Решение № 19 от 20.01.2025, Апелативен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 19 гр. Велико Търново, 20.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ

И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА

Членове:

ИСКРА ПЕНЧЕВА

ЖАНЕТА Д. ГЕОРГИЕВА при участието на секретаря ГАЛЯ М. РОМАНОВА като разгледа докладваното от ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА Въззивно гражданско дело № 20244000500382 по описа за 2024 година

С Решение № 92/18.04.2024 г. по гр. д. № 326/2023 г. Габровският окръжен съд отхвърлил като неоснователни предявените от „Гилини" ООД - гр. Габрово искове с пр. осн. чл. 79 от ЗЗД за заплащане на сумите от 108 лв. годишна такса управление за периода 26.11.2022 г. - 25.11.2023 г. и 42 153. 20 лв. месечна такса по чл. 36 от Вътрешния правилник и Констативен протокол №1/26.11.2022 г., за които са издадени фактури № 0200000015/13.01.2023 г. за сумата от 42 153 лв. и фактура № 0200000014/1.12.2022 г. за 108 лв., заедно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба - 23.05.2023 г. до окончателното изплащане.

Осъдил „Гилини" ООД да заплати на „Алу Бута“ ЕООД сумата от 4 800 лв. направени разноски по делото.

Въззивна жалба против решението е подадена от ищеца „Гилини" ООД чрез пълномощника адв. М. Х.. Счита решението за неправилно, постановено при съществено нарушение на материалния закон, съдопроизводствените правила и необосновано. Съдът неправилно е квалифицирал исковете като такива с пр. осн. чл.

79 от ЗЗД. Счита, че исковете са с правно основание чл. 32, ал. 1 от ЗС. Неправилно съдът е приел, че констативният протокол от 27.10.2022 г., който обективира взетите решения на общото събрание на съсобствениците, няма характер на протокол, отразяващ проведено общо събрание на съсобствениците. Твърди, че материалното право на „Гилини“ ООД да събира такса управление и такса наем е възникнало от 1 решение на събранието на съсобствениците на ПИ, с което е взето решение дружеството да мениджира промишлената зона и е приело вътрешен правилник, тарифа (ценоразпис) на мениджъра и схема на паркоместата. Решението е многостранна сделка, която е породила правото на ищеца да събира такса управление, в полза на управление на съсобствеността. Дружеството не упражнява чужди права, а права, предоставени му от събранието на съсобствеността. Съдът неправилно е приел, че решенията за налагане на санкции, глоби и такси на останалите съсобственици, са извън компетентността на общото събрание, тъй като не са свързани с прякото управление и ползване на общата вещ. Моли съда да отмени обжалваното решение и вместо него да постанови друго, с което да осъди ответника са заплати исковите суми, като присъди и направените в производството разноски. В съдебно заседание жалбата се поддържа от адв. Х..

В писмения си отговор ответникът „Алу Бета“ ЕООД чрез пълномощника адв.

М. А. изразява становище за неоснователност на подадената жалба. Счита решението за валидно, допустимо и правилно. Изложени са подробни доводи по оплакванията в жалбата. Моли съда да потвърди обжалваното решение като присъди направените по делото разноски. Доводите се поддържат в съдебно заседание от пълномощника адв.

А..

Великотърновският апелативен съд, като взе предвид изложеното в жалбата и доказателствата по делото, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното:

В исковата си молба ищецът „Гилини“ ООД твърди, че на събрание на съсобствениците на ПИ с ид. ***, находящ се в гр. Габрово и на построените в него сгради, проведено на 27.10.2022 г., е взето решение „Гилини“ ООД да мениджира поземления имот, както и да сключва, изменя, допълва, прекратява и разваля договори за отдаване под наем/лизинг с трети лица на части от ПИ, като мениджърът е упълномощен по същата точка (1.7.). Приет е вътрешен правилник, тарифата на мениджъра и схемата на паркоместата. Съставен е протокол, заверен от нотариус. Съгласно правилника съсобствениците дължат годишна такса управление, изчислима по определен начин. На ответника „Алу Бета“ ЕООД е учредено вещно право на ползване върху ид. части от имота и върху конкретно описани сгради.

Годишната такса за управление, която дружеството дължи за периода 26.11.2022 г. – 26.11.2023 г. за ползване на идеалните части е 108 лв. с ДДС (90 лв. без ДДС). За сумата е издадена фактура от 01.12.2022 г., връчена на ответника. Съгласно чл. 36 от вътрешния правилник, при ползване на имота без да е договорено с мениджъра и без да е заплатена дължимата цена, същата се събира по принудителен ред. На лицата се налага санкция, която се определя по посочена формула. С протокол от 26.11.2022 г. е установена откритата площ от ПИ, която „Алу Бета“ ЕООД ползва без договор с 2

„Гилини“ ООД. Общата дължимата сума по чл. 36 от вътрешния правилник е 42 153.20 лв. с ДДС, за която е издадена фактура от 13.01.2023 г. Констативният протокол е връчен на дружеството, но не са подадени възражения. Искането е за осъждане на ответника „Алу Бета“ ЕООД да заплати на ищеца „Гилини“ ЕООД сумата 42 261.20 лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане.

Ответникът „Алу Бета“ ЕООД е оспорил предявените искове като недопустими и неоснователни. Изложил доводи, че ищецът няма активна процесуална легитимация да предяви исковете, тъй като възлагането на управлението на съсобствения имот е извършено между свързани лица и не може да има за последица възникването на вземания на „Гилини“ ЕООД към съсобственици или ползватели на имота. Ответникът няма задължения към ищеца и не е пасивно легитимиран по предявения иск. Ищецът не твърди да е съсобственик, за да са приложими хипотезите на чл. 30, ал. 3 от ЗС или чл. 31, ал. 2 от ЗС. Между ищеца и ответника не съществува правоотношение, което да съдържа материално право, защитимо с предявения иск. Таксата по чл. 31 от правилника се дължи от собственици, а ответникът не е такъв. По отношение на санкцията по чл. 36 – няма доказателства, че ответникът ползва посочените площи.

Счита решението от 27.10.2022 г. за незаконосъобразно поради противоречие с чл. 32, ал. 1 от ЗС, тъй като излиза извън рамките на действията по обикновено управление и чл. 31 от ЗС и накърнява правата на останалите съсобственици, още повече, че ползването на имота не е разпределено. Към поканите за събранието не са приложени проекти на вътрешния правилник, ценоразпис и схема за платено паркиране. Счита вътрешния правилник за нищожен, като противоречащ на чл. 32, ал. 1 от ЗС и чл. 31, ал. 1 от ЗС, както и на добрите нрави, тъй като чрез него съсобственикът „Чинков пропърти“ ЕАД възлага на свързаното с него лице „Гилини“ ООД правомощия, които няма, с цел ограничаване правата на останалите съсобственици и оказване на финансов натиск спрямо тях. Размерът на таксата за управление е произволен и не е съобразен с действителните разходи за управление на имота, както и поради предвиденото авансово плащане. Разпоредбата на чл. 36 от правилника е нищожна поради противоречие с чл. 32, ал. 1 от ЗС. Освен това е и неясна, предвидена не на база площ, а на база обем. Претендираните от ищеца санкции са житейски, логически и правен абсурд. Дружеството не е получавало фактурите за дължимата такси и наложените санкции.

В първото по делото съдебно заседание ищецът е уточнил, че правото на ищеца да събира такси е възникнало по решение на събранието на съсобствениците на имота и за разлика от ЗУЕС не е необходимо да се сключва договор с всеки един от съсобствениците. Решението на съсобствениците е многостранна сделка, породила правото на ищеца да събира такса за управление на имота не в своя полза, а за управление на съсобствеността. Ищецът упражнява не чужди права, а дадени му от 3 повече от половината от съсобствениците. Таксата е не само за необходимите и текущи разходи, но и за подобрения и охрана на имота. Претенцията на ищеца не е въз основа на извъндоговорна отговорност, а на основание решението на събранието на съсобствениците. Под мениджър следва да се разбира управител на съсобствеността.

Установено по делото е следното от фактическа страна:

ПИ с ид. *** е съсобствен между „Чинков Пропърти“ ЕАД с

98.6813% от правото на собственост и други лица, притежаващи останалите идеални части. Ответникът „Алу бета“ ЕООД има учредено право на ползване върху 0.6613 % от правото на собственост върху ПИ и върху сгради с ид. № № ***;

***; ***; ***; ***; *** и

*** (Нот. акт № 177, том 2, рег. № 4878, дело № 339/21.10.2022 г.).

С договор за продажба от 11.08.2022 г. „Чинков Пропърти“ ЕАД е закупил от „Гилини“ ООД търговското предприятие, част от което е правото на собственост върху идеалните части от поземления имот.

На 27.10.2022 г. е проведено събрание на съсобствениците на имота, свикано от „Чинков Пропърти“ ЕАД след отправена покана с посочен дневен ред, на което, по предложение на „Чинков Пропърти“ ЕАД, е взето решение „Гилини“ ООД да мениджира поземления имот и е приет Вътрешен правилник, в който са определени годишна такса управление, тарифа (ценоразпис) на мениджъра на промишлената зона и схема на паркоместата. Решенията са взети с мнозинство от гласовете на „Чинков Пропърти“ ЕАД и „Принц“ ООД, представлявано от С. К. Г.. Взети са и други решения във връзка с имота. За проведеното събрание е съставен констативен протокол - Акт № 128, том 2, рег. № 8709/27.10.2022 г., с нотариална заверка на подписа на председателя на събранието.

Съгласно чл. 1, Вътрешният правилник урежда отношенията между мениджъра на промишлената зона за управление на поземления имот, собствениците/съсобствениците на имоти/сгради и/или части от сгради, наематели на имоти, клиенти и доставчици и всяко трето лице – посетител, по повод установяването, управлението, поддържането и контрола по спазване на вътрешния ред и спазване на реда с цел мерки за сигурност. Собствениците/съсобствнениците на обекти, техните работници и служители, наематели и посетители са длъжни да спазват правилника.

Органът, който следи за спазването му е мениджърът „Гилини“ ООД, който има право при неспазване на правилата да наложи глоба и/или санкция (чл. 3). В чл. 30, ал. 2, раздел VІ “Такси за управление и видове дейности“ е предвидено, че след решение на съсобствениците, мениджърът може да сключва, изменя, допълва, разваля, прекратява договори за наем с друг съсобственик или трето лице.

Съгласно чл. 31 от правилника, собствениците/съсобствениците на сгради заплащат годишна такса управление, която е сбор от 5% от данъчната оценка на имота 4

(съобразно процентното съотношение в съсобствеността) и разгънатата площ на сградите в кв. м., умножена по коефициент от 10 лв. Върху таксата се начислява ДДС.

Дължима е до 20.12. на предходната година за текущата и се индексира с индекса на потребителските цени, определен от НСИ.

В чл. 36 е предвидено следното: „съсобственик, наемател или друго лице, което ползва имота като поставя, съхранява, построява постройки, гаражи, рампи, стълби, суровини, материали, горива за отопление, продукти, машини, отпадъци и др. с имота, без да е договорено писмено с мениджъра и без да е заплатена дължимата цена, същата да бъде принудително събрана по законния ред“. Цената на санкцията се изчислява по формула: “цена х 10 х месец х (височина в метри+1)“. Ценоразписът за услугите на мениджъра за 2022 г. е неразделна част от правилника и включва цена за паркинг и паркомясто, за отдаване под наем – за открита площ на кв. м. - 10 лв./месец, за помещения на кв. м. - 20 лв./месец и др.

С Констативен протокол № 1/26.11.2022 г., „Гилини“ ООД, в присъствието на свидетелите П. П. Б. и И. П. С., е установил, че „Алу Бета“ ЕООД собственик/наемател на сграда с ид. № ***, ползва открита площ между сгради с ид. № № ***, *** и *** от 17.50 м./7 м., с обща площ 122.50м. и височина 1.80 м., заградена с ограда с мрежа. В заградената площ са поставени алуминиеви рамки, стъклопакети и др. и се препятства входа към сграда с ид. ***. Цената за открита площ на месец е 1 225 лв.

(122.50 лв. по 10 лв.), а недоговорената площ по чл. 36 от правилника е 34 300 лв. на месец (1 225 лв. х 10 х височината от 1.80 м.+1). По аналогичен начин са определени ползваните открити площи пред сграда с ид. № *** на паркинг № 5, пред сграда *** ;общо 7 пункта), като крайната сума на дължимата месечна такса е в размер на 42 153.20 лв., дължима от 26.11.2022 г.