Решение № 12043 от 18.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12043 гр. София, 18.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 168 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Божидар Ив. Стаевски при участието на секретаря АНТОАНЕТА АНГ. АНГЕЛОВА като разгледа докладваното от Божидар Ив. Стаевски Гражданско дело № 20251110154777 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124 ГПК.

Производството е образувано по искова молба, предявена по реда на чл. 422, ал.1 ГПК от Л. Д. Г., ЕГН: **********, с адрес: гр. Б...., чрез пълномощника си адв. М. К. срещу О. В. О., ЕГН **********, адрес: гр. С...., с която се иска да бъде признато за установено по отношение на ответника, че дължи на ищеца на основание чл. 232, ал.2 ЗЗД сумата от 3579.04 евро (7000.00 лева), представляваща сума за неизплатени месечни наемни вноски за периода 01.12.2023г. – до 30.01.2025г. по договор за наем от 16.09.2020 г., рег. № 5497/16.09.2020 г. на нот. В. К., на двуетажна къща, находяща се в гр. С...., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение - 06.01.2025 г., до окончателното изплащане на вземането, за които суми е издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал.1 ГПК по ч.гр.д.№ 893/2025 г. по описа на Софийски районен съд, 168 състав.

Ищецът твърди, че на 16.09.2020 г. е сключен договор за наем с нотариална заверка на подписите (рег. № 5497/16.09.2020 г. по регистъра на нот. В. К.) и вписан в СВ - София.

По силата на този договор ищцата Л. Д. Г. и К. М. П. (в качеството им на наемодатели) са предоставили на О. В. О. и Р. Г. Н. (в качеството им на наематели, отговарящи при условията на солидарност) за временно и възмездно ползване общо 2/3 идеални части от съсобствен недвижим имот, представляващ двуетажна къща ведно с празно застроено и незастроено място от 545 кв.м., находяща се в гр. С..... Ищцата сочи, че ползването на имота е предадено на наемателите с приемо-предавателен протокол на 19.09.2020 г.

Твърди се, че за припадащата се на ищцата Л. Г. 1/9 идеална част от имота е договорена месечна наемна цена в размер на 255.65 евро (500.00 лева), дължима солидарно от наемателите до 5-то число на текущия месец по посочена банкова сметка. Според исковата молба, след изтичане на договорения гратисен период до края на м. октомври 2020 г., наем се дължи регулярно от м. ноември 2020 г., като страните са постигнали и съгласие за заплащане на наем в половин размер за периода на извънредната епидемична обстановка (до 31.03.2022 г.).

Ищцата излага твърдения, че заплащането на наемната цена от страна на наемателите е ставало със закъснение и нерегулярно, като с извършените от тях плащания са погасявани последователно задължения до м. ноември 2023 г. включително. Твърди се, че са останали неплатени месечните наеми за периода от м. 12.2023 г. до м. 01.2025 г. включително, 1 възлизащи на главница от 3579.04 евро (7000.00 лева). Въз основа на тези твърдения ищцата се е снабдила със Заповед за изпълнение № 1430/2025 по ч.гр.д. № 893/2025 г. на СРС, 168 състав, въз основа на която е образувано изпълнително дело № 908/2025 г. при ЧСИ Г. Д..

Поради подадено в срок възражение по чл. 414 ГПК от длъжника О. О. е възникнал правният интерес от предявяване на настоящия иск. Ето защо моли за уважаване на исковете. Претендира разноски. Представя писмени доказателства: Договор за наем от 16.09.2020 г.; Протокол от 19.09.2020 г. за предаване на недвижим имот; Изпълнителен лист от 14.01.2025 г.; Заповед за изпълнение № 1430/2025; Разпореждане № 12254/20.01.2025 г.;

Разпореждане № 166311/27.10.2025 г. Прави доказателствени искания да бъдат приети приложените писмени доказателства.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба. Ответникът О. В. О. оспорва предявения иск по основание и размер. Оспорва твърдението за съществуващо задължение, като посочва, че съгласно сключения договор е налице изрична клауза за автоматично прекратяване при неплащане на наема за повече от два месеца. Твърди, че поради неплащането договорът се счита за прекратен автоматично, без необходимост от допълнително волеизявление, и след датата на прекратяването не съществува валидно наемно правоотношение, поради което не се дължат наемни вноски. Допълнително възразява, че е съсобственик заедно със съпругата си на 1/3 идеална част от процесния имот и като съсобственик не дължи наем за ползване на собствената си част. Ето защо моли за отхвърляне на така предявените искове. Претендира разноски. Прави искане съдът да постанови спиране на публичната продан по изпълнително дело № 20257810400908 по описа на ЧСИ Г. Д..

Софийският районен съд, второ гражданско отделение, 168 състав, като обсъди представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, при спазване изискванията на чл. 235 от ГПК, от фактическа и правна страна намира следното:

Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл. 232, ал. 2, пр. 1 и 2 ЗЗД.

Съгласно чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена.

В чл. 232, ал. 2 от ЗЗД е предвидено изрично задължението на наемателя да заплаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. Договорът за наем по своя характер е консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора, и заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се включват в неговия фактически състав, а са в изпълнение на породените от него договорни задължения. За да възникне задължението за заплащане на уговореното наемно възнаграждение, респ. за заплащане на разноските за ползване на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния договор. Основното задължение на наемодателя е: 1) да предаде наетата вещ на наемателя и 2) да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: 1) да заплати уговореното наемно възнаграждение, 2) да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение, 3) да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и 4) да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.

За да бъдат уважени предявените искове ищецът следва да установи съществуването на наемно правоотношение с ответника предоставяне на наетия имот за ползване, размера на уговорената цена през процесния период, както и размера на сторените разходи за комунални услуги.

Не е спорно между страните в производството, че между тях е възникнало валидно наемно правоотношение въз основа на сключен Договор за наем от 16.09.2020 г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 5497/16.09.2020 г. по регистъра на нотариус В. К., вписан в Службата по вписванията – гр. София. По силата на това договорно съглашение ищцата Л. Д. Г. и К. М. П., в качеството им на наемодатели, са предоставили на ответника О. В. О. и на Р. Г. Н., в качеството им на солидарно отговорни наематели, временното и възмездно ползване на 2/3 идеални части от съсобствен недвижим имот, представляващ двуетажна къща, ведно с празно застроено и незастроено място с цяла площ от 545 кв.м., 2 находяща се в гр. С...., като фактическото ползване на обекта е предадено на наемателите с приемо-предавателен протокол от 19.09.2020 г.

Между страните не се спори, че съгласно постигнатите съглашения, за припадащата се на ищцата Л. Г. 1/9 идеална част от имота е договорена месечна наемна цена в размер на 255.65 евро (равностойни на 500.00 лева), дължима солидарно от наемателите до 5-то число на текущия месец по посочена от наемодателката банкова сметка.

Не е предмет на спор по делото и обстоятелството, че за претендирания от ищцата исков период – от месец декември 2023 г. до месец януари 2025 г. включително, ответникът О. В. О. е имал достъп и е ползвал процесния имот, като през същия този времеви интервал не е заплащал дължимите наемни вноски към ищцата.

Първият спорен въпрос е дали процесното наемно правоотношение е продължило да съществува като валидна облигационна връзка през претендирания исков период от месец декември 2023 г. до месец януари 2025 г. включително, или същото е било прекратено по силата на изрична договорна клауза, предвиждаща автоматично прекратяване при неплащане на наема за повече от два месеца, без необходимост от допълнително волеизявление.

Възражението на ответника О. В. О., че договорът за наем се е прекратил автоматично по силата на изрична клауза поради факта, че самият той е преустановил плащането на дължимите вноски за повече от два месеца, е изцяло неоснователно. Съдът приема, че през целия претендиран исков период (от месец декември 2023 г. до месец януари 2025 г. включително) между страните действително е съществувало валидно наемно правоотношение.

Доводът на ответника в тази насока съставлява класически опит за извличане на изгодни правни последици от собственото му виновно поведение, което е в абсолютно противоречие с основополагащия принцип в гражданското право, че никой не може да черпи права от собствената си неизправност. Включената в договора клауза за прекратяване при неплащане по правото си съставлява обезпечително-санкционна последица, която брани интересите на изправната страна по правоотношението. Тя урежда субективното право на наемодателя да счита облигационната връзка за отпаднала поради неизпълнението на насрещната страна, но в никакъв случай не съставлява възможност за наемателя едностранно и по своя воля да се освободи от дължимите вноски, просто като спре да ги заплаща. Тъй като по делото не се твърди и липсват каквито и да било данни ищцата Л. Г. да е предприела действия по прекратяване или разваляне на договора на това основание, нито се установява държането на имота да е било върнато на наемодателите преди края на исковия период, договорът е останал в сила и е обвързвал страните. Ето защо същият съставлява валидно правно основание за възникване на претендираните вземания за наем.

На второ място, спорно е дали обстоятелството, че ответникът О. В. О. е съсобственик (заедно със съпругата си) на 1/3 идеална част от процесния недвижим имот, има за правна последица освобождаването му от задължението за плащане на наемна цена за реалното ползване на останалите, чужди 2/3 идеални части, предмет на договора, и в частност за припадащата се на ищцата Л. Г. 1/9 идеална част.

Доводът на ответника О. В. О., че в качеството си на съсобственик (заедно със съпругата си) на 1/3 идеална част от процесния имот не дължи наем за неговото ползване, е изцяло неоснователен и почива на неправилно тълкуване както на материалния закон, така и на предмета на сключения между страните договор.

Действително, в общия случай на съсобственост, всеки съсобственик има право да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на останалите да си служат с нея според правата им (чл. 31, ал. 1 от ЗС). Когато обаче един съсобственик ползва общата вещ или части от нея въз основа на възникнало валидно договорно правоотношение, сключено с останалите съсобственици за техните идеални части, отношенията между тях излизат от общата регулация на съсобствеността и се уреждат изцяло от правилата на облигационното право и свободата на договаряне (чл. 9 от ЗЗД).

В конкретния случай, предмет на Договора за наем от 16.09.2020 г. не е целият недвижим имот, нито притежаваната от ответника 1/3 идеална част, а именно останалите, чужди за него 2/3 идеални части, принадлежащи на другите съсобственици – ищцата Л. Д. Г.

3 и К. М. П.. Ищцата претендира заплащане на наемна цена не за целия обект и не за частта на ответника, а единствено за своята собствена 1/9 идеална част (която се съдържа в отдадените под наем 2/3 части), като размерът на тази вноска е изрично индивидуализиран от самите страни на 500.00 лева (равностойни на 255.65 евро) месечно.