Решение № 122 от 02.04.2026, Окръжен съд - Смолян

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 122 гр. Смолян, 02.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Тоничка Д. Кисьова

Членове:

Полина П. Бешкова

Ивайло Ст. С.ов при участието на секретаря Виляна Р. Ризова като разгледа докладваното от Полина П. Бешкова Въззивно гражданско дело № 20265400500090 по описа за 2026 година

Производство по реда на чл. 258 - 273 ГПК.

Постъпила е въззивна жалба от Етажна собственост на сграда „БАЗА ЗА СЕМЕЕН ОТДИХ - ЗАМЪКЪТ 1”, находяща се в к.к. Пампорово с управител Т. М. М., против Решение № 91/04.12.2025г. постановено по гр. д. № 104/2025г. по описа на Районен съд - Чепеларе, с което са отменени по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост, предявен от „ДИГЕСТА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ ЕООД с ЕИК 175068888 със седалище и адрес на управление гр.София, п.к.1407, р-н Лозенец, ***, ет.1, ап.5, като незаконосъобразни, решенията по точка втора, трета и четвърта от дневния ред на Общото събрание на етажната собственост на жилищна сграда „База за семеен отдих – Замъкът 1“, с идентификатор *** по одобрената кадастрална карта на гр. Чепеларе, проведено на 16.09.2022 г. и етажната собственост е осъдена да заплати на ищеца сумата от 80 лева, представляваща направени по делото деловодни разноски.

Жалбоподателят излага подробни съображения за недопустимост, евентуално - неправилност и незаконосъобразност на решението.

Недопустимостта обосновава с довод, че решението е постановено по преклудиран, респ. недопустим иск. В тази връзка препраща към изложените в първоинстанционното производство съображения във връзка с настъпилата преклузия на правото на ищцовото дружество да предяви иск по реда на чл. 40 1 от ЗУЕС. Счита, че районният съд неправилно тълкува и прилага прекалено широко разпоредбите на ЗУЕС, като вменява на управителя, респективно на лицето, което свиква общо събрание, задължения, каквито в закона не са му вменени. Не споделя изводите на първия съд, че макар по делото да не се установява ищецът - етажен собственик да е уведомил писмено управителя на ЕС за това, че не ползва имота си, доколкото същият е юридическо лице, чиито данни са обявени публично /в ТРРЮЛНЦ/, то управителят е следвало да се снабди с данни за адрес или електронна поща от публичния регистър, т.е. налице е хипотезата на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС и копие от протокола е следвало да бъде изпратен на ищеца на адреса в страната или посочена електронна поща. Обосновава становище, че съгласно закона само в случаите по чл. 13, ал.

2, т.е. само след като собственикът уведоми писмено за адреса си, покани и протоколи се изпращат на посочената писмено от собственика електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. В случая ищецът не е изпълнил задължението си по чл.

13, ал. 2 и не е уведомил писмено управителя или председателя на управителния съвет, че не ползва самостоятелния си обект или ще отсъства повече от един месец, нито е посочил на управителя електронна поща и адрес в страната, на които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен номер, поради което същият се счита за уведомен за проведеното събрание и изготвения протокол на първо място със залепването на съобщението по реда на чл. 16, ал. 7, т.е. на дата 23.09.2022г, считано от когато тече и законоустановеният 30 - дневен срок за оспорване на решенията като незаконосъобразни по реда на чл. 40 от ЗУЕС. Доколкото срокът е процесуален, следователно – преклузивен, с изтичането му на 24.10.2022г. /първият присъствен ден след изтичане на посочения 30 - дневен срок/, правото за оспорване на процесните решения е преклудирано, респ. искът е недопустим. Поддържа се, че ищецът не доказва твърдението си, че не ползва имота си /въпреки направеното от ответника оспорване на това твърдение/, нито твърди да е уведомил писмено за адрес, на който да му бъдат изпращани покани и протоколи от общи събрания. Обстоятелството, че седалището на дружеството е в гр. София, а имотът в к.к. Пампорово, по никакъв начин не доказва твърдението, че имотът не се ползва от дружеството, както се приема в обжалваното решение. Счита се, че законовите разпоредби на чл. 16, ал. 7 и чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС са ясни и непротиворечиви, като управителят на ЕС няма задължението да издирва адресите и контактите на етажните собственици, нито да прави справки в регистри и къде ли не. Етажните собственици, които не ползват имотите си или които отсъстват повече от 30 дни, са длъжни да уведомят и посочат писмено адрес и телефонен номер за изпращане на покани и протоколи, като няма как да черпят права от своето бездействие и неизпълнение, нито да вменяват задължения на управителя и/или свикващия събранието да издирва 2 същите. Приетият от законодателя подход гарантира правната сигурност в отношенията между етажните собственици, които следва да спазват законовите разпоредби и да ги изпълняват, за да имат възможност да се ползват от предвидения различен ред за уведомяване. Възможността да се оспорват безсрочно и неограничено във времето взетите от общото събрание решения не само би застрашило правната сигурност, но и би засегнало отношенията между голям кръг хора. Наред с това същото би било и предпоставка за злоупотреба с права. Всеки е длъжен сам да следи и съблюдава своите права и интереси, като неизпълнението на едно законово задължение няма как да води до възникване на задължение за друго лице.

Съгласно приетото от първоинстанционния съд всеки управител на етажна собственост или всеки етажен собственик в хипотезите, в които такъв има право да свика заседание на общо събрание, следва да търси кои са собственици в сградата, съответно дали са юридически или физически лица, да прави справки за адресите им, както и да следи дали ползват имотите си или не.

Отделно и независимо от горното, жалбоподателят твърди, че по делото е установено безспорно, че на 22.01.2025 год. на ищеца е връчена покана за плащане на дължими от него такси към Етажната собственост чрез ЧСИ В. М., с която етажният собственик на първо място е уведомен, че на дата 16.09.2022 год. е проведеното общо събрание, като въз основа на взетите на същото решения е поканен да пристъпи към изпълнението им, респ. към изпълнение на задълженията си. В обжалваното решение от една страна е прието, че срокът за обжалване на решение по ЗУЕС, т.е. срокът за предявяване на иска по реда на чл. 40 от ЗУЕС, започва да тече от момента на действителното узнаване, че протокол е изготвен, тъй като от този момент всеки заинтересован собственик може да поиска копие от него, в който смисъл съдът цитира практика на ВКС, т.е. ищецът е узнал за решенията на дата 22.01.2025г., като в отговора си от дата 28.01.2025г е поискал и копие от протокола, което води до извода, че и от датата на получаване на поканата чрез ЧСИ е започнал да тече 30 - дневният преклузивен срок, съответно изтекъл на 24.02.2025г. /първият работен ден след изтичането му/. Същевременно и в противоречие с цитираната от самия съд практика в обжалваното решение е прието, че изпратената покана не замества уведомяването за изготвения протокол.

Наред с това в жалбата се твърди, че ищецът е уведомен за проведеното през месец септември 2022г. събрание и за взетите на него решения и с друга покана, изпратена му още в края на 2024г. от дружеството, което осъществява поддръжката на общите части в комплекса - „ФОРЕГО ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД - факт, който той чрез едноличния си собственик и процесуален представител заявява в проведен с разпитания по делото свидетел - адв. Ив. Анд., разговор. Ищецът е уведомен за проведеното през месец септември 2022г. събрание и изготвен протокол за същото и от адв. Ив.

Анд. и в телефонен разговор, проведен с едноличния му собственик на дата 3

09.04.2025г., които показания съдът неоснователно не цени и в крайна сметка приема иска за допустим.

При евентуалност, решението се оспорва и като неправилно.

Оспорва се изводът на съда, че дори управителят на ЕС да не е бил уведомен писмено за адреса и електронната поща на ищеца, с оглед на обявените публично негови данни като юридическо лице, на последния е следвало да му бъде изпратена покана за свикване на общото събрание на вписания в публичния регистър адрес, който извод се счита, че не почива на каквито и да е законови основи, даже им противоречи. Правилно съдът е установил, че законовите изисквания относно съдържанието на протокола от проведеното общо събрание от 16.09.2022 г. са изцяло спазени, но е неправилен изводът му, че е налице нарушение на процедурата по провеждане на събранието, тъй като е председателствано от адвокат С. П. вместо от управителя на ЕС Т. М. - управител на етажния собственик „Форего Холидейс“ ЕООД, което съдът също счита за основание за отмяна на взетите решения. В тази връзка се излага становище, че нормите на чл. 16, ал. 2 от ЗУЕС са диспозитивни и в този смисъл възможни за промяна съобразно конкретната воля на етажните собственици. Видно от самия протокол с единодушие от присъстващите етажни собственици е взето решение за избор на оперативно бюро в състав - Председател на събранието адв. С. С. П. и Протоколчик на събранието - г-жа С.и Б. Б.. Според жалбоподателя, приемайки неправилно, че събранието може да се председателства само и единствено от председател на управителния съвет или управител на ЕС, първоинстанционният съд създава възможност да се блокира всяко провеждане на общо събрание в хипотеза, в която управителят или председателят саботират събранието и не желае или пък има обективна пречка да се яви и да го ръководи или пък в хипотезите на свикване на събрание от самите етажни собственици при отказ на управителя да го свика и проведе.

Счита, че няма законова пречка събранието да се ръководи от лице, различно от управителя при взимане на решение в тази насока от самото ОбС. Правилно съдът е приел в обжалваното решение, че не е налице твърдяното от ищеца нарушение на чл. 16, ал. 6 и ал. 7 ЗУЕС поради непоставяне на входа на сградата на съобщение за изготвяне на протокола от проведеното общо събрание, като всички законови изисквания във връзка с оповестяването на протокола от събранието са спазени. За неправилен обаче се счита изводът на съда, че е нарушено изискуемото по закон мнозинство за взимане на решение за избор на управител по реда на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС, приложимата редакция на която гласи, че „за възлагане правомощията или на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици - с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.“ Т.е., само в случай че правомощията на управителя се възлагат на юридически или физически лица, които не са собственици, решението се взима с мнозинство повече от 67 %, 4 докато в случая за управител се избира собственик или лице измежду посочените в чл. 19, ал. 5 от ЗУЕС и мнозинството е обикновеното по чл. 3 на чл. 17, в каквато връзка се цитира съдебна практика на СГС и се тълкува волята на законодателя при изменението на разпоредбата на т. 7 от ал. 2 на чл.

17 от ЗУЕС. С измененията на разпоредбата на т. 7. с ДВ бр. 82 от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г., изрично е допълнено, че за избор на управителен съвет (управител) на етажната собственост, както и за възлагане правомощията на управителния съвет (управителя) или на част от тях на професионален управител-търговец, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, също и за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, с мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, като се счита, че едва с тези изменения законодателят е предвидил квалифицирано мнозинство за избор на управител на етажната собственост. За неправилен се счита и изводът на първоинстанционния съд, че решението на ЕС по т. 3 е незаконосъобразно, тъй като е определено не по критерия „брой лица“ и се заплаща годишно, а не ежемесечно. В тази връзка се поддържа становище, че за да може дължимата такса за поддръжка да се разпредели съгласно броя на членовете от домакинството на всеки етажен собственик, то на първо място всеки от собствениците следва да е изпълнил задължението си да заяви колко члена е неговото домакинство, тъй като при неизпълнение на това задължения няма как да се разпредели дължимата сума. Обръща се внимание, че законът не отчита нито факта, че обекти се притежават от юридически лица - такива с нестопанска цел или пък търговки дружества, които нямат домакинства, нито факта, че ЗУЕС се прилага и относно нежилищни сгради - апартхотели, офис и административни сгради, в които реално е неприложим принципът на разпределение на разходите съобразно броя на членовете от домакинствата, т.к. домакинства съобразно дефиницията на параграф 1, т. 4 от ДР на ЗУЕС липсват. Законът не отчита и осезаемата разлика при поддръжката на жилищна сграда в населено място, която се обитава непрекъснато и необходимостта от средства за поддръжка на ваканционните имоти, които се намират в планински курорти, респективно са подложени на по-неблагоприятни климатични условия и се нуждаят от специфична поддръжка. Счита се, че когато такива обекти се притежават от търговски дружества, няма как да се изпълни законовата разпоредба за разпределяне на разходите, тъй като съществува обективна невъзможност да се разпределят по предвидения в закона ред. Решението на ОбС на етажните собственици е законосъобразно и не противоречи и на разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС, като се обръща внимание на факта, че сграда База за семеен отдих Замъка 1 е разположена във ваканционно селище - курортен комплекс Пампорово, като с оглед на местоположението и климатичните особености има нужда от целогодишна поддръжка, за да може да се осигури целостта и годността й за ползването й по предназначение. Осигуряването на тази поддръжка на общите части в сградата е възложено по закон на етажните 5 собственици, като те разпределят и необходимите средства за осъществяването й. Поради това решението на ОбС на етажните собственици е и целесъобразно. За неправилен се счита и изводът на първоинстанционния съд за незаконосъобразност на решението по т. 4. В тази връзка се твърди, че етажните собственици с единодушие от всички присъстващи на събранието са взели решение за създаване на фонд „Ремонт и обновяване“, като считано от 01.01.2023г. са определили размер на парични вноски във фонда от по 10 лева месечно на самостоятелен обект в сградата, без складовете, които вноски да се внасят от етажните собственици наведнъж за цялата година и в срок до 31.01. на съответната година по специална сметка, която ще бъде открита и съобщена от избрания по т. 2 управител. Това решение се счита, че е не само целесъобразно, но и законосъобразно, тъй като нормите на закона в тази им част не са императивни и по волята на етажните собственици би могло да се вземе решение за различно разпределяне на сумите.