Решение № 775 от 21.10.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 775 гр. Бургас, 21.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МОНИКА Г. ЯХАНАДЖИЯН при участието на секретаря Мария Н. Тошева като разгледа докладваното от МОНИКА Г. ЯХАНАДЖИЯН Гражданско дело № 20262100100418 по описа за 2026 година

Производството по делото е образувано по искова молба на Л. Г. М., ЕГН **********, адрес в ***, против „Амора БГ“ ЕООД, ЕИК 202623343, седалище и адрес на управление в гр.София, ж.к.“Симеоново“, бул.“Симеоновско шосе“ №166, ет.1, ап.А4, представлявано от управителя Силвана Павлова Павлова, съдебен адрес в гр.София, ул.“Георг Вашингтон“ №29, ет.1, ап.1, чрез адв. Свилен Митков, с отправено до съда искане за постановяване на решение, с което да се развали договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в н.а., вписан под №105, т.38, д.№7443, вх.рег.

№11761/30.11.2021 г. в СлВП-Несебър и за осъждане на ответното дружество да върне на ищцата сумата от 39 000 Евро, представляваща платена от ищцата покупна цена за процесния имот, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от завеждане на иска до пълното й плащане.

Ищцата твърди, че закупила от ответното дружество недвижим имот апартамент А5, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** със застроена площ от 61,11 кв.м., находящ се на трети етаж във вх.А на сграда 3, построена в ПИ с идентификатор ***, адрес в гр.Несебър, к.к „Слънчев бряг-Запад“, заедно с прилежащите към обекта 13,83 кв.м. от общите части на сградата. Ищцата твърди, че продавачът придобил имота през 2016 г. като непарична вноска, чрез апорт на група имоти от тогавашния съдружник „Ай Еф Джи Лизинг“ АД, ЕИК 200115990 (преименувано и преобразувано през 2017 г. във „Фосила“ АД), който пък закупил имота по силата на н.а. за покупко-продажба №24, т.34, д.№6261, вх.рег.№9888/29.10.2012 г и дв.вх.рег.№9674/2012 г. при СлВп-Несебър.

Твърди се в исковата молба, че с влязло в сила съдебно решение н.а. №24, т.34, д.№6261, рег.№9888/29.10.2012 г. е обявен за нищожен, а трето за спора лице е признато за собственик на закупения от ищцата имот. Ищцата твърди, че 1 ответникът не е в състояние да й прехвърли собствеността върху имота, тъй като го е придобил от несобственик. Тя от своя страна е недобросъвестен купувач, тъй като в момента на покупката е узнала за претенциите на трето лице върху имота, макар субективно да не е осъзнавала значението на вписана искова молба, поради което и счита, че е налице хипотезата на евентуална евикция. Твърди се в исковата молба, че и към момента ищцата обитава недвижимия имот. В подкрепа на иска са ангажирани доказателства, претендират се разноски.

Предявените искове са с правно основание чл.87, ал.3 , вр.чл.189, ал.1 от ЗЗД, чл.55, ал.1 и чл.86 от ЗЗД.

В срока за отговор, ответното дружество се възползва от правото си и депозира писмен отговор, в който изразява становище за липса на правен интерес у ищцата от предявения иск, тъй като към настоящия момент по отношение на процесния самостоятелен обект не е налице съдебно установяване на права на трето лице спрямо ищцата, нито е налице отстраняването й от имота по съдебен ред. Посочва се, че третото за спора лице не е предявило ревандикационен иск срещу страните по настоящия спор и не претендира предаване на владение върху него. Счита, че едва при евентуално реализиране на претенции от трето лице по отношение на процесния имот и при неблагоприятно за ищцата развитие на подобен спор би могъл да възникне въпросът за упражняване на правата й спрямо продавача във връзка с гаранционната отговорност за евикция по чл.188 и сл. от ЗЗД. До настъпването на подобни обстоятелства предявеният иск се явява преждевременен. По изложените съображения се иска прекратяване на производството по делото. В случай, че не са налице основания за това ответното дружество намира иска за неоснователен, тъй като към момента на сключване на договора ищцата е била изцяло запозната със съществуването на вписана искова молба по т.д.№212/2022 г., поради което и позоваването от нейна страна на решението по търговското дело като основание за разваляне на договора се явява лишено от правно основание и противоречи на характера и предназначението на гаранционната отговорност на продавача при евикция.

На подробно изложени в отговора на исковата молба аргументи се претендира отхвърлянето на исковете. Не ангажира доказателства. За съдебно заседание подава писмена молба, с която поддържа искането си за прекратяване на производството поради липса на правен интерес за ищцата като недобросъвестен купувач, съответно отхвърляне на иска като преждевременно предявен. Претендира разноски.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото не се спори, че с нотариален акт №38, том ХI , рег.

№1997/29.11.2021 г. на нотариус с рег.№600 на НК и район на действие РСНесебър, приет като доказателство по делото, ответното дружество „Амора БГ“ ЕООД продало на ищцата М. следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор ***, представляващ апартамент А5, който се намира в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, ведно със съответните 2 прилежащи части и ид.ч. от общите части на сграда, за сумата от 39 000 Евро, както и че същата е изцяло платена на продавача. Видно от акта, отразени в същия са декларирани от продавача обстоятелства, а именно че той е единствен собственик на продавания недвижим имот и същият е изключителна негова собственост, че реални и/или ид.ч. от него не са прехвърляни в собственост на трети лица, за него не са сключвани предварителни договори, договори за наем, нито каквито и да е други договори, че не е предмет на съдебни и/или извънсъдебни спорове, за него няма вписани искови молби и възбрани и няма вписани ипотеки за лични или чужди задължения, с изключение на вписана в СВ-Несебър искова молба, вх.рег.№9129, акт 242, т.4 от 06.10.2021 г. и договорна ипотека в полза на „ПИБ“ АД, както и че на са му известни никакви други вещни тежести.

Отразено в акта е и това, че ако някое от декларираните по-горе обстоятелства се окаже неистина и купувачът претърпи евикция, то продавачът му дължи връщане на продажната цена, направените разходи за покупката на имота и стойността на извършените подобрения в същия, както и неустойка в размер на 48 600 лева.

Между страните не се спори и се установява от представените по делото писмени доказателства – дружествен договор на „Амора БГ“ ООД, че имотът е бил придобит от продавача през 2016 г. като непарична вноска чрез апорт от „Ай Еф Джи Лизинг“ АД, ЕИК 200115990, понастоящем „Фосила“ АД, който пък го придобил от С. Д. Б. с договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.

№130, т.VII, рег.№8254, д.№1305/26.10.2012 г. на нотариус с рег.№600 на НК и район на действие РС-Несебър, също приобщен като доказателство по делото.

Безспорно в отношенията между страните е и това, че с влязло в сила на 19.12.2025 г. решение №94/05.04.2024 г., постановено по т.д.№212/2022 г. по описа на ОС-Бургас, на основание чл.26, ал.1, предл.1 от ЗЗД, вр.чл.152 от ЗЗД, договор за продажба от 26.10.2012 г., обективиран в н.а. за покупкопродажба на недвижим имот №130, т.VII, рег.№8254, д.№1305/26.10.2012 г. на нотариус с рег.№600 на НК и район на действие РС-Несебър, е прогласен за нищожен в частта му относно прехвърлянето на собствеността на недвижими имоти, сред които и процесния (посочен е под номер 1.5), всички находящи се в двусекционна (вход А и вхд Б) четириетажна сграда със сутеренно и две подпокривни нива с жилища за сезонно ползване и нежилищни обекти с обща РЗП от 3021,33 кв.м. по одобрен архитектурен проект и издадено строително разрешение в к.к.“Слънчев бряг-запад“, която сграда е изградена в поземлен имот ***, като е признато за установено между страните, че С. Д. Б. е собственик на тези недвижими имоти, включително и процесния, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

Видно от отбелязванията по партидата на имота в СВп-Несебър, исковата молба е била вписана на 06.10.2021 г., като ищцата признава, че този факт й е бил известен към датата на сключване на договора за покупкопродажба на имота от 29.11.2021 г.

По делото не са ангажирани доказателства за претенции към имота от страна на трети лица, като ищцата признава, че и понастоящем живее в имота.

3

Спорният между страните въпрос е дали при наличие на знание за закупуване на недвижим имот, по отношение на който има вписана искова молба, купувачът има право да развали договора по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД и да иска връщане на цената поради евентуална евикция.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено от правна страна следното:

Исковете са допустими, но неоснователни, поради което и съдът ще ги отхвърли.

Наличието на д е й с т в и т е л е н между страните договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.11.2021 г., по отношение на който трето лице има безспорни права, са установени по делото факти, по които страните не спорят. Прогласената с влязлото в сила решение по т.д.№212/2022 г. по описа на ОС-Бургас нищожност на придобивното основание на праводателя на продавача налага извод, че ответн ото дружество е прехвърлило на ищцата права, които не притежава, т.е. продало й е чужд имот. Продажбата на вещ от несобственик няма вещно-прехвърлително действие, по силата на правилото, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Договорът обаче е действителен и поражда правно действие между страните, като законът предоставя на изправната страна правото да развали договора – чл.87 от ЗЗД. Съгласно ал.1 и ал.3 от цитираната разпоредба, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора. Когато с договора са прехвърлени вещни права върху недвижим имот, развалянето става по съдебен ред. В случая, изявлението за прекратяване на договорната връзка е направено от ищцата с подаване на исковата молба и е достигнало до ответника с получаването й на 02.06.2026 г.

Установи се по делото, че към датата на сключване на договора – 29.11.2021 г., по партидата на имота в Служба по вписванията има вписана на 06.10.2021 г. искова молба по т.д.№212/2022 г. по описа на ОС-Бургас със страни С. Д. Б. – ищец и „Ай Еф Джи Лизинг“ АД, понастоящем „Фосила“ АД – ответник и заявен петитум за „обявяване нищожността на н.а. от 2012 г. и признаване на ищеца за собственик на посочените имоти“. Вписаната искова молба и договорната ипотека в полза на „ПИБ“ АД са факти, отразени в н.а.№38, том ХI , рег.№1997/29.11.2021 г. на нотариус с рег.№600 на НК и район на действие РС-Несебър, чието разваляне се иска понастоящем, като същите са били известни на ищцата преди сключване на сделката, за което е налице признание от нейна страна. Това определя ищцата като недобросъвестен купувач, който в съответствие с мотивите на решение №20/28.02.2014 г. по т.д.№2074/2013 г. на ВКС, купува вещта „на свой риск“, като приема възможността да не придобие права по сделката.

В настоящия казус ищцата основава претенциите си за разваляне на договора за продажба от 29.11.2021 г. и за връщане на платената по него цена на „евентуална евикция“ - продаденият имот принадлежи изцяло на трето лице, но купувачът все още не е отстранен от него с влязло в сила решение по иск, иницииран от действителния собственик. Тук следва да се отбележи, че 4 законът не прави разлика между реализирана (осъществена) или евентуална (предстояща) евикция, защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост. Затова, както в случаите на евентуална, така и при вече настъпила евикция, купувачът може да развали договора за продажба.

Съгласно разпоредбите на чл.188 и чл.192, ал.1 от ЗЗД, продавачът отговаря, ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на вещта, които могат да противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел това. Ако купувачът е знаел по време на продажбата за правата на третите лица, при съдебно отстранение той може да иска само връщане на цената. Това важи и когато продавачът е уговорил да не отговаря за съдебно отстранение.