разлика в номерацията на имота. В допълнителното заключение е посочено още, че ищцата е закупила идеални части от апартамент А-13 по единствения одобрен за обекта архитектурен проект. Вещото лице е анализирал подробно всички констатирани различия, свързани с преработки, преустройства, преномерования на жилища и записи в различни документи и е било категорично в извода, че се касае до един и същи процесен обект, а именно – първоначалния апартамент мезонет № 13 е идентичен с последващо обозначените като 1) апартамент № 12 на VІ етаж, 2) Ателие № 17 на VІІ подпокривен етаж и 3) част от друг имот. Изтъкнато е, че 5 описаните 62,90/169,89 ид.ч. от Мезонет № 13 са обособени като реална част в рамките на Ателие № 17 на VІІ етаж. Тези идеални части са описани и като продадени на Й. А. Ж. от синдика на публична продан.

При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се налагат следните правни изводи:

На първо място следва да се посочи, че възражението за недопустимост на процеса, поддържано от жалбоподателя е неоснователно. Исковото производство е образувано на 26.02.2018 г. Постановление № 8 от 22.05.2018 г. за възлагане на имота на Й. А. Ж. е в хода на висящи процес, поради което приложимата е нормата на чл. 226, ал. 1 ГПК - делото се развива между първоначалните страни. Правоприемникът може да встъпи, да бъде привлечен от ответника-прехвърлител или да замести праводателя си, но със съгласието на двете страни (чл. 226, ал. 2 ГПК), но при всички случаи той ще бъде обвързан от силата на пресъдено нещо (чл.226, ал.3 ГПК).