Определение № 2707 от 10.06.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2707 гр. Варна, 10.06.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в закрито заседание на десети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Атанас В. Славов като разгледа докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело № 20243100101401 по описа за 2024 година

Производството е с правно основание чл.140 от ГПК.

Постъпила е искова молба от Ю. В. К. с ЕГН:********** и постоянен адрес гр.Варна Вилна зона „Траката“ ул.***, действащ чрез адв.А. П. от АК – Варна и съдебен адрес гр.Варна ул. "*** ПРОТИВ: Л. Ф. Б. ЕИК:177019231, родена на ********** гОД. в Република Молдова гражданка на Република Молдова с адрес в България гр.Варна Вилна зона „Траката“ у***, с която е предявен иск с правно основание чл.26 ал.1 вр. чл.152 ЗЗД, чл.26 ал.2 предл.3 ЗЗД, чл.26 ал.2 предл.3 ЗЗД във чл.576 ГПК вр. чл.582 ГПК и цена на иска 59 151,90 лева.

Ищеца твърди, че с Договор за покупко продажба е сключен на 01.12.2008 год. обективиран в НА № 185 том VIII рег. № 23648 дело № 1435/01.12.2008г. на Н. А. Г. с рег. № 194 на НК Варна и с Район на действие ВРС, е придобил следния недвижим имот, а именно:

АПАРТАМЕНТ № 4 представляващ самостоятелен обект в сграда „Бутик Резиденс“ с идентификатор *** по КККР одобрен със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на Изпълнителния Директор на АГКК с предназначение: жилище, апартамент, брой нива: едно, със застроена площ от 62.20 кв.м, състоящ се от входно антре, дневна зона с кухненски бокс, една спалня, баня - тоалет, перално помещение и една тераса, разположен в блок „А“, на първи етаж. находящ се в жилищна сграда за сезонно обитаване с идентификатор ***, при граници на апартамента: СОС ап. № 3, СОС ап. № 5 и стълбищна клетка, заедно с МАЗА № 2 с площ от 3.65 кв.м, при граници на мазата: маза № 1, № 3, избен коридор, както и 9.95 кв.м 1 идеални части от общите части на сградата, както и 0.2862 % идеални части от ПИ с идентификатор *** с площ от 9 163 кв.м, предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване: от 10-15 м., стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 3088 в квартал 2 по РП на Вилна зона „Траката", при граници по документ за собственост: север: улична регулация на ул."4-та", изток: улична регулация на ул."5-та", юг: улична регулация на ул."3-та" и запад: УПИ № ХI-3088 в квартал 2, като по общо съгласие на страните, в Договора е вписана продажна цена от 34 820.10 евро без ДДС, а с ДДС продажна цена от 42 000 евро.

Действителната продажна цена на имота 90 190 евро, съгласно Предварителния Договор, по който ищеца е направил плащания както следва: на 03.08.2007 год. заплатени 950 евро, на 03.09.2007 год. - 26 100 евро, на 21.11.2007 год. - 13 500 евро, на 04.04.2008 год. - 13 500 евро, на 27.06.2008 год. - 13 500 евро, на 08.09.2008 год. - 13 500 евро и на 01.12.2008 год. в деня на сделката е заплатен остатъка от 9 140 евро.

Имота е следвало да бъде по степен на завършеност по опис, който представлява неразделна част от Предварителния Договор.

Имотът е купен на БДС.

Ищецът е извършил СМР за довършителни дейности - материали и труд на четиримата работника, техните наеми и издръжка е в размер на 17 700 евро.

След приключването, апартаментът е луксозно обзаведен през 2010 год. общата сума на обзавеждането е 18 900 евро.

Според ищеца общата сума за закупуване на апартамента, довършителните СМР и обзавеждане до степен годен за живеене, възлиза на 126 790 евро.

На 08.11.2013 год. ищецът е изтеглил ипотечен кредит от Уникредит Булбанк АД АД ЕИК:831919536 за сумата от 50 000 лв. За обезпечение на кредита е вписана Договорна ипотека върху имота обективирана в НА №174 том VI рег.№8933 дело №941/08.11.2013г. на Н. К. К. с рег.№513 на НК и с Район на действие ВРС.

Отделно от това на 09.03.2015 год. ищецът е изтеглил и Банков кредит от „Варна Кредит Груп" ООД ЕИК:201056687 със седалище и адрес на 2 управление гр.Варна Район Одесос ул."*** за сумата от 16 500 $, която към него момент се е равнявала на 15 000 евро и срок за погасяване от 12 месеца, при 3 % месечна лихва или лихвата за целия период на кредита е 5 940 $, а общият размер на кредита за срока на кредита е 22 440 $. Ведно с годишен процент на разходите на кредита, изчислен към момента на сключване на договора е 42.58 % . За обезпечение на този кредит е вписана Договорна Ипотека обективирана в НА № 69 том I рег. №806 дело №47 / 09.03.2015г. на Н. М. Д. с рег.№ 529 на НК и с Район на действие ВРС, който представяме.

Липсата на постоянни доходи на ищеца, води до затруднения в обслужването на двата кредита и затруднения в издръжката на семейството.

Ищецът е разговарял с Р.Гр.Ш., с когото ответницата Б. живее на семейни начала, да му предостави заем. От съжителстването им на семейни начала е родена и тяхната дъщеря Анастасия. Анастасия Шахраманова, която се явява едноутробна сестра на съпругата на ищеца.

С Р.Шахраманов ищеца се срещнал в Молдова м. 12.2015 год. в Молдова.

Р.Гр.Ш. развива бизнес с пестициди. Там провели разговори с Р.Гр.Ш. от гр.Кишинев Република Молдова.

За да спаси имота от продажба на ниската цена от Банката, Р.Гр.Ш. предоставил заем в общ размер на 50 000 евро на ищеца Ю. К., въз основа на устен Договор за заем. Сумата е реално предадена на две части.

За обезпечение на заема, страните се договарят имотът да се прехвърли на името на тъщата на Ю. В.К. ответницата Л. Ф. Б..

Съгласно договореното, връщането на заема ведно с лихвите е следвало да се осъществи от продажба на имота на трети лица, ако продажната цена е над сумата на заема и лихвите, да бъде разделена между ищеца и заемодателя Р.Гр.Ш..

На 03.05.2016 год., ищеца Ю. В.К. прехвърля на Л. Ф. Б. прехвърля процесния имот, което има характер на обезпечение. Прехвърлянето е станала с Договор обективиран в НА №102 том III рег.№3578 дело №374/03.05.2016г. на П. Н. по заместване Тодор Тодоров на Н. К.

Кангалова с рег. №513 на НК и с Район на действие ВРС.

3

Ищецът и цялото му семейство заминават да живеят и работят в Германия.

Волята на страните е била, да се получи паричен заем. който да бъде обезпечен с апартамента, а гаранция за получения заем е бил подписан НА за покупко продажба.

Съгласно чл.22 ал.6 от Закона за валутните регулирания на Република Молдова от 21.03.2008г. в сила от 18.01.2009г., „Местно физическо лице има право да предоставя кредити в чуждестранна валута на друго местно физическо лице.", без ограничения в размера на сумата, който Закон с превод на български език представяме.

Въз основа на устния Договор за заем, в началото на м.01.2016 год.

Шахраманов реално му предоставя в брой сумата от 25 000 евро, представляваща първата част от заемната сума. с която сума Ю. В.К. и погасява пълния размер на ипотечният си кредит в „Варна Кредит Груп" ООД в размер на 16 500 $ при фиксинга на БНБ към 08.01.2016г. са равностойни на 29 712.87 лева и равностойни на 15 191.95 евро.

Захранва УниКредит Булбанк за техния кредит за два месеца напред общо в размер на 1 500 евро. и т.к. семейството се подготвя да замине за Германия, от остатъка от 8 308 евро, ищецът взема 1 500 евро при заминаването си за Германия на 17.05.2016 год. а с остатъка от 6 808 евро, той, съпругата му и дъщеря му са живели от тези пари от 08.01.2016 год., като в началото на м.юли 2016 год., той идва в България за да прибере семейството си и всички заминават за Германия.

При следващото си ходене до Молдова, през м.март 2016 год. Ищеца получил и втората част от заемната сума в брой в размер на 25 000 евро.

След връщането си в България, ищеца погасява пълния размер на дълга си по ипотечния кредит към Уникредит Булбанк АД. След което на 14.04.2016г. е заличена Договорната ипотека.

Сумата по заема реално е предадена на два пъти от Р.Гр.Ш. на ищеца, за което свидетелства и обективираното в изявленията на У ни кредит Булбанк АД и на „Варна Кредит Груп" ООД, че цената е платена преди изповядване на сделката и двете Договорни ипотеки са заличени.

За доказване на договорките между страните и за изключително лошото 4 финансово състояние на ищеца и неговото семейство през 2015г. - 2016г. ще направим доказателствено искане, да ни бъдат допуснато до разпит 4 души свидетели, при условията на водене.

Когато цените на имотите са се повишили, ищецът е намерил купувач, който да купи имота по 2 000 евро на кв.м и е искал имота да се продаде, да върне заема си ведно с лихвите, и съгласно договореното по договора за заем разликата над тези суми, да си разделят между Ю. В.К. и Р.Гр.Ш., каквато е била договорката.

Л. Ф. Б. и Р.Гр.Ш., не спазват договорките по устния Договор за заем.

Категорично отказват имота да се продаде на трети лица.

При тези обстоятелства, процесният договор е сключен, за да се избегне обезпечаването на вземането на кредитора заемодател Р.Гр.Ш. и връщане на заетата сума чрез учредяване на договорна ипотека.

Съглашението цели да заобиколи забраната по чл.152 ЗЗД, тъй като с него се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона.

Договорът е нищожен, съгласно чл.26 ал.1 пр.2 ЗЗД и не може да породи типичните си правните последици.

Нищожността поради липса на предписана от закона форма ищецът чл.576 ГПК във вр. с чл.582 ГПК, като основание за нищожност е във връзка с обстоятелството осигурен ли е бил превод при извършване на нотариалното удостоверяване или не.

При условията на евентуалност, ищеца твърди, че извършената сделка е нищожна и по чл.26 ал.1 предл.3 ЗЗД които са определящи относно границата на свободата на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД. Последното е показателно за значителната нееквивалентност на престациите, поради което продавачът по сделката не би могъл да удовлетвори своя законен интерес като продавач по договора при посочената в него цена, с което се обосновава противоречието на договора с добрите нрави и тяхната нищожност на основание чл.26 ал. 1 предл.3 ЗЗД.

Налице е нееквивалентност към датата на сделката 01.12.2008г. между цената посочена в договора и пазарната цена на имота. Пазарната цена на имота възлиза на сумата от 126 790 евро, равняващи се ма 247 979.68 лева, а 5 цената на която е прехвърлен е 66 100 лв., или 3.75 пъти по малка от пазарната такава.

Това съотношение престации по сделката. обуславят нееквивалентност на насрещните

С исковата молба ищеца е заявил петитум, с който моли съда, да постанови Решение с което:

ПРОГЛАСИ за недействителен на основание чл.26 ал.1 вр. чл.152 ЗЗД Договор за покупко-продажба обективиран в НА №102 том III рег. №3578 дело №374/03.05.2016г. на П. Н. по заместване Тодор Тодоров на Н. К. К. с рег. №513 на НК и с Район на действие ВРС от 03.05.2016 год., вписан в ИР на СВ Варна към с Вх.рег. № 9780/03.05.2016г., акт № 182, том 25, дело № 15656/2013г., дв.вх.рег. № 9700. сключен между страните по делото, на недвижим имот - АПАРТАМЕНТ № 4 представляващ самостоятелен обект в сграда „Бутик Резиденс“ с идентификатор *** по КККР одобрен със Заповед № РД-1892/14.10.2008г. на Изпълнителния Директор на АГКК с предназначение: жилище, апартамент, брой нива: едно, със застроена площ от 62.20 кв.м. състоящ се от входно антре, дневна зона с кухненски бокс, една спалня, баня тоалет, перално помещение и една тераса, разположен в блок „А" на първи етаж, находящ се в жилищна сграда за сезонно обитаване с идентификатор ***, при граници на апартамента: СОС ап. № 3, СОС ап. № 5 и стълбищна клетка, заедно с МАЗА № 2 с площ от 3.65 кв.м, при граници на мазата: маза № 1, № 3, избен коридор, както и 9.95 кв.м идеални части от общите части на сградата, както и 0.2862 % идеални части от ПИ с идентификатор *** с площ от 9163 кв.м, предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване: от 10-15 м., стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 3088 в квартал 2 по РП на Вилна зона „Траката", при граници по документ за собственост: север: улична регулация на ул."4-та", изток: улична регулация на ул."5-та", юг: улична регулация на ул.“3-та" и запад: У ПИ № Х1-3088 в квартал 2, като прикриващ съглашение за удовлетворяване вземането на кредитора Р.Гр.Ш. по договор за заем, с когото ответницата живее на семейни начала, по начин, различен от предвидения в закона. в условията на евентуалност, ако съдът не уважи този иск, да постанови 6 решение, с което: