Решение № 237 от 24.08.2022, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 237 гр. Монтана, 24.08.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на пети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Елизабета Кралева при участието на секретаря Петранка Ал. Петрова като разгледа докладваното от Елизабета Кралева Гражданско дело № 20211600100357 по описа за 2021 година

Предявен е иск с правно основание чл.124 от ГПК във вр. с чл.26,ал.1,пр.1 и 3 от ЗЗД във вр. с чл.40 от ЗЗД, съединен при условията на евентуалност с иск по чл.55 от ЗЗД за сумата от 25452.00лева.

Ищецът Й. М. от гр.*твърди в исковата си молба, че ответницата Н.И. в качеството на негова пълномощничка по силата на нотариално заверено пълномощно рег.№*/*/13.03.2013година на нотариус Ц.С., рег.№*на НК е сключила нотариална сделка за покупко-продажба на имот, негова собственост, представляващ земеделска земя в землището на гр.*.Сделката е изповядана на 21.03.2013година, обективирана в нот.акт №*, том римско *, дело №*/2013година.Целият имот е от 39,158дка и е продаден на Ф.Ф. и съпругата му Г. Ф. за сумата от 5200лева.Смята, че цената е занижена поне 67пъти от действителната пазарна, която към този период е варирала около 650лева на декар.Тази ниска цена е предпоставка за бърза продажба без излишни затруднения.

Твърди, че ответницата е бивша негова снаха, която към този момент е завършвала ЮФ към ЮЗУ *.Това обстоятелство в съвкупност с доверието й към нея като член на семейството го е мотивирало да я упълномощи да извършва сделки с недвижими имоти от негово име и за негова сметка на 1 приемливи пазарни цени.Тъй като в този време период от време ответницата Наталия и неговия син не са били в добри отношения и в процес на развод, същата е напуснала семейството притежавайки даденото и вече пълномощно.Именно в този период е предприела продажбата на процесните земеделски земи на символични цени, привидно с 200лева по-висока от данъчната им оценка, като към този момент цената на земеделската земя е варирала около 650лева на декар.Сделката е извършена с помощта на Р.Ц., която е била помолена да не дава гласност за символичната цена на земята и бързото и приключване, за което узнал осем месеца по-късно.

От обективна страна е налице голяма разлика в действителната пазарна цена на земята и цената на която е продадена земята, която е силно занижена.От субективна страна са налице обтегнати отношения между него и първата ответница, както и знанието на купувачите, че увреждат собственика, поради фрапантно ниската цена.Имотът не е рекламиран, а е търсено мълчаливо съдействие на брокер, което по конфендициален начин да осигури на пълномощника купувачи, готови да платят ниска цени, още повече същите се занимават с обработка на площи за отглеждане на земеделски култури.

Моли съда след установяване на гореизложеното да постанови решение, с което да признае за недействителна сделката обективирана с нотариално заверено пълномощно рег.№*/*/13.03.2013година на нотариус Ц.С., рег.№*на НК изповядана на 21.03.2013година, обективирана в нот.акт №*, том римско *, дело №*/2013година.Целият имот е от 39,158дка и е продаден на Ф.Ф. и съпругата му Г. Ф. за сумата от 5200лева , като сделката е извършена на стойност увреждаща собственика и при условието на знание у страните по сделката на това обстоятелство.

При условията на евентуалност е предявен иск с правно основание чл.55 от ЗЗД за сумата от 25452лева срещу Н.С. представляващ получената от нея сума от 5200лева, ведно с разликата до реалната пазарна стойност на имота, ,представляваща равностойността на увреждането ведно със законната лихва до окончателното изплащане на сумата.

В срока по чл.131 от ГПК ответниците Ф.Ф. и Г. Ф. и двамата от гр.*чрез пълномощника си адв.Р.Б. оспорват така предявения иск като неоснователен.В отговора се твърди, че сделката е изповядана с надлежно и редовно от външна страна пълномощно, дадено от ищеца на първата 2 ответница и в същото не са заложени параметри за цената на продадените имоти.Правят възражение и че имотът е придобит от тях по давнот с кратката 5 годишна довност по чл.79,ал.2 от ЗС, тъй като владеят имота повече от 5 години от придобиването му до предявяване на иска.Оспорват твърдението, че имота е продаден за около седмица след упълномощаването, тъй като видно от нотариалния акт заявленията за издадените скици и данъчни оценки са подавани преди упълномощаването, което означава, че ищъцът е знаел за сделката и е подготвял документите за нея.

В съдебно заседание чрез пълномощника си подържат горното и молят съда да отхвърли изцяло предявения срещу тях иск като неоснователен с произтичащите от това последици.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор и от Н.С. от гр.*с изложени доводи за неоснователност на предявените искове.В същия ответницата оспорва изцяло фактическата обстановка, като не отговаряща на истината.Твърди, че сумата по сделката и изплатена и изцяло в брой на ищеца от купувачите, между които е станало и договарянето, а тя само е положила подписа си на нотариалния акт, тъй като ищецът е възрастен човек и по-бавно се предвижва.Прави възражение за изтекла погасителна давност по отношение на предявения евентуален иск срещу нея.Това си становище подържа и по същество в последното съдебно заседание от процесуалния си представител адв.Р.Б..

По делото са събрани писмени и гласни доказателства и е изслушано заключението на вещо лице изпълнило съответната съдебно-техническа експертиза.Съдът като обсъди горните доказателства и с оглед разпоредбата на чл.235 от ГПК приема за установено следното:

Не се спори между страните, че първата ответница Н.И. е бивша снаха на ищеца Й.В тази връзка на 13.03.2013година ищецът е упълномощил ответницата С. да продаде на когото намери за добре, при цена и условия каквито договори от негово име и за негова сметка два поземлени имоти подробно индивидуализирани в горното пълномощно, нотариално заверано на 13.03.2013година от Ц.С., нотариус с рег.№*на нотариалната камера.

На 21.03.2013година сделката е изповядана по отношения на имота в пункт 2 от пълномощното, а именно нива от 39.158дка, трета категория, сътавляваща имот *, масив *, парцел *по плана за земелазделяна в землището 3 на гр.*с ЕКАТТЕ *, като е оформен и нотариален акт №*,том.*, рег.№*, дело №*/2013година, като нивата е продадена от Й.М. чрез упълномощеното лице Н.С.-Й.а на Ф. Ф. чрез пълномощника му Г. Ф. за сумата от 5200лева, която продавача чрез упълномощеното си лице е заявил, че е получил от купувача напълно и в брой при подписването на нотариалния акт.В нотариалния акт е отразено и че участниците по сделката декларират, че сумата посочена като цена по договора е действително уговореното плащане.Данъчната оценка на имота е 5180лева.

По делото е изслушано и прието заключението на вещото лице М. З., изпълнил съответната съдебно-оценъчна експертиза.От заключението му е видно, че пазарната цена на продадената нива от 39.165дка представляваща поземлен имот *в гр.*, обл.*е в размер на 27140лева като средната пазарна стойност към 2013година, катоа квадратен метър земеделска земя е възлизал на 693лева.МОС възприема заключението на вещото лице като обективно и компетентно дадено.

По тази фактическа обстановка не се спори.Спора между страните е налице ли е недействителност на сделката поради договореност на представителя и купувача във вреда на представлявания собственик-чл.40 от ЗЗД и ако този иск е неоснователен, дали е основателен предявения при условията на евентуалност иск с правно основание чл.55 от ЗЗД спрямо първата ответница за сумата от 25 542лева

ПО ОТНОШЕНИЕ НА ИСКА С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 40 ОТ

ЗЗД:

С ТР № 5/2014 г по тълкувателно дело № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че за да защити упълномощителя от възможна злоупотреба с доверието му от страна на пълномощника, и закриляйки същевременно интересите на третото добросъвестно лице, което е договаряло с пълномощника, законодателят е установил, недействителността по чл. 40 от ЗЗД.

Фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 от ЗЗД се състои от два елемента: обективен - договорът е във вреда на представлявания, което се преценява към датата на сключването му; субективен - споразумяване между представителя и насрещната страна за увреждане на представлявания. Не е необходимо да е налице изричен сговор 4 между тях да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те и двамата знаят/осъзнават, че сключеният договор обективно уврежда представлявания. Тази недобросъвестност не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Преценката за наличието й също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, към момента на сключване на договора.

Увреждането на представлявания и недобросъвестността на представителя и на насрещната страна по договора са релевантни за недействителността по чл. 40 от ЗЗД и тя ще намери приложение, само когато договорът е сключен в рамките на представителната власт. Когато договорът е недействителен на основание чл. 40 от ЗЗД , той не поражда насрещни права и задължения на страните по него, както и вещнотранслативен ефект по чл.

24, ал. 1 от ЗЗД, поради което недобросъвестността на насрещната страна третото лице, което е договаряло с представителя във вреда на представлявания, нито придобива облигационни и вещни права по силата на договора, нито упражнява добросъвестно владение, тъй като такъв договор не е правно основание, годно да го направил собственик по смисъла на чл. 70, ал.

1 от ЗС.

Дали един договор, сключен от представител е във вреда на представлявания е въпрос, който подлежи на анализ от съда при отчитане на всички релевантни обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи, като сговарянето във вреда на представлявания във всички случаи трябва да бъде доказано.Субективния елемент-наличие на намерение за увреждане у представителя и третото лице е задължителен елемент от фактически състав на чл.40 от ЗЗД.Обстоятелството дали уговорената цена е изплатена няма отношение към валидността на договора.Неплащането на уговорената цена е основание за разваляне на валидно сключения договор.

Продажбата на вещ на цена, по ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. Още повече законът за местните данъци и такси и Закона за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна нееквивалентност на ответната престация, 5 водеща до абсолютна, изначална, непоправимо нищожност поради накърняване на добрите нрави. В този смисъл е безпротиворечивата практика на ВКС, обективирана в решение № 452 от 25.6.2010 г по гр. дело № 4277/2008 г на ВКС, Първо гражданско отделение, решение № 119/22.3.2011 г по гр. дело № 485/11 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение № 29 от 22.3.2017 г по гр. дело № 2955/2016 г на ВКС, ГК, Първо ГО, решение № 24 от 9.2.2016 г по гр. дело № 2419/2015 г на ВКС, ГК, Трето ГО и решение № 65 от 21.3.2017 г по гр. дело № 639/2016 г на ВКС, Четвърто гражданско отделение.

Действително, когато на представителя е предоставена възможност да договори цената, той следва да осъществи представителната власт с грижата на добър стопанин, което ще рече средна пазарна цена.Предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува като възможност представлявания да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в негова полза преценяване на ситуацията.

В случай се установи от събраните по делото доказателства, че процесния имот е продаден за цена малко над данъчната оценка.Това обаче е обяснимо с оглед изявленията на ответниците, тъй като имота е бил обременен с договори за аренда, а и на ищеца са му били необходими средства за издръжката на неговия син, както посочва в обясненията си първата ответница и това е бил мотива да се продаде имота в по-кратки срокове.Сумата е получен от купувача лично.