Решение № 3262 от 11.10.2023, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3262 гр. Варна, 11.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 9 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Насуф Исмал при участието на секретаря Илияна Илк. Илиева като разгледа докладваното от Насуф Исмал Гражданско дело №

20223110114899 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от „*" ООД, ЕИК *, действащо чрез адв. Д. Я., срещу „*" ЕООД, ЕИК *, действащ чрез адв. Г. А., с която е предявен осъдителен иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 6 000.00 лева, представляваща платен гаранционен депозит съгласно чл. 2.6 от договор за наем с дата 02.09.2020 г., сключен между ответника и неучастващото в спора лице, а именно „*" ЕООД, по който ищецът е встъпил в правата и задълженията на наемателя, съгласно договор за заместване от 01.02.2021 г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от сезирането на съда – 10.11.2022 г. до окончателното погасяване на задължението, на основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 2.6 от договора за наем от 02.09.2020 г.

В исковата молба се твърди, че на 02.09.2020 г. е сключен договор за наем между ответника и трето, неучастващо в спора лице - „*" ООД, по силата на който ответникът е дал свой собствен недвижим имот под наем: промишлена сграда с адрес в *. Посоченият договор за наем бил сключен за срок от две години, като е влязъл в сила на 01.10.2020 г. и е прекратен с изтичане на срока на 30.09.2022 г.

Съгласно чл. 2.6 от договора за наем, наемателят „*" ООД платил на ответниканаемодател сумата от 6000,00 лева, представляваща гаранционен депозит, обезпечаващ срочното и редовно изпълнение на задължението на наемателя да заплаща наемната цена, като наемодателят имал задължение да съхранява платения гаранционен депозит и да възстанови сумата на наемателя в 3-дневен срок след прекратяването му.

На 01.02.2021 год. наемателят „*" ООД, ответникът и ищецът сключили договор за заместване по договор за наем от 02.09.2020 год., съгласно който ищецът е заместил „*" ООД като наемател. Съгласно чл. 3.2 от договора за заместване страните са декларирали съгласие, че платеният гаранционен депозит в размер на 6000,00 лева се прехвърля в полза на ищеца.

1

След прекратяване на договора поради изтичане на срока, ищецът е поканил ответника на 21.10.2022 г. в 3-дневен срок да му преведе сумата от 6000,00 лева, представляваща гаранционен депозит. Твърди се, че всички договорни задължения на ищеца към ответника са изпълнени до настоящия момент, а ответникът не е изпълнил задължението си за връщане на гаранционния депозит в размер на 6000,00 лв., което обосновава правния интерес на ищеца за предявяване на настоящата искова претенция.

Претендира сторените съдебно-деловодни разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответника е депозирал писмен отговор, в който развива доводи за неоснователност на иска.

Твърди се, че наемателят „*" ООД предприел, в нарушение на договора за наем, строителни работи без одобрението на наемодателя, което довело до замърсяване и захабяване на отдадения под наем имот.

След встъпване на ищеца като наемател по договора за наем от 02.09.2020 г., щетите по имота продължили да се увеличават, като част от вратите били повредени, помещението било мръсно, мозайката и фаянсовите плочки захабени и имотът бил в състояние, което го правело почти негоден за ползване.

През месец септември 2022 г., ответникът уведомил ищеца, че в предоставения под наем имот има щети, които подлежат на възстановяване от негова страна, тъй като дружеството-наемател се е задължило да ползва имота от договора „с грижата на добър стопанин“. Въпреки отправената покана за възстановяване на щетите, наемателят-ищец не предприел действия. Ответникът твърди, че при предаването на имота е съставен приемопредавателен протокол от 02.10.2022 г., в който са описани нанесените щети, но наемателят е посочил, че установените щети са с оглед „обичайното ползване" на имота. Тъй като щетите не са възстановени от наемателя-ищец, се наложило разходите за ремонт да бъдат поети от наемодателя-ответник, като се твърди, че разходите за отстраняване на повредите надвишават сумата от задържания депозит в размер на 6000,00 лева.

Ответникът сочи още, че сметките за вода не са били плащани повече от година, което е нарушение на т.5.1.б."в" от договора, поради което е заплатил и сумата в размер на 97,94 лв. за ВиК услуги, ведно с лихвите за забава, които също не били възстановени от ищеца.

Поради изложеното, ответникът счита, че е налице неизпълнение на поетото от ищеца договорно задължение за ползване на наетата вещ с полагане на „грижата на добър стопанин“, което обуславяло неоснователността на исковата претенция, доколкото процесната сума от 6000,00 лева, представляваща гаранционен депозит, обезпечава редовното изпълнение на задълженията на наемателя.

Претендира сторените съдебно-деловодни разноски.

В хода на о.с.з. ищецът чрез адв. Я. поддържа исковата молба. Чрез депозираните писмени бележки доразвива своите доводи за основателност на иска.

Ответникът чрез адв. А. поддържа писмения отговор. Също чрез депозираните писмени бележки доразвива своите доводи за неоснователност на иска.

Настоящият съдебен състав, като съобрази предметните предели на исковото производство, очертани в исковата молба и отговорите и като взе предвид, събрания и приобщен по дело доказателствен материал – в съвкупност и поотделно, на основание чл. 12 и чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установени следните фактически положения:

Не се спори по делото, поради което и на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 от ГПК са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване следните правнорелевантни юридически факти: че между ответника и неучастващото в спора лице „*" ЕООД е сключен договор за наем от 02.09.2020 г. , по който ответникът има качеството наемодател ; че „*" 2

ЕООД е заместен като наемател в договора за наем от ищеца „*" ООД с договор за заместване 01.02.2021 г.; че ответникът в качеството си на наемодател е получил сумата в размер от 6 000,00 лева от наемателя като гаранционен депозит; че вземането за гаранционен депозит е цедирано от първоначалния наемател в полза на ищеца с договор за цесия, инкорпориран в договора за заместване от 01.02.2021 г.

Видно е от съдържанието на договора за наем от 02.09.2020 г., че предмет на същия е промишлена сграда с площ 563 кв. м., находяща се в парцел № ***, с административен адрес: *. Имотът е договорен да се използва за производство на храни.

Договорът е влязъл в сила, считано от 01.10.2020 г. и е сключен за срок от две години, а именно до 30.09.2022 г. Уговорено е още, че договорът се прекратява с изтичане на срока освен в случаите, при които наемателят забави плащането на наемната цена повече от 25 дни от датата на падежа, като в този случай при едностранното прекратяване преди изтичане на срока, наемодателят запазва гаранционния депозит от 6 000.00 лева като компенсация.

Договорено е още между страните, че процесният гаранционен депозит се възстановява на наемателя при прекратяване на договора или се прихваща срещу съществуващи към този момент негови задължения. Депозитът се връща на посочена от наемателя банкова сметка в тридневен срок, след като последният представи всички необходими документи, доказващи, че е изпълнил всички свои задължения към наемодателя – дължима наемна цена, консумативи за имота и др., произтичащи от процесния договор.

Видно е, че в чл. 5.1 от договора наемателят се задължил да плаща в срок уговорената месечна наемна цена, възлизаща на 2 400.00 лева с ДДС; да заплаща всички комунални разходи, свързани с ползването на наетата вещ; да освободи и върне имота по т. 1.1. незабавно след прекратяване на договора; да ползва наетата вещ с грижа на добър стопанин и според предназначението му и да го върне в добро състояние след прекратяване на договора, като се отчете обичайното изхабяване; да отстрани за своя сметка всички дребни повреди, които се дължат на обикновеното потребление; да допуска наемодателя в имота с цел контрол по опазване на собствеността; да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетия имот; да извършва каквито и да е строително-ремонтни работи, които водят до промени в имота само след предварително писмено съгласие на наемодателя.

В чл. 7.1. от договора е уговорена и неустоична клауза, съгласно която при неизпълнение на задължението за връщане на наетата вещ наемателя дължи неустойка в утроения размер на наемната цена за всеки месец след прекратяването.

От представения приемо-предавателен протокол от 02.10.2022 г., съставен от законните представители на търговските дружества, в присъствието на трима свидетели, а именно Д. Д. Й., М. Г. Х. и Н. С. С., се констатира следното състояние на наетата вещ: в помещение – офис са сменени три броя неоргинални панти на врата, наранен профил на рамката на външната врата, излющена мазилка /боя/ на стената; в помещение основна работна зала – замазка на 40 броя дупки по стената, пробити от наемателя, нарушена е целостта на мозайката от дупки направени за монтаж на преградни стени от наемателя, пробити фаянсови плочки с цел монтаж на преградни стени от наемателя, счупен плафон, всички носещи колони са продупчени многократно, както и гредите с цел закрепяне; в помещение подготвително /кухненско/ - демонтирано захранване с вода и липса на сифон към мивката; в помещение други – повредена конструкция на входната врата към ул. „*“, всички помещения са оставени в лошо, непочистено състояние.

Видно е още от гърба на приемо-предавателния протокол, че наемателят е възразил против констатациите със следните бележки: помещение офис – сменените панти са най-подходящи за вида дограма и профила на вратата, ремонтът е качествен и извършен от оторизиран сервиз, нормално износване от употреба на климатични условия, няма излющена мазилка, минимални излющвания на боя; помещение основна работна зала – отвори с 6 мм свредло за обичайни 3 нужди по пода, колоните, стените, целостта на мазилката не е компроментирана, целостта на плочите не е нарушена в цялост, няма повреди по колоните, счупено само стъклото на плафона; кухненско помещение – захранването е с меки връзки, които са налице просто са разкачени; други – няма повреди по конструкцията на вратата, тя е извън склада и всеки има достъп, помещенията са в нормално състояние за употреба според предназначенитето на сградата, няма замърсявания и отпадъци.

Видно е още, че наемодателят не е съгласен с възраженията на наемателя.

Видно е от ангажираната покана от 21.10.2022 г. /л. 12/, че ищецът е поканил ответника да му възстанови гаранционния депозит в размер от 6 000.00 лева на посочената в поканата банкова сметка. Поканата е изпратена по ел. път и получена от ответника на 21.10.2022 г.

По делото са ангажирани и гласни доказателства чрез разпита на водените от двете страни свидетели. В показанията си свид. М. Х. и свид. Н. С. сочат, че са присъствали при подписването на горепосочения приемо-предавателен протокол и че са приятели на управителя на дружеството-наемодател. Към момента на предаване на наетия цех същият бил непочистен, мръсен. В голямото помещение подът бил пробиван. Наемателят се опитал да заличи следите, но се виждали отворите. Колоните и стените също били пробивани.

Подът, стените и колоните били пробивани за поставяне на преградни стени. В кухненското помещение била разкачена тръбата на мивката и го е нямал сифона. Едно от осветителните тела било счупено. Външната врата в офисното помещение била повредена, доколкото трудно се затваряла и се клатила от самата каса.

В показанията си призования по искане на ответника свид. В. К. сочи, че е участвал в монтажни дейности вътре в наетия склад. Сочи, че били обособени помещения в основната работна зала посредством „сандвич панели“. Тези панели били с профили и се хващали към пода и към тавана, съответно и стената. Винкелите, които държали панелите, били закрепяни с дюбели, чиито отвори били 6мм. Свид. К. сочи, че на места са избягвали да дупчат, тъй като били предупредени от наемателя, че собственикът на имота предупредил да не бъде дупчено в имота. Дупчили са както мозайката, така и стените, но вместо да монтират панелите на 50 см, са ги монтирали на един метър, където не било носещо.