Решение № 204 от 20.06.2023, Районен съд - Лом

РЕШЕНИЕ

№ 204 гр. Лом, 20.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ШЕСТИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: НИКОЛА Т. ДЕЛИЕВ, при участието на секретаря Мартина Здр. Здравкова, като разгледа докладваното от НИКОЛА Т. ДЕЛИЕВ Гражданско дело № 20221620102333 по описа за 2022 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК.

Делото е образувано по предявен установителен иск по реда на чл. 124 ГПК от С. Б. Б., ЕГН **********, с постоянен адрес: с. ****, чрез пълномощник адв. Д. С. - АК - Монтана, личен № ****, със съдебен адрес: гр.

****, срещу Р. И. А., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ****, с адрес за връчване: с. ****.

Иска се да се признае за установено по отношение на ответника, че Договор за аренда на земеделска земя от дата 26.01.2017 г. е сключен между страните в производството и не е прекратен, че произвежда правно действие и има законна сила за страните, които са го сключили, респективно и за техните правоприемници.

Твърди се с Исковата молба, че ищецът е получил нотариална покана от ответника, с която е уведомен, че, като правоприемник на арендодателя по Договор за аренда на земеделска земя, сключен на 26.01.2017 година между него и неговия праводател - Ц. С. С., вписан в Службата по вписванията при Районен съд - гр. Лом с вх. peг. № ****, замества арендодателя по договора. С нотариална покана е направено и уточнение за срока за плащане на арендната цена по договора, а именно: края на календарната година.

Релевирано е, че, на основание чл. 8.1. от процесния договор, последният едностранно се прекратява по отношение на имота, за който е сключен с едногодишния срок, представляващ предизвестие, както е предвидено в цитирания договор, като за този едногодишен срок, следва да се счита стопанската 2021- 2022 година, а, след тази дата, следва ищецът безусловно да освободи имота.

1

Ищецът изпратил отговор на нотариалната покана, който е връчен на ответника на 01.06.2021 г. от нотариус С. С., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № ***, с район на действие РС - Лом, срещу разписка № **** г.

С отговора ищецът уведомява ответника, ще се изпълнява към него задължението си за заплащане на арендната цена, като встъпил в правата на арендодателя по договора. На следващо място е уведомен, че плащането на арендната цена по договора ищецът ще осъществява след края на стопанската година, но не по-късно от края на календарната година, за която се дължи рентата.

Ищецът не счита договора за едностранно прекратен от годината, посочена от ответника в поканата, нито приема основанието за прекратяване.

На 30.11.2021 г. ищецът твърди, че е извършил плащане на дължимата сума за аренда на имота, за което представил доказателства, видно от приложенията към Исковата молба - системен бон и служебен бон.

Претендират се и направените по делото разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от процесуалния представител на ответника.

По отношение на основателността, с отговора на Исковата молба не се признава така предявеният иск и същият се смята за неоснователен.

Твърди се, че земеделската земя, предмет на процесния договор за аренда от дата 26.01.2017 г., е закупена от ответника през 2021 г.

След като ответникът установил, че има сключен договор за аренда, уведомил ищеца, че, съгласно ЗАЗ, следва да встъпи като арендодател, с оглед на възникналото правоприемство.

Ответникът е констатирал, че в договора страните са договорили в чл.

8.1., че същият може да бъде едностранно прекратен считано от края на стопанската 2021-2022 г. и е решил да се възползва от тази възможност.

Направено е възражение от ответника по отношение на твърденията в Исковата молба, че така уговорената клауза на чл. 8.1. противоречи на ЗАЗ и счита това твърдение за неоснователно.

Направени са доводи от страна на ответника, че, предвид разпоредбата на чл. 20а от ЗЗД, договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, и, като лично подписан от ищеца, дал съгласието си за това, следва да бъде прекратен съгласно уговореното в чл. 8.1. от договора, а не въз основа на посочените разпореди в Исковата молба от ЗАЗ.

Моли за отхвърляне на иска като неоснователен и претендира присъждане на направените по делото разноски.

В откритото съдебно заседание ищецът, редовно призован, не се явява.

Представлява се от адв. Д. С. при АК – Монтана. Поддържа предявения иск и оспорва Отговора на Исковата молба.

Ответникът, редовно призован, не се явява. Представлява се от адв. Н.

А. от АК – Монтана. Поддържа подадения Отговор на исковата молба, моли 2 исковата претенция да бъде отхвърлена.

От събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Между страните не е спорно, че:

На 26.01.2019 г., между Ц. С. С., с ЕГН: **********, с адрес: с. ****, чрез С. Б. Б., с ЕГН: **********, пълномощник, и С. Б. Б., с ЕГН: **********, е сключен договор за аренда, с нотариална заверка на подписите рег. № *** при нотариус С. С., с район на действие РС - гр. Лом и рег. № *** при НК, вписан в Службата по вписванията при Районен съд - гр. Лом, вх. peг. № ****, за поземлен имот с идентификатор ****, находящ се в с. ****, по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. ****, одобрени със Заповед № **** г. на Изпълнителния директор на АГКК, местност „****“, начин на трайно ползване: нива, с площ на имота 10 852 квадратни метра, категория 3.

Срокът на действие на договора за аренда е 10 стопански години, считано от 2018/2019 г., а договорената в чл. 7 цена – 35,00 лв./дка. Съгласно чл. 8.1. от договора, той може да бъде прекратен с едностранно предизвестие, отправено писмено в срок от една стопанска година.

На 15.03.2021 г. , с Нотариален акт № **** г. на Нотариус С. С., № *** на НК, ответникът е придобил от Б. С. Р. с ЕГН: **********, с адрес гр. ****, и Ц. С. С., с ЕГН: **********, с адрес: с. **** - праводател по договор за аренда, вписан в Службата по вписванията при Районен съд - гр. Лом с вх. peг. № **** - недвижимия имот в землището на с. **** : поземлен имот с идентификатор * * * * , находящ се в с. ****, по кадастралната карта и кадастралните регистри на с. ****, одобрени със Заповед № **** г. на Изпълнителния директор на АГКК, местност „****“, начин на трайно ползване: нива, с площ на имота 10 852 квадратни метра, категория 3.

Арендаторът е получил едностранно предизвестие от арендодателя (ответника) под формата на нотариално предизвестие с рег. № **** на Нотариус С. С., № *** на НК, за прекратяване на сключения договор за аренда, като едногодишният срок за предизвестието в цитирания договор за аренда да се счита стопанската 2021/2022 г., след изтичането на която безусловно да се освободи имотът, т. е. преди изтичането на десетгодишния срок на действие на договора, на основание чл. 8.1. от договора.

Ищецът изпратил отговор на нотариалната покана, който е връчен на ответника на 01.06.2021 г. от нотариус С. С., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № ***, с район на действие РС - Лом, срещу разписка № **** г. С отговора ищецът уведомява ответника, че ще изпълнява към него задължението си за заплащане на арендната цена, като встъпил в правата на арендодателя по договора. На следващо място ответникът е уведомен, че плащането на арендната цена по договора ищецът ще осъществява след края на стопанската година, но не по-късно от края на календарната година, за която се дължи рентата, както и че няма да счита 3 договора за прекратен.

Спорно между страните е дали процесният договор за аренда е прекратен.

При така установената фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изводи:

Предявеният иск е с правно основание по чл. 124, ал. 1 от ГПК. Ищецът има интерес от предявяване на установителния иск за съществуване на договора за аренда, защото с предприемане изпращането на нотариалното предизвестие, ответникът по недвусмислен начин е оспорил съществуването на облигационна връзка между него и ищеца.

Спорният по делото въпрос е: противоречи ли клаузата на чл. 8.1. от договора за аренда на императивната (характерът на нормата е безспорен) разпоредба на чл. на чл. 27, ал. 1, т. 4, във вр. с чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ и налице ли е частична нищожност на основание чл. 26, ал. 1, във вр. с чл. 26, ал. 4 от ЗЗД на договора за аренда, или тази клауза (на чл. 8.1. от договора за аренда) е напълно валидна в израз на установената в чл. 9 от ЗЗД свобода на договаряне. В редица определения, постановени по реда на чл. 274, ал. 3 от ГПК, ВКС е приел, че разпоредбата на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ е императивна и че противоречията при прилагането на нейната четвърта алинея произтичат от неконкретността на обхвата на израза „в предвидените в този закон случаи“, защото, на практика, в закона има само един случай на прекратяване на договора след едностранно предизвестие - този по диспозитивната норма на чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, който касае прекратяването на безсрочните договори.

Въпреки непрецизната законодателна техника, ВКС е приел, че чл. 29, ал. 1 от ЗЗД следва да се съотнесе към чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ като единствена хипотеза, като не е допустимо по тълкувателен път обсегът на закона да се разширява и че способът по чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ не е приложим по отношение на срочните договори. В този смисъл са: Определение № 424 от 05.07.2012 г. на ВКС по ч. т. д. № 316/2012 г., І т.о.; Определение № 789 от 17.09.2012 г. на ВКС по ч. т. д. № 370/2012 г., ІІ т.о.; Определение № 705 от 23.11.2012 г. на ВКС по ч. т. д. № 714/2012 г., І т.о.; Определение № 14 от 07.01.2013 г. на ВКС по ч. т. д. № 713/2012 г., ІІ т.о., както и Определение № 187 от 14.03.2013 г. на ДОС по ч. гр. д. № 222/2013 г.

Страните по делото не спорят по валидността на клаузата на чл. 2 от договора, в която е установен 10-годишният срок на действието му. Както в Закона за арендата в земеделието, уреждащ договора за аренда, така и в Закона за задълженията и договорите, уреждащ договора за наем, липсва предвидена възможност за прекратяване с предизвестие на срочния договор (такава възможност има само при безсрочните правоотношения). Поставя се тогава въпросът дали е допустимо страните по едно облигационно отношение, възникнало от договор за аренда, регулиран от ЗАЗ и гражданското законодателство за неуредените в него случаи, да уговорят нещо различно и да предвидят валидно правото на всяка от тях да прекрати едностранно 4 срочния договор преди изтичането на уговорения срок.

Свободата на договаряне не е абсолютна. Страните, според чл. 9 от ЗЗД, могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Всичко, което е договорено в отклонение от императивните правила, установени в нормативен акт, е в противоречие на закона по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД и не произвежда правни последици. Доколкото страните не спорят по валидността на чл. 2 от договора, то срочният (десетгодишен) договор за аренда не може да бъде прекратяван с едностранно предизвестие преди изтичането му, дори и страните в приложение на принципа на свободата на договаряне, да са установили нещо различно, защото то би било в противоречие на императивната норма на чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ и като такова - нищожно. Не е налице празнина в ЗАЗ, за да се приложат правилата на ЗЗД относно наема (практиката е приела, че е валидна уговорка срочният договор за наем да бъде прекратен с едностранно предизвестие и преди изтичане на срока му поради диспозитивния характер на чл. 238 от ЗЗД).

Възможността за едностранно прекратяване с предизвестие е императивно предвидена в ЗАЗ само в един случай - този по чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, чиято хипотеза не може да бъде разширявана и касателно срочните договори.

Следва да се отбележи, че в две от изброените по-горе Определения - № 705 от 23.11.2012 г. на ВКС по ч. т. д. № 714/2012 г., І т.о. и № 14 от 07.01.2013 г. на ВКС по ч. т. д.№ 713/2012 г., ІІ т.о., са разгледани именно случаи, в които в договора (срочен) е била налице клауза за едностранно прекратяване с предизвестие, отправено три месеца преди приключване на стопанската година. Аналогичен е и случаят, разрешен с Определение № 187 от 14.03.2013 г. на ДОС по ч. гр. д. № 222/2013 г. Недвусмислено е приета неприложимостта на основанието по чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ при срочните арендни договори.