Решение № 865 от 10.06.2026, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 865 гр. Русе, 10.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Дарин Н. Й. при участието на секретаря Ширин Енв. Сефер като разгледа докладваното от Дарин Н. Й. Гражданско дело № 20254520107491 по описа за 2025 година

Ищцата С. Я. В. твърди, че на *** г. по силата на покупко-продажба по нот. акт №***, том *** №***, вх. Рег. №*** от с.д. на СВ Русе е придобила собствеността върху земеделски земи в землището на село ***, община ***, подробно описани в исковата молба. По отношение на същите имало сключен предходно и вписан в СВ под ***, том *** №*** от *** г. договор за наем от *** г. между ответника Л. Ю. С. като наемател и трето неучастващо в делото лице /***/ като наемодател. Уговорения годишен наем по същия бил в размер на 30 лв. на декар за стопанска година. С оглед промяната на собствеността върху земите настъпило заместване в наемния договор на страната на наемодател, като такъв след продажбата от *** г. вече била ищцата. След промяната на собствеността ответникът заплащал наемна цена за стопанската 2019/2020 г. – 50 лв., стопанската 2020/2021г.-70 лв., стопанската 2021/2022 г.70 лв. , стопанската 2022/2023 г.- 40 лв., стопанската 2023/2024 г.-35 лв. и за стопанската 2024/2025 г. - 30 лв., въпреки че при превода неоснователно е посочено, че е за стопанската 2025/2026г., което ищцата отдава на техническа грешка. С оглед тези обстоятелства и пазарната конюнктура счита, че запазването на договора при уговорения наем в размерна 30 лева сочи на наличие на обстоятелствата по чл. 307 от ТЗ. В тази насока излага твърдения, че средните годишни рентни плащания за района са в по-висок размер.

1

Посочва такива данни за 2024г. С оглед на това счита, че е налице изменение на условията, при които е бил сключен договора и то такова, които не би могло да бъде предвидено при сключването му. При това положение запазването на правоотношението при първоначалните параметри би противоречило на справедливостта и добросъвестността поради нарушаване на еквивалентността на престациите. Счита, че това е така, защото договорът за наем е с продължаващо изпълнение и при сключването му не е възможно да се предвидят всички обстоятелства. Счита, че процесният наемен договор представлява търговска сделка, за която следва да се прилагат правилата на ТЗ. Посочва се, че е отправено искане за изменение по този ред, но без резултат. Претендира за увеличаване на пазарния наем на 76 лв. на декар за имотите, които представляват ниви и 72 лв. на декар за тези, които представляват трайни насаждения, считано от датата на получаване на покана от ответника – *** г.

Съдът квалифицира правно предявения иск по чл. 307 от ТЗ.

Ответникът Л. Ю. С. оспорва иска. Счита, че процесният договор за наем на земеделска земя не е търговска по смисъла на ТЗ, а отношенията между страните следва да се уредят по реда на ЗЗД. Посочва се, че осъществяваната от него дейност по обработка на земеделска земя е по занятие и не представлява търговска дейност. С първоначалния наемодател били роднини и били в близки отношения, като винаги са били обработвани земите по договора семейно. С оглед на това се счита, че липсва търговски елемент и не са налице субективни или обективни критерии договора за наем да бъде квалифициран като търговска сделка. Счита се, че следва да намери приложение чл. 237, ал. 1 от ЗЗД.

За да се произнесе съдът съобрази следното :

От приетия по делото препис от договор за отдаване под наем на земеделска земя от *** г. е видно, че ответникът е придобили по силата на същия качеството на наемател на земеделски земи землището на село ***, община ***, подробно описани в договора като същият е вписан в СВ Русе под ***, том *** №*** от *** г. Уговорения годишен наем по същия е в размер на 30 лв. на декар за стопанска година. В раздел ΙV от договора са предвидени хипотезите, при което той може да бъде изменян или прекратяване. В т.1 от раздела изрично е посочено, че може да бъде изменян или допълван „само по 2 взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма“. В т.2 е предвидено, че може да бъде прекратен а/. „с изтичане на срока, за който е сключен“ и б/. „по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма“. Представен е препис от нот. акт №***, том *** №***, вх. Рег. №*** от с.д. на СВ Русе, по силата на който ищцата е придобила собствеността върху земеделски земи, предмет на договора за наем от *** г. При това положение и по силата на чл. 237, ал.1 от ЗЗД договорът за наем остава в сила спрямо нея в качеството й на приобретател по вписан договор за наем на закупения имот. Това обстоятелство не се оспорва от страните, а ответникът е продължил безпрепятстваното ползване на имота като е заплащал на ищцата наем в размер над уговореното по договора като не се спори, че за стопанската 2019/2020 г. е заплатил закръглено 50 лв. на декар и съответно 79 лв., 70 лв., 40 лв., 35 лв. и 30 лв. за всяка от следващите стопански години. При заплащането на последния наем в размер на 30 лв. на декар ищцата е останала недоволна от размера на същия и с нот. покана, връчена чрез ЧСИ Васил Николов на *** г. е поканила ответника да се ви на 08.12.2025 г. в кантората на нотариус А. Филчева в гр.Русе за подписване на споразумение за изменение на договора – увеличаване на наемното плащане в размер на 76 лв. на декар за имотите, които представляват ниви и 72 лв. на декар за тези, които представляват трайни насаждения или за прекратяването му. Ответникът не се е явил и не дал съгласие за исканото изменение/прекратяване на договора.

По делото са разпитани свидетелите Т. *** и *** ***, които са синове на първоначалния наемодател Т. *** и братовчеди на ответника. Установяват, че тримата работят съвместно като св.Т. *** имал и фирма. Общо обработвали била около 1200 декара, от които около 150 чрез фирмата, а останалите като физически лица. Собствената и наета земя на ответника била 215 декара.

Външни хора по трудов договор не наемали. Още от преди години работели нивите по този начин като участвал и дядо им. Винаги било така. Идеята на баща им била и ищеца да участва, поради което му дал малко ниви под наем, на впоследствие поради необходимост от средства се продали. Ползваната техника била лична и на фирмата на св.Т. ***. Същият заявява, че преди е плащан по-висок наем, но „последните години са много лоши и плащахме по 50 лв. даже и по –малко“. Св. *** *** заявява „Още едни 20 декара обработваме на други наематели. Нямаме друг собственик освен С. В. с претенции. Има друг собственик, но няма претенции“.

3

По делото е прието и заключение на съдебна икономическа е-за, с което се установява размера на средните годишни рентни плащания за землището на село ***, община *** от 2017 година до момента – 49 лв., 49 лв., 64 лв., 64 лв., 65 лв., 63 лв., 63 лв., 72 лв., 72 лв., 75 лв. Вещото лице установява още, че към момента на сключване на договора за наем през 2017 г. пазарната цена за декар е била 59 лв. за нивите и 49 лв. за трайните насаждения, а към момента - 74 лв. за нивите и 75 лв. за трайните насаждения. Разликата между едните и другите суми представлява промяна в цените на наемите/рентите за изминалия период /т.1.3 и т.1.4 от заключението/. Вещото лице установява още, че от стопанска година 2017/2018 г. до стопанска година 2025/2026 г. ответникът Л. С. е заявявал за ползване процесните имоти със заявление п0 чл. 70, ал. 1 от ПП3СП33 във връзка с чл. 37в, ал.1 от ЗСПЗЗ като няма данни за свлачища и замърсявания в тях и е приело, че те са в обработваемо състояние, декларират се и се обработват. Дадено е заключение и за средните добиви от културите, които се сеят в това землище и от ответника и свидетелите – слънчоглед и пшеница. По отношение на пшеницата средният добив е без съществена промяна, а по отношение на слънчогледа има спад в добивите в размер около 25% спрямо предходните две години. Вещото лице е дало заключение от прихода от земите в два варианта – при засяване и добив от пшеница и при засяване и добив от слънчоглед – 4 713,14 евро за 2025 г. при добив от пшеница от 43 дка земеделска земя и 3 440,27 евро за 2025 г. при добив от слънчоглед от 43 дка земеделска земя. Дадено е заключение за добива и прихода от земите в частта за 4,5 дка трайни насаждения от кайсии и зарзали – 1512 евро за 1800 кг. за 2025 г. при 1142 евро за 1800 кг. за 2721 кг.

2024 г. Посочените суми са чист общ приход без приспадане на разходи/горива, торове, препарати, обработка с техника и т.н./. Такива вещото лице не е успяло да изчисли, т.к. ответникът не води счетоводство и не е успял да представи счетоводна информация за такива разходи.

При така установеното съдът счита, че предявеният иск е неоснователен.

Съгласно чл.307 от ТЗ „Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността“. Разпоредбата е озаглавена „Стопанска непоносимост“ и е част от раздел IV „Неизпълнение“ на част III „Търговски сделки“ от 4

Търговския закон /ТЗ/. Видно е, че тя намира приложение не по всяка сделка и между всякакви правни субекти, а между търговци или търговец и физическо лице, т.к. сключените между такива лица сделки са търговски на осн. чл.286, ал.1 от ТЗ или за абсолютни търговски сделки по смисъла на 286, ал.2 във вр. чл.1, ал.1 от ТЗ. В изчерпателното изброяване на чл.1, ал.1 от ТЗ не попадат договорите за наем, вкл. и на земеделски земи. От изложеното е видно, че сключения на *** г договор за отдаване под наем на земеделска земя, по отношение на който ищцата е обвързана на осн. чл. 237, ал.1 от ЗЗД, не е търговска сделка. Тя не може да бъде такава и поради това, че ответникът няма търговско качество, нито към момента на сключването и, нито понастоящем. Такъв извод не може да се направи от заключението на приетата по делото е-за. Напротив, установява се, че той обработва зем. земи в количество и по начин, които не сочат на такъв извод. Общият приход от земите, които ползва под наем от ищцата при отнасяне на общите годишни приходи на месечна база е под размера на минималната работна заплата и то без да се приспадат никакви разходи – които са поне за пет обработки/сеене, жънене, култивиране, растителна защита, торене и присъщите за тях плащания за гориво тор, препарати, консумативи и поддръжка на техника.

При това положение за обработваните от него 215 дка би се постигнал приход в максимален размер до средната работна заплата за страната, т.е. нито обема на работа, нито размера на приходите, нито самата дейност по предмет/земеделие/ са такива, които да придадат на ответника качеството на търговец по смисъла на чл.1, ал.3 от ТЗ – „За търговец се смята и всяко лице, образувало предприятие, което по предмет и обем изисква неговите дела да се водят по търговски начин даже ако дейността му не е посочена в ал. 1“, още повече че той попада в приложното поле на чл. 2, т.1 от ТЗ – „Не се смятат за търговци физическите лица, занимаващи се със селскостопанска дейност“.

С оглед изложеното съдът счита, че по отношение на сключения на *** г договор за отдаване под наем на земеделска земя намира приложение ЗЗД.

Съгласно чл.20а от ЗЗД „Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона“. В случая основанието по чл.307 от ТЗ не е предвидено по отношение на процесния договор, който не е търговска сделка на никоя от 5 възможните горепосочени хипотези, уредени в ТЗ. С оглед на това предявеният иск за приложение на чл.307 от ТЗ по отношение на него се явява неоснователен и следва да се отхвърли. Действително през годините ответникът е заплащал и по-висок наем от уговорения, но с оглед разпоредбите на раздел ΙV от договора, това не е действие което да се тълкува в смисъл на изменение на договора с конклудентно действие, нито като такова, което може да е приложимо и за следващите стопански години при липса на съгласие от наемателя(взаимно съгласие).