Решение № 3 от 06.01.2026, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№3 гр. Бургас, 06.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на трети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Кирил Гр. Стоянов

Пламена К. Георгиева Върбанова при участието на секретаря Ани Р. Цветанова като разгледа докладваното от Пламена К. Георгиева Върбанова Въззивно гражданско дело № 20252100501656 по описа за 2025 година Производството е по реда на чл.258 ГПК и сл. и е образувано по въззивна жалба с вх.№ 34982/08.08.2025г. на БРС, предявена от Г. И. Ч. ,чрез адвокат Христо Христов от ВАК, против Решение № 1681/15.07.2025г., постановено по гр.д.№ 1220/2025г. по описа на РС-Бургас, с което е осъден да заплати на „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД, ЕИК 2043 84543, със седалище и адрес на управление в гр. Бургас, ул. Хан Крум № 3, ет. 6, сумата от 18 971.55 лв., с която неоснователно се е обогатил за негова сметка, поради отпадане на основанието за получаване й като неустойка по чл. 11 от сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.09.2021 г., ведно със законната лихва за забава върху горната главница от датата на депозиране на исковата молба на 19.02.2025 г. до окончателното й изплащане, както и сумата от 2758,86 лв. за направените по делото разноски.Със същото решение е отхвърлено възражението на Ч. за прихващане на горната сума с претендираното обезщетение за лишаване от ползването на собствените му имоти - предмет на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.09.2021г. за периода от 20.12.2022 г. до 11.02.2024г. в размер на 23 130 лева.

Във въззивната жалба се проследяват обстоятелствата по възникнали отношения между страните по повод сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с паркомясто, като се изтъква, че между тях е имало уговорка да не си дължат нищо с оглед 1 прихващане на заплатената неустойка в размер на 18 971.55 лева със сумата от 23 130.00 лева, представляваща средната пазарна наемна цена на имотите/ 900.00 лева на месец/, от който ищеца неоснователно е бил лишен за период от 25 месеца и 21 дни, или от уговорената крайна дата за прехвърлянето на имотите съгласно предварителния договор- 20.12.2022г., до датата на предаване на владението на Ч. -11.02.2025г.Твърди, че БРС неоснователно приел,че заявеното от ответника възражение за прихващане било за период, предхождащ придобиването на имота,тъй като било установено,ответникът е бил неоснователно лишен от правото на собственост и владението на имо та за периода от 20.12.2022г. до 11.02.2025г. Това било така,тъй като крайният срок за прехвърляне на имота е 20.12.2022г., като към тази дата съгласно предварителния договор строителството на сградата е следвало да бъде завършено и същата да бъде въведена в експлоатация, като в тази връзка срока за прехвърляне на собствеността върху имота и предаване на владението върху него бил изрично уговорен в предварителният договор и след като този договор е обявен за окончателен, следва да се имат в предвид датите и клаузите уговорени в него, а не обстоятелството, че правото на собственост е възникнало на 28.11.2024г., когато с Определение № 5507 от 28.11.2024г. по гр.д. № 1332/2024г. по описа на III гр.о. на ВКС, не е допуснато касационно обжалване на въззивното решение.Заявява, че правото на собственост за въззивника възникнало от уговорената в предварителният договор дата за прехвърлянето на имота – 20.12.2022г., а не от дата на обявяването му за окончателен - 28.11.2024г., тъй като правото на собственост не възниква от датата, на която същият е обявен за окончателен, а от датата, на която е посочено в предварителният договор, че това е следвало да се случи, тъй като уговорените в него клаузи, обвързват страните.Изложени са съображения досежно процесния предварителен договор, както и законовата му уредба.Моли постановяване на съдебно решение, с което обжалваното решение бъде отменено като неправилно и незаконосъобразно и се присъдят на въззивника сторените по делото разноски.

Постъпил е писмен отговор от „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД, ЕИК 204384543, със седалище и адрес на управление в гр. Бургас, ул. Хан Крум № 3, ет. 6,чрез адв.Стоян Кацаров,в който се заявява, че жалбата е вътрешно противоречива, тъй като от една страна се споделяли изводите на Районен съд Бургас, че обезщетение за ползване може да се претендира само от момента на придобиване на правото на собственост, но от друга страна (въпреки, че ответникът не оспорва факта, че предварителният договор е обявен за окончателен с влязло в сила решение от 28.11.2024г.), се оспорвал изводът на съда, че претенцията е за период, предхождащ придобиването на имота.Сочи, че възражението за прихващане е отправено за периода от 20.12.2022 г. до 11.02.2024 г., по този начин е докладвано от съдебния състав и срещу възражение за прихващане именно за този период се е защитавало представляваното от мен дружество. Нормата на чл. 363 вр. чл. 362, ал. 1 ГПК била ясна и от нея можело да се направи абсолютно еднозначният извод, че в производството по иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД собствеността преминава върху ищеца с влизане в сила на съдебното решение по обявяване на предварителния договор за окончателен (същото замества нотариалния акт).

2

Следователно нямало спор, че ищецът е станал собственик на 28.11.2024г., поради което, както и самият той изрично посочва в жалбата си, не е имал право на обезщетение за период, който предхожда придобиването на собствеността (няма как несобственик да претендира обезщетение за лишаване от право на ползване на вещ, която не е негова).На следващо място заявява, че считано от 28.11.2024г. дружеството имало незабавна готовност във всеки един момент да предаде владението върху имота на ответника.

Показателно е, че това е станало доброволно, по инициатива на дружеството, без Ч. да се снабдява с изпълнителен лист, дори без Ч. да покани дружеството писмено да предаде владението. Моментът на предаване е определен изцяло по усмотрение на Ч., така че дружеството не е лишавало Ч. от правото му на собственост и след като същото е било признато със съдебен акт - веднага след поискване от Ч., е предало владението върху самостоятелния обект.

Заявява, че датата 11.02.2025г. се появява за пръв път във въззивната жалба, но дори и посочването на тази дата не може да обоснова основателност на възражението за прихващане, тъй като в периода 28.11.2024г. - 11.02.2025г. Ч. е можел във всеки един момент да влезе във владение на имота и това негово право не е оспорвано (препятствано) по никакъв начин, а датата е избрана единствено и само по неговата воля, тъй като няма как да се предаде владение на лице, което не се явява за да го получи. Нещо повече - Ч. получил ключовете за имота си след като дружеството го е подканило да го направи около 3 месеца след влизане в сила на решението (видно от приложените към исковата молба разпечатки от ел. поща). От производството пред първата инстанция ясно проличала стратегията на жалбоподателя да забави максимално получаването на владението, с цел да претендира по-голямо обезщетение и да не възстанови получената от него неустойка без правно основание.Излага съображения относно твърденията и обстоятелствата, изтъкнати от въззивника във връзка със заключението на вещото лице по делото;излага подробни съображения за това, че не отговаряли на законовите норми съжденията на въззивника досежно клаузите и датите на предварителния договор с оглед датата на придобиване собствеността при обявен за окончателен предварителен договор.На последно място отбелязва, че в сключения между страните предварителен договор не фигурирало задължение за дружеството-ищец да снабди сградата с разрешение за ползване (акт 16) до дата 20.12.2022г. Твърди, че удостоверението за ползване е издадено на дата 06.03.2024г. и следователно до тази дата ползването на сградата е било и обективно невъзможно.Моли потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на разноските по делото.

Въззивната жалба е допустима като предявена в срок, от процесуалнолегитимирана страна срещу подлежащ на обжалване съдебен акт с платена по сметка на БОС държавна такса.

При извършената служебна проверка, съгласно правомощията по чл.

269 ГПК, Бургаският Окръжен съд констатира, че постановеното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.

С оглед изложените в жалбата съображения, доводите на страните, събраните по делото доказателства и като съобрази закона, въззивният съд 3 приема,че фактическата обстановка така, както е установена от районния съд, не се оспорва от въззивника.Спорът е за правните изводи на районния съд, които настоящата съдебна инстанция приема за законосъобразни, правилни и обосновани, като с оглед въведените във въззивната жалба доводи и оплаквания следва да се изложи следното:

Съдебното производство е образувано по искова молба на „СИТИ БИЛД ГРУП“ ООД против Г. И. Ч. , с която се претендира осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 18 971,55 лв. главница, представляваща заплатена от ищцовото дружество на ответника неустойка , с която последният поради получаването й без основание неоснователно се е обогатил за сметка на дружеството, ведно със законната лихва за забава от датата на депозиране на исковата молба на 19.02.2025 г. до окончателното й изплащане.В исковата молба е посочено, че между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 10.09.2021 г.,съгласно чл. 11 от който на продавача била дадена възможност да се откаже от сключването на окончателен такъв срещу заплащането на неустойка в размер на 10 % от продажната цена на имотите, поради което и на 26.05.2022 г., позовавайки се нея, ищецът прекратил договорът и заплатил на ответника неустойка в размер на 18 971. 55 лв., ведно с авансово удържан данък по чл. 44а от ЗДДФЛ в размер на 1 897. 16 лв., както и му върнал всички авансови заплатени суми по договора. Тъй като по иск с правно основание чл.

19, ал. 3 от ЗЗД предварителния договор между страните бил обявен за окончателен,получената от ответника неустойка се явявала получена без основание,за което бил поканен доброволно да я възстанови на дружеството.След като това не било сторено, ищецът предявил исковата претенция срещу ответника пред БРС.

В писмения отговор на исковата молба ответникът заявява становище за неоснователност на исковата претенция, като твърди наличието на уговорка между страните: заплатената неустойка от 18 971,55 лв. да служи като обезщетение на ответника за претърпените вреди от неизпълнението поради непрехвърлянето на имотите по предварителния договор в уговорения срок,но не по-късно от 20.12.2022 г., при което ответникът претърпял вреди, тъй като бил лишен неоснователно от правото си на собственост и от владението за срок от 25 месеца и 21 дни. В тази връзка бил поискал от ищеца заплатената неустойка от 18 971, 55 лв. да бъде прихваната с дължимата му сума от 23 000 лв., представляваща средна пазарна наемна цена за имотите -по 900 лв. на месец, от ползването на които е бил лишен за срок от 25 месеца и 21 дни, като отношенията между страните били уредени по изложения начин. По тези съображения предявява възражение за прихващане с дължимото му се обезщетение за лишаване от ползването на имотите - предмет на предварителния договор, в размер на 23 130 лв. за периода от 20.12.2022 г. до 11.02.2024г.

Всяка от страните е претендирала разноски пред районния съд.

Районният съд е отхвърлил иска, като е приел, че с влизане в сила на решението за обявяване по реда на чл.19,ал.3 ЗЗД на предварителния договор 4 за окончателен е отпаднало основанието за получаване от ответника на уговорената в чл. 11 от предварителния договор неустойка и същата подлежи на връщане. С оглед заявеното от ответника възражение за прихващане е констатирал, че в договора липсвало уговарянето на неустойка за неизпълнение на такова задължение в срок или пък уговорка за задържане на заплатената неустойка поради неизпълнение от продавача на задължението за прехвърляне на имотите в срок, поради което и възражението на ответника за задържането на сумата на това основание се явявала неоснователна.