Решение № 262060 от 25.06.2021, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ /25.06.2021 год., гр. Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИ

РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХLIX-ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на първи юни две хиляди двадесет и първа година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ:

ДИМИТЪР ДИМИТРОВ при участието на секретар МИЛЕНА УЗУНОВА, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 12918 по описа за 2020г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени от Б.Г.И., ЕГН:**********, постоянен адрес: ***, съдебен адрес:***, чрез ****против К.А.Г., ЕГН:********** чрез неговия баща и законен представител А.А.Г., адрес *** А, в условията на обективно кумулативно съединяване искове за осъждане на ответника да заплати сумата от 12126 лв. /дванадесет хиляди сто двадесет и шест лева/, представляваща дължима на отпаднало основание авансово заплатена част от продажна цена по сключен между страните и развален Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.11.2019г. на осн.чл.93, ал.2 ЗЗД и иск с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати сумата от 12126 лв. /дванадесет хиляди сто двадесет и шест лева/, представляваща компенсаторна неустойка за неизпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността по сключен между страните и развален Предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот от 28.11.2019г., уговорена в чл.3.1. от договора.

В условията на евентуалност се сочи, че правното основание за дължимост на претенцията е чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД.

Ищецът поддържа, че ответникът е неизправна страна по сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот от 28.11.2019г. Твърди се, че На 28.11.2019г. между нея и малолетния К.А.Г., представляван от неговия баща и законен представител А.А.Г. е сключен предварителен договор, по силата на който ответникът се задължи да й продаде апартамент в София с идентификатор ***. Твърди, че законния представител на ответника я уверявал, че имотът е чист от вещни тежести, като в уверение на това, в чл.2.4. от предварителния договор от 28.11.2019г. било записано „ ...че същият (имота) не е и няма да бъде обременен с ипотеки, възбрани и/или други тежести…“. Твърди, че изплатила на ответника в брой като капаро сумата от 6200 евро в левова равностойност от 12 126 - дванадесет хиляди сто двадесет и шест лева, както е описано в чл.2.5. от предварителния договор. Твърди, че след подписването на предварителния договор и с цел да си осигури допълнителния паричен ресурс, от който имала нужда за финализиране на покупко-продажбата, съгл. чл.2.6. първо тире от предварителния договор, се обърнала към ****с искане за кредит. Било установено, че върху имота има вписани множество вещни тежести, о именно: 1/договорна ипотека от 28.04.2011г. за сумата 3 500 000 EUR; 2/ възбрана от 01.10.2013г.;

3/договорна ипотека от 06.03.2008г.; 4/ искова молба от 10.10.2014г.

Твърди, че тези вещни тежести блокирали възможността да получи необременено право на собственост, както предвиждал предварителния договор.

Твърди, че законният представител на ответника е знаел за тези тежести и е действал недобросъвестно при сключването на договора. Твърди, че след установяването на вещните тежести ответникът поиска да му се даде възможност и време, за да ги заличи, поради което подписали анекс, с който отложили срока за сключване на окончателен договор до 31.05.2020г. Твърди, че ответникът на практика не предприел действия по заличаване и вещните тежести продължил да съществуват, поради което му изпратила писмо, с което го уведомила, че разваля предварителния договор поради неизпълнение от негова страна и иска да й върне платената от нея сума, като посочила своя банкова сметка. ***, че ако върне сумата доброволно, няма да претендира двойния размер на платения от мен задатък /капаро/. Твърди, че изпратила писмото и по пощата, и в електронен вид на имейла му **********@*****.***.

Твърди, че след получаване на писмото ответникът няколко пъти обещавал да плати получения от него задатък /капаро/, но не го сторил и спял да отговаря на обажданията й.

Приема, че за нея е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск, с който претендира връщане на платения задатък

/капаро/ от 12126 лв., поради отпаднало основание, както и неустойка в същия размер - 12126 лв., съгласно т.3.1. от договора, дължима защото ответната страна не е изпълнила задълженията си по предварителния договор и станала причина сключването на окончателния договор да не е възможно при закрепените в предварителния договор параметри. В условията на евентуалност - в случай, че бъде отхвърлен иска против ответника за заплащане на неустойка в размер на 12 126 лева, за неизпълнение на задълженията му по договора, предявява иск за заплащане на обезщетение по чл.93, ал.2 от ЗЗД - за връщане на платеното от купувача - ищцата, капаро по договора в двоен размер.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответната страна, в който изразява становище за неоснователност на предявения иск. Не се оспорва фактът на сключен между страните предварителен договор и на получаване на капаро в твърдения размер. Твърди се, че ответникът е изправна страна по договора, като е изпълнил задължението. Твърди, че в подписания предварителен договор било уговорено остатъка от продажната цена да се заплати чрез заемни средства от банка кредитор, като в същото време през целият период на действието на договора не получил от страна на ищцата нито едни писмен документ, с който същата да удостовери, че е предприела действия по подписване на договор за ипотечен кредит, както и не получил никакви писмени документи установяващи отказ на банка - кредитор да финансира покупката с мотив - наличие на вписани ипотека и искова молба върху имота. Оспорва изцяло твърденията на ищцата, че е изправна страна по договора, като счита, че същата не е изпълнила задължението си в срок и не е представила документи, удостоверяващи отказ за финансиране от банка - кредитор с основание наличие на тежести описани в исковата молба. Твърди, че през целият период на действие на договора на ищцата е указвано пълно съдействие и представяне на всички изискуеми от нея документи. Твърди, че описаните в исковата молба ипотека и тежести са преди продажбата на апартамента и преди откриване на производството по несъстоятелност на ВИТОША РИЗОРТ 2000 ООД С Т.Д. 5019/2016г., същите обезпечават вземания на кредиторите с приети вземания в производството по несъстоятелност; описаните ипотека и тежести не са само върху апартамента предмет на предварителния договор, а върху земята и целият комплект от девет сгради. Твърди, че на ищцата са известни и представени всички документи, в това число и справка по имот *** представена в срока на предварителния договор, защото от банка - кредитор на ищцата пожелали да видят как банки кредитират обекти в сградата с тези тежести. Твърди, че от представената справка е видно, че обекти в комплекса са предмет на ипотечни кредити, въпреки наличието на тези тежести върху поземления имот и самостоятелните обекти, именно защото тези тежести са непротивопоставими на бъдещите кредитори, защото кредиторите по тях са с приети вземания в производството по несъстоятелност и удовлетворени кредитори по него.

Твърди, че е представил на ищцата удостоверение по чл.19 ал. 2 от ПВп. от синдика на дружеството с нот. заверка на подписа от 05.06.2018г., от което било видно, че не е поето обезпечителното задължение по договорната ипотека. Твърди, че с молба 6225/12.12.2019г. е предприл действия по частично заличаване на ипотеката, но е получил отказ.

Твърди, че с ищцата били в постоянна връзка, както и изрично и предложил да й съдейства, като отправи искане за отпускане на ипотечен кредит в банки, но тя отказала с мотив, че иска да бъде кредитирана само от офис на банка в гр. Стара Загора.

Твърди, че в срока на предварителния договор, преди подписването на анексите, на ищцата са представени всички необходими документи за подписване на окончателен договор в нотариална форма, а именно: удостоверения за тежести, удостоверение по чл.87 от НАП, скица, схема, данъчна оценка, като и двата подписани анекса са по изрично нейно искане, поради факта, че не можела да изпълни срочно задълженията си по договора.

Твърди, че поради неизпълнение на задълженията й в срок, уведомил ищцата, че разваля подписания с нея договор, поради неизпълнение на задълженията от нейна страна дори и в удължения срок, като на 11.08.2020г. извършил разпоредителна сделка с апартамента, която е вписана по надлежния ред в Агенция по вписванията.

Изтъква, че от нотариалния акт е видно, че апартаментът е закупен с ипотечен кредит от ****, като цената по сделката е получена по надлежния ред. Твърди, че за договора за покупко - продажба са представени идентични документи, с представените на ищцата и в което са вписани същите тежести.

По изложените съображения приема, че основанието за даване на капарото не е отпаднало и не се дължи връщането му.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

В хода на съдебното производство бяха представени и приети следните писмени доказателства: Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019г. с ръкописна разписка върху него за получен задатък; Анекс от

30.01.2020г. към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.11.2019г., Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот с изх.№ 1898/2020г. на СВ към ****, Нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот от 18.10.2017г. на нотариус ****на НК, уведомление за разваляне на предварителния договор от 28.11.2019 г. поради неизпълнение от 09.06.2020 г. и пощенската му доставка, три страници ел.кореспонденция между страните по И-мейл и Вайбър, Справка имот партида № 160229/02.05.2011г. от 14.01.2020г. – 15 стр., Определение № 6672/20.12.2016г. на СГС; Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека 69, т.10/ 11.05.2011 г.; Нотариален акт за покупко - продажба № 36/18.10.2017г.; Удостоверение за данъчна оценка **********/10.01.2020г.; Скица на ****Удостоверения за тежести;

Удостоверение по чл. 87 от НАП от 17.01.2020г.; Съдебно удостоверение 23.12.2019г.; Схема № 15-510384/10.06.2019г., удостоверение за тежести № 32452/20.07.2020г., удостоверение по чл.19 ал. 2 от ПВп. със заверка на подписа от 05.05.2018г., молба

6225/12.12.2019г. до Сл. Вп.

София, нотариален акт за продажба на недвижим имот № 97/том ІІІ, от 11.08.2020 г., депозираните с молба вх.288776 от 28.05.2021 г. от ищеца: справка на IBAN ***.05.2021 г., информация по сметка в ****от 27.05.2021 г., договор за поръчка от 19.11.2019 г., договор за депозит от 20.11.2019 г., протокол към договор за поръчка от 19.11.2019 г., справка чрез отдалечен достъп по данни за имот от служба вписвания гр. София от 26.05.2021 г.

От представена по делото Справка от Национална база данни „Население“ се установява, че ответникът К.А.Г. е роден на ***г., като негов баща е А.А.Г..

От приложен по делото Нотариален акт № 89/18.10.2017г. се установява, че отв.

К.А.Г. е придобил от търговско дружество в несъстоятелност, чрез синдика на дружеството при проведен търг и определянето му за купувач - АПАРТАМЕНТ № 3 /три/, ет. 1, с площ 68.60 кв.м. /шестдесет и осем цяло и шестдесет стотни квадратни метра/, който апартамент се намира в сграда № 2 /две/, разположена в поземлен имот с идентификатор ****/ шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, две хиляди и четиридесет и четири, точка, хиляда осемстотин, петдесет и девет/, с адрес на имота: ****заедно със 4,41%/ четири цяло четиридесет и една стотни върху: сто/ идеални части от общите части на сградата и на комплекса и заедно с 0,31%/ нула цяло тридесет и една стотни върху сто/идеални части от земята, представляваща ПИ с идентификатор ****/шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, две хиляди и четиридесет и четири, точка, хиляда осемстотин петдесет и девет/

Безспорно между страните е сключването на 28.11.2019г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, собственост на ответника, представляващ самостоятелен обект - АПАРТАМЕНТ № 3 /три/, ет. 1, с площ 68.60 кв.м. /шестдесет и осем цяло и шестдесет стотни квадратни метра/, който апартамент се намира в сграда № 2 /две/, разположена в поземлен имот с идентификатор ****/ шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, две хиляди и четиридесет и четири, точка, хиляда осемстотин, петдесет и девет/, с адрес на имота: ****заедно със 4,41%/ четири цяло четиридесет и една стотни върху: сто/ идеални части от общите части на сградата и на комплекса и заедно с 0,31%/ нула цяло тридесет и една стотни върху сто/идеални части от земята, представляваща ПИ с идентификатор ****/шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, точка, две хиляди и четиридесет и четири, точка, хиляда осемстотин петдесет и девет/. Страните договорили цена на имота в сключения предварителен договор в размер 62 000 €/ шестдесет и две хиляди евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 121.261,46 лв./ сто двадесет и една хиляди, двеста шестдесет и един лев и четиридесет и шест стотинки/, от която сума в деня на подписване на договора, купувачът заплаща по сметка на продавача сума в размер от 6200 евро, а остатъкът в размер на 55800 € /петдесет и пет хиляди и осемстотин евро/ или левовата равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ, а именно сумата в размер на 109.135,31лв. /сто и девет хиляди; сто тридесет и пет лева и тридесет и една стотинки /по следната схема: 1/ сума в размер на 75 000 лв. ще бъде преведена от КУПУВАЧА след нотариалното изповядване на сделката, посредством банков ипотечен кредит, съгласно разплащателния план на банката-кредитор и след предоставяне на Удостоверение за вещни тежести от Служба по вписванията-гр.София, АВ, от което да е видно, че вписаната от купувача ипотека е първа по ред, по банкова сметка *** К.А.Г.. 2/ сума в размер на 34 135,31 лв. се задължава да изплати в деня на нотариалното изповядване на сделката.

Разпечатката съдържа 33 от 103 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/46316b8f-6660-4fe8-b93f-d26c0a571b71