Решение № 309 от 12.03.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 309 гр. София, 12.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 16 -ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на пети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Анелия Маркова

Членове:

Величка Борилова

Зорница Гладилова при участието на секретаря Пролетка Асенова като разгледа докладваното от Анелия Маркова Въззивно гражданско дело № 20251000503148 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството e чл.258 и следв. ГПК.

Образувано е п о въззивна жалба на Б. Е. П., и щ е ц пред първата съдебна инстанция, срещу решение № 200 от 16.09.2025 г. постановено по гр.д.№ 83 по описа за 2025 г. на ОС-гр.Враца, с което е отхвърлен предявеният от ищеца/въззивник срещу ответницата И. А. Х., иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Решението се обжалва изцяло.

Излагат се доводи неправилност и незаконосъобразност; същото било постановено в противоречие с материалния закон и при допуснати процесуални нарушения. Сочи, че по делото били ангажирани доказателства за основателността на претенцията му по чл.19, ал.3 ЗЗД; същата била и допустима. Предварителният договор съдържал всички необходими реквизити на договора за покупко-продажба по смисъла на чл.183 ЗЗД и отговарял на изискванията по чл.19, ал.1 вр. с ал.2 ЗЗД. Ищецът бил изпълнил всички задължения по този предварителен договор и имал качеството на изправна страна по същия. Установило се, че с влязло в сила съдебно решение № 1

401/21.12.2018 г. по гр.д.№ 257 по описа за 2018 г. на ОС-Враца, ответницата е собственик на процесния недвижим имот. В случая съдът действал като нотариус, арг. от чл.586, ал.1 ГПК. Решаващите мотиви на съда били неотносими в хипотезата на чл.19, ал.3 ЗЗД, както и не отговаряли на събраните по делото доказателства, както и на съдържанието на отговора по исковата молба. Решението било в разрез със съдебната практика на ВКС, както и на приетото в ТР №4/2020 от 09.05.2023 г. на ВКС.

Иска се първоинстанционното решение да бъде отменено и вместо това да се постанови друго, с което претенцията на ищеца по чл.19, ал.3 ЗЗД да бъде уважена. Не се претендират разноски.

По въззивната жалба не е постъпил отговор от ответника пред първата съдебна инстанция – И. А. Х.. Същата не взема становище в хода на въззивното производство.

По допустимостта на въззивната жалба:

Обжалваното решение е връчено на въззивника на 18.09.2025 г.

Въззивната жалба е подадена на 30.09.2025г.

Следователно същата е в срока по чл.259, ал.1 ГПК.

Налице е правен интерес от обжалване.

Следователно въззивната жалба е допустима.

По основателността на въззивната жалба:

Съгласно чл. 269 ГПК въззивната инстанция се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите въпроси – само доколкото са посочени в жалбата.

След служебно извършена проверка въззивната инстанция приема, че първоинстанционният съд се е произнесъл във валиден и допустим процес.

По доводите във въззивната жалба:

За да постанови решение в обжалвания смисъл, първоинстанционният съд е приел, че в тежест на ищеца е да докаже сключването на предварителния договор за покупко-продажба между страните, правото на собственост върху процесния имот, заплащането на уговорената цена по предварителния договор. Доколкото страните не спорели, че между тях бил сключен 2 предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, това обстоятелство било прието за безспорно установено и доказано, че за придобиването на процесния недвижим имот ищецът следвало да заплати сумата от 95 000 евро, от които левовата им равностойност на 10 000 евро при подписването на договора, а останалите 85 000 евро следвало да бъдат заплатени на трето лице. Видно б и л о от отговора на исковата молба oтветницата признавала, че е получила сумата от 10 000 евро от купувача при сключването на договора, както и че останалата част от 85,000 евро следвало да бъде изплатена от купувача. По делото обаче нямало доказателства, че ответницата се е съгласила при сключването на договора остатъка от продажната цена от 85 000 евро да бъде заплатен чрез погасяване на задължения към трето лице. Не било доказано и това трето лице да има вземане към ищцата за твърдяния ремонт на процесния имот. Представения и приет като доказателство споразумителен протокол, за разсрочено плащане на задължения от 85000 евро не б и л подписан от ответницата. Правото на собственост на продавача по предварителния договор било установено с влязло в сила съдебно решение, с което бил уважен предходен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за същия имот срещу „Борил инвест“ ЕООД. Видно било от постъпилите по настоящето дело скица и удостоверението за данъчна оценка обаче в АГКК и в общината имотът все още се водел като собственост на това дружество, въпреки съдебното решение с което били отречени правата му, а в скицата и удостоверението за данъчна оценка не било посочено на какво основание дружеството се легитимирало пред общината и АГГК като собственик. Съдебното Решение № 401 от 21.12.2018 г. на ОС - Враца по гр. д.

№ 257/2018 г. по описа на ОС-Враца б и л о титул на собственост на ответницата, но същото било влязло в законна сила преди повече от 5 години и 6 месеца преди завеждане на настоящето дело. По делото нямало данни в този период „да е но в Службата по вписванията “ /дословно по мотивите на първоинстанционното решение/, от кой момент при евентуално вписване на решението същото е противопоставимо на страните „Борил инвест“ ЕООД. Не б и л о установено и дали междувременно „Борил инвест“ ЕООД се е разпоредил или не с имота, което с оглед липсата на вписване на съдебното решение можело да бъде противопоставимо на правата на ответницата. Пр и тези си мотиви първоинстанционният съд е достигнал до извода, че ищеца не е доказал че към момента на приключване на устните състезания „ответникът 3 не е продавачът е собственик на процесния имот“ /дословно по мотивите на първоинстанционното решение/, което с оглед изискването по чл. 363 от ГПК за проверка собствеността на праводателя било пречка за уважаване на иска.

Апелативен съд-София като взе предвид доводите и възраженията на страните, както и събраните по делото /пред първата съдебна инстанция/ доказателства, приема следното:

Съдът е сезиран с иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, предявен от Б. Е. П. срещу И. А.

Х..

Ищецът твърди да е сключил с ответницата на 04.09.2019 г. предварителен договор по силата на който последната се задължила да му прехвърли собствеността чрез покупко-продажба на недвижим имот, представляващ кафе аперитив и фитнес клуб „Виктория“, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта на гр.Враца, одобрена със заповед № РД-18-43/16.09.2005 г. на ИД на АК, находящ се в г***,обособен обект в партерния етаж на жилищна сграда-блок „Химик 11-1“, с площ по документ 167, 94 кв.м., неразделна част от който били и 5,67 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж. По отношение на цената била уговорена такава в размер на 95 000 евро в левовата им равностойност, от която сума бил заплатил на продавача 10 000 евро в левовата им равностойност преди подписването на договора, а останалата част от 85 000 евро в левовата им равностойност следвало да се изплати от купувача на трето лице, посочено от продавача, към което трето лице продавача имал облигационни задължения.

Собствеността върху имота следвало да бъде прехвърлена с нот.акт след изплащане на последната вноска или в 1-месечен срок след отправяне на писмена покана. Владението на имота било предадена при подписването на предварителния договор. Ищецът твърди да е добросъвестно изплатил всички дължими суми, както и поканил продавача /ответницата/ да го снабди с нот.акт за собственост върху имота. Последната не изпълнила задължението си. Затова и за ищеца възниквал правен интерес от предявяване на иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

В срока по чл.131 ГПК ответницата е депозирала отговор по исковата молба, видно от съдържанието на който се признава сключването на предварителен договор с ищеца от дата 14.09.2019 г., както и цената, която 4 следвало да бъде изплатена от купувача/ищец на ответницата/продавач, вкл. и начина на плащане, визиран в обстоятелствената част на исковата молба, а именно- частично на купувача, а остатъка на едно трето за спора лице- В. М.

В..

Посочено е, че владението е предадено при подписването на предварителния договор. Признато е, че не е изпълнила задължението си да прехвърли собствеността на имота по нот.ред поради „лични и служебни ангажименти“.

Действително, от съдържанието на отговора по исковата молба се установява, че ответницата признава иска.

Правилно с доклада по чл.140 ГПК, обективиран в определение № 458 от 19.08.2025 г. първоинстанционният съд е разпределил доказателствената тежест на страните по спора като е указал на ищеца, че следва да докаже сключването на предварителния договор за покупко-продажба между страните, както и заплащането на уговорената цена на предварителния договор. Указано е на ищеца, че не сочи доказателства за правото на собственост на ответницата върху имота, нито за изпълнение на задължението си по предварителния договор за заплащане на левовата равностойност на сумата от 85 000 евро на третото лице по договора.

Предварителният договор по арг. на чл. 19 ал.1 и 2 ЗЗД, има за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право; същият представлява двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател /продавач/ поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач, да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма- а именно под формата на нотариален акт - чл. 18 ЗЗД.

Искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е конститутивен.

Конститутивното решение, постановено в производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, поражда последиците на окончателния договор, като с него се замества обещания между страните договор. В този случай съдебното решение представлява титул за собственост.

Налице ли са предпоставките за уважаване на иска по чл.19, ал.3 5

ЗЗД:

Предварителният договор за покупко-продажба е съглашение, по силата на което страните по него поемат насрещни задължения едната да продаде, а другата да закупи обещаната й вещ /най-често недвижим имот/ при там посочена цена.

Необходимо е да е спазена формата на договора /писмена/, когато такава се изисква /арг. от чл. 19, ал. 1 ЗЗД /, когато се касае за сключване на окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма/, какъвто е настоящия случай.

Също така предварителният договор следва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, т.е. предварителният договор следва да съдържа съществените условия на окончателен договор.

За да бъде налице основание за обявяване на договора за окончателен следва да са настъпили правопораждащите условия, уговорени от страните, касаещи правото да се иска сключване на окончателен договор.

При неизпълнение на насрещните задължения на страните по предварителния договор, с оглед целта, за постигането на която е сключен - да се подготви /когато характерът на прехвърлянето изисква това/ и извърши впоследствие окончателен продажбен договор, всяка една от тях може да предяви иск за сключване на окончателния договор.

В случая страните не оспорват сключването на такъв предварителен договор, но такъв с дата 04.09.2019 г. не е представен от страна на ищеца.

Следва да отбележим, че с определение № 101 от 21.02.2025 г. първоинстанционният съд изрично е дал указания на ищеца, че „договорът описан като приложение към исковата молба не е приложен“ към нея, виж л.12 от първоинстанционното производство. Такъв предварителен договор с дата от 04.09.2019 г. и страни, страните по спора не е представен по делото.

Действително, сключването на предварителния договор с дата от 04.09.2019 г. е констатирано в приемо-предавателния протокол от 04.09.2019 г., който протокол обективира предаване на владението на процесния недвижим имот от И. А. Х. на Б. Е. П., виж л.5 и следв. от първоинстанционното производство. Приемо-предавателният протокол, обаче, 6 не възпроизвежда съществените елементи на предварителния договор – продажна цена, начин и срок на плащане, срок за сключване на окончателен договор, респ. прехвърляне на имота по нот.ред.