Решение № 706 от 20.02.2023, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 706 гр. Пловдив, 20.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Анна Д. Дъбова при участието на секретаря Петя Г. Карабиберова като разгледа докладваното от Анна Д. Дъбова Гражданско дело № 20215330117194 по описа за 2021 година

Производството е образувано по предявени от Н. Г. Т. е предявила против Т. П. С. кумулативно обективно съединени осъдителни искове, както следва:

1. с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. първо ЗЗД за заплащане на сумата от 130 лв., представляваща незаплатено наемно възнаграждение за периода от 17.08.2021 г. до 31.08.2021 г. по Договор за наем от 17.10.2015 г.;

2. с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. второ ЗЗД за заплащане на сумата от 105 лв., представляваща дължима такса за поддържане и управление на общи части на сградата за периода м. януари до м. септември 2021 г., за заплащане на сумата от 60, 19 лв. – разходи за потребена електрическа енергия за периода от 09.08.2021 г. до 08.09.2021 г. и сумата от 17, 21 лв. – разходи за предоставени водоснабдителни и канализационни услуги за периода от 29.07.2021 г. до 30.08.2021 г.;

3. с правно основание чл. 231, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 222, 05 лв. – разходи, свързани с поправка на повреди, дължащи се на обикновеното употребление на вещта, формирана както следва: сумата от 142, 05 лв. – разходи за пребоядисване на стени и сумата от 80 лв. – смяна на 1 брави и кранове;

4. с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 797 лв. – обезщетение за вреди, виновно причинени от наемателя във връзка с ползва не на вещта, формирана както следва: сумата от 250 лв. – смяна на щори, сумата от 330 лв. – смяна на алуминиева врата на баня и сумата от 217 лв. – смяна на матрак;

5. с правно основание чл. 238, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 280 лв. – обезщетение за неспазено предизвестие за прекратяване на договора;

6. с правно основание чл. 82, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 560 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи, вследствие на увредата на предоставения под наем недвижим имот и невъзможността от отдаването му под наем за периода от 31.08.2021 г. до 29.10.2021 г.

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен договор за наем от 17.10.2015 г., по силата на който ищцата е отдала под наем на ответната страна собствения й недвижим имот, представляващ апартамент № ** находящ се в гр. П., ж.к. *****, с площ от 58, 02 кв.м., срещу насрещното задължение на ответната страна да заплаща наемно възнаграждение от 280 лв. месечно – от 20-то до 25-то число на текущия месец, както и разходите във връзка с ползване на вещта. Твърди, че след изтичане на установения двугодишен срок на договора – на 17.10.2017 г., договорът се е трансформирал в безсрочен, в който смисъл е била волята и на двете страни.

Сочи, че единственото й посещение в апартамента било през 2019 г., когато установила наличие на щети, като най-големи били на вратата на банята, но ищцата получила уверение, че последната ще бъде заменена. Твърди, че наемателката продължила да заплаща ежемесечно наема си до 17.08.2021 г., когато получила дължимото наемно възнаграждение за м. август 2021 г. Сочи, че на 31.08.2021 г. получила обаждане от ответната страна, с което последната уведомила ищцата, че има намерение да освободи апартамента, като помолила ищцата да се срещнат, за да й върне предоставените ключове.

Сочи, че при сключване на договора за наем получила депозит в размер на сумата от 280 лв., който подлежи на връщане при прекратяване на договора единствено в случай, че наемателката няма незаплатени задължения по договора, включително такива за репариране на вреди в апартамента. Твърди, че при посещението в апартамента останала изумена от неговият вид, 2 последният бил с вреди, изразяващи се в продънени и скъсани дюшеци, счупена врата на банята, счупени и силно замърсени плочки в кухнята, запушени тръби, мухъл по стените, продънена и скъсана холова гарнитура, скъсани комарници, липсващи дръжки на прозорците и унищожени щори.

Поддържа, че най големите вреди били на матраците, щорите и вратата за баня, които се наложило да подмени, за което сторила разходи. Сторила разходи и за пребоядисване на апартамента и замяна на брави и кранчета.

Сочи, че без уведомяването й за това ответната страна пробила една от стените и монтирала климатик. Предявява иск за заплащане на обезщетение за неспазено предизвестие, което ответната страна категорично отказала да заплати. Сочи, че във връзка с причинените вреди на апартамента е пропуснала ползи от отдаването му под наем, тъй като поради вида на апартамента няколко наематели се отказвали от сключване на договор за наем. По така изложените съображения се моли за уважаване на предявените искове.

Ответната страна Т. П. С., получила препис от исковата молба и уточнителните молби лично на основание чл. 45, ал. 1 ГПК, не е депозирала, в законоустановения за това срок по чл. 131, ал. 1 ГПК, отговор на исковата молба. първото по делото съдебно заседание ответната страна е представлявана от процесуален представител, който оспорва предявените искове.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявени са кумулативно обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. чл. 232, ал. 1, предл. първо и предл. второ ЗЗД, чл.

233, ал. 1 ЗЗД, чл. 231, ал. 1 ЗЗД, чл. 238, ал. 1 ЗЗД и чл. 82, ал. 1 ЗЗД.

Възникването на претендираното от ищцата субективно притезателно право за заплащане на наемно възнаграждение се обуславя от положителното установяване при условията на пълното и главно доказване на основание чл.

154, ал. 1 ГПК от нейна страна на следните материалноправни предпоставки (юридически факти): 1. наличие на действително правоотношение по договор за наем; 2. предаване на наетата вещ на наемателя и предоставяне на свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок; 3.

3 установяване на наемно възнаграждение в посочения размер и настъпване на падежа за заплащане на задължението.

Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени насрещните волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на договора и заплащането на уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия фактически състав, а е в изпълнение на породените от него договорни задължения. За да възникне задължението за заплащане на уговореното наемно възнаграждение, респ. за заплащане на разноските за ползване на наетата вещ, наемодателят следва да предаде на наемателя вещта, предмет на наемния договор.

Основното задължение на наемодателя е: 1) да предаде наетата вещ на наемателя и 2) да му предостави свободното ползване на обекта на наема в рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни задължения: 1) да заплати уговореното наемно възнаграждение, респ. сторените за ползването на наетата вещ разноски; 2) да пази вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение; 3) да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и поддържането на вещта, както и 4) да я върне след изтичане на уговорения срок на ползване.

От Договор за наем от 17.10.2015 г. се установява, че ищцата Н. Т. е поела задължение да предостави за временно и възмездно ползване в полза на наемателя Т. С. следния недвижим имот: апартамент с площ от 64 кв.м., находящ се в гр. П., ул. **, срещу насрещното задължение на ответната страна да заплаща наемно възнаграждение от 280 лв. месечно – от 20-то до 25-то число на текущия месец. В договора е установено, че последният се сключва за срок от 2 години, считано от 17.10.2015 г. Установено е, че договорът се прекратява с изтичане на срока и може да бъде продължен по взаимно съгласие с допълнително споразумение. С договора е установено, че консумативните разноски се заплащат от наемателя – чл. 7 от Договора.

Страните са уговорили, че договорът може да бъде прекратен преди изтичане на срока му с предизвестие или при неспазване на клаузите му от някоя от страните. Договорено е, че в момента на освобождаване на имота наемателя се задължава да предаде имота във вид, в който е в момента на наемането, 4 като се отчете нормалното изхабяване на вещите, като е поето задължение от наемателя за заплащане на обезщетение за вредите, причинени виновно от него по време на използването на имота, равняващи се на тяхната равностойност към датата на изплащането им.

Между страните не е налице спор, че договорът за наем, сключен за срок от две години, считано от 17.10.2015 г., не е прекратен след изтичане на договорения срок, като наемателят е продължил да ползва със съгласието и без противопоставянето на наемодателя недвижимият имот.

Следователно съгласно разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, съгласно която ако след изтичане на наемния срок използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок, процесният договор за наем се счита за сключен за неопределен срок.

В практиката на Върховния касационен съд по чл. 290 ГПК – Решение № 227/07.01.2015 г. по т.д. № 2482/2013 г., ТК, I т.о. на ВКС и Решение № 25 от 27.02.2020 г. по т. д. № 426/2019 г., ТК, ІІ т. о. на ВКС, е застъпено становището, че нормата в чл. 236, ал. 1 ЗЗД не урежда и не се прилага за хипотезите, при които наемен договор е преустановил действието си, поради разваляне или предсрочно прекратяване, а само когато е изтекъл срокът на действие, за който е сключен. Само в последният случай, ако наемателят продължи да държи вещта със съгласието на нейния наемодател, срочното наемно отношение продължава действието си като безсрочно. В настоящия случай, макар в договора да е установено, че последният може да бъде продължен писмено – със сключване на допълнително споразумение, доколкото страните са продължили да изпълняват правата и задълженията си по договора и след изтичане на установения срок, последният е продължил действието си за неопределен срок.

Ищцата твърди, че договорът за наем е прекратен на 31.08.2021 г. по силата на отправено от наемателката едностранно изявление за прекратяване на наемното правоотношение.

Ответната страна не оспорва обстоятелството, че между страните е сключен процесния договор за наем, както и че последният е прекратен на 31.08.2021 г. В този смисъл са гласните доказателствени средства – показанията на свидетелката Л. З . Д. – ** на ответната страна, която 5 свидетелства, че *** й е освободила апартамента в края на м. август 2021 г.

Обстоятелството, че процесният апартамент е предаден за временно и възмездно ползване на ответника не се оспорва от наемателя и се установява от показанията на свидетелката Д..

Следователно за наемателя е възникнало задължение за заплащане на наемното възнаграждение в полза наемодателя до датата на прекратяване на договора.

Между страните не е налице спор относно обстоятелството, че наемното възнаграждение е заплащано на ищцата чрез превод на сумата в полза на трето лице – **** на ищцата Т. Т.. От приложеното по делото извлечение от банковата сметка на Т. Т. се установява, че по банковата сметка на последната, открита при „Банка ДСК“ АД е заплащано наемно възнаграждение от 280 лв. за м. юни 2021 г. и м. юли 2021 г. Не се установява, че ответната страна е заплатила наемното възнаграждение за м. август 2021 г. Ищцата твърди, че наемното възнаграждение е дължимо за периода от 17.08.2021 г. до 31.08.2021 г., което съдът определи в размер на сумата от 135, 45 лв. (определена като дневното наемно възнаграждение от 9, 03 лв. (280 лв. разделено на 31 дни в м. август 2021 г.) умножено по броя на дните в процесния период от 15). С оглед принципа на диспозитивното начало исковата претенция за присъждане на незаплатено наемно възнаграждение следва да се уважи за сумата от 130 лв.