Решение № 21597 от 26.11.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 21597 гр. София, 26.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА при участието на секретаря ЛИЛЯНА ЛЮБ. АНДОНОВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско дело № 20251110101841 по описа за 2025 година

С Искова молба вх. №10853 от 13.01.2025 г. Д. Д. Г. е предявил иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС против Е.С. на Е.С.-сграда в *********, представлявани от управителя Ю. Ч., за отмяна на решения по т.2, 3, 4, 5 по протокол за проведено Общото събрание на Етажните собственици от 23.11.2024 г.

В искова молба са изложени твърдения, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сградата – ЕС. Поддържа, че в срока по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС предявява иска, с оглед на обстоятелството, че едва на 30.12.2024 г. е получил на ел. поща протокола за ОС. Ищецът твърди, че процедурата по свикване на общото събрание не е спазена, тъй като не е поставена покана за свикване на ОС във входа на сградата, а е разгласена чрез фейсбук, чрез приложение и чрез поставяне в общи части, като тази поставена в общите части се разминавала по съдържание за дневния ред; при процедурата по провеждането протоколчик на ОС не е избиран; кворумът е неправилно изчислен, защото не отговарял на обявения – лично присъствали 76 собственици, които представляват 51,23 % ид.ч.ч. от общите части на ЕС, а в т.

2и т. 3 от дневния ред е гласувано електронно чрез приложение „А.В.” от 45 собственици, които притежават 28 %, като на последните били събрани допълнително подписите в периода 24.11.2024-30.11.2024 г.; незаконосъбразно било неприсъственото гласуване, доколкото е неясно онлайн или на място, а в случай на електронно, то счита, че липсва идентификарция на лицата, а също така са ограничени решенията, които може да се гласуват така, съгласно чл. 17а от ЗУЕС; не е посочено собствениците как и кого се представляват; участвали са лица без право на глас и без да са налице условията по чл. 5 и чл. 17, ал. 1 от ЗУЕС; в протокола липсва съдържание, посочено от ищеца в т. 7.1-5 от искова молба; счита, че собствениците само на самостоятелни обект имат право на глас, но не и такива на паркоместа; по т. 2 –липсва кворум за учредяване на сдружение; по т. 3 – избраното лице за управител няма качеството собственик и е 1 неясно за какво е избран, предвид, че се предвидено избор на управител, управителен съвет и контролен съвет на сдружението, както и че решението не е компетентност на ОС – чл.33, ал.2,т.7 от ЗУЕС; по т. 4 и т. 5 решението не е взето с необходимото мнозинство от 75 %.

Ответниците оспорват иска като недопустим и неоснователен.

Поддържат, че е предявен извън законоустановения срок по чл.40,ал.2 от ЗУЕС, за което представя доказателства по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС и сочи, че ищецът живее в самостоятелния си обект. Намират, че общото събрание е свикано и проведено при спазване на правилата на ЗУЕС. По отношение на решението, касаещо сдружението ищецът няма правен интерес, тъй като не е негов член.

Съдът, като обсъди въведените в процеса факти с оглед на събраните по делото доказателства и поддържани доводи, преценени при условията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, по свое убеждение намира за установено от фактическа и правна страна следното:

От Нотариален акт за продажба на недвижими имоти №80 по нот. дело №62/03.5.2022 г. на Нотариус с рег. №47 на НК и Нотариален акт за продажба на недвижим имот №110 по нот. дело №403/08.07.2024 г. на Нотариус с рег. №210 на НК, се установява, че Д. Д. Г. е собственик на апартамент №118, находящ се в гр. *********** **** вх. Г, ет. 3, при квота 1/2 ид.ч. Към датата на взимане на оспорените решения ищецът като собственик на апартамент №118 има правен интерес от оспорване на решенията. Доказва своята процесуална и материална легитимация по спора.

От Протокол за проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес: *******, се установява, че на 23.11.2024 г. е проведено съвместно общо събрание по смисъла на чл. 18 от ЗУЕС предвид предметното съдържание на присъствения списък на собствениците от всеки вход – А, Б, В, Г. Взето е решение по т.2 за учредяване на сдружение на етажната собственост, респ. смяна начина на управление; т. 3 – за избор на управител, управителен съвет и контролен съвет на сдружението; т. 4 – обсъждане на ползвани услуги – възнаграждение за управление на к.а; поддръжка на противопожарна система и на приложение, охрана; поддръжка асаньор и озеленяване, почистване, ток - дали да се запазят цените им, и т. 5 – купуване на фургон. На събранието са присъствали лично и чрез представител 76 собственици, които притежават 51,23 % ид.ч. от общите части на сградата по присъствен списък. На събранието са гласували неприсъствено, чрез анкета по т.2 и т.3 от дневния ред, в интернет-приложение „А.В.” 45 собственици, които притежават 28 % ид.ч., съобразно списък с подписите им, утвърждаващ решенията им, събрани в периода 24.11.202430.11.2024 г. Протоколът завършва с подпис на управителя Д. Ч..

По реда на чл. 184 от ГПК е приета електронна кореспонденция между ищеца и управителя Д. Ч.. Видно от електронно писмо от 01.11.2024 г. до ищеца е изпратена покана за общо събрание; на 30.11.2024 г. ищецът е получил писмо, с протокола за общото събрание, който фактически не е приложен, поради което на 29.12.2024 г. е изпратен с ново ел. писмо.

Ответникът представя констативен протокол от 29.11.2024 г., съставен от Д. Ч. и Е. Д. – ап.120, от който се установява, че двамата на 29.11.2024 г. в 18,30 ч. удостоверят, че на информационното писмо на партера на вход „Г“ е поставен препис от протокола за проведеното общо събрание на 23.11.2024 г. Ищецът го оспорва и настоява, че не е разгласен по удостоверените в него време, място и начин, в т.ч. и подписи.

Разпитана св. Е. Д. потвърждава, че е подписала констативния протокол от 29.11.2024 г. за обявяване на взетите решения. Посочва, че е подписала 2 протокола на среща с Ю. Ч. в центъра на града, като няма ясен спомен дали преди да го подпише е възприела протокола за общото събрание на таблото във вход Г. При едно от прибиранията на св. Д. със съпруга й забелязала на таблото документ и попитала мъжа й какво е, а той й казал, че е протоколът от общото събрание.

Съдът, като прецени показанията на св. Д. по правилото на чл. 172 от ГПК, приема, че свидетелят възпроизвежда вярно следните правнорелЕ.нтни факти, и счита за настъпили, а именно: подписала е констативния протокол за поставяне на информационното табло във вход Г на протокола за проведеното общо събрание (съобщение за изготвянето му по см. на чл. 16, ал. 7, изр. II от ЗУЕС) в качеството на собственик, но което фактическо действие не е сторено непосредствено преди поставянето на протокола на таблото. Това се потвърждава от изнесеното от св. Д., че е установила, че на таблото има протокол благодарение на съпруга й, който се е вгледал по-детайлно при влизане във входа. Правилата на житейската и формална логика налагат категоричен извод, че св. Д. не е виждала протокола и не знае как изглежда към момент, в който вече е бил поставен на таблото, поради което съдът не може да приеме за доказано, че представения по делото констативен протокол от 29.11.2024 г. отразява вярно обстоятелствата, удостоверени в него. Протоколът се съставя, за да се удостовери конкретното фактическо действие по поставянето на уведомлението и че това е непосредствено възприето от лицата, които са го подписали. Изложеното от свидетеля дава основание да се приеме, че доколкото е разписан на друго място и време констативния протокол по чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС не поражда предвидените в закона правни последици за надлежното уведомяване на собствениците за взетите решения на проведеното общо събрание. Ето защо съдът намира, че те са настъпили в момента, в който ищецът е получил протокола с електронното писмо от 29.12.2024 г. При това положение, срокът по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС е спазен с подадената на 13.01.2025 г. искова молба, а предявения иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС е допустим.

Предвид исковия характер на производството и при спазване на основния принцип в него - диспозитивното начало (арг. чл. 6, ал. 2 ГПК), предметът на делото и обемът на дължимата защита са очертани от изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът е обвързан само от основанията за отмяна, посочени в нея и не следи служебно за други допуснати нарушения, водещи до незаконосъобразност на оспорените решения.

Съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето .

Според чл. 13, ал. 3 от ЗУЕС, съобщаването за провеждане на общо събрание може да се извърши чрез устно уведомяване за съдържанието на поканата, което се удостоверява с подпис на лицата, които свикват общото събрание, или чрез изпращане на поканата на адрес в страната, включително чрез електронна поща, ако такива са посочени.

На основание чл. 13, ал. 7 от ЗУЕС, което правило е приложимо, считано от 31.12.2023 г., съгласно изм. ДВ бр. 82/2023 г., поканата трябва да съдържа дневния ред на общото събрание - въпросите, предложени за обсъждане, конкретни проекто-решения в случай на неприсъствено гласуване, дата, час, 3 място на провеждането му, срок за провеждане на неприсъствено гласуване.

Ответникът представя поканата, поставена във входовете на сградата, от чието предметно съдържание се установява, че не е вписан час и място на провеждане на общото събрание, а на нея не е отбелязано кога е поставена при условията на чл. 13, ал.1 от ЗУЕС – час на поставяне; не се установява обявяване на конкретни проекто-решения в случай на неприсъствено гласуване.

Същевременно в поканата, изпратена от управителя до ищеца с електронното писмо от 1.11.2024 г.. съдът констатира, че посочения дневен ред не съвпада с този по поставената на таблото, доколкото липсват въпросите по т. 4 и 5.

Изложеното налага извод от правна страна, че общото събрание не е свикано по предвидения в закона ред. Установеното с чл. 13, ал. 1 и чл. 13, ал. 7 от ЗУЕС не е самоцелно изискване. Това е гаранция, че собствениците на самостоятелни обекти ще вземат информирано решение за управлението на съсобствената вещ, но не само – осигурява се възможност на всеки един да вземе участие в общото събрание на ЕС, което право именно се обезпечава с чл. 13, ал.

1 от ЗУЕС. Съдът определя като грубо нарушението по свикване на общото събрание с така изготвената покана. Процедурата по провеждане на събранието се явява опорочена поради нарушен чл. 13, ал. 1 и ал. 7 от ЗУЕС, което води като резултат до незаконосъобразност на проведеното общо събрание, а взетите решения не пораждат права и задължения за собствениците. Това е достатъчно основание за отмяна на оспорените решения на общото събрание на ЕС и не е нужно обсъждането на останалите твърдени от ищеца нарушения по свикване и провеждане на общото събрание. Следва да се отбележи, че е добре да се разграничи хипотезата на закона по чл. 16, ал. 1 от ЗУЕС за възможността общото събрание да се проведе при смесен режим – присъствено и чрез комуникационна връзка чрез техническо средство при условието на видеоконференция, гарантираща установяването на самоличността на участващите лица, респ. за едновременно приемане и предаване на образ и звук по време на провеждане на общото събрание; и тази по чл.17а от ЗУЕС за неприсъствено гласуване. Последното е приложимо само за определени решения, неприсъственото гласуване се осъществява в 7-дневен срок след провеждане на общото събрание и при условие, че изначално в поканата за свикване на общото събрание са отразени проекти на решенията. В настоящия случай съдът констатира, че участието на собствениците в общото събрание чрез „анкета“ в интернет-приложение не покрива нито начина на участие чрез видеоконференция, гарантираща установяването на самоличността на участващите лица, което трябва да се удостовери в протокола кои са те; нито при условията на неприсъствено гласуване, за което както правилно сочи ищецът са поставени допълнителни изисквания от ЗУЕС- представяне на нарочни декларации по чл. 17а, ал. 4 от ЗУЕС. Не може да се приеме, че събранието е проведено по начин, предвиден в закона, което от друг страна опорочава изчисляването на необходимия кворум за провеждане на общото събрание и конкретно необходим за взимане на съответното решение. Съдът отчита, че гражданите обосновано може да приемат, че са натоварени от законодателя с изисквания, които са прекалено формални, а ако те не са професионалисти и нямат нужните познания - и обременителни за тях. По дефиниция етажната собственост е к. от неразривно свързани помежду си отделни права на собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и съсобственост върху общите части на единна постройка. При етажната собственост отделните обекти се стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части. Установената в чл. 38, ал. 2 от ЗС особена съсобственост върху определени части от сградата, както и върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на особени, изрично предвидени в закона правила, уреждащи отношенията между притежателите на 4 самостоятелни обекти в сградата по отношение на ползването, управлението, поддържането на обектите и частите от сградата, за които намира приложение установеният в ЗУЕС специален режим. Необходимостта от установяване на такива специални правила следва от обстоятелството, че в сградата в режим на етажна собственост съществуват части, които по естеството си обслужват всички или няколко самостоятелни обекти. С тези съображения съдът приема искът за изцяло основателен.