Решение № 1291 от 12.12.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1291 гр. София, 10.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елизабет Петрова

Членове:

Катерина Рачева

Михаил Малчев при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова като разгледа докладваното от Елизабет Петрова Въззивно гражданско дело № 20241000502587 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение от 10.07.2024г по гр.д. № 7592/2023г СГС, ГО, І-17 състав е отхвърлил изцяло предявените осъдителни искове от Р. Д. Д. против И. С. П. и Е. Н.

П. за заплащане на сумата от 54372.07лв, евентуално сумата от 13593.02лв-от И. П. и сумата от 40 779.05лв- от Е. П. , дадена от ищеца като капаро по предварителен договор, с която сума ответниците неоснователно са се обогатили. С решението съдът е възложил разноските по делото съобразно изхода от спора и доказаните разноски от страните.

Решението на СГС е обжалвано с въззивна жалба от ищеца Р. Д., представляван от адв.

В. , изцяло, с твърдения процесуална и материалноправна незаконосъобразност. Поддържа, че неправилно СГС е приел, че договорът между страните е прекратен автоматично и занапред. Оспорва приетото от съда, че в отношенията между страните следва да се прилагат правилата за задатъка, а не тези за неоснователно обогатяване. Поддържа своите твърдения, че престираният задатък от ищеца остава престация без правно основание след разваляне на договора и подлежи на връщане. Оспорва даденото от СГС тълкуване на договорните клаузи, като 1 поддържа, че с това тълкуване съдът е дал възможност на ответниците да черпят права от своето неправомерно поведение. Поддържа, че ответниците нямат основание да задържат задатъка, като поддържа, че разпоредбата на чл.93 от ЗЗД не намира приложение и поради липса на основание за задържането на сумата следва същата да бъде върната. Поддържа, че договорът е развален по вина на ответната страна, а не е прекратен. Счита, че дори и ищецът да е бил в неизпълнение, то в такъв случай е двете страни са придобили правото да развалят договора, който ги обвързва.

Поддържа, че е развалил договора със свое изявление и ответниците дължат връщането на получената част от цената. Моли въззивния съд да отмени първоинстанционното решение и да постанови ново, с което да уважи изцяло предявените искове.

Ответниците пред СГС И. П. и Е. П. депозират писмени отговори, с които оспорват жалбата. Ответниците оспорват да са неизправна страна по предварителния договор. Поддържат, че договорът между страните е бил прекратен на основание, договорено между тях и имат право да задържат получения задатък. Възразяват, че въззивникът е бил наясно със статута на имота, предмет на предварителния договор, огледал е същия. Оспорват твърденията на ищеца, че статутът на имота е станал пречка за финансиране на сделката между страните от банка. Оспорват продавачите по предварителния договор да са били в неизпълнение на поети задължения и оспорват ищецът да е развалил договорната връзка между страните. Възразяват, че ищецът е получил кредит, но е закупил друг имот .

В о.с.з. въззивникът се представлява от адв.В., който поддържа въззивната жалба. Моли решението на СГС да бъде отменено и предявените искове да бъдат уважени. Претендира разноски съобразно представен списък по чл.80 от ГПК.

Въззиваемата страна И. П. се явява, оспорва въззивната жалба, моли решението на СГС да бъде потвърдено. Изразява становище за прекомерност на хонорара, претендиран от насрещната страна.

По делото е постъпил списък по чл. 80 от ГПК от И. П., депозиран на 14.11.2024г в 10.59ч, видно от разпечатката на деловодната система и докладвано на съдебния състав след приключването на съдебното заседание.

И. П. депозира и писмена защита по делото, в която посочва, че ищецът е знаел какво е състоянието на имота, предмет на предварителния договор, поел е задължение да го закупи в това състояние, договорът между страните е прекратен с действие занапред. Поддържа, че отношенията между страните са договорни и не следва да се прилага института на неоснователното обогатяване. Поддържа, че дори и да се приеме, че договорът е развален, то неизправната страна по него е бил ищецът, че има право да задържи задатъка, тъй като същият има и обезпечителна функция.

Въззиваемата Е. П. депозира писмена молба, с която заявява оспорване на жалбата. Прави възражение за прекомерност на разноските, претендирани от насрещната страна.

Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно 2 по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съгласно разпоредбата на чл.269, изр.2 от ГПК по отношение на правилността на първоинстанционното решение въззивният съд е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като служебно има правомощие да провери спазването на императивните материалноправни разпоредби , приложими към процесното правоотношение. В този смисъл са и дадените указания от ВКС по тълкуването и приложението на закона с ТР №1/2013г на ОСГТК на ВКС- т.т.1 и 4.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо . Като краен резултат, първоинстанционното решение е правилно и не страда от пороците заявени във въззивната жалба.

По делото се установява от фактическа и правна страна следното :

Предявен е иск за връщане на заплатена част от цена по предварителен договор за продажба на недвижим имот между страните. Ищецът твърди, че е сключил с ответниците предварителен договор на 28.10.2022г. Твърди, че срокът за сключване на окончателен договор е бил продължаван, поради документите, които ответниците са представили за имота. Твърди, че договорът е бил прекратен на 28.02.2023г и страните са договорили, че нямат допълнителни задължения една към друга. Твърди,че ответниците му дължат връщането на платения задатък, тъй като задържането му води до тяхно неоснователно обогатяване.

В отговора на ИМ ответниците възразяват, че преди подписването на предварителния договор ищецът е направил оглед на имота и се е запознал с документите. Възразяват, че с анекса от 09.12.2022 г. ищецът се съгласил, че ако не пристъпил към изповядване на сделката в нотариална форма, договорът ще се счита прекратен, а не развален, като ищецът нямало да има претенции към ответниците, включително връщане на платения задатък. Възразяват, че изявлението на ищеца за разваляне на предварителния договор било изпратено на адрес на ответниците, различен от посочения в анекса от 09.12.2022 г. Възразяват, че ищецът бил неизправна страна по договора, тъй като е получил исканото финансиране от банката , но е закупил друг имот. Възразяват, че след прекратяване действието на договора , поради неизповядване на сделката до 28.02.2023 г. продали имота, обект на предварителния договор, на трето лице.

Страните не спорят, а и се установява от доказателствата по делото , че на 28.10.2022г. са сключили предварителен договор за продажба на жилищен обект , че на 30.10.2022г ищецът е превел по банкова сметка на Е. П. 10% от продажната цена, а именно 54372.07лв, няма спор и за това, че до 28.02.2023 г страните не са сключили окончателен договор.

По делото се установява, че ищецът е огледал процесния имот на ул. *** № ** в 3 гр. София на 07.10.2022г, като огледът е бил проведен от представител на „Адрес недвижими имоти”АД, видно от договор за гаранция с купувач, сключен на посочената дата между Р. Д. и „Адрес недвижими имоти” АД.

По делото има данни , съдържащи се в кореспонденция водена между ищеца и „Адрес недвижими имоти”, че дружеството е препратило на ищеца документи, получени от И. П., включително и разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация на сграда като временен строеж, на 07.10.2022г- деня на огледа.

От представеното банково досие от Юробанк България АД се установява, че към искането до банката за кредитен продукт Р. Д. е представил описаните в правното становище документи за собственост на предложеното обезпечение/писмо от Юробанк България АД с вх. № 32874/21.03.2024г/. С писмо с вх.№ 52053 от 08.05.2024г банката уведомява съда, че посочените документи за собственост са прикачени към досието на кредитната сделка на 13.10.2022г.

Видно от представения предварителен договор от 28.10.2022 г, подписан между И. и Е. П.и като продавач и Р. Д. като купувач страните са постигнали съгласие продавачът да прехвърли на купувача правото на собственост на недвижим имотюгоизточен близнак от двуетажна двуфамилна жилищна сграда, находяща се в гр.

София, ул. „***“ № **, със застроена площ от 78.54 кв.м. РЗП от 302.20кв.м , представляващ съгласно скица жилище 2 с идентификатор *** и музикално студио 4 със застроена площ от 40 кв.м. с идентификатор ***, ведно с всички подобрения и приращения в имота за сумата от 278 000 евро или левовата равностойност от 543 720.74 лева. В т. 2.6. от договора е уговорено задължение на купувача да заплати на продавачите до 31.10.2022 г. задатък от 27 800 евро (54 372.07 лева), представляващ 10% от продажната цена по сметка на Е. П..В чл.

2.7 е договорено остатъкът от 250 200 евро (489 348.67 лева) купувачът да заплати със собствени средства или чрез банков кредит. Договорен е срок за прехвърлянето на правото на собственост до 30.11.2022 г, като страните са постигнали съгласие ако окончателният договор не бъде сключен до тази дата, да се явят в кантората на посочен нотариус с апосочен адрес в гр. София в 12.00ч часа на 30.11.2022 г. В договора са записани задълженията , поети от продавача- прехвърли правото на собственост, да предаде владението, да заплати консумативни разноски по ползването на имота, да не сключва договори за процесния имот.

Срокът за сключването на окончателен договор е преуреден с анекси, като с анекс от 09.12.2022г страните са постигнали съгласие прехвърлянето на правото на собственост да се извърши до 28.02.2023г , като е преуредено това, че до 16.12.2022г ще договорят дали има нужда от допълнителни документи, изискани от банката за установяване дали имотът може да служи за обезпечение. В случай , че банката не пожелае да използа имота като обезпечение то сделката е нереализируема. В случай, 4 че нотариален акт не бъде сключен по-рано и купувачът не може да предложи на банката друго обезпечение на 28.02.2023г договорът ще се счита за прекратен и страните няма да имат допълнителни задължения една към друга.

В предварителния договор е посочено, че имотът е описан съобразно договор за доброволна делба от 08.08.2013г, който е представен по делото. Представено е и удостоверение от 12.01.2010г за въвеждане в експлоатация на строеж, от което се установяване факта, че двуетажната сграда, част от която е процесния имот, се ползва при условията на временен строеж до реализиране на основното мероприятие, предвидено с действащия ПУП. Това са част от документите, предадени от И. П. на „Адрес недвижими имоти” АД, на ищеца и които ищецът е предал на банката при искането си за получаване на кредит.

Представени са по делото документи от банковото досие по искания от ищеца кредит от Юробанк българия АД . От правно становище, от 01.12.2022г, неподписано но съдърщажо се в кредитното досие на ищеца при банката се установява, че са открити нередовности по документите за собственост, като становището на юриста е , че при положително становище за искания кредит следва да се изпълнят допълнителни условия.

Установява се още, че на 19.04.2023 чрез ЧСИ М. ищецът изпраща на И. П. покана за разваляне на предварителния договор като счита, че е бил подведен в документацията за имота и се търси връщане на заплатената сума от 54372.07лв.

Установява се, че на 11.05.2023г Р. Д. закупува друг имот с НА № 191, н.д. № 135/2023г по описа на нотариус П. Т., а на 07.06.2023г ответниците продават процесния имот на А. А., като за заплащане цената по сделката А. ползва банков кредит и процесният имот служи като обезпечение за банката, върху който е вписана договорна ипотека.