Определение № 5913 от 17.12.2025, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 5913 гр. София, 17.12.2025 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Снежанка Николова

Членове:

Гергана Никова

Соня Найденова като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело № 20258002100112 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по процесуално допустима касационна жалба вх.№ 8453 от 15.11.2024 г., подадена от Р. И. Л., действащ като ЕТ „Румен Лалковски”, чрез адвокат Ц. С. от АК - В., срещу въззивно Решение № 542 от 15.10.2024 г. по в.гр.д.№ 588/2024 г. на Окръжен съд – Враца.

Ответникът по касация Община Враца е подал писмен отговор чрез юрисконсулт Н. П., с който оспорва наличието на основание за допускане на касационното обжалване, както и основателността на касационната жалба. Претендира присъждането на юрисконсултско възнаграждение.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното:

Предмет на разглеждане в настоящото производство е жалбата в частта й, с която въззивното решение е обжалвано в частта, с която е потвърдено Решение № 438 от 05.07.2024 г. по гр.д.

№ 1548/2023 г. на Районен съд - Враца, в частите, с които: (1) е отхвърлен като неоснователен предявеният от Р. И. Л., действащ като ЕТ „Румен Лалковски”, срещу Община Враца иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено, че на основание изтекла придобивна давност ищецът е собственик на следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор ***** с адрес: [населено място], ул. „Г. А.“ № 1, вх. Б, ет. 0, в сграда с идентификатор ****, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска дейност, с площ 81,50 кв.м. по КК и 95 кв.м. съгласно акта за частна общинска собственост и (2) на основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД Р. И. Л., действащ като ЕТ „Румен Лалковски” е осъден да заплати на Община Враца сумата 40,45 лв. (при цена на иска 12 1

474,83 лв.) – дължими наемни вноски за периода от 11.09.2020 г. до 01.07.2022 г. по Договор за наем № 93-125 от 11.10.1993 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на вземането.

С постановеното по настоящото дело Определение № 106 от 13.01.2025 г. (необжалвано) касационната жалба частично е оставена без разглеждане и въззивното решение е влязло в сила в частта, с която първоинстанционното решение е потвърдено в частите, с които: (3) на основание чл. 236, ал.2 ЗЗД Р. И. Л. - ЕТ „Румен Лалковски” е осъден да заплати на Община Враца сумата 570 лева – обезщетение за ползване на процесния недвижим имот след изтичане на срока на Договор за наем № 93-125 от 11.10.1993 г. и въпреки противопоставянето от наемодателя за периода от 01.07.2022 г. до 10.08.2022 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на депозиране на исковата молба – 04.09.2023 г. до окончателното изплащане на вземането и (4) на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД касаторът е осъден да заплати на Община Враца сумата 3 049,50 лева – обезщетение за ползване за периода от 19.09.2022 г. до 23.04.2023 г., ведно със законната лихва.

Въззивният съд е приел за установено от фактическа страна следното:

Земята, върху която е построена сградата, в която се намира спорното търговско помещение, е била държавна. Със Заповед № 1237 от 25.08.1978 г. на Градски народен съвет - Враца и Заповед № 30 от 19.01.1982 г. на Общински народен съвет - Враца са отчуждени в полза на държавата посочените в заповедите парцели срещу обезщетение за техните собственици (парично или имотно). Имотите са актувани с издадени от Общински народен съвет - Враца Акт за държавна собственост № 6033 от 17.08.1984 г. (за имоти пл.№№ *, * от кв. 232-232а) и Акт за държавна собственост № 6035 от 17.08.1984 г. (за имот пл.№ * от кв. 232-232а).

Със Заповед № 867 от 21.08.1984 г. на Общински народен съвет - Враца е отстъпено право на строеж върху държавна земя на ЖСК „Ясен” в отредените за строителство имоти с пл.№№ *, *, *, *, *, *, *, *, * от кв. 232 и 232а по плана на [населено място], като е посочено, че строителните петна са одържавени с актове за държавна собственост №№ 6027, 6028, 6029, 6030, 6031, 6032, 6033, 6034 и 6035, всички от 17.08.1984 г. Записано е, че строителите се задължават в посочените дворища да построят жилищна сграда за задоволяване на жилищните нужди на членовете на ЖСК. За строежа на сградата е издадено строително разрешение № 251 от 31.08.1984 г.

Видно от генералната сметка за стойността на жилищен блок „Ясен” и скица на разпределението, на партерен етаж в тяло В на блок „Ясен” е предвидено изграждането на библиотека, салон за събрания и фоайе с гардероб. Между страните е отделено за безспорно, а и от Разпределителен протокол от 24.02.1983 г. е видно, че подблоковото пространство не е участвало в разпределението на обектите от член-кооператорите на „ЖСК Ясен”.

Въз основа на Договор № 93-125 от 11.10.1993 г. Община Враца е отдала под наем на ЕТ „Иван Лалковски” (праводател на ET „Румен Лалковски”) следния обект: „Подблоково пространство” в блок „Ясен” (чл. 1), за срок от 5 г. (чл. 8). В чл. 4 е уговорено, че наемът се определя по реда на Наредба № 3 за предоставяне под наем на помещения - общинска собственост и места за развитие на стопански и административни дейности и е в размер на 1 870 неденоминирани лева. В края на договора е записано, че наемът е за сметка на 2 довършителните работи съгласно ПСД, което съответства и на отпечатаната във в. „Зов”, бр.

15, обява за конкурс, съгласно която подблоковото пространство се отдава без наем за определен срок срещу довършване.

Издадено е разрешение за строеж в полза на Община Враца и ползвател ЕТ „Иван Лалковски” да извърши вътрешно преустройство на подблоково пространство в блок „Ясен”, тяло В, вход Б, за направа на магазин за алармени системи и монтаж на автомобили съгласно договора с общината.

И. Ц. Л., действащ като ЕТ „Иван Лалковски” е отправил предложение вх.№ П-94-И-5 от 11.11.1994 г. по реда на чл. 35 ЗППДОбП (отм.) за изкупуване на отдадения му под наем обект без търг или конкурс.

След смъртта на И. Ц. Л. неговият наследник - ищецът Р. И. Л., е поел предприятието на ЕТ, което е вписано с Решение от 24.01.1996 г. по ф.д.№ 4455/1991 г. по описа на ОС - Враца.

С писмо рег.№ П-94-И-5 от 23.04.1997 г. Общинска дирекция по приватизация - Община Враца е уведомила предложителя, че приема предложението му по реда на чл. 35 ЗППДОбП (отм.), което следва да потвърди в 5-дневен срок. Видно от отбелязването върху първоначалното предложение, същото е потвърдено от ищеца на 05.05.1997 г. Решение № 117 от 10.04.1997 г. на Общински съвет - Враца за откриване на процедура за приватизация чрез изкупуване без търг или конкурс на общински нежилищен имот - подблоково пространство на блок „Ясен”, стопанисван от ЕТ „Иван Лалковски” - И. Ц. Л., е обнародвано в Държавен вестник, бр. 40 от 1997 г.

С протокол образец 16 от 23.12.1997 г. е приет строежът „Преустройство на подблоково пространство” в блок „Ясен”, тяло В, вх. Б за магазин за алармени системи за автомобили.

Издадено е Разрешение за ползване № 63 от 23.12.1997 г. от РИТСК.

За спорния имот е издаден Акт за частна общинска собственост № 300 от 10.05.2001 г. с основание: чл. 56 ЗОС, чл. 30, ал. 1 ППЗОС, чл. 2, ал. 1, т. 9 ЗОС, инвеститор на обекта Община Враца.

Не е спорно между страните, че договор за покупко-продажба по реда на ЗППДОбП (отм.) не е сключен. От доказателствата по делото - писмо изх.№ 9400-8522 от 13.03.2003 г. е установено, че окончателна оценка на процесния имот по реда на ЗППДОбП (отм.) не е била извършена.

На гърба на Акт за държавна собственост № 6033 от 17.08.1984 г. и Акт за държавна собственост № 6035 от 17.08.1984 г. в полето за промени е вписано, че със Заповед от 31.07.2007 г. на Областния управител на Враца на основание чл. 78, ал. 1 ЗДС, § 42 от ПЗР на ЗИД на ЗОС, актуваните недвижими имоти се отписват от актовите книги за държавна собственост в полза на Община Враца. Издаден е Акт за частна общинска собственост № 3845 от 13.06.2023 г., с правно основание: чл. 56, ал. 1 ЗОС, чл. 2, ал. 1, т. 5 ЗОС, чл. 3, ал. 3 ЗОС.

С писмо-предизвестие изх.№ 7000-115 от 27.05.2022 г. на Община Враца ищецът е уведомен, че наемното правоотношение, възникнало между праводателя му ЕТ „Иван Лалковски” и Община Враца, се прекратява след изтичането на едномесечен срок от получаване на писмото. Същото е получено от ищеца на 30.05.2022 г.

3

С протокол от 11.08.2022 г. и на основание Заповед № 1197 от 27.07.2022 г. на Кмета на Община Враца, имотът е иззет от ищеца.

Предварителното изпълнение на тази Заповед по жалба на ЕТ „Румен Лалковски” е спряно с Определение № 7858 от 13.09.2022 г. по адм.д.№ 7685/2022 г. по описа на ВАС и със Заявление № 9400-0-12407 от 15.09.2022 г. ЕТ „Румен Лалковски” е поискал предаването на помещението, предмет на заповедта за изземване, като предаването е извършено на 19.09.2022 г. с протокол.

Заповед № 1197 от 27.07.2022 г. на Кмета на Община Враца за изземване на имота е обжалвана от ЕТ „Румен Лалковски”, като същата е потвърдена като законосъобразна с влязло в сила Решение № 2802 от 16.03.2023 г. по адм.д.№ 321/2023 г. по описа на ВАС и е принудително изпълнена на 24.04.2023 г., когато имотът е иззет от физическото лицетърговец.

Със заключение по съдебно-оценителна експертиза е установено, че за периода от 10.08.2019 г. до 01.07.2022 г. месечният наем, изчислен по Приложение № 1 - Тарифа за определяне началния размер на месечния наем за 1 кв.м. при предоставяне на помещения, терени и места към Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество, приета с Решение № 292/2008 г. на Общински съвет Враца, е в размер на 427,50 лева или сумата от 14 834,25 лева, а за същия период средният пазарен месечен наем е 576,65 лева или сумата от 20 009,75 лева.

По делото в първоинстанционното производство са събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите Б. В. А., Ц. Г. М., П. Ц. Г., Ц. В. Т., Т. С. Т. и Ц. Й. Х..

Показанията на Б. В. А., Ц. Г. М., П. Ц. Г. и Ц. Й. Х. са еднопосочни и еднозначни, като всички те познават Р. Л. от 20 или 30 години и твърдят, че той е построил процесното помещение, като всеки от свидетелите му е помагал в строителството по някакъв начин.

След това в това помещение ищецът е поставял аларми на автомобили. Никой от свидетелите не знае дали ищецът е собственик на помещението, нито знае някой да му оспорва ползването. Противоречие в показанията на свидетелите се наблюдава досежно крайния момент, до който търговския обект е функционирал, като това обстоятелство е ирелевантно за спора, доколкото не се установява по делото ищецът да е изоставил имота.

Свидетелите Ц. В. Т. и Т. С. Т. сочат, че са членове на ЖСК от учредяването й и спорното помещение е било на общината за ОФ клуб или пенсионерски клуб, вече не си спомнят.

След това помещението е стопанисвано от Р. Л., като последно е функционирало през 20022003 г.

Въззивният съд е кредитирал показанията на разпитаните свидетели, тъй като същите са преки, непосредствени, логични и безпристрастни и са в унисон помежду си, считайки, че те са пряко относими към предмета на доказване в настоящето производство.

Въззивният съд е споделил решаващите мотиви и изводи на първоинстанционния съд за неоснователност на предявения главен иск и частичната основателност на предявените насрещни искове, като е препратил към мотивите на първоинстанционното решение на основание чл. 272 ГПК, наред с което е изложил и собственото си становище по предмета на спора и оплакванията във въззивната жалба.

4

Посочено е, че претенцията на ищеца за признаване правото му на собственост върху процесния недвижим имот с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК се основава на изтекла в негова полза придобивна давност въз основа на осъществявано от него добросъвестно владение, считано от 10.04.1997 г. - датата на взимане на решение от Общински съвет Враца за откриване на процедура за приватизация чрез изкупуване без търг или конкурс на спорния имот. Въззивният съд е приел, че за твърдяния период ищецът не е бил владелец, а е бил държател на процесния недвижим имот по силата на сключения между страните договор за наем № 93-125 от 11.10.1993 г. Именно договорът за наем е правното основание, на което ищецът е придобил фактическата власт върху имота. Наемателят по договор за наем е държател на вещта, който я държи за наемодателя. Наемателят не е владелец и не може да придобие имота по давност, а упражнява фактическата власт за друг. Наличието на този наемен договор не се оспорва от страните, нито неговите уговорки. Сключеният между страните по делото наемен договор е бил за определен срок - 5 години. Същият все още е бил в сила, както към датата на отправяне на предложението за неговото купуване без търг и конкурс по ЗППДОбП (отм.), така и към датата на взимане на решението от Общински съвет - Враца, с което се поставя началото на приватизационната процедура. Съгласно § 7, ал. 1 от ПЗР на ЗППДОбП (отм.), срочните договори за наем се смятат за безсрочно сключени от момента на приемане на решението за приватизирането им по предвидения в закона ред - при започнала процедура по приватизация срочните договори се трансформират в безсрочни и могат да се прекратят с едномесечно предизвестие. Направен е извод, че след откриване на процедурата за приватизация на наетия имот - частна общинска собственост (в случая от 10.04.1997 г. - датата на Решение № 117 на Общински съвет Враца), сключеният между страните договор за наем е трансформиран в безсрочен. Този безсрочен договор е бил прекратен едностранно от кмета на общината с писмено предизвестие едва през 2022 г., в което е посочено, че наемното правоотношение се счита за прекратено с изтичането на едномесечен срок от получаването на писмото. Предизвестието е получено от ищеца на 30.05.2022 г. и считано от 01.07.2022 г. наемното правоотношение е прекратено.