Определение № 31400 от 02.08.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 31400 гр. София, 02.08.2024 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в закрито заседание на втори август през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА

ПЕТКОВА като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско дело № 20241110114438 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 140 ГПК.

Образувано е по искова молба на Р. Н. П. и Д. О. Д., представлявани от адв. Р. Д., срещу Т. С. Н., с която са предявени при условията на обективно и субективно съединявяване конститутивен иск за разваляне на сключен между страните договор за продажба на недвижим имот по отношение на прехвърлените от продавачите квоти в съсобствеността и ревандикационен иск по отношение на притежаваните квоти в същия имот .

В исковата молба се твърди, че ищците Р. Н. П. и Д. О. Д. заедно с Красимира Кирилова Васева и Григор Кирилов Григоров в качеството им на наследници по закон на Д.

Д. Марков, Роксена Александрова Маркова и Румяна Д. Маркова придобили апартамент № 41 с идентификатор ***, находящ се в гр. София, район „Надежда“, ж.к.

„Лев Толстой 2“, бл. 61, вх. Г, ет. 3, заедно със зимнично помещение. С договор за покупкопродажба, обективиран в Нотариален акт № 73, том I, рег. № 1549, дело № 68/23.01.2024 г. на Нотариус Иван Дахтеров, съсобствениците на гореописания имот го продали на ответника Т. С. Н.. Твърди се, че продажната цена била уговорена в размер на 108 000 евро, чиято равностойност в лева била 211 229, 59 лв. Между страните по договора било уговорено продавачите да получат продажната цена от купувача при равни квоти по посочени банкови сметки в деня на сключването на сделката, т.е. всеки един от продавачите следвало да получи по сметката си сумата от 27 000 евро или 52 807, 40 лв. на 23.01.2024 г. На 24.01.2024 г. купувачът превел на Р. Наполенова П. по посочената от нея сметка в „Централна Кооперативна Банка“ АД сума в размер на 5 000 лв. и по „Изипей“ АД още 3 000 лв., на същата дата превел на Д. О. Д. по посочената от него сметка в „Обединена българска банка“ АД сума в размер на 5 000 лв. и по „Изипей“ АД още 3 000 лв. или общо по 8 000 лв. на всеки един от двамата продавачи. Остатъкът от продажната цена не е платена на продавачите и на всеки от тях купувачът дължи по 22 909, 66 евро или 44 807, 40 лв. С оглед неизпълнението на задълженията по договора за покупко-продажба на недвижим имот от страна на ответника, ищците предявяват искове за разваляне на сключения договор от 23.01.2024 г. до размера на притежаваните от тях квоти в собствеността преди сключването на прехвърлителната сделка, а именно до ¼ ид.ч. за Р. Н. П. и до ¼ ид.ч. за Д. О. Д., предявяват и ревандикационни искове, с които искат ответникът Т. С. Н. да бъде осъден да им предаде владението на притежаваните от всеки от тях по ¼ ид.ч. от процесния имот.

Претендират разноски.

С исковата молба са направени доказателствени искания за събиране на писмени 1 доказателства, приложени под опис, поискано е на основание чл. 192 ГПК да се изиска нотариалното дело от нотариус Иван Дахтеров по продажбата на процесния имот.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от насрещната страна Т. С. Н., представляван от адв. Добрев, в който исковете се оспорват като неоснователни.

Според ответника клаузата по договора за покупко-продажба, предвиждаща продажна цена в размер на 108 000 евро е нищожна, тъй като е симулативна. Твърди, че между Р. Наполенова П., представлявана от М. Ч. и Т. С. Н., представляван от Хай Тхи Нго, бил сключен предварителен договор от 10.12.2023 г. с предмет продажбата на недвижимия имот в гр. София, район „Надежда“, ж.к. „Лев Толстой 2“, бл. 61, вх. Г, ет. 3, заедно със зимнично помещение, като била уговорена продажна цена в размер на 90 000 евро. Твърди се, че Р.

Наполенова П., чрез пълномощника си, е действала от свое име и в качеството на гестор по отношение на останалите съсобственици, а с встъпването на останалите собственици като продавачи по окончателния договор те одобрили изпълнителната сделка и едновременно се осъществила прехвърлителната сделка между гестора и останалите съсобственици, които получили резултат. Твърди се, че в момента на явяването им в кантората на Нотариус Дахтеров и изповядването на сделката останалите собственици са се съгласили с условията на сделката. Сочи се още, купувачът едва в деня на сделката разбрал, че имотът не е еднолична собственост на Р. Наполенова П., поради което и всички продавачи били обвързани от договорената цена в предварителния договор, освен това самият предварителен договор като организационна сделка съдържал съществените елементи на окончателния договор, включително и цената. При условията на евентуалност твърди, че е е налице встъпване в дълг от страна на продавачите /без Р. Наполенова П./, както и извършена частична цесия спрямо правата на тази продавачка към другите продавачи – собственици, т.е. от момента на възникване на продажбеното правоотношение. Излага конкретни твърдения, че продавачите Д. О. Д., Красимира Кирилова Васева и Григор Кирилов Григоров встъпили в дълг по предварителния договор и заедно с Р. Наполенова П. погасили едновременно задължението си за сключване на окончателен договор и за прехвърляне на собствеността. При съобразяване на изложените правни конструкции ответникът заявява, че действителната цена по сключения договор за покупко-проаджаба на недвижим имот била в размер на 90 000 евро, към момента на сключване на сделката нямало формирано съгласие нито у продавачите, нито у купувача за цена в размер на 108 000 евро, а страните по сделката били подведени от твърденията на посредника М. Ч., че сделката се сключва на тази цена с данъчни цели. Доколкото посочването на цена е от 108 000 евро е симулативна уговорка, то действителната цена е именно тази от предварителния договор в размер на 90 000 евро, а самият предварителен договор служел като начало на писмено доказателство.

Оспорва да е налице основание за разваляне на договора, доколкото липсвало неизпълнение на съществено задължение от страна на купувача. Поддържа изложеното от ищците, че на 25.01.2024 г. платил на всеки един от тях по 8 000 лв., както и на другите купувачи, т.е. изплатил на продавачите общо сумата от 16 000 евро. Същевременно на 10.12.2023 г. при подписване на предварителния договор Хай Тхи Нго е предала лично на лице, което се явявало овластено да получи плащането, а именно пълномощникът на продавача М. Ч. сумата от 9 000 евро в брой, като това се осъщствеило в присъствието на Ву Тхи Туен, на 27.12.2023 г. предала в брой на М. Ч. сумата от 18 000 евро, на 25.01.2024 г. предала в брой сумата на 46 640 евро на М. Ч. в присъствие на Хгуен ВАн Хунг и процеС.ия му предстаител, по отношение на тези плащания била издадена саморъчно написана разписка от М. Ч. от 25.01.2024 г.

Твърди се, че М. Ч. бил упълномощен да получи плащанията предвид осъществените обстоятелства относно овластвяването му да сключи предварителния договор, да представлявала страните, явяването му при изповядването на окончателната сделка, с плащането в брой на посочените суми на М. Ч. са погасява задължението за плащане на цената по договора за покуко-продажба и е настъпил 2 погасителният ефект на задължението спрямо кредиторите.

Възразява, че дори да се приеме, че уговорената продажна цена в нотариалния акт е действителна, то не е налице съществено неизпълнение, доколкото от страна на ответника Т.

С. Н. е изплатена сумата от 90 000 евро.

Въз основа на изложените твърдения и доводи във връзка с иска за разваляне на договора, твърди, че не са налице основания за уважаване на предявените обективно кумулативно съединнени искове с правно основание чл. 108 ЗС.

Претендира отхвърляне на предявените искове и присъждане на разноски.

С отговора на исковата молба са направени доказателствени искания за признаване на безспорно в отношенията между страните, че ответникът е изплатил на всеки от ищците сумата от по 8 000 лв. Иска се събиране на писмени доказателства, приложени към отговора.

Иска се събиране на гласни доказателства чрез разпита на свидетелите Ву Тхи Туен, Хаи Тхи Нго и Хуен Ван Хунг относно относно изложените обстоятелства за предаването на суми на М. Ч. при режим на довеждане. Поискано е събиране на гласни доказателства чрез разпита на свидетеля М. Ч. при режим на призоваване относно обстоятелствата свързани с продажната цена. Иска се на основнаие чл. 190 ГПК ищците да бъдат задължени да представят пълномощно, с което са упълномощили М. Ч. да ги представлява. Иска се да бъдат издадени съдебни удостовеР.я за снабдяване с информация и преписи от разпити на свидетели по досъдебно производство. Направено е искане за назначаване на съдебно-графологическа експертиза

Съдът намира, че исковете са редовни и допустими.

Делото следва да бъде насрочено в открито съдебно заседание и изготвя ПРОЕКТ НА ДОКЛАД:

Правна квалификация и доказателствена тежест:

Предявените субективно и обективно съединени искове са с правната квалификация чл. 87, ал. 3 ЗЗД във вр. чл. 108 ЗС.

Съдът отделя за безспорни и ненуждаещи се от доказване в производството следните обстоятелства: че между страните е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот апартамент № 41 с идентификатор ***, находящ се в гр.

София, район „Надежда“, ж.к. „Лев Толстой 2“, бл. 61, вх. Г, ет. 3, заедно със зимнично помещение, обективиран в Нотариален акт № 73, том I, рег. № 1549, дело № 68/23.01.2024 г. на Нотариус Иван Дахтеров, по силата на който Р. Н. П. и Д. О. Д., продали на Т. С. Н., притежаваните от всеки от ищците ¼ ид.ч. от недивижимия имот, както и че купувачът Т. С.

Н. платил на всеки от продаваите сумата от по 8 000 лв. за заплащане на цената по сключения договор.

Няма други права и обстоятелства, които се признават или не се нуждаят от доказване.

На основание чл. 146, ал. 1, т. 5 ГПК, съдът разпределя следната доказателствена тежест:

В тежест на ищците по иска с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД за разваляне на сключения договор за покупко-продажна на недвижим имот в кумулативност следните факти: сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот между страните с описаното в исковата молба съдържание, както и че са изпълнили точно задълженията си по него.

В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил задълженията си по договора, а по наведеното възражение за симулативност на уговорката за цена по договора – каква е действителната уговорена цена между страните. В тежест на ответника е да докаже и всички възражения, от които черпи благоприятни правни последици за себе си 3

По иска с правно основание чл. 108 ЗС в тежест на ищците е да установят правото си на собственост върху процесния недвижим имот, на твърдяното придобивно основание, както и че притежаваните от ищците идеални части се намират във владение на ответника без наличие на основание за това.

Ответникът следва да установи при условията на насрещно доказване наличието на валидно възникнало правно основание за упражняване на владение върху процесната вещ, респ. да докаже възражението си, че е придобил правото на собственост въз основа на валидно придобивно основание

По доказателствените искания на страните:

Съдът намира, че следва да бъдат допуснати за събиране приложените към исковата молба и отговора писмени доказателства.

Искането по чл. 190 ГПК за изискване на нотариалното дело по сключване на договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт № 73, том I , рег. № 1549, дело № 68/23.01.2024 г. на Нотариус Иван Дахтеров, съдът намира за ненеобходимо за изясняване на спорните по делото обстоятелства, доколкото страните не спорят във връзка със сключването на процесния договор.

По исканията на ответника за събиране на гласни доказателства, за изискване на документ от ищците по реда на чл. 190 ГПК и назначавае на СГЕ, съдът ще се произнесе в открито съдебно заседание след изслушване становището на ищците.

По искането за издаване на съдебни удостовеР.я съдът ще се произнесе след уточняване от страна на ответника какво е правното значение на обстоятелствата, за които се иска снабдяване с информация по отношение на настоящия правен спор, конкретизиране на искането и представяне на проект на съдебно удостовеР.е.