Решение № 2662 от 30.04.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2662 гр. София, 30.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Рени Коджабашева

Членове:

Мария Г. Шейтанова

Цветина Костадинова при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Цветина Костадинова Въззивно гражданско дело № 20231100505897 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е въз основа на подадена от ответниците „Ориел“ ЕООД, ЕИК 175291275, и „Прима-СД“ ЕООД, ЕИК 131103985, въззивна жалба срещу Решение №20077422/01.02.2023г., постановено по гр. д. №20749/2017г. по описа на Софийски районен съд, I ГО, 161-и състав, с което на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД сключеният между тях и Л. Т. Д., ЕГН **********, Предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 28.04.2010г. е обявен за окончателен в частта му по чл.2, ал.4, имаща за предмет 2,269 % ид.ч. от поземлен имот с кадастрален идентификатор ***.

В депозираната въззивна жалба се твърди, че обжалваният съдебен акт е неправилен. Поддържа се, че представеният по делото Акт-обр.14 е признат за невалиден с Постановление от 11.05.2016г. по пр.пр. №18608/2012г. по описа на СРП, поради което първоинстанционният съд неправилно е основал изводите си на него. В тази връзка се сочи, че положеният в графа 3 от акта подпис не е на инж. Божидар Д., строителен надзор по част „Конструктивна“, а на А.Г.-В., която е строителен инженер към надзорната фирма 1

„Армстройинвест“ ЕООД и не е имала право да го подписва. Твърди се, че тъй като не е имало валидно съставен Акт-обр.14, то не са били налице предпоставките за издаване от общината на удостоверение по чл.181 от ЗУТ, което да установява, че процесната сграда се намира на етап груб строеж.

Поддържа се, че след като в рамките на уредения в закона петгодишен срок изграждането на сградата не е достигнало до фаза на груб строеж, издаденото за нея разрешение за строеж, както и изготвените архитектурни проекти, в това число и таблицата за площообразуване, са загубили своето действие. В тази връзка се сочи, че без надлежно одобрени и валидни строителни книжа невъзможно би било определянето на прилежащите идеални части от земята.

На следващо място, излагат се твърдения относно липсата на притежавано от ищците право на собственост върху самостоятелен обект от процесната сграда, като се поддържа, че доколкото същата не е била достигнала етап на груб строеж към 2010г., то сключеният от страните окончателен договор не е бил в състояние да прехвърли собствеността върху описания в него апартамент, а само правото за неговото построяване. В заключение се сочи, че след като към настоящия момент правото на строеж е погасено поради изтичане на петгодишния срок за неговото упражняване, то за ищците не е налице правно основание да претендират прехвърляне на собствеността върху съответните идеални части от земята. С оглед на изложеното се отправя искане за отмяна на обжалваното решение и отхвърляне на предявените искове.

В срока по чл.263 от ГПК е постъпил отговор от ищците Л. Д. и В. Д., с който подадената въззивна жалба се оспорва като неоснователна и се моли първоинстанционният съдебен акт да бъде потвърден.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:

Производството е образувано въз основа на предявен от Л. Т. Д., ЕГН **********, срещу „Ориел“ ЕООД, ЕИК 175291275, и „Прима-СД“ ЕООД, ЕИК 131103985, главен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между нея, като купувач, и посочените дружества, като продавачи, Предварителен договор за покупко-продажба и изграждане на недвижим имот от 28.04.2010г. в частта му по чл.2, ал.4, съгласно която ответниците са се задължили да сключат с ищцата окончателен 2 договор за покупко-продажба, за следния недвижим имот- 2,269% ид.части от УПИ VI -1544, от кв. 118, по плана на гр. София, местността „Драгалевциразширение север“, одобрен със Заповеди №РД-09-50-196/01.04.1999г. и №РД50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1 660 кв.м., при граници: УП XII-1599, У П И V-1599, улица, УПИ VII-1512, УПИ X-1545, нанесен в одобрената кадастрална карта и регистри като поземлен имот с идентификатор *** и предявен в условията на евентуалност от Л. Т. Д., ЕГН **********, и В. Г. Д., ЕГН **********, срещу „Ориел“ ЕООД, ЕИК 175291275, и „Прима-СД“ ЕООД, ЕИК 131103985, положителен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК за установяване правото на собственост на ищците по силата на чл.40 от ЗС на гореописания имот, представляващ 2,269% ид.части от УПИ VI -1544, нанесен в одобрената кадастрална карта като поземлен имот с идентификатор ***.

Към исковата молба е приложен Предварителен договор за покупкопродажба и изграждане на недвижим имот сключен на 28.04.2010г. между „Ориел“ ЕООД и „Прима-СД“ ЕООД, от една страна, и Л. Т. Д., от друга страна, по силата на който дружествата са поели задължение да прехвърлят описания в чл.1 от договора апартамент №2, находящ се на първи етаж, вход Б от новострояща се в УПИ VI -1544 жилищна сграда. Съгласно чл.2, ал.4 от договора същите са поели задължение да прехвърлят и съответстващите на застроената площ на апартамент №2 идеални части от земята, върху която е построена сградата. В чл.7 от договора е посочено, че общата цена, в която е включена и цената на правото на строеж, както и цената на съответните идеални части от дворното място, е в размер на 28 000 евро.

Представен е и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №78, рег.№ 4419, дело №263 от 24.07.2007г. по описа на Нотариус №259 в НК, вписан в СВп.-гр. София под акт №91, т. LLXXXI, №34347/2007г., по силата на който „Ориел“ ЕООД и „Прима-СД“ ЕООД са придобили следните недвижими имоти, находящи се в град София, кв. „Драгалевци“: УПИ, целият с площ от 860 кв.м., съставляващ парцел XI-1544 от квартал 118 по плана на гр. София, местността „Драгалевци-разширение север“, както и УПИ, целият с площ от 800 кв.м., съставляващ парцел VI-1544 от квартал 118 по плана на гр. София, местността „Драгалевци-разширение север“.

Приложени са и комбинирана скица за пълна или частична идентичност 3 на УПИ VI -1544 от кв. 118, издадена от ГИС- София, както и кадастрална скица на поземлен имот с идентификатор ***, издадена от СГККСофия.

Приет е и Нотариален акт за продажба на недвижим имот №151, т. I, рег.

№4775, дело №125 от 2010г. по описа на Нотариус №264 в регистъра на НК, вписан в СВп.-гр. София под акт №18, т. LIX, дело №13264/2010г., с който „Ориел“ ЕООД и „Прима-СД“ ЕООД са продали на Л. Т. Д. и В. Г. Д. следния недвижим имот, а именно- апартамент №2, изграден в „груб строеж“, находящ се в гр. София, Столична община, район „Витоша“, квартал „Драгалевци“, в жилищна страда, изградена в „груб строеж“, в имот съставляващ съгласно регулацията, утвърдена със Заповеди №РД-09-50-196/01.04.1999г. и №РД-50185/16.11.2007г. УПИ VI -1544, в кв. 118, по плана на гр. София, местността „Драгалевци-разширение север“, целият с площ от 1 660 кв.м., който апартамент е във вход „Б“ на жилищната сграда, на първия етаж, на кота 0.00 метра, със застроена площ от 41,45 кв.м., състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и балкон, заедно с 2,269% ид.части от общите части на сградата, заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, върху което се строи сградата за сумата от 22 780 евро.

Представена по делото е и Служебна бележка от 15.06.2010г., в която Л.Д. в качеството си на управител и едноличен собственик на капитала на „Ориел“ ЕООД и „Прима-СД“ ЕООД е удостоверил, че към посочената дата Л.

Т. Д. и В. Г. Д. нямат незаплатени задължения към него и фирмите му.

Приложени са и следните съставени във връзка със строителството книжа: Разрешение за строеж №139 от 27.03.2008г. за Жилищна сграда в УПИ VI -1544 от кв. 118, м. „Драгалевци-разширение север“, издадено от Гл. архитект на СО, район „Витоша“, Таблица за площоразпределение, Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа /обр.2/ от 21.04.2008г., Акт за приемане на конструкцията от 04.02.2009г. /обр.14/, Удостоверение с рег. №94-Д-61 от 18.02.2009г., издадено на основание чл.181, ал.1 от ЗУТ от СО, район „Витоша“ за завършен груб строеж, Удостоверение с рег.№9400-2348/5/ от 26.06.2014г., издадено на основание чл.181, ал.1 от ЗУТ от СО, район „Витоша“, в което се съдържа констатация, че жилищната сграда не е изпълнена на етап груб строеж, тъй като част от дървената покривна конструкция е премахната, Констативен 4 протокол №ДРС-118 от 03.12.2012г. на СО, район „Витоша“, Писмо от СОНАГ изх. №ТК-94-00-282/07.05.2013г., Писмо от СО-НАГ изх. №ТК-94-00282/24.06.2013г., Конструктивно становище относно изпълнение на строежЖилищна сграда в УПИ VI -1544 от кв. 118, м. „Драгалевци-разширение север“ от 11.03.2013г., съставено от инж. М.П. с рег.№00189 в КИИП, Писмо с изх. №9400-5007/08.01.2013г. на кмета на СО, район „Витоша“, Становище с изх. №С12-414-02-529/07.11.2014г. на Началника на РДНСК-Югозападен район.

Прието по делото е и удостоверение за данъчната оценка на поземлен имот с идентификатор *** с изх. №7202038891/21.04.2017г., издадено от СО, дирекция Общински приходи, отдел ОП Витоша.

Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено следното от правна страна:

Жалбата, с която е сезиран настоящият съд, е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което същата е процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните - т.1 от ТР №1/09.12.2013г. по тълк. д. №1/2013г. на ОСГТК на ВКС. Постановеното решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, като на основание чл.272 от ГПК съдът препраща към мотивите на първоинстанционния акт. Същевременно в изпълнение на задължението си да обсъди всички доводи и твърдения на страните и да изложи свои собствени мотиви по съществото на спора във връзка с наведените в жалбата доводи настоящият съдебен състав намира следното:

Производството е образувано по предявен от Л. Т. Д. срещу „Ориел“ ЕООД и „Прима-СД“ ЕООД главен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на подписания от тях предварителен договор в частта относно уговорката им по чл.2, ал.4, по силата на която ответниците са се задължили да сключат с ищцата окончателен договор за покупко-продажба за следния недвижим имот- 2,269% ид.части от УПИ VI -1544, кв. 118. За да 5 бъде основателен същият, следва да са налице следните предпоставки: 1.) наличие на валиден предварителен договор, при спазване на установената в чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма за неговата действителност, 2.) предварителният договор да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор - индивидуализация на продавания недвижим имот и неговата цена, 3.) ищецът да е изправна страна по предварителния договор, 4.) задължението на ответника за прехвърляне на правото на собственост да е с настъпил падеж, 5.) продавачът да е собственик на продаваната вещ и да са налице изискванията на закона за прехвърляне на правото на собственост по чл.363 от ГПК.

Въззивният съдебен състав намира, че в настоящия случай всички изброени по-горе предпоставки за уважаване на иска са налице. Така съгласно чл.2, ал.4 от представения по делото Предварителен договор за покупкопродажба и изграждане на недвижим имот от 28.04.2010г. /„Предварителен договор“/ ответниците „Ориел“ ЕООД и „Прима-СД“ ЕООД, са поели писмено задължение да прехвърлят на ищцата Л. Т. Д. съответстващите на описания в чл.1 обект /апартамент №2/ идеални части от УПИ VI -1544, в кв. 118, по плана на гр. София, местността „Драгалевци-разширение север“, чиято цена е включена в уговорената между страните общо дължима сума в размер на 28 200 евро. В случая изискуемата от чл.19, ал.1 от ЗЗД писмена форма е спазена и договорът е породил своите последици. Във връзка с неговото съдържание съдът намира, че същият ясно посочва дължимите от страните престации. Макар цената да е посочена като обща сума, включваща както стойността на самостоятелния обект, така и на припадащите се идеални части от земята, същата е в достатъчна степен индивидуализирана, за да могат страните да са наясно със задълженията, които поемат. По отношение на самия имот следва да бъде отбелязано, че в договора се съдържат всички негови индивидуализиращи белези, като е отразен както регулационния, така и кадастралния му статут /УПИ VI -1544, от кв. 118, по плана на гр. София, местността „Драгалевци-разширение север“, одобрен със Заповеди №РД-0950-196/01.04.1999г. и №РД-50-185/16.11.2007г., целият с площ от 1 660 кв.м., при граници: УП XII-1599, УПИ V-1599, улица, УПИ VII-1512, УПИ X-1545, нанесен в одобрената кадастрална карта и регистри като поземлен имот с идентификатор ***/. Спорен между страните, включително и пред настоящата инстанция, остава обаче въпросът относно начина на 6 уговаряне на обема права върху този имот, които следва да бъдат прехвърлени и моментът, от който задължението за сключване на окончателен договор е станало изискуемо.