Определение № 423 от 31.08.2023, Окръжен съд - Враца

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 423 гр. Враца, 28.08.2023 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и осми август през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Евгения Г. Симеонова

Членове:

Калин Тр. Тодоров

Христо Н. Христов като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Въззивно частно гражданско дело № 20231400500377 по описа за 2023 година Производството е по реда на чл.274, ал.1, т.2 вр. чл.577 ГПК.

Образувано е по частна жалба на министъра на земеделието и храните, чрез инж.С. Д. – директор на ОД "Земеделие", гр.Враца, упълномощен със Заповед № РД 46-131/12.06.2023 г. на министъра на земеделието и храните, против Определение № 11 от 03.08.2023 г., постановено от съдия по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина, с което е отказано вписване на прекратяване на договор за наем по заявление изх. № РД-12-02-910/01.08.2023 г. на ОД "Земеделие"-Враца.

Жалбоподателят излага съображения, че постановеното определение е неправилно и незаконосъобразно. Посочва, че наемателят Ц. Й. Е. не е изпълнил задължението си по т.5 от сключения с министъра на земеделието Договор за наем № 11/28.09.2015 г. за заплащане на годишната наемна вноска, поради което договорът е прекратен от МЗХ-София, чрез директора на ОД "Земеделие"-Враца на основание т.27.6 с нотариална покана, връчена чрез уведомление на 10.07.2023 г. от нотариус А. К. с район на действие РСБяла Слатина. Сочи се също, че съгласно т.29 от сключения договор за наем, прекратяването на същия се регистрира в съответната общинска служба и се вписва в службата по вписванията по местонахождението на имота.

В жалбата се изразява несъгласие с мотивите на постановения отказ за вписване, като се навеждат доводи, че при неговото сключване договорът за наем е вписан в съответната служба по вписванията, поради което не е допустимо прекратяването му също да не подлежи на вписване; че договорът е за повече от една стопанска година, поради което следва да се третира като договор за аренда, както и че в самия договор е записано, че прекратяването му подлежи на вписване.

Частната жалба е подадена от процесуално легитимирано лице, срещу подлежащ на обжалване акт и в рамките на законоустановения срок по чл.

275, ал. 1 във вр. с чл. 577, ал. 1 ГПК, поради което съдът приема, че същата е 1 допустима.

Разгледана по същество, жалбата е неоснователна, при следните съображения:

Служба по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина е сезирана със заявление изх.№ РД-12-02-910/01.08.2023 г. (вх.№ 2749/03.08.2023 г.) на Ц. И.

Н., в качеството й на юрисконсулт в ОД "Земеделие"-Враца, като пълномощник на Министерство на земеделието и храните, с което се иска да бъде разпоредено вписването на прекратяване на Договор за наем № 11/28.09.2015 г., вписан в СВ-Бяла Слатина с дв.вх.№ 4465/06.10.2015 г., акт № 182, том 9.

Към заявлението са приложени 2 бр. от договора за наем, нотариална покана, скица, заповед за упълномощаване, пълномощно и вносна бележка за държавната такса.

С Определение № 11/03.08.2023 г. съдията по вписванията е постановил отказ да разпореди исканото вписване на прекратяване на договора за наем.

Изложил е мотиви, че съгласно чл.2 от Правилника за вписванията /ПВ/ вписването се допуска само в случаите, предвидени в закона, а в българското законодателство не съществува правна норма, която да предвижда вписване на едностранно прекратяване на договор за наем. Развива съображения, че аналогична разпоредба има в Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/ – чл.27, ал.2, която обаче не е приложима към договора за наем на земеделска земя.

Сочи също, че съгласно чл.4б, ал.3 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/ на вписване подлежат само споразуменията за прекратяване на договорите за наем на земеделска земя. Позовава се на практика на ВКС на РБ. В обобщение посочва, че представеният акт не подлежи на вписване, поради което следва да бъде постановен отказ.

Настоящият съдебен състав намира, че така постановеният отказ за вписване е законосъобразен, поради следните съображения:

Според разясненията, дадени в т.6 от ТР № 7_25.04.2013 г. по тълк.д.№ 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС , проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1 ПВ относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до преценка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание.

Съгласно чл.2 ПВ, вписването в имотния регистър е допустимо само в изрично предвидените от закона случаи. На вписване в нотариалните книги подлежат актовете, посочени в чл.112 ЗС и в чл.4 ПВ. В чл.112, б."е" ЗС е предвидена възможност за вписване в имотния регистър на договор за наем със срок повече от една година, а чл.4, б."е" ПВ урежда вписването на договора за наем. Нито една от двете разпоредби обаче не предвижда вписване на едностранното прекратяване на договора за наем. Не е предвидено вписване на такова прекратяване на договора за наем на земеделска земя и в специалната уредба, залегнала в ЗСПЗЗ , уреждащ реда и начина на отдаване за възмездно ползване на такива обекти. Според чл.4б, ал.3 ЗСПЗЗ на вписване подлежат само споразуменият а за изменение или прекратяване на договори за наем на земеделска земя. Липсва изрична уредба, предвиждаща вписване на едностранното прекратяване на този вид договор.

Нормата на чл.27, ал.2 ЗАЗ, предвиждаща вписване на прекратяването на договора за аренда, не намира приложение с оглед различния правен режим 2 на който са подчинени двата договора, макар и да са приложими за отдаване за възмездно ползване на едни и същи обекти.

В горния смисъл е и непротиворечивата практика на съдилищата в РБ – напр.

Определение № 613/01.12.2017 на ВКС по ч.т.д. № 2812/2017, ТК, I т. о.;

Определение № 27 от 10.02.2020 г. на ВКС по ч.гр.д.№ 159/2020 г., ГК, І г.о.;

Определение № 961 от 1.11.2019 г. на ОС - София по в. ч. гр. д. № 690/2019 г. ;

Определение № 633 от 14.08.2018 г. на ОС - Хасково по в. ч. гр. д. № 488/2018 г.; Определение № 732 от 24.08.2022 г. на ОС - Добрич по в. ч. гр. д. № 563/2022 г. и др.

В първия от посочените съдебни актове се приема, че липсва и формален правен интерес от такова вписване,според заявеното от страната: същото не може да замести фактическото осъществяване на предпоставките за упражняване право на разваляне и настъпване на правните последици от развалянето и които не са в обхвата за преценка на съдията по вписванията.

Вписването на договора за наем, предвидено в чл.237, ал.1 ЗЗД, цели защита на наемателя и то само в хипотеза на прехвърляне собствеността върху наетия имот. Прекратяването на наемния договор е неотносим към интереса на наемателя от вписването факт, а друг защитен с вписването интерес, в това си качество, той няма. За третите лица, вкл. евентуален приобретател на наетия имот, е достатъчна оповестителната функция на фактическото държане на вещта, въз основа която и ако не би искал да се обвърже с обременен от договор за наем имот, за същият е достатъчно да предприеме проверка за вписването на договор за наем с наемател - държателя на вещта.

Най-сетне следва да се отбележи, че предвиденото в чл.29 от договора вписване на прекратяването на същия, е ирелевантно с оглед посочената погоре разпоредба на чл.2 от ПВ, според която вписване, отбелязване и заличаване се допуска само за случаите, които са предвидени изрично в законите.

При тези съображения, настоящият съдебен състав приема, че обжалваният отказ е законосъобразен и следва да бъде потвърден.

Водим от горното, Врачанският окръжен съд

ОПРЕДЕЛИ:

ПОТВЪРЖДАВА Определение № 11 от 03.08.2023 г., постановено от съдия по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина, с което е отказано вписване на прекратяване на договор за наем по заявление изх. № РД-12-02910/01.08.2023 г. на ОД "Земеделие"-Враца.

Определението подлежи на касационно обжалване с частна жалба пред ВКС в условията на чл.274, ал.3, т.2 вр. чл.280, ал.1 и 2 ГПК в едноседмичен срок от връчването му на жалбоподателя.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

3

2. _______________________

4