Решение № 5066 от 05.08.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5066 гр. София, 05.08.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Добромир Ст. С. при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Наталия П. Лаловска Въззивно гражданско дело № 20241100510145 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ответника „Реиз Инвестмънт“ ЕООД, чрез адв. П., срещу решение № 11688/14.06.2024г., постановено по гр.д. № 1384/2024г. по описа на СРС, 46-и състав, с което по предявения от ищеца Р. Х. А. частичен иск ответникът „Реиз Инвестмънт“ ЕООД е осъден на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, да заплати на ищеца Р. Х. А. сумата 10 000 лева, част от вземане в общ размер 115 760.89 лева, дължима на отпаднало основание, поради разваляне на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.08.2021г, ведно със законната лихва от 08.01.2024г. до окончателното погасяване на вземането.

Жалбоподателят твърди, че обжалваното решение било неправилно и необосновано. Първоинстанционният съд неправилно приел, че била налице хипотезата по чл. 11 от сключения от страните предварителен договор – купувачът не въвеждал твърдение, че разваля договора на това основание, изявление в такъв смисъл никога не бил отправял, основанието по чл. 11 не било залегнало и в доклада на съда.

Договорът бил прекратен от ответника-продавач „Реиз Инвестмънт“ ЕООД на 15.09.2021г., поради това, че ищецът не се явил в кантората на нотариуса, след като бил чакан там от продавача, преводач и представител на банката. Налице била предвидената в договора хипотеза за разваляне поради неявяване на купувача.

Неправилни били и мотивите на съда, че страните могли да се върнат по-късно през 1 деня за изповядване на сделката. Следвало да се отчете и пасивното поведение на купувача. Изводите на СРС не почивали на събраните по делото доказателства.

Отправените от ищеца писма били последващи извършеното от продавача на 15.09.2021г. разваляне. Ответникът не следвало да понася санкция за своята коректност. Показанията на св. Т. не следвало да бъдат кредитирани. Същите били противоречиви – свидетелят изложила, че пътувала с ищеца за сделката, но дори не знаела, че преди това имало уговорена среща в обекта, където чакал представител на инвеститора. Същата не придружавала ищеца и когато св. Х. го видяла в деня на сделката близо до кантората. Ищецът не изпълнил сделката и следвало да понесе санкция за поведението си. Моли за отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на предявения частичен иск. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна Р. Х. А., чрез адв. С., депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. По делото било установено, че ищецът бил изправна страна по сделката. Същият, макар и със закъснение, пристигнал на мястото и направил многократни опити да я финализира, но въззивникът осуетил сключването на договора и незабавно отчуждил имота в полза на друг купувач. Търговецът проявил недобросъвестност с цел да задържи получената от ищеца по договора сума. Решението се основавало на исканията на ищеца, заявени с исковата молба. Моли за потвърждаване на обжалваното решение. Претендира разноски.

Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за правилността му единствено на въведените в жалбата основания.

При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

С решението си СРС се е произнесъл по предявения от ищеца иск за връщане на даденото по развален договор. Посоченото в жалбата оплакване, досежно приложение на чл. 11 от договора, касае правилността на съдебния акт, а не неговата допустимост.

По отношение правилността на обжалваното първоинстанционно решение настоящият съдебен състав намира следното:

Със сезиралата съда искова молба ищецът Р. Х. А. излага, че на 06.08.2021г., между него и ответника „Реиз Инвестмънт“ ЕООД бил сключен предварителен договор за продажба на недвижими имоти, по силата на който ответното дружество се задължило да прехвърли на ищеца правото на собственост върху ап. № 4, разположен на втори етаж, кота +2.70, с обща площ от 68.76 кв.м и ап. № 7, разположен на трети етаж, кота +5.45, с обща застроена площ от 73.76 кв.м, подробно описани в исковата молба, които се намират в жилищна сграда, изградена в УПИ VI-207, 210, кв. 240, по плана на гр. София, целия с площ от 733 кв.м, ведно с прилежащите към 2 апартаментите ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, в което е изградена сградата, срещу обща цена от 295 938 евро с ДДС. В изпълнение на договорните си задължения по чл. 2, ал. 1 от договора, на 06.08.2021г. ищецът превел на продавача сумата 115 760.89 лева с ДДС – първа вноска за закупуването на същите имоти. Окончателният договор, съгласно чл. 4, страните следвало да сключат до 01.09.2021г., като договорът предвиждал възможност за продължаване на този срок с оглед одобрението от финансиращата покупката банка. Сделката следвало да се извърши в кантората на нотариус Е.И. – гр. София, като в договора не бил посочен конкретен час за явяване на страните. Впоследствие страните устно договорили дата и част за явяване пред друг нотариус след одобряването на финансирането. На 15.09.2021г., без да уведоми ищеца, ответникът се явил пред нотариус и там бил изготвен протокол за неявяването на ищеца за изповядване на сделката. След като узнал, че готовност за сделка имало, ищецът отишъл в кантората на нотариуса и така разбрал за изготвения протокол. Направил опит да се свърже с представител на продавача, но не получил отговор, а комуникацията с него била преустановена.

Впоследствие получил от ответника уведомление за разваляне на договора и задържане на авансово платената сума по същия. Ищецът сезирал съда с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но поради това, че ответникът продал имотите на друг, образуваното гр.д. № 1255/2022г. по описа на СГС било прекратено. На оправените от ищеца покани за връщане на платената сума, ответникът не възстановил същата. Ищецът предявява частичен иск за връщане на сумата 10 000 лева – част от платената по предварителния договор от 06.08.2021г. първа вноска в общ размер 115 760.89 лева с ДДС, неправомерно задържана от ответника с оглед развалянето на договора, респ. невъзможността за изпълнението му, ведно със законната лихва от датата на исковата молба до окончателното погасяване. В условията на евентуалност претендира сумата, поради прекомерност на неустойката.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът „Реиз Инвестмънт“ ЕООД депозира писмен отговор на исковата молба, с който оспорва същата като неоснователна. Признава сключването на предварителния договор с ищеца и получаването на договорената първа вноска в общ размер за двата апартамента 115 760.89 лева с ДДС. Така платената сума представлявала задатък, в размер, който ищецът сам пожелал, с оглед ползване на по-благоприятна отстъпка от продажната цена по взаимно договаряне на страните. След сключването на договора ищецът предявил многобройни претенции по отношение на строителството и довършителните работи, упражнил тормоз с позвънявания през нощта на служител на ответното дружество Р. Х.. Оспорва твърдението на ищеца в исковата молба, че не знаел датата и часа за изповядване на сделката. Датата му била известна още със сключването на анекса от 03.09.2021г. Нещо повече – ищецът поискал в същия ден, преди изповядването, в 8.00 часа, среща със строителя в имота. Строителят го чакал, но ищецът не се явил и нямало връзка с него.

3 предната вечер заявил, че се отказвал от сделката, защото не му харесала една лайсна в жилището. В деня на изповядването всичко било готово за изповядването. Всички чакали ищеца в нотариалната кантора – управителя на ответното дружество, сътрудника му, юрист на банката, преводач. Започнали да правят опити да се свържат с него. Той отговорил чрез приложението Whats up - говорил несвързано и заявил, че се отказва. Въпреки това всички явили се лица го чакали, а накрая бил съставен и констативния протокол за неявяването му. Ответникът упражнил свое право по чл. 10 от предварителния договор да развали договора като задържи платения задатък. При излизане от кантората ищецът бил забелязан от служителя на ответника Р. Х. да стои на улицата. След известен период от време ответникът продал имотите. Моли за отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.

Съгласно правилото на чл. 55, ал. 1 ЗЗД и трайно установената съдебна практика, изразена в ППВС № 1/1979 г., в тежест на ищеца по иск по чл. 55, чл. 1 ЗЗД и в трите й хипотези е да докаже факта на плащането, а в тежест на ответника да установи наличието на основание за получаване, респ. за задържане на това плащане.

В този смисъл - Р 13/12г. т.д. 15/10г. II т.о. на ВКС.

Обстоятелството, че на 06.08.2021г. по банковата сметка на ответника „Реиз Инвестмънт“ ЕООД постъпила сумата 115 760.89 лева, представляваща първоначална вноска по сключения от страните на същата дата предварителен договор за закупуване от ищеца на ап. 4 и ап. 7, не се оспорва от страните. По делото са представени и неоспорени писмени доказателства – преводно нареждане от 06.08.2021г., видно от съдържанието на което ищецът Р. Х. А., наредил превод в посочения размер в полза на ответника с посочено основание „първоначална вноска по предварителен договор за покупка на недвижими имоти – ап. 4 и ап. 7“, издадена от ответника фактура № 6/06.08.2021г. на стойност 115 760.88 лева и сключен от страните предварителен договор от 06.08.2021г., от съдържанието на чл. 2, ал. 1 на който се установява, че страните се съгласили, че ищецът-купувач в деня на подписването на договора ще извърши в полза на ответника плащане на сумата 115 760.89 лева, представляваща 20% от договорената цена с ДДС на двата апартамента, подробно описани в предварителния договор.

В доказателствена тежест на ответника „Реиз Инвестмънт“ ЕООД е да докаже пълно и главно фактите, от които възникнало основанието да получи и задържи процесната сума, съобразно възраженията си, а именно, че ответникът правомерно, поради поведение на ищеца, развалил предварителния договор, предвид на което по силата на валидна уговорка, за ответника възникнало право да задържи получената първа вноска.

Страните не спорят и от съдържанието на представения по делото и неоспорен предварителен договор от 04.08.2021г. се установява, че с нормата на чл. 4, ал. 1 от 4 същия те постигнали съгласие окончателният договор да бъде сключен под формата на нотариален акт в кантората на нотариус Е.И., на адрес гр. София, ул. „********, в срок до 01.09.2021г. Страните уговорили възможност за удължаване на срока с оглед необходимост за финансиращата сделката банка от допълнително време за одобрение и финализиране на сделката. Съгласно ал. 3 на същия текст от договора промяната на условията за сключване на окончателния договор следва да бъде извършена по взаимно съгласие в писмена форма.

По делото е представен изходящ от С.С., изпратен от служебен акаунт на „Първа инвестиционна банка“ АД имейл от 30.08.2021г., адресиран до имейл адреса на св. Р. Х. (посочен от нея при разпита й), служител на „Ай Ес Ти Кънсалтинг“ ООД – дружество, едноличен собственик на капитала на ответното дружество. В писмото служителят на банката излага, че по отношение на клиента на банката Р. Х. А., моли за продължаване на срока по чл. 4, ал. 1 от сключения на 06.08.2021г. предварителен договор до 15.09.2021г., която дата ще бъде финална за изповядване на нотариалната сделка. С имейл от 03.09.2021г. на ищеца бил изпратен анекс към предварителния договор, ведно с отправена покана да се яви за подписването му. По делото е представен и анекс № 1/03.09.2021г. към предварителния договор за продажба на недвижими имоти от 06.08.2021г., в който е обективирано писмено взаимно постигнатото съгласие на страните за продължения до 15.09.2021г. срок за сключване на окончателния договор под формата на нотариален акт в кантората на нотариус Е.И., на адрес гр. София, ул. „********. Всички останали клаузи по предварителния договори страните заявили, че остават непроменени.