Решение № 15 от 18.01.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 15 гр. София, 03.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Рени Коджабашева

Членове:

Анелия Ст. Янева

БЕТИНА Б. БОШНАКОВА при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Анелия Ст. Янева Въззивно гражданско дело № 20231100502770 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба от 22.12.2022 г. на ответника „Г..П.“ ЕООД срещу решение № 13643/28.11.2022 г. по гражданско дело № 23938/2022 г. на Софийски районен съд, 27 състав, с което на основание чл.

92 ЗЗД жалбоподателят е осъден да заплати на О. В. С. сумата 6089.65 евро, представляваща договорни неустойки, както следва: 5149.70 € - неустойка по предварителен договор от 20.01.2020 г., и 939.95 € - неустойка по предварителен договор от 08.05.2020 г., ведно със законната лихва върху целия размер от 05.05.2020 г. до окончателното изплащане на вземането, като на основание чл.78, ал. 1 ГПК жалбоподателят е осъден да заплати на ищеца разноски по делото в размер на 1556.41 лева.

Жалбоподателят поддържа, че обжалваният акт бил неправилен поради нарушение на материалния закон и необоснованост на формираните от първоинстанционния съд изводи. От събраните по делото доказателства не се установявало договорът да е прекратен едностранно от продавача, като съдът не тълкувал правилно изявленията на страните. Договорът бил прекратен по съгласие на страните. Неправилно съдът приел, че са налице предвидените в договорите предпоставки за дължимост на неустойките по чл.

5, ал. 2, доколкото задължението за прехвърляне на правото на собственост не било изискуемо. Моли съда да отмени обжалвания акт и да постанови решение, с което да отхвърли предявените искове. Претендира разноски.

Ответникът по жалбата и ищец по исковете счита решението за правилно. Моли съда да остави въззивната жалба без уважение и да потвърди 1 обжалвания акт. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на обжалвания съдебен акт, достигна до следните фактически и правни изводи:

Въззивната жалба е подадена в рамките на законоустановения срок за обжалване по чл. 259, ал. 1 ГПК от легитимирано лице и срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същата е процесуално допустима.

Разгледана по същество въззивната жалба е НЕОСНОВАТЕЛНА.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, по правилното приложение на императивния материален закон, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо, като не е допуснато нарушение на императивни правни норми.

Същото е и правилно като краен резултат, като въззивният състав споделя мотивите на обжалваното решение относно приетото от фактическа страна, поради което и на основание чл. 272 ГПК препраща към мотивите на Софийския районен съд в тази им част.

От правна страна и във връзка с доводите в жалбата следва да се добави и следното:

На първо място, въззивният съд констатира допусната неточност от първоинстанционния съд относно приетите за установени факти.

Уведомление с изх. № 3003/17.2.2022 г. /л. 20 от делото на СРС/ е съставено на посочената дата, но е изпратено на ищеца на 18.2.2022 г. в 17,40 часа /видно от възпроизведеното на хартиен носител електронно писмо на л. 24 и 48 от делото на СРС/. Не се спори, а и от представения от ответника нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 136, том I, рег. № 02637, дело № 0128/22 г. на нотариус с рег. № 302 от Регистъра на НК, се установява че на 18.2.2022 г. недвижимите имоти, предмет на двата предварителни договора, са прехвърлени на трето, неучастващо в облигационната връзка, лице – „Г.Ф.“ ЕООД. От представената към исковата молба справка от АВ /л.

22 сл. СРС/ се установява, че договорът за продажба е вписан в СВ на същата дата – 18.2.2022 г. Доколкото не се твърди и установява нотариалният акт да е извършен и вписан след изтичане на работния ден, както и предвид часа на изпращане на електронното писмо, съдържащо уведомлението на ответника, то несъмнено последното е изпратено след като ответникът /бъдещ продавач/ се е разпоредил в полза на трето лице с правото на собственост върху недвижимите имоти, което се е задължил да прехвърли на ищеца по силата на процесните предварителни договори.

От процесното уведомление от 17.2.2022 г. , изпратено и получено от ищеца на 18.2.2022 г., се установява, че ответникът е направил изявление до ищеца със следното съдържание: „С настоящото Ви уведомяваме, че прекратяваме следните предварителни договори, сключени между „Г..П.“ ЕООД, ЕИК: *******, в качеството на Продавач и Вас, в качеството на купувач…, и Ви даваме 7-дневен срок, считано от получаване на настоящото уведомление, да посочите банкова сметка, по която да Ви върнем платените от Вас суми по прекратените с това уведомление предварителни договори.” 2

От буквалния прочит на текста следва, че бъдещият продавач е съобщил на купувача, че „прекратява“ /преустановява действието на/ процесните предварителни договори. Не се твърди и установява обаче ищецът /бъдещ купувач/ да е бил неизправна страна към 18.2.2022 г. Напротив, установява се, че точно е изпълнил задълженията си за плащане на изискуемите към посочената дата суми. Ето защо за насрещната страна /бъдещ продавач/ не е възникнало правото по чл. 87 ЗЗД да развали едностранно договорите поради неизпълнение. Щом няма такова право, то, за да се прекратят договорите едностранно, трябва да има или уговорено в договора основание, или предвидена в закона възможност за това /вкл. и според мотивите на цитираното и от двете страни съдебно решение, по който въпрос няма и спор в теорията и съдебната практика/. Такива обаче не са налице – нито договорът, нито законът дават право на бъдещия продавач да прекрати договора без да е налице неизпълнение. Ето защо и само по себе си изявлението на ответника до ищеца не е факт, от който следва прекратяването на договора.

Това изявление обаче не е правно нищо. Поради невъзможността да се възприеме буквално, последното следва да се тълкува /чл. 20 вр. 44 ЗЗД/, за да се даде отговор на въпроса за какво е действително изразената в него воля и правните му последици. Ищецът счита изявлението за отказ на бъдещия продавач да сключи окончателни договори, а ответникът – за покана до бъдещия купувач за постигане на взаимно съгласие за прекратяване на договорите.

Съгласно чл. 20 ЗЗД изявлението следва да се тълкува като се търси действителната воля на автора, като обаче се държи сметка за връзката с отделните уговорки в договора, във връзка с който е направено, които трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.

От начина на именуване на изявлението /„уведомление“/, както и от използваните думи и изрази в текста /„уведомяваме, че прекратяваме“;

„прекратените с това уведомление предварителни договори“/, не може да се направи извод, че същото представлява предложение. С него ответникът съобщава на ищеца настъпилото /според него/ „прекратяване“ на предварителните договори за продажба, а не търси съгласието на насрещната страна за това /не поставя факта на прекратяване в зависимост от волята на бъдещия купувач, дори и при условията на евентуалност/. Иска съдействие от последния не за преустановяване действието на договорите, а единствено за последиците от това – да изпълни задължението си да върне даденото. От друга страна, предвид уговорените договорите последици от отказа на продавача да сключи окончателен договор /чл. 5, ал. 2/, както и предвид факта, че преди да отправи изявлението ответникът се е разпоредил в полза на трето лице с правото на собственост върху процесните имоти, то несъмнено не търси съгласието на купувача, а единствено го уведомява, че няма да изпълни задължението си да му прехвърли правото на собственост.

Ето защо изявлението на бъдещия купувач, обективирано в процесното уведомление, може да се квалифицира единствено като отказ на бъдещия продавач да прехвърли процесните недвижими имоти, т.е. да сключи окончателни договори за продажба.

Съгласно чл. 5, ал 2 от предварителните договори при неоснователен 3 отказ от страна на продавача да сключи окончателен договор за прехвърляне собствеността на имота, предмет на договора, включително и при неявяването му за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт, при определен ден и час за това, купувачът може да се откаже от договора, като поиска от продавача връщане на платените до момента на прекратяването му суми, ведно с неустойка в размер на 20% от платената сума на продажната цена, или да поиска обявяването на предварителния договор за окончателен.

От тази клауза следва, че вземането на купувача за неустойка се поражда от неоснователен отказ на продавача да сключи окончателен договор. Кой отказ на продавача е „неоснователен“ не е дефинирано нито в закона, нито в договора. При тълкуване на условията на договора може да се направи извод, че „основателен“ отказ на продавача би бил налице, само ако насрещната страна не изпълнява задълженията си, каквото в случая не е налице. Страните не са уговорили „неоснователен“ да се счита единствено отказът за изпълнение на изискуемото задължение за прехвърляне на правото на собственост или забавеното му изпълнение /последиците от забавата на продавача са уредени в чл. 7 и 8/. Ето защо въззивният съд намира, че клаузата на чл. 5, ал. 2 от договора следва да се тълкува в смисъл, че „неоснователен“ е отказът на продавача да изпълни задължението си да прехвърли правото на собственост, без оглед настъпване на изискуемостта му /след падежите, уговорени в чл. 4 от договорите/. Уговорката дава право на купувача да развали договора /да се откаже/, ако продавачът откаже да изпълни задължението си, дори и сроковете по чл. 4 от договорите да не са изтекли. Следва да се посочи, че подобно тълкуване на чл. 5, ал. 2 от договорите налага и разпоредбата на чл. 147, ал. 2 ЗЗП, според която при съмнение относно смисъла на определено условие то се тълкува по благоприятен за потребителя начин. Последната е приложима към процесните договори, доколкото ищецът /бъдещ купувач/ несъмнено има качеството на потребител по смисъла на § 13 ДР на ЗЗП /доколкото не се твърди и установява да е сключил процесните договори във връзка с извършвана търговска/професионална дейност/. Предвид изложеното, неоснователен е и доводът на ответника, че не са налице предпоставките за възникване на неустоечното задължение поради ненастъпила изискуемост на това за прехвърляне на правото на собственост.

Според задължителните тълкувателни разяснения, дадени в ТР № 7/13.11.2014 г. по ТД № 7/2013 г. ВКС, ОСГТК, когато двустранен договор, който не е за продължително или периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника, дължима е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от неизпълнението поради разваляне - неустойка за разваляне, ако такава е била уговорена. В чл. 5, ал. 2 е предвидена именно такава неустойка, за възникването на което вземане е необходимо и продавачът неоснователно да е отказал да сключи окончателен договор, а купувачът – да е изявил воля за разваляне на договора. Предвид изложеното по-горе, продавачът е отказал да изпълни задължението си, като не е имал основание за това, който отказ е обективиран в процесното уведомление.

Следващите това уведомление изявления на продавача представляват такива за разваляне на договора.

Поради съвпадането на крайните изводи на въззивния съд с тези на първоинстанционния, жалбата следва да бъде оставена без уважение като неоснователна, а обжалваното с нея решение на Софийски районен съд потвърдено като правилно.

4

По разноските:

Предвид изхода на делото на ответника по въззивната жалба следва да бъдат присъдени своевременно поисканите разноски за възнаграждение за адвокат в размер на 890 лева. При този изход на спора жалбоподателят няма право на разноски.