Решение № 534 от 13.07.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 534 гр. Бургас, 13.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Таня Д. Евтимова

Радостина П. Иванова при участието на секретаря Жана Авр. Кметска като разгледа докладваното от Таня Д. Евтимова Въззивно гражданско дело № 20262100500324 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.258 от ГПК.

Подадена е въззивна жалба от Етажната собственост на сграда с идентификатор № ***, представляваща Шато „Сий Уинд“ с административен адрес в гр. Свети Влас, община Несебър, местност „Юрта под пътя“, представлявана от управителя Милена Ганчева Антова чрез адвокат Йоанна Гиздова от САК против решение рег.№ 402/18.11.2025г., постановено от Районен съд – Несебър по гр. д. № 479/2024г. С това решение, съдът отменя като незаконосъобразни всички решения на общото събрание на Етажната собственост на сграда с идентификатор № ***, представляваща комплекс Шато „Сий Уинд“ с административен адрес в гр.

Свети Влас, община Несебър, област Бургаска, местност „Юрта под пътя“, представлявана от управителя Милена Ганчева Антова, взети на 28.03.2024г. и осъжда Етажната собственост да заплати на О. Р., гражданка на **********родена на **********г. със съдебен адрес за призоваване в гр.

Бургас, ***Б, ет.1 - адвокат Здравка Марчева съдебни разноски в размер на 580 лева.

Жалбоподателят твърди, че решението е неправилно, тъй като съдът се е произнесъл по оплаквания, които не са релевирани в исковата молба или са въведени след изтичане на 30-дневния преклузивен срок по чл.40 от ЗУЕС.

Според жалбоподателя, съдът се е произнесъл без да изследва представените по делото доказателства и в частност съдебно - техническата експертиза и 1 поясненията на вещото лице, направени в съдебно заседание. Съдът не е взел предвид поясненията на вещото лице, че преизчисляването на идеалните части от общите части на сградата след преустройството на обектите, е погрешно.

Поради това, съдът е приел неправилно, че общото събрание е проведено при незаконосъобразно изчислен кворум и взетите решения са незаконосъобразни.

Жалбоподателят твърди, че независимо от извършеното преустройство, всички идеални части остават непроменени и това е видно от представените по делото нотариални актове. Единствено преустроените самостоятелни обекти получават съответен на новите квадратури процент идеални части от общите части на сградата, но те са собственост на същите дружества, поради което процентът на идеалните части не се променя сумарно от процента преди преустройството. Собствениците на всички самостоятелни обекти след преустройството, са в съсобственост или самостоятелно същите лица, така че притежават същия процент идеални части като тези преди преустройството.

Поради това, жалбоподателят счита, че е незаконосъобразно да се преизчисляват наново идеалните части на основание чл.17, ал.4 и ал.5 от ЗУЕС. Етажната собственост иска от въззивната инстанция да постанови решение, с което да отмени решението на районния съд и да постанови друго, с което да отхвърли предявените искове.

Етажната собственост на сграда с идентификатор № ***, представляваща Шато „Сий Уинд“ се представлява в процеса от адвокат Гиздова, която пледира за отмяна на първоинстанционното решение и за отхвърляне на предявения иск. Адвокат Гиздова прави искане за присъждане на съдебни разноски.

Въззиваемата страна О. Р. представя писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на въззивната жалба. Ответната страна твърди, че възражението за неспазен кворум е направено своевременно и доказано при условията на пълно и главно доказване. Поради това, съдът правилно е приел, че това възражение е основателно и е уважил предявения иск. Ответната страна иска от въззивната инстанция да остави въззивната жалба без уважение и да потвърди първоинстанционното решение.

О. Р. се представлява в съдебно заседание от адвокат Марчева, която пледира за отхвърляне на жалбата и за потвърждаване на първоинстанционното решение.

Като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства, съдът намира за установено следното:

О. Р. притежава право на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по КККР на гр. Свети Влас, община Несебър, представляващ апартамент № А 604 с площ от 63,27 кв.м., находящ се в гр. Свети Влас, община Несебър, комплекс „Шато Сий Уинд“, ведно със съответните 0,592% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 10,12 кв.м. /нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 110, том VIII, дело № 1533, вх. рег.№ 2831/28.05.2019г. на Служба по вписванията – гр. Несебър/.

На 28.03.2024г. е проведено общо събрание на ЕС на сграда с 2 идентификатор № *** в комплекс Шато „Сий Уинд“ при следния дневен ред:

1. Отчет за дейността на управителя на Етажната собственост за управлението и поддържането на сградата;

2. Освобождаване на управителя Милена Ганчева Антова като управител на Етажната собственост;

3. Избор на управител /Управителен съвет;

4. Избор на контрольор / Контролен съвет;

5. Вземане на решение за откриване на разплащателна сметка и упълномощаване на лицето, което ще оперира със сметката за обезпечаване на нуждите на Етажната собственост;

6. Приемане на годишен бюджет на ЕС за 2024г.:

6.1. Разходна част – формиране на разходите в бюджета на ЕС;

6.2. Определяне на размера на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;

6.3. Приходна част – формиране на приходите в бюджета.

7. Определяне на размера на паричните вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ за 2024г.;

8. Определяне на начина на разпределение на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата по чл.51, ал.9 от ЗУЕС;

9. Определяне на размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата за 2024г.;

10. Определяне на финансовата година, срокове и начин на плащане;

11. Срок за подаване на информация за недобросъвестните собственици /които не са изпълнили задължението си за плащане/ и определяне на съответните мерки срещу тях;

12. Обсъждане и приемане на правилник за вътрешния ред / на промени в правилника за вътрешния ред;

13. Обсъждане и вземане на решение за попълване / завеждане на книга на етажната собственост, задължение за вписване в нея, предприемане на административни мерки по отношение на тези, които не са предоставили необходимите данни и не са се вписали в книгата на Етажната собственост;

14. Обсъждане и вземане на решение за упълномощаване на управителния орган на етажната собственост за утвърждаване на условията и за подписване на договори с изпълнителите на услуги за поддържане на общите части на сградата, инфраструктурните съоръжения, охрана, необходимите технически, административни и правни услуги;

15. Обсъждане и вземане на решение за упълномощаване на управителния орган на Етажната собственост да предприеме всички необходими мерки за откриване на нова, респ. за прехвърляне на вече съществуващата обща партида за вода на общите части на сградата на името 3 на ЕС;

16. Обсъждане и вземане на решение за упълномощаване на управителния орган на Етажната собственост да предприеме всички необходими мерки за откриване на нова, респ. за прехвърляне на вече съществуващата обща партида за електричество на общите части на сградата на името на ЕС;

17. Обсъждане и вземане на решение за упълномощаване на управителния орган на Етажната собственост, утвърждаване на условията и реда за подписване на споразумение за ползване на поземления имот, заедно с всички подобрения, приращения, съоръжения и технически помещения;

18. Вземане на решение за извършване на ремонтни дейности – основен ремонт и основно обновяване на фасадата на сградата и приемане на размера на разходите /потвърждаване на взето решение на ОСЕС от 14.12.2023г. по т.3/;

18.1. Избор на изпълнител на СМР;

18.2. Начин и срок на заплащане на разходите по т.18 от дневния ред.

Санкции.

19. Определяне на размера на възнаграждението на управителя на Етажната собственост.

20. Разни.

Поканата е поставена на 16.03.2024г. в 14:30 часа на входната витрина на сградата.

Събранието е проведено от 10:00 часа при регистриран кворум от 53,73% от идеалните части на сградата.

Общото събрание на Етажната собственост взема следните решения:

По точка 1-ва от дневния ред: Приема доклада и отчета на управителя за дейността му за периода на управление от 01.01.2022г. до 31.12.2023г.

Решението е взето с мнозинство от 51,885% идеални части „ЗА“, 0,592% идеални части „ПРОТИВ“ и 0,355% идеални части „ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ“.

По точка 2-ра от дневния ред: „Освобождава управителя на Етажната собственост поради изтичане на мандата – в случай, че се избери управител на Етажната собственост в настоящото ОСЕС“ и „В случай, че на настоящото заседание не се стигне до избор на управител на ЕС, настоящият управител продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управител, в съответствие с чл.21, ал.2 от ЗУЕС“. Решението е взето с мнозинство от 51,885% идеални части „ЗА“, 0,00 % идеални части „ПРОТИВ“ и 0,947% идеални части „ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ“.

По точка 3-та от дневния ред: Избира за управител Милена Ганчева Антова за срок от 2 години. Решението е взето с мнозинство от 51,885% идеални части „ЗА“, 0,00% идеални части „ПРОТИВ“ и 0,947% идеални части „ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ“.

По точка 4-та от дневния ред, Общото събрание не взема решение за 4 избор на Контролен съвет / контрольор.

По точка 5-та от дневния ред: Да се открие разплащателна сметка на Етажната собственост от управителя – ако прецени, когато прецени при условия и в банка, която избере. Решението е взето с мнозинство от 51,885% идеални части „ЗА“, 0,00% идеални части „ПРОТИВ“ и 0,947% идеални части „ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ“.

По точка 6-та от дневния ред: Приема годишен бюджет на ЕС за 2024г. и за следващите години до промяната му с решение на ОСЕС, взето по реда на ЗУЕС. Решението е взето с мнозинство от 51,885 % идеални части „ЗА“, 0,947 % идеални части „ПРОТИВ“ и 0,00 % идеални части „ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ“.

По точка 7-ма от дневния ред: Да се заплаща ежемесечна парична вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 40 000 лева на месец за сградата на етажната собственост, разпределена съразмерно на притежаваните от отделните собственици идеални части от общите части на сградата , платима до пето число на текущия месец. Събранието решава да се изготви списък с дължимата индивидуална парична вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ на общите части на етажната собственост за заплащане на всеки един собственик съразмерно на притежавания процент идеални части от общите части на сградата – приложение № 1, представляваща неразделна част от съставения протокол; да се открие банкова сметка със специално предназначение на името на Етажната собственост в съответствие с чл.50, ал.3 от ЗУЕС; до откриване на банкова сметка със специално предназначение, сумите се дължат по сметка на избраното дружество или в брой на каса на рецепция; след откриване на сметката, управителят следва да уведоми собствениците по наличните имейл адреси и със съобщение на общодостъпно място в сградата на етажната собственост. Решенията са взети с мнозинство от 51,885% идеални части „ЗА“, 0,592 % идеални части „ПРОТИВ“ и 0,355% идеални части „ВЪЗДЪРЖАЛИ СЕ“.