Решение № 569 от 27.11.2025, Районен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 569 гр. Ямбол, 27.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Марина Хр. Христова И.а при участието на секретаря Т. С. К. като разгледа докладваното от Марина Хр. Христова И.а Гражданско дело № 20252330100198 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по искова молба и уточнение предявена от ЕТ «Д. – И. Г.» против «АГРОЗЕМ- АВ»ООД и В. Н. Ч., с която се претендира да бъде развален по съдебен ред сключеният между двамата ответници на 18.01.2013 год. год. договор за аренда на земеделска земя, в частта относно подробно описани имоти, придобити от ищеца по силата на съдебна делба, поради забава на арендното плащане, иск по чл. 30,ал.1 от ЗАЗ против ответницата Ч. да върне на ищеца владението на същите имоти, иск за прогласяване на нищожността на сключения към договора Анекс от *** год. и на чл. 2 от договора за аренда от ***год. , поради противоречие със закона и добрите нрави, както и иск по чл. 8,ал.1 от ЗАЗ против ответницата Ч. да заплати на ищеца сумата от 690 лв. – незаплатени арендни плащания за стопанските 2020/2021; 2022/2023 и 2023/2024 год., в едно със законната лихва от датата на исковата молба.

В исковата молба се посочва, че с договор за аренда от *** год. първият ответник е предоставил на втория ответник за временно и възмездно ползване земеделски земи, находящи се в землището на с. Б., общ. Т. Договорът бил сключен за срок от 25 стопански години, като с Анекс от *** год. бил изменен в частта относно арендното плащане. С решение по гр. дело № *** год. на ЯРС била допусната съдебна делба , като на основание чл. 353 ГПК на ищеца били поставени в дял и станал собственик на пет от поземлените имота, предмет на договора, като останалите били разпределени в дял на други съделители, вкл. на ответника. Ищецът счита, че е обвързан от договора за аренда , излага подробни доводи относно правния си интерес от искането за развалянето му, т.к. не може да упражни правата върху имотите предвид вписания договор. Същевременно посочва, че е налице неизпълнение на задължението за заплащане на арендно плащане за период от 12 стопански години. Твърди, че 1 официално уведомление по чл. 17,ал.3 от ЗАЗ не е изпращано, но ответникът „Агрозем – АВ“ е бил съделител в делбеното производство , а ответникът Ч. е *** на *** на дружеството, като излага доводи,поради които счита, че е налице забава в плащането въпреки липсата на уведомяване.

Излагат се подробни съображения поради които ищецът счита, че е обвързан от договора, като се посочва , че в случая са налице всички предпоставки на чл. 28,ал.1 от ЗАЗ за развалянето му по съдебен ред.Като последица се претендира ответницата Ч. да бъде осъдена да върне на ищеца владението върху посочените имоти.

На следващо място ищецът твърди да оспорва действителността на сключения Анекс от *** год. , вкл. на чл. 2 от самия договор, поради противоречието му със закона – разпоредбата на чл. 16,ал.1,изр.1 от ЗАЗ в частта му относно договорената арендна вноска.На следващо място като основание за нищожност на чл. 2 от Договора въведено с анекса от *** год. се сочи противоречието и с добрите нрави поради пълна липса на еквивалентност по отношение на останалите четири имота, предвид, че начинът им на ползване не е нива, а ливада, овощна градина и лозе.

Същевременно ищецът предявява срещу ответницата Ч. претенция за заплащане на дължимата се рента за три стопански години, от по 230 лв. на година или общата сума от 690 лв. , в едно със законната лихва за забава от датата на исковата молба.

Претендира се за уважаване на претенциите, както и за присъждане на разноски.

С депозиран в законния срок отговор ответниците са оспорили исковете като неоснователни.Считат, че единствено страните по арендния договор – двамата ответници могат да претендират изпълнение по договора, респ. защита по съдебен ред.

Посочват, че договорът е вписан и обвързва ищеца и след делбата. Посочва се и, че правото да се иска разваляне на договора е погасено по давност по смисъла на чл.

87,ал.5 от ЗЗД, като в случая се твърди началния момент на забавата да датира от стопанската 2012/2013 година. Неоснователността на иска по чл. 28 от ЗАЗ водела до неоснователност и на иска за връщане на владението върху процесните имоти.

Оспорва се и искът по чл. 26,ал.1,т.1 и т.3 от ЗЗД , за което се излагат подробни доводи, като посочва, че страните са се възползвали от правото си на свобода на договарянето и не е налице нееквивалентност на престациите. Неоснователен и недоказан бил и искът по чл. 8 от ЗАЗ . Самият ищец сочел, че не е уведомил арендатора и арендодателя и не е претендирал плащания от тях, за което бил длъжен – чл. 17,ал.3 от ЗАЗ.Ето защо бездействието не можело да бъде вменено във вина на ответниците. По отношение размера на арендното плащане следвало да намери приложение Анекса към договора и такова било дължимо единствено и само по отношение на имота с предназначение нива.

Претендира се за отхвърляне на претенциите, както и за присъждане на разноски.

В съдебно заседание исковата молба се поддържа от процесуалният представител на ищеца.

Ответниците се представляват от упълномощен адвокат, който оспорва исковете.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

С Решение № *** год. на ЯРС е извършена по реда на чл. 352 от ГПК съдебна делба между С. К. П., И. А. П., „Агрозем-АВ“ ООД, и ЕТ „Д. – И. Г.“на общо 16 2 недвижими имота – овощни градини, ниви, ливади, лозя, като в дял на ищеца „ЕТ Д.И. Г.“ , съответстващ на 8/80 ид.ч. са възложени - овощна градина с площ 2, 138 дка, ливада с площ 7, 995 дка, нива с площ 11, 398 дка, лозе с площ 0, 744 дка и лозе с площ 0,767 дка, а в дял на ответника „Агрозем“АД , съответстващ на 53/80 ид.ч. са възложени подробно описани имоти.

С договор за аренда на земеделска земя от *** год., надлежно вписан, „Агрозем – АВ“-арендодател е отдал за временно и възмездно ползване на арендатора В. Н. Ч. подробно описани имоти, вкл. и процесните, както следва – нива с площ 11, 400 дка, имот № ***, овощна градина с площ 2, 138 дка, имот № ***, ливада с площ 7, 996 дка, имот № ***, лозе с площ 0,744 дка, имот № *** и лозе с площ 0,767 дка, имот № ***.

Договорът е сключен за срок от 25 стопански години , считано от 01.10.2012 год.

Уговорено е арендно плащане в размер на 10 лв. на декар, без да се влияе от настъпилия инфлационен индекс и остава непроменено за целия период на договора – чл. 2. С Анекс към договора от *** год. страните са се споразумели да бъде изменен посочения чл. 2 от договора със следния израз- „арендатора заплаща на арендодателя рента в размер на 15 % на декар от средния добив пшеница, обявен от ОДЗ – Я., изчислен по пазарна стойност само по отношение на посочени недвижими имоти – ниви, сред които и собствената на ищеца нива с № ***.

От справка – актуално състояние за „Агрозем- АВ“ ООД е видно, че съдружници в посоченото дружество са А. Д. Ч. и В. Н. Ч..

Приета е и фактура № *** год. с издател ищеца и получател ответника за сумата 540 лв. – рента земя 18,02 дка.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предявените искове са правно основание чл. 28,ал.2 от ЗАЗ, вр. чл. 27,ал.1,т.2 от ЗАЗ против двамата ответници, иск по чл. 30,ал.1 от ЗАЗ против ответницата Ч., иск по чл. 26,ал.1, предл. 1 и предл. 3 против двамата ответници и по чл. 8,ал.1 от ЗАЗ против ответника Ч..

По иска с правно основание чл. 28,ал.2 от ЗАЗ, вр. чл. 27,ал.1,т.2 от ЗАЗ:

Така предявеният иск съдът намира за допустим, а по същество за основателен, предвид следното:

Действително ищецът в настоящото производство не е страна по договор за аренда от *** год. В настоящи казус страните не спорят, че на посочената дата между ответниците е бил сключен договор за аренда на съсобствена земеделска земя за срок от 25 стопански години , надлежно вписан, който към датата на предявяване на иска не се твърди да е прекратен на някое от основанията посочени в ЗАЗ. С оглед датата на сключване на договора и действащата тогава разпоредба на чл. 3,ал.4 от ЗАЗ , съдът приема, че договорът обвързва ищеца и за него е налице правен интерес да иска развалянето му поради неизпълнение от страна на арендатора по съдебен ред. В този смисъл изцяло неоснователно е възражението, че ищецът няма право на разваляне, защото не е страна по договора за аренда. Както се приема в съдебната практика (Решение № *** от 27.02.2020 г. по в. гр. д. № *** г. на Окръжен съд – П., Решение № *** от 14.11.2017 г. по в. гр. д. № *** г. на Окръжен съд - Ш.), въз основа на решението за делба ищецът е придобил в еднолична собственост възложените му делбени имоти - част от съсобствените имоти, обект на договора за аренда, и като приобретател по смисъла на чл. 17 ал.2 от ЗАЗ е заместил арендодателя като страна в договора за аренда в частта досежно тези имоти. Т.е. притежава материално-правна 3 легитимация да атакуват сделката като носител на потестативното право на разваляне.

Същевременно първоначалният арендодател не е собственик на възложените в дял на ищеца имоти и няма интерес да търси заплащане на рента за тях, нито да иска разваляне на договора при неплащането й. Още повече , че се касае за свързани лица, каквито са първоначалните страни по договора за аренда – ТД и един от съдружниците в него . (Ако не беше налице правоприемство и ищецът беше съсобственик на имотите, като неучастващ в договора за аренда би могъл да иска разваляне и на основание чл. 134, ал. 1 ЗЗД -при бездействие на арендатора ,съгласно разясненията, дадени с определение № 119/01.04.2021 г. по ч. гр. д. № 794/2021 г. на ВКС, 4 г.о. , Определение № 581 /20.07.2021 Г. по гр.д. № 2158/2021 г., І г.о. ВКС и др. .) Неоснователни са и възраженията на ответниците, че договорът е ***сключен с оглед личността на арендатора и с оглед дейността на арендодателя, поради което липсва клауза за заместване на същия от правоприемниците му. Съгласно Решение № *** от 09.11.2011 г. по гр. д. № ***г., г. к., ІІІ г. о. на ВКС, при договор, сключен с оглед личността, се предполага, че той е сключен с оглед особените качества на страната. Това са договори, при които личността има съществено значение за извършване на сделката, поради необходимите особени качества на договарящия за изпълнение на поетите задължения, т.е. имат се предвид личните качества на страната.

Договори с оглед на личността по изложените по - горе съображения са например договор за изработка и договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане. В случая липсват каквито и да са обстоятелства, сочещи категорично на такава характеристика на договора. От съдържанието му не е видно, че арендаторът трябва да отговаря на определени качества, за да се приеме, че е сключен с оглед на личността му. Дори и да не е уговорено заместване на арендатора, релевантно в хипотезата на чл.17 ал.1 ЗАЗ, това не означава, че договорът е ***, още повече с оглед личността на арендодателя. Заместването на арендодателя настъпва по силата на закона, а не по волята на страните, каквато ал.2 не изисква.

Неоснователно е и възражението, че правото на иск е погасено по давност предвид разпоредбата на чл. 87,ал.5 от ЗЗД. Действително това е общото правило и е приложимо за всички хипотези, за които ЗЗД или друг специален закон не предвижда друг срок. Давността по чл. 87,ал.5 от ЗЗД започва да тече за всяко отделно неизпълнение от страна на длъжника, което е достатъчно да породи правото за разваляне, от момента на осъществяването му, и не се счита изтекла, ако това е станало в рамките на 5 години преди предявяване на иска за разваляне.

Съгласно разпоредбата на чл. 28,ал.1,изр. 1 от ЗАЗ , арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца. Т.е. законодателят е предвидил едно специфично основание за разваляне на договора за аренда, съобразено с неговия предмет, а именно забавяне на годишното арендно плащане с повече от три месеца.

Съдът намира, че предявеният иск за прекратяване на договора за аренда чрез развалянето му по съдебен ред в частта относно собствените на ищеца пет недвижими имота е основателен. За уважаването му е следвало да се докаже, че арендаторът не е изпълнил своето задължение за плащане на арендни вноски, при липса на спор в процеса, че през процесните стопански години земите предмет на договора са се 4 ползвали от арендатора. Не се твърди и не се представят доказателства плащания на арендни вноски да са извършвани изобщо в периода на действие на договора и преди завеждане на иска.