Решение № 283 от 12.11.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 283 гр. Бургас, 12.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Иво В. Добрев при участието на секретаря Ваня Ст. Димитрова като разгледа докладваното от Иво В. Добрев Търговско дело №

20242100900179 по описа за 2024 година

Производството е образувано по повод искова молба на „Ейч Кю Кей Кепитъл ЛЛСФЗ“ЕООД, рег.№2313330, със седалище и адрес на управление: Бизнес Център 1, ет.М, хотел Мейдан, Ал Шеба, Дубай, Обединени арабски емирства, представлявано от Хариш Фуулвани, индийски гражданин, чрез пълномощник адвокат Георги Стоянов от БАК, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Васил Левски“ №16, ет.2, оф.210 против „Чапъл Маркетинг Инвестмънт“ООД, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Македония“ №61-63, офис1, ЕИК 102932659, представлявано от Дилип Сони за обявяване за окончателен сключения на 10.11.2023г. между ответника като продавач и ищеца в качеството му на купувач предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти, находящи се в гр.Несебър, подробно индивидуализирани.

Твърди се в исковата молба, че на 10.11.2023г. между ищeца и „Чапъл Маркетинг Инвестмънт“ООД е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти, съгласно който ответникът поел ангажимент да прехвърли правото на собственост на петнадесет на брой самостоятелни обекти, находящи се в гр.Несебър, Бел Еър, ведно с прилежащия към апартаментите урегулиран поземлен имот/УПИ/II-3209 в кв.21 по плана на зона „Инцараки“, местността „Юрта-Балкана“, общ.Несебър, представляващ поземлен имот с идентификатор *** с площ 1064 кв.м., заедно с всички подобрения и трайно прикрепени съоръжения в имота в т.ч. басейн и ограда. Договорената продажна цена възлизала на 607 300 евро, а съгласно чл.3 от договора страните се съгласили, че последната сума се прихваща и погасява до размера на задължението на продавача към купувача, произтичащо от договор за заем от 19.08.2005г. Вземането по договора за заем било цедирано частично за сумата от 610 000 евро от заемодателя „Стар Холдингс Инк“ на ищеца, съгласно договор от 08.11.2023г., а ответникът- длъжник уведомен по реда на чл.99 ЗЗД за 1 настъпилото правоприемство. Уточнява се в исковата молба, че съгласно чл.4 и 5 от договора страните трябвало да се явят при нотариус за сключване на окончателен договор най-късно до 11.00ч. на 08.04.2024г., което си задължение ищецът изпълнил. Ответникът обаче не изпратил представител в кантората на нотариус Стоян Ангелов за изповядване на сделката. Отсъствието му било удостоверено посредством съставяне на констативен протокол. Последното обстоятелство пораждало за ищеца правен интерес да поиска от съда обявяването на предварителния договор, сключен с ответника за окончателен по реда на чл.19 ал.3 ЗЗД.

Ответното дружество, с депозирания на 03.07.2024г. отговор на исковата молба не оспорва факта на сключване на процесния предварителен договор, включително съгласувания между страните краен срок за подписване на окончателен такъв. Заявено е становище, че отношенията между съдружниците в дружеството- ответник препятствали възможността за изпълнение на ангажимента за финализиране на сделката по покупкопродажба на имотите, тъй като съдружникът Судир Сингх предприел действия по прекратяване на търговеца- продавач.

В постъпилата допълнителна искова молба е изразена позиция, че възникналият вътрешен за ответника спор и липсата на взето решение на общото събрание на съдружниците за сключване на окончателен договор са вън от правната сфера на ищеца и не водят по никакъв начин до изменение или прекратяване на възникналото между страните договорно правоотношение, още по-малко до освобождаване на ответника от поетото задължение да прехвърли собствеността на процесните имоти.

В постъпилия отговор на допълнителната искова молба отново се поддържа, че настъпилия конфликт между съдружниците на ответника не е имало как да се предвиди при определяне крайната дата за сключване на окончателен договор, поради което и следва да се счита, че са налице препятствия за изпълнение на задължението на продавача за прехвърляне собствеността на недвижимите имоти.

Бургаският окръжен съд, като взе предвид исканията и твърденията на страните, прецени представените доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази закона, приема следното от фактическа страна:

По делото не се спори, а от представените и приети доказателства се установява, че н а 10.11.2023г. между „Ейч Кю Кей Кепитъл ЛЛС-ФЗ“ЕООД и „Чапъл Маркетинг Инвестмънт“ ООД е сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижими имоти, съгласно който ответникът поел ангажимент да прехвърли правото на собственост на петнадесет на брой самостоятелни обекти, находящи се в гр.Несебър, Бел Еър, ведно с прилежащия към апартаментите урегулиран поземлен имот/УПИ/II-3209 в кв.21 по плана на зона „Инцараки“, местността „Юрта-Балкана“, общ.Несебър, представляващ поземлен имот с идентификатор *** с площ 1064 кв.м., заедно с всички подобрения и трайно прикрепени съоръжения в имота в т.ч. басейн и ограда. Продажната цена възлизала на 607 300 евро, а съгласно чл.3 от договора страните се съгласили, че тази сума се прихваща и погасява до размера на задължението на продавача към купувача, произтичащо от договор за 2 заем от 19.08.2005г. Вземането по договора за заем било цедирано частично за сумата от 610 000 евро от заемодателя „Стар Холдингс Инк“ на ищеца, съгласно договор от 08.11.2023г., като ответникът- длъжник е уведомен по реда на чл.99 ЗЗД за настъпилото правоприемство. Не са налице различни позиции на страните, че съгласно чл.4 и 5 от договора продавачът и купувачът трябвало да се явят при нотариус за сключване на окончателен договор най-късно до 11.00ч. на 08.04.2024г., което свое задължение ответникът не изпълнил. Отсъствието му било удостоверено посредством съставяне на констативен протокол.

При така изяснените фактически обстоятелства, съдът направи следните правни изводи:

Успешното реализиране на потестативното право по чл.19 ал.3 ЗЗД е предпоставено преди всичко от извършване на преценка за наличието на действителен предварителен договор, който валидно обвързва страните, доколкото поначало нищожния договор не поражда действие. Освен това, ищецът следва да е изпълнил задълженията си по предварителния договор, изискуемостта на които е настъпила преди уговорения момент за сключване на окончателния договор (аргумент от чл.362 ал.1 ГПК). Тъй като съдебното решение, с което уважава иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е деривативно правно основание, предпоставка за постановяването му е положително установяване, че ответникът е титуляр на правото, предмет на договора- чл.363 ГПК. Така предвидените в закона предпоставки за обявяване на предварителния договор за окончателен, съдът намира, че се установяват в настоящото производство от събраните по делото доказателства.

Процесният договор между страните е сключен в изискуемата от чл.19 ЗЗД писмена форма за валидност на предварителния договор за покупко-продажба, като ответника се е задължил да прехвърли в полза на ищеца правото на собственост върху индивидуално определени недвижими имоти срещу задължението на купувача- ищец да заплати уговорената цена. Ангажиментът на купувача е изпълнен при съобразяване на постигнатото съгласие, че това му задължение се прихваща и погасява до размера на задължението на продавача към него, произтичащо от договор за заем от 19.08.2005г.

Установена е от представените по делото доказателства, следващата необходима предпоставка за уважаване на предявения иск- наличието на собственост по отношение на процесния имот в патримониума на ответната страна.

Същевременно, няма твърдения, а още по- малко ангажирани доказателства задължението за прехвърляне правото на собственост да е изпълнено, поради което и ответното дружество, предвид несключване на окончателен договор е изпаднало в забава.

Няма как да бъдат споделени направените защитни възражения, че влошените отношения между съдружниците в дружеството- ответник препятствали възможността за изпълнение на ангажимента за финализиране на сделката по покупко-продажба на имотите. На първо място това изявление е останало изцяло недоказано. Дори обаче да се приеме без резерви, че са възникнали вътрешнодружествени проблеми, то това обстоятелство, след като страните не са предвидили изрично подобна възможност, категорично не освобождава ответника от 3 задължението му да организира по такъв начин дейността си, че да е в състояние да изпълни своевременно и добросъвестно договорните си отговорности.

Ето защо и по така изложените съображения, съдът намира, че предявеният иск с правно основание в чл.19 ал.3 ЗЗД, следва да бъде уважен, а сключеният предварителен договор за покупко- продажба на процесните недвижими имоти- обявен за окончателен.

С настоящия съдебен акт, ищецът на основание чл.364 ал.1 ГПК следва да бъде осъден да заплати сумата от 2218.25лв.( две хиляди двеста и осемнадесет лева и двадесет и пет стотинки) по сметка на Бургаския окръжен съд, представляваща дължима държавна такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, сумата от 1187.75 лева( хиляда сто осемдесет и седем лева и седемдесет и пет стотинки) по сметка на Агенцията по вписванията- служба по вписванията- град Несебър, представляваща дължима такса по чл.2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, както и сумата от 27318.41 лв. (двадесет и седем хиляди триста и осемнадесет лева и четиридесет и една стотинки), представляваща дължима такса по силата на чл.47 ал.2 от Закона за местните данъци и такси и във връзка с чл.41 ал.2 от Наредба №14 за определяне размера на местните данъци, приета от Общински съвет-град Несебър. Всички, посочени по-горе и дължими такси са определени върху уговорената между страните продажна цена на процесните имоти /чл.46 ал.2 т.1 от ЗМДТ и чл.96 ал.1 и ал.3 и §2 ЗННД/. Следва, освен това, да бъде наредено вписването на възбрана върху процесните недвижими имоти за определените по-горе в тежест на ищеца разноски в полза на Бургаския окръжен съд.

На основание чл.78 ал.1 ГПК, на ищеца следва да бъде присъдена сумата от 21710.83 лева, представляваща направени от него съдебно- деловодни разноски.

На основание чл.364 ал.2 ГПК, препис от решението не следва да бъде издаван, докато ищеца не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имотите.

Мотивиран от горното и на основание чл.19 ал. 3 ЗЗД, Бургаският окръжен съд РЕШИ:

ОБЯВЯВА за окончателен, сключения на 10.11.2023г. предварителен договор между „Ейч Кю Кей Кепитъл ЛЛС-ФЗ“ЕООД, рег.№2313330, със седалище и адрес на управление:

Бизнес Център 1, ет.М, хотел Мейдан, Ал Шеба, Дубай, Обединени арабски емирства, представлявано от Хариш Фуулвани, индийски гражданин, чрез пълномощник адвокат Георги Стоянов от БАК, със съдебен адрес гр.Бургас, ул.“Васил Левски“ №16, ет.2, оф.210, в качеството на купувач и „Чапъл Маркетинг Инвестмънт“ООД, със седалище и адрес на управление гр.Бургас, ул.“Македония“ №61-63, офис1, ЕИК 102932659, в качеството му на продавач за покупко-продажба на недвижими имоти, както следва:

4

1.АПАРТАМЕНТ № 1 (едно), с обща площ /с включени общи части от сградата/ от 68,82 кв.м. (шестдесет и осем цяло и осемдесет и две стотни квадратни метра), състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, разположен на първи етаж, при граници: на изток - ап. №2 на ет.1, на запад - външен зид, на север - ап. №3 на ет.1, на юг външен зид, отгоре - ап. №1 на ет.2, а съгласно Схема на Служба по кадастъра гр.Бургас ап.№ А1 /буква А едно/, самостоятелен обект с идентификатор ***/петдесет и една хиляди и петстотин точка тридесет и две точка девет точка едно точка едно/, с адрес на имота: гр.Несебър, Бел Еър, ет.0, ап.1, с площ от 69,00 кв.м. /шестдесет и девет квадратни метра/, на нулев етаж, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: имоти с идентификатори *** /петдесет и една хиляди и петстотин точка тридесет и две точка девет точка едно точка две/; *** /петдесет и една хиляди и петстотин точка тридесет и две точка девет точка едно точка три/; над обекта: *** /петдесет и една хиляди и петстотин точка тридесет и две точка девет точка едно точка шест/;