Решение № 2405 от 31.10.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2405 гр. Бургас, 31.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: С. П. МУТАФЧИЕВ при участието на секретаря ЕЛЕНА Ч. НОВАКОВА като разгледа докладваното от С. П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело № 20252120104031 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД против „ДЕНИ-90“ ЕООД, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл.109 от ЗС.

В законоустановения срок по делото постъпва отговор на исковата молба, с който ответникът намира иска за недопустим, а в условията на евентуалност – за неоснователен.

В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца моли съда да уважи иска и да присъди на страната сторените по делото разноски.

В съдебно заседание процесуалният представител на ответника моли съда да отхвърли иска и да присъди на страната сторените по делото разноски.

Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Ищцовото дружество е собственик на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас.

С разрешение за строеж № ***/*** г., издадено от главен архитект на Община Бургас, на ищцовото дружество е разрешено да построи сграда със смесено предназначение (жилищна част, общежитие, надземни и подземни гаражи, офиси, детски център, танцово студио, студио за красота, аптека, кафе-аперитив, магазини за промишлени стоки и супермаркет) в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас, УПИ I*** кв. 14 по плана на ж.к. И. на гр. Бургас.

На *** г. между „СИТИ БИЛД ГРУП“ ЕООД, в качеството на продавач, и „ДЕНИ-90“ ЕООД, в качеството на купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот (за краткост Договора), според който продавачът се задължава да построи със собствени средства и материали и да прехвърли на купувача собствеността и правото на строеж върху следните недвижими имоти, находящи се в сграда със смесено предназначение, която се изгражда в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.

1

Бургас, а именно: магазин **, находящ се на партерен етаж на сградата със застроена площ 164,58 кв.м., ведно с 22,67 кв.м. от общите части на сградата с обща площ 187,25 кв.м., ведно с прилежащите му паркоместа с номера** и **; магазин **, находящ се на партерен етаж на сградата със застроена площ 163,43 кв.м., ведно с 22,51 кв.м. от общите части на сградата с обща площ 185,94 кв.м., ведно с прилежащите му паркоместа с номера **и ***. Срещу това купувачът следва да заплати цена в размер на 350 000 евро с ДДС.

Според чл.28 от Договора купувачът има право да използва предвидената зона за реклама по челото на козирката над собствения си търговски обект (магазин). Зоната за реклама, която всеки собственик има право да използва, е ограничена над зоната на търговския му обект (дължината на фасадата на собствения търговски обект) и в рамките на височината на козирката – 130 см. Според чл.30 от Договора всички уговорки, права и задължения на страните по Договора, които не бъдат изменени или изрично отменени с окончателния договор в нотариална форма, остават в сила и след сключването на последния.

Според заключението на вещото лице по назначената съдебно-техническа експертиза в обяснителна записка на одобрени от Община Бургас проекти от *** г. в т.2 „Промени по фасадите на сградата“, т.2.4 предвижда „Добавят се места за разполагане на реклами по съществуващата козирка над партера в контура на челото й“. Посочените места са отразени в графичната част към проектната документация с червен цвят на надписа, който гласи „място за реклама на челото на козирката с височина до 120 см.“.

Сградата е построена и с разрешение за ползване № *** г., издадено от началник на ДНСК, е въведена в експлоатация. Дружеството ищец притежава самостоятелни обекти в сградата.

С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***/*** г., нот. дело № ***/2024 г. по описа на нотариус Г. Ч. (за краткост Окончателния договор) „СИТИ БИЛД ГРУП“ ЕООД продава на „ДЕНИ-90“ ЕООД следните свои недвижими имоти: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.*** по КККР на гр. Бургас, с адрес на имота гр. Бургас, ж.к. И., ** с площ 164,58 кв.м., с прилежащи части 22,67 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, както и съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот, както и ведно с предвидените и разпределени към магазина площи в размер на 204,20 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ***; самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.*** по КККР на гр. Бургас, с адрес на имота гр. Бургас, ж.к. И., *** с площ 163,43 кв.м., с прилежащи части 22,51 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, както и съответния процент идеални части от правото на строеж върху поземления имот, както и ведно с предвидените и разпределени към магазина площи в размер на 202,94 кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ***. Продажната цена е общо в размер на 350 000 евро с ДДС.

Според т.7 от Окончателния договор купувачът декларира, че е в известност, че върху покрива и фасадата на сградата ще бъдат разположени рекламни съоръжения в обем, съгласно одобрения архитектурен проект, които не представляват обща част и са собственост на продавача. В тази връзка страните се договарят, че продавачът си запазва безсрочно правото на строеж, съответно ползване върху покрива и фасадата на сградата, съответно се съгласяват с така запазеното право, като продавачът има право безсрочно да използва фасадата и покрива на сградата в обем, съгласно одобрения проект за поставяне на рекламни съоръжения. Във връзка със запазените (предоставените) права продавачът се задължава да извършва обикновената поддръжка на покрива и фасадата в площта, на която са поставени рекламните съоръжения и за времето на поставянето им, както и обикновената поддръжка на покривите на сградата и магазините.

Според т.8 от Окончателния договор в случай, че по какъвто и да е начин бъде оспорено по надлежен ред запазеното право на строеж/съответно ползване, обективирано в предходната точка, страните се договарят, че купувачът е длъжен да заплати като обезщетение всички разходи, които продавачът е извършил по поставянето на рекламните съоръжения, в това число тяхната стойност, неустойки при разваляне на договори за реклама, разходите по премахване на рекламните съоръжения и направените разходи до 2 момента на развалянето по обикновената поддръжка на покрива и фасадата в площта, на която са поставени рекламните съоръжения и за времето на поставянето им, както и по обикновената поддръжка на покривите на сградата и магазините.

Не е спорно между страните, че на фасадата на сградата, над самостоятелните обекти, притежавани от ответника, последният е извършил: боядисване в зелен контур ъгловите части от козирката, надпис „Дени90“ (със зелена буква „Д“, букви „Е“, „Н“ „И“ в сив цвят, числото деветдесет в зелен), в който надпис е инкорпорирано в бяло „***“, изобразени след надписа три наклонени надясно диагонални линии в зелен цвят, след които има надпис в зелен цвят „***“, следващи три наклонени надясно диагонални линии, следващ от графично изображение на кръг в оранжево и бяло, след което е надпис на латиница "***" (със сиви букви „m“, „е“, „g“, „а“, жълта „S“ и сиви „u“, „n“). Изпълненото от ответника представлява рекламно съоръжение (така свидетелят И. на няколко пъти), защото е посочено името на дружеството („Дени90“) и дейността на магазина – продажба („***“) на битова химия, козметика и препарати („***“). То е поставено след придобиване на магазините от страна ответника.

Според вещото лице инж. М. в проекта за „фасада югозапад“ на сградата изрично е предвидено „място за реклама на челото на козирката“, т.е. архитектът е заложил точно такава възможност. СъС.ието на фасадата е добро, има промяна в цвета на мазилката. При оглед няма видими признаци рекламите да засягат конструкцията или устойчивостта на сградата. Те са закрепени с анкери към челото на козирката и не са конструктивно натоварващи. Рекламните елементи не излизат извън вертикалните очертания на фасадата и козирката и не преминават към горните етажи, освен смененият цвят на мазилката по двете къси страни на козирката.

При изслушването си в съдебно заседание инженер М. уточни, че технически не е необходимо разрешение за поставяне на рекламата, защото щом по проект има посочено място за реклама, се счита, че има одобрено място за това. На проверка подлежи текстът на рекламата (той да не съдържа нецензурни думи или думи на чужд език, освен ако те не са част от името), но няма данни искане за одобряване на текста на рекламата да е входирано в Община Бургас. Според показанията на свидетеля М. И. електрическото захранване на рекламата, която е светеща, е взето от магазина. Разходите, необходими за премахване на рекламата и възстановяване на фасадата на сградата, са в размер на 4599,50 лева с ДДС за труд и материали.

Считано от 11.07.2024 г. ищцовото дружество вече е ООД.

По доказателствата:

Изложената фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на приетите по делото писмени доказателства, на показанията на свидетеля М. Л. И. и на заключението на вещото лице по съдебно-техническата експертиза.

При така установените факти съдът намира от правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл.109 от ЗС и е допустим, защото дали двете дружества имат право да ползват фасадата или само ищецът (както твърди той в исковата молба), респективно дали ответникът се е „ограничил“ до своята „зона на ползване на фасадата“ (както твърди той в отговора на исковата молба) е въпрос по съществото на спора, а не по неговата допустимост.

Неоснователно е възражението на ответника, че ищецът претендира неизпълнение на клауза по облигационен договор, а не предявява иска като етажен собственик. В обстоятелствената част на исковата молба ищецът ясно посочва, че промяната на фасадата, осъществена от ответника, нарушава правото му на собственост както в качеството на етажен собственик, така и в качеството му на единствен собственик, който по архитектурен проект може да взема решения, касаещи поставянето на рекламни материали по фасадата на сградата. Ето защо, следва да се приеме, че с предявяване на иска ищецът защитава правото си на собственост, в което е включено и правото му да ползва фасадата на сградата.

Според Решение № *** от *** г. на ВКС по гр. д. № 219/2009 г., I г. о. няма законова 3 пречка един етажен собственик да предяви срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС и да иска от него да прекрати неоснователните действия, с които му пречи да упражни правото си на собственост върху общите части на сградата. Предявяването на иска е действие по обикновено управление и не е нужно съгласие на останалите собственици за предявяване на иска.

Двете задължителни условия за уважаването на иска са: неоснователността на действията на ответника и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем.

Забраната за ползване на общи части по начин, създаващ пречки за ползването им от друг етажен собственик, произтича не само от разпоредбата на чл. 109 ЗС, но и от разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС, съгласно която собствениците са длъжни да не пречат на другите собственици, ползватели и обитатели да използват общите части на сградата.

По основателността на иска съдът намира следното:

Сградата, в която двете дружества притежават самостоятелни обекти, е в режим на етажна собственост, защото самостоятелните обекти в нея са повече от три и принадлежат на различни собственици – аргумент от чл.3 от ЗУЕС. Според чл.38, ал.1 от ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са външните стени. Фасадата е външна ограждаща стена на сграда, която стъпва на терена – пар.5, т.55 от ДР на ЗУТ. Следователно фасадата е обща част за всички етажни собственици.

По въпроса Окончателният договор изменя ли Договора съдът намира следното: