Определение № 4974 от 03.11.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 4974 гр. София, 03.11.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Маргарита Соколова

Членове:

Светлана Калинова

Гълъбина Генчева като разгледа докладваното от Маргарита Соколова Касационно гражданско дело № 20248002104446 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 288 вр. чл. 280 ГПК.

С решение № 937/14.08.2024 г. по в. гр. д. № 2054/2023 г. Софийският апелативен съд, след отмяна на решение № 2562/18.05.2023 г. по гр. д. № 13480/2021 г. на Софийския градски съд, е осъдил Агенцията по вписванията да заплати на основание чл. 49 вр. чл. 45 ЗЗД и чл. 49 ПВп на «Лидер Инвестмънт-2016» ООД сумата 1 124 648 лева, представляваща левовата равностойност на 575 023,45 евро - обезщетение за вреда, изразяваща се в сума, заплатена на продавача по договор за покупко-продажба на недвижими имоти с идентификатори [№] и [№] , сключен с н. а. № 56/19.05.2017 г., том III, рег. № 3553, дело № 271/2017 г. на нотариус Х. В., поради невписване права на трети лица в издадени от Служба по вписванията - София удостоверения за тежести с изх. № 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г. от 25.05.2017 г., която сума е равностойна на реалната площ от имотите, собствена на трети лица, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 31.05.2017 г. до окончателното й плащане; присъдени са разноски и държавна такса.

Предявени са били и:

- евентуален осъдителен иск с правно основание чл. 49 вр. чл. 45 ЗЗД и чл. 49 ПВп, за заплащане на обезщетение в размер на 1 228 261,20 лв. - левовата равностойност на 628 000 евро, заплатени на вноски от ищеца в изпълнение на задължението му по нотариален акт за спогодба № 180, том V, per. № 10333, дело № 855 от 2018 г., за да избегне отстраняването от реалните части от имотите, закупени с н. а. № 56/19.05.2017 г., които са били собственост на трети лица на основание решение от 14.05.2007 г. по в. гр. д. № 3127/2004 г. на Софийския градски съд, вписано на 23.06.2015 г., неотразено в издадените от Служба по вписванията [населено място] удостоверение изх. № 21401/25.05.2017 г. и удостоверение № 21402/25.05.2017 г. за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот, ведно със законната 1 лихва от датата на предявяване на иска - 05.11.2021 г., до окончателното изплащане;

- иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на законна лихва върху исканата по евентуалния иск по чл. 49 вр. чл. 45 ЗЗД и чл. 49 ПВп сума от 1 228 261,20 лв., изплатена от ищеца на шест вноски.

По делото е установено, че с н. а. № 56/19.05.2017 г. „Фарт 23“ ООД като продавач и «Лидер Инвестмънт-2016» ООД като купувач са уговорили прехвърлянето на двата поземлени имота на цена от общо 808 000 евро, като с оглед площта на имотите - общо 2 185 кв. м., цената за квадратен метър била 369,79 евро. Съгласно уговореното, изповядалата сделката нотариус В. е наредила на 31.05.2017 г. депозираната по специална доверителна сметка цена да бъде преведена по сметка на продавача, след като от издадените на 25.05.2017 г. от Службата по вписванията - [населено място] две удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания с изх. № 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г., било установено, че по отношение на имотите няма вписани искови молби и/или съдебни решения. В договора било уговорено, при установяване на права на трети лица и отстраняване на купувача, задължение на продавача да върне на купувача продажната цена и да му заплати неустойка от 200 000 евро.

След придобиване на имотите, с цел снабдяване със скици, необходими за изработване на подробен устройствен план и градоустройствена разработка, ищецът подал заявление до АГКК за вписването му като собственик на имотите и за снабдяване със скици, но било установено, че освен неговите праводатели, като собственици на прехвърлените имоти в кадастралния регистър са записани и други лица, които се легитимират за собственици въз основа на съдебно решение, постановено на 14.05.2007 г. по гр. д. № 3127/2004 г. по описа на Софийския градски съд, вписано/отбелязано под № 236/2015 г., том 31, вх. peг. № 36505 от 23.06.2015 г., канцеларско дело 1115/23.06.2015 г., дв. вх. рeг. 35817/23.06.2015 г. на Служба по вписванията - [населено място]. По делото, по което било постановено решението, била вписана и искова молба през 2004 г. В удостоверенията за тежести от 25.05.2017 г. с изх. № 21401/2017 г. и изх. № 21402/2017 г. липсвало отбелязване за наличието на вписана искова молба, по която е постановено съдебното решение, липсвало и вписване/отбелязване на самото съдебно решение, което било вписано в книгите за вписванията още през 2015 г. Предмет на решението са реална част с площ от 625 кв. м. от ПИ с идентификатор [№] и реална част с площ от 930 кв. м. от ПИ с идентификатор [№] .

Докато делото е било висящо и след влизане в сила на решението, ответниците по него К. Д. и Е. С. и техните правоприемници извършили с имотите разпоредителни действия, с едно от които продали процесните имоти на „Фарт 23” ООД (праводател на дружеството-ищец).

За да избегне евикция за описаните части от имотите в полза на третите лица, ищецът започнал преговори с взискателите по изпълнителното дело и на 20.07.2018 г. бил сключен нотариален акт за спогодба - за право на собственост върху недвижим имот № 180, том V, peг. № 10333, дело № 855 от 2018 г. на нотариус И. Н.. Със спогодбата взискателите по изпълнителното дело се съгласявали и потвърждавали/признавали собствеността на „Лидер Инвестмънт-2016“ ООД върху спорните реални части от имотите, срещу което дружеството се задължава да им заплати сума в размер на 628 000 евро по начин, в срокове и при условия, посочени в спогодбата.

2

Въззивният съд е посочил, че за осъществяване на сделката са представени два броя удостоверения за тежести, издадени от Агенция по вписванията (АВ), които не са удостоверили права на трети, неучастващи в нотариалното производство по покупкопродажбата лица, произтичащи от влязъл в сила съдебен акт - решение по гражданско дело (респ. вписаната преди това искова молба), за което АВ е имала съответната информация от книгите за вписване, но не ги е посочила в двата документа. Фактът, че АВ е имала информация за тези обстоятелства с правно значение, е виден и от приложените по делото удостоверения за тежести с изх. № 22869/20.06.2018 г., изх. № 22870/20.06.2018 г., изх. № 25100/23.06.2017 г. и с изх. № 7287/22.02.2019 г., издадени от агенцията за същите имоти и на същото правно основание за справките - чл. 48 ПВп. От разпита като свидетел на нотариус Хр. В. също е направен извод, че се касае за недобросъвестно поведение на служители при АВ, довело до неотразяване в удостоверенията за вещни тежести, послужили за изповядване на сделката, на собственически права на трети лица, при което се е стигнало до това, че дружеството-купувач не е придобило правото на собственост в пълен обем върху процесните имоти. Обратно, тези права са били отразени в други удостоверения за тежести, издадени от АВ.

Въз основа на така установеното от фактическа страна въззивният съд е посочил, че в конкретния случай е налице вреда, осъществена чрез поведение на бездействие на съответен служител на АВ, неотразил в удостоверението за вещни тежести правно значими факти и обстоятелства (вписана искова молба и отбелязано влязло в сила съдебно решение), които сочат категорично, че собствеността върху процесните имоти не е принадлежала изцяло на праводателите на „Фарт 23” ООД, а от там - и на последващия приобретател ищеца „Лидер Инвестмънт-2016” ООД. Формата на вината при съответния служител няма значение, а тя се и предполага по силата на чл. 45, ал. 2 ЗЗД и тази презумпция не е опровергана по делото. Самата вреда е имуществена и се изразява в това, че купувачът е заплатил цена за придобиване правото на собственост върху имотите в цялост, докато реално е придобил по-малък обем собственически права. Причинно-следствената връзка между поведението и вредоносния резултат е пряка и е налице - ако в удостоверенията за тежести са били посочени исковата молба и съдебното решение, нямало е да се стигне до покупко-продажбата между „Фарт 23” ООД и „Лидер Инвестмънт-2016” ООД, доколкото интересът на последния е бил да придобие цялостно собствеността върху продаваното имущество, а не само на идеални или реални части от него. Ето защо въззивният съд е приел, че исковата претенция по чл. 49 ЗЗД е основателна, като е налице и изричен текст за това - разпоредбата на чл. 49 ПВп.

Възраженията, противопоставени от ответната агенция в писмения отговор по чл. 131 ГПК, въззивният съд е намерил за неоснователни. Посочил е, че възражението за липса на идентичност между недвижимите имоти е опровергано от заключението на вещото лице в приетата пред първата инстанция съдебно-техническа експертиза. Второто възражение за липса на идентичност между лицата, на които съгласно решение от 14.05.2007 г. по гр. д. № 3127/2004 г. на Софийския градски съд е присъдено да получат владение върху описаните в решението имоти, от една страна, и лицата, с които ищцовото дружество е сключило 3 спогодба на 20.07.2018 г., също е прието за неоснователно по съображения, че в изминалия голям период от време (повече от десет години) е естествено част от тези лица да починат и в производството по спогодбата да бъдат заместени от своите наследници. За напълно неоснователни са счетени възраженията, че ищецът сам допринесъл за вредоносния резултат, понеже не направил задълбочена проверка за правния статут на закупуваните имоти. Друга проверка, освен да се поискат съответните удостоверения за тежести от АВ, както и да се осигури максимална сигурност чрез преминаване на продажната цена по доверителна сметка на нотариуса, не би могло да се иска и да се направи съгласно действащото законодателство. Последното възражение на агенцията е, че дружеството имало правата по чл. 188-192 ЗЗД, приложими при евентуална или реална евикция и трябвало да упражни тях, а не да предявява претенции към АВ. Съдът е посочил, че по съществото си това представлява „възражение за поредност“ (exceptio ordinis) относно последователността, в която ищцовото юридическо лице да упражни защитата на своите нарушени субективни материални права. Посочил е, че такава поредност не е предвидена в закона и не е налице законово установен ред, по който да се проведе подобна защита на нарушени материални права. В случая дружеството би могло да предяви претенции на договорно основание спрямо своя праводател по покупко-продажбата, но би могло да защити правата си и направо по общия ред на чл. 45-54 ЗЗД спрямо трето, неучастващо в нотариалното производство по покупко-продажбата лице (Агенция по вписванията), което е издало документи, удостоверяващи наличието на вписани актове, имащи значение за правната сигурност в оборота и преценката на нотариуса и представителите на участващите в нотариалното производство страни относно това на кого принадлежи правото на собственост върху процесните имоти. И след като в тези документи не са отразени правнорелевантни факти, имащи значение за тази преценка, то агенцията отговаря за нанесените от това вреди.

По въпроса как се остойностява нанесената имуществена вреда, доколкото изрично е направено от ответника и възражение за размера на вредите, въззивният съд е намерил, че от решаващо значение се явява уговорената цена по продажбата от 19.05.2017 г. между „Фарт 23” ООД и „Лидер Инвестмънт-2016” ООД за двата поземлени имота, която е в размер на 808 000 евро или 1 583 310,64 лева по фиксирания курс „лев-евро“ на БНБ. Това е така, тъй като дружеството-купувач е приело тази цена за справедлива и пазарна за цялото недвижимо имущество, считайки, че придобива срещу нея правото на собственост в пълен обем.

Установява се обаче от техническата експертиза, че двете реални части от процесните поземлени имоти по решението от 14.05.2007 г. по гр. д. № 3127/2004 г. на Софийския градски съд, които са принадлежали на неучастващи в нотариалното производство по покупко-продажбата физически лица, представлява 70,61% от общата площ на двата имота, т. е. купувачът е придобил реално 29,39% от общата площ на имотите. Ето защо следва да се направи съотнасяне между непридобитите първоначално проценти от правото на собственост и заплатената цена за придобиване на цялото недвижимо имущество от 808 000 евро или съответната левова равностойност, като е намерено, че този начин на остойностяване на имуществената вреда е най-правилен и справедлив. Изчислена така, 4 вредата възлиза на 614 888 евро или 1 202 616,40 лева. Това се явява равностойността на площта на имотите, която е посочено в нотариалния акт, че се придобива от „Лидер Инвестмънт-2016” ООД, но тя не е придобита поради съществуващи в полза на трети лица собственически права. Съдът обаче е обвързан, с оглед диспозитивното начало в процеса (чл.

Разпечатката съдържа 23 от 76 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/47aced5a-ce09-4c6d-9039-5b9a0d89887d