Решение № 2302 от 07.11.2024, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2302 гр. Бургас, 07.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ при участието на секретаря ЕЛЕНА Ч. НОВАКОВА като разгледа докладваното от СТОЯН П. МУТАФЧИЕВ Гражданско дело № 20232120105057 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на „ЕЛСЕФИ СЪРВИС” ЕООД, ЕИК ***, срещу „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ“ ЕООД, ЕИК ***, с която са предявени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал.1, вр. чл. 266, ал.1 от ЗЗД и чл.

86, ал. 1 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 6 549,12 лева, представляваща сбор от дължими и незаплатени годишни такси /по 1637,28 лева на година/ за 2019 г., 2020 г., 2021 г. и 2022 г. по Договор за поддръжка за Студио № 2 и Апартамент № 4 от ***., изменен с Анекс от *** г., както и сумата от 2 064,**** лева, представляваща сбор от дължимите обезщетения за забава в размер на законната лихва върху всяка незаплатена годишна такса, начислени за периода от 15.01.2019 г. до 24.08.2023 г.

Ищецът твърди, че ответното дружество е собственик на следните недвижими имоти: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. С., с адрес гр. С., **** който самостоятелен обект се намира в сграда № 3, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение – жилище, апартамент, бр. нива на обекта 1, с площ по документи 71,00 кв. м., ведно с 1,10 кв.м. от общите части на сградата, а съгласно площообразуване 70,62 кв.м., ведно с 7,77 кв.м. ид.части от общите части на сградата, или общо 78,39 кв.м., както и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.2.3 по КККР на гр. С., с адрес гр. С., ****, който самостоятелен обект се намира в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение - жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта 1, с площ по документи 36,00 кв. м, ведно с 0,68 кв.м. от общите части на сградата, а съгласно площообразуване 36,39 кв.м., ведно с 4,82 кв.м. ид. части от общите части на сградата, или общо 41,21 кв.м.

Сочи се, че горепосочените два имота /самостоятелни обекти/ са част от Вилна сграда, включваща три корпуса с ваканционни апартаменти, построена в **** в м. „Б.”, гр.

С. (поземлен имот с идентификатор ***), същите не се обитават целогодишно, поради което поддръжката и управлението им е възложено на ищеца по силата на Договор за поддръжка 1 за Студио № 2 и Апартамент № 4 от ***., сключен между Д. В. Д., към онзи момент едноличен собственик на капитала и управител на ответника „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ” ЕООД /като възложител/ и ищеца „ЕЛСЕФИ СЪРВИС” ЕООД / като изпълнител/. За предоставяните от изпълнителя услуги било уговорено възнаграждение – годишна такса, определена в размер на 9,00 евро/кв.м. от площта на притежаваните от възложителя самостоятелни обекти, платима в срок до 14 дни от началото на всяка календарна година. С допълнително споразумение към договора от *** г. било постигнато съгласие между страните за изменение размера на таксата за поддръжка на двата обекта, а именно 8,00 евро/кв.м. за всяка календарна година или 956,72 евро годишно, при непроменени условия и срок за плащане, като срокът на действие на договора бил продължен с 5 години, считано от 01.01.2015 г. и с опция за автоматично подновяване при липса на изявление за прекратяването му от която и да е от страните, отправено до другата най-късно един месец преди изтичането на срока. Твърди се, че ответното дружество не е изпълнило задължението си за заплащане на уговореното възнаграждение за осъществените от ищеца – изпълнител в пълен обем дейности по управление и поддръжка на двата обекта за периода 2019 г. – 2022 г., които са на обща стойност от 6 549,12 лева /по 1 637,28 лева за всяка година/, като предвид това същото дължи и обезщетение за забава върху всяка годишна такса, считано от деня, следващ падежа

– 15-ти януари на съответната календарна година, за която е дължима. По същество се моли за уважаване на предявените искове.

В срока по чл. 131 ГПК ответното дружество е депозирало отговор на исковата молба, в който се застъпва становище за неоснователност на предявените искове, като се оспорва изначално съществуването на договорни отношения между страните.

В съдебно заседание процесуален представител на ищеца поддържа исковете и моли съда да ги уважи, като присъди на страната сторените по делото разноски.

В съдебно заседание процесуалният представител на ответника моли съда да отхвърли исковете, като присъди на страната сторените по делото разноски.

Бургаският районен съд, след като взе предвид събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Установява се от доказателствата по делото, че „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ“ ЕООД е собственик, считано от 14.07.2010 г., на: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. С., който е с адрес гр. С., местност „Б.“, ет.0, ап.4, който обект се намира в сграда № 3, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. С., с предназначение на обекта – жилище, апартамент, ведно с 4,188 %, равняващи се на 1,10 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и 6,67 кв.м. идеални части от външно стълбище и 4,188 % идеални части от правото на строеж върху дворното място; самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.2.3 по КККР на гр. С., който е с адрес гр. С., местност „Б.“, ет.0, студио № 2, който обект се намира в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. С., с предназначение на обекта – жилище, апартамент, ведно с 2,597 %, равняващи се на 0,68 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и 4,14 кв.м. идеални части от външно стълбище и 2,597 % идеални части от правото на строеж върху дворното място.

Двата обекта са част от „Вилна сграда, включваща три корпуса с ваканционни апартаменти“, построена в **** в м. „Б.“, гр. С., който поземлен имот по действащите КККР на гр. С. е с идентификатор ***.

Не е спорно между страните, а и това се установява както от гласните, така и от писмените доказателства, че в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. С. са изградени три сгради на калкан. Във всяка сграда има над 3 самостоятелни обекта. Според показанията на свидетеля Д. Й. Д. комплексът носи името „Б.С.П.“, като почти целогодишно има обитатели в комплекса. В него има зелени площи и храсти, които се поддържат от градинар – свидетелят Н. К. И.. Според показанията на свидетеля А. А. К. една от функциите на дружеството ищец е да обезпечава сигурността в комплекса. В последния има 2 басейн, който се поддържа редовно.

Управлението на общите части на комплекса първоначално се извършва от дружеството, построило комплекса, след което управлението се осъществява от дружеството ищец въз основа на индивидуални договори със собствениците, като договор не е сключван с всички собственици. Според свидетеля К. достъпът до комплекса се осъществява чрез два портала и една врата. Единият портал е с дистанционно, а другият се отваря ръчно. Вратата се отваря с чип. Към настоящия момент физическа охрана в комплекса няма.

На ***. между Д. В. Д., в качеството на едноличен собственик и купувач на студия № 2 и апартамент № 4 в комплекс „Б.С.П.“, и „ЕЛСЕФИ СЪРВИС“ ЕООД, в качеството на „мениджър“, е сключен договор за поддръжка за студио № 2 и апартамент № 4 (за краткост Договора), по силата на който собственикът възлага, а мениджърът приема срещу заплащане да поддържа и провежда организационното, техническото и административното управление на комплекса, което включва: ежедневно техническо поддържане на общите инсталации; организиране на външната и вътрешната сигурност на комплекса; организиране на санитарно-хигиенните услуги в комплекса и общите части на сградите. Според чл.2.1. от Договора собственикът се задължава да плаща на мениджъра годишна такса за поддръжката и управлението на комплекса съгласно чл.1 от Договора в размер на 9 евро без ДДС на квадратен метър на година за законно притежаваната от него застроена площ, общо 119,60 кв.м. Таксата за поддръжка за 2010 г. е 1076,40 евро. Плащането следва да бъде извършено в срок от 14 дни от началото на всяка календарна година. Страните се договорят в чл.2.3. от Договора, че мениджърът може да извършва и допълнителни услуги срещу съответното допълнително заплащане, както следва: заплащане на сметки за ползвани битови услуги; заплащане на данък сгради и такса смет; вътрешно почистване на всеки имот; пране, гладене, смяна на бельо и консумативи и др.; наглеждане и проветряване на имоти, които не се обитават дълго време; отдаване под наем на имотите; посрещане и транспортиране от/до летище; допълнително обзавеждане и/или подмяна на съществуващо обзавеждане.

Заплащането на тези услуги ще се извършва според допълнително предоставен ценоразпис.

Таксата според чл.2.1. от Договора включва всички разходи за рутинното ежедневно обслужване на общите части на сградата и на двора. С цел осигуряване на ефективна охрана в комплекса, собственикът е задължен предварително да информира мениджъра за идентификацията на гостите си (включително данни за автомобилите им), както и за времето на престоя им.

На *** г. към Договора е подписан Анекс, като господин Д. вече действа като представляващ „СЪНРАЙС БЪЛГАРИЯ“ ЕООД. С Анекса годишната такса за поддръжка и управление на комплекса е намалена на 8 евро без ДДС на квадратен метър на година за законно притежаваната от собственика застроена площ, общо 119,59 кв.м. Таксата за поддръжка от 01.01.2016 г. е в размер на 956,72 евро. Срокът на Договора е продължен с 5 години, считано от 01.01.2015 г. За периода 2019 г. – 2022 г. ищецът издава 4 фактури с получател дружеството ответник за дължимите такси за всяка една от тези години в размер на 1637,28 лева за всяка една година.

По доказателствата:

Така описаната фактическа обстановка съдът прие за установена въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, показанията на свидетелите Д. Й. Д., Н. К. И. и А. А. К., и на заключението на вещото лице по назначената съдебноикономическа експертиза.

При така установените факти съдът намира от правна страна следното:

По основателността на главния иск:

С доклада по делото, неоспорен от страните, съдът указа, че е в тежест на ищеца е да докаже, че Договорът е действителен.

Според легалната дефиниция на „жилищен комплекс от затворен тип“, дадена в пар.1, т.3 от ДР на ЗУЕС в редакцията ДВ бр.62/2016 г., тъй като тя е относима към процесния период, това е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са 3 построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Установи се по делото, че комплексът е обособен като отделен урегулиран поземлен имот. Установи се също така, че в този имот са построени три сгради, като всяка една от тях е в режим на етажна собственост, защото във всяка една сграда има повече от три самостоятелни обекта, собственост на различни лица. Доказа се, че в поземления имот има зелени площи и басейн, които обслужват собствениците и обитателите на комплекса.

Установи се също така, че се осъществява контролиран достъп до комплекса, тъй като за портала е необходимо посетителят да разполага с дистанционно, а вратата се отваря с чип, т.е. не може кое да е трето лице да влезе в комплекса. Според показанията на свидетеля К. преди в комплекса е имало физическа охрана, а видно от съдържанието на процесния Договор едно от задълженията на ищеца е да осъществява контрол на лицата и техните превозни средства, които влизат в комплекса. Следователно, независимо дали е налице облигационно правоотношение или не, де факто в комплекса е налице контролиран достъп.

На последно място, с измененията на ЗУЕС, в сила от 29.09.2023 г., вече е възможно и една сграда да е построена в комплекса, стига тя да е „жилищна“. Комплекс „Б.С.П.“ отговаря и на това изискване, защото самостоятелните обекти, построени във всяка една сграда, са с предназначение жилища, като не се касае за „хотелска част“ и в комплекса има целогодишно живеещи собственици.