Решение № 6293 от 19.10.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6293 гр. София, 19.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-25 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Александър Ангелов при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Александър Ангелов Гражданско дело № 20211100115298 по описа за 2021 година

Предявен e иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД.

Ищецът А. К. твърди, че е сключил с ответника „Созополо“ ЕООД предварителен договор за прехвърляне на право на строеж и изграждане на недвижим имот от 02.07.2008 г., съгласно който ответникът е поел задължение в срок до 30.06.2009 г. да прехвърли собствеността на посочения в договора апартамент след окончателно заплащане на всички вноски по договора, като уговорената цена е 124 262 евро. Ищецът твърди също, че е заплатил по договора общо суми в размер на 120 112 евро, като останалата част от сумата е следвало да бъде заплатена при издаване на разрешение за ползване на обекта. Твърди също така, че на 31.05.2012 г. е получил писмо от представител на ответното дружество, с което го уведомяват, че след 15.06.2012 г. дружеството е готово да подпише окончателен договор, но без да е посочен нотариус и дата на изповядване на сделката, като освен това върху имота е имало учредена ипотека, която не е била заличена. По-късно ищецът е получил съобщение, че ипотеката е заличена, но отново без посочване на нотариус или ден за сделката. Ищецът посочва, че на 24.04.2013 г. е получил писмо от представител на дружеството, с което го уведомяват, че имотът ще бъде отдаван под наем, а постъпленията ще бъдат прихващани за задълженията на ищеца за управление и поддръжка на имота. Твърди, че с ответника са постигнали съгласие за заплащане на остатъчната сума от цената на имота, като с прихващане от 02.12.2014 г. от получените от имота приходи била платена и последната вноска от продажната цена, дължима от ищеца. Ищецът посочва, че през следващите години редовно е получавал остатъка от наема от апартамента, след прихващане на съответните разходи. Твърди, че през есента на 2018 г., когато е посетил комплекса, в който се намира апартаментът, не е бил допуснат до него, след което, на 01.11.2021 г., ищецът е разбрал, че с 1 нотариален акт от 19.12.2012 г. апартаментът е продаден от ответника на „Кей Пи Комън“ ЕООД с управител К.С.П., който е и управител на ответното дружество. Поради това с исковата молба ищецът заявява, че разваля предварителния договор поради неизпълнение от страна на ответника, който е прехвърлил имота на трето лице. С оглед на това ищецът иска ответникът да му заплати сумата от 15 000 евро (предявен като частичен иск от общия размер на претенцията от 120 112 евро), представляваща заплатената на отпаднало основание цена по разваления предварителен договор, заедно със законната лихва върху тази сума от 21.12.2021 г. до окончателното изплащане. Претендира разноски по делото.

Ответникът „Созополо“ ЕООД оспорва иска. Не оспорва обстоятелството, че е сключил процесният предварителен договор с ищеца, както и че на 19.12.2012 г. е прехвърлил имота, във връзка с който е сключен договорът, на друго лице. Твърди, че ищецът е канен да придобие имота, включително след като са му представени доказателства за заличаване на ипотеката върху него, но не се е стигнало до прехвърляне на собствеността поради невъзможност на ищеца да дойде в България за сделката, както и поради това, че той не е заплатил цялата цена. В тази връзка ответникът оспорва, че сумите, които ищецът твърди, че е заплатил по договора, са преведени и съответно постъпили по банковата сметка на ответното дружество. Твърди също така, че е развалил процесният предварителен договор през 2012 г. поради това, че ищецът не е заплатил дължимите по договора суми.

Освен това ответникът сочи, че според твърденията на ищеца последната евентуално заплатена от него сума е от 05.05.2009 г., поради което възразява, че вземането му за връщане на заплатените по разваления договор суми е погасено по давност. Също така ответникът посочва, че окончателният договор е следвало да бъде сключен в срок до 30.06.2009 г., а прехвърлянето на имота на трето лице, което, според ищеца, е причина за разваляне на предварителния договор, е извършено на 19.12.2012 г., като също така през 2012 г. договорът е развален от ответника, поради което възразява, че вземанията на ищеца са погасени по давност, независимо коя от тези дати се приеме за начало на давностния срок.

Претендира разноски.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и обсъди доказателствата по делото, намира следното:

По делото е безспорно, като това е видно и от представения предварителен договор за прехвърляне на право на строеж и изграждане на недвижим имот от 02.07.2008 г., че на тази дата между ответника „Созополо“ ЕООД като прехвърлител (продавач) и ищеца А. К. като приобретател (купувач) е сключен процесният договор. С него ответникът е поел задължение да прехвърли право на строеж за апартамент № A III-9 с площ от 75,31 кв. м, разположен на четвърти етаж в описаната в договора сграда, която към този момент е изградена до кота „било“ (видно от описанието в договора и чл. 1 от него). Всъщност ответникът е поел задължение да прехвърли собствеността върху апартамента, тъй като видно от другите уговорки по договора това следва да стане едва след окончателното завършване на сградата и въвеждането в експлоатация. Следователно към този момент, когато следва да се сключи и окончателният договор, апартаментът вече ще съществува като 2 самостоятелен обект в сградата и съответно ответникът ще прехвърли на ищеца собствеността върху него, а не върху право на строеж.

В чл. 8 на договора страните са уговорили цената по него и начина на заплащането .

Общата цена възлиза на 124 262 евро, от която е заплатена първа вноска от 2 062 евро (според чл. 8.1). Според чл. 8.2 – 8.6 от договора цялата цена следва да бъде заплатена до окончателното завършване на строителството, тъй като според чл. 8.6 последната вноска от цената следва да бъде заплатена при издаване на разрешение за ползване (съответно на удостоверение за въвеждане в експлоатация) за сградата. Сключването на окончателния договор също следва да се извърши след заплащането на всички вноски от цената по договора според уговорката по чл. 6, ал. 1 от договора – доколкото срокът за уведомяването на ищеца от ответника за това кога и къде ще се извърши сделката следва заплащането на последната вноска от цената. В клаузата на чл. 13, ал. 1 от договора също изрично е посочено, че сключването на окончателния договор следва заплащането на всички дължими вноски от цената от страна на ищеца.

От разгледаните по-горе условия на сключения между страните договор следва задължението на ищеца като купувач да заплати цялата уговорена по договора цена като предпоставка за възникването на задължението на ответника да прехвърли собствеността върху апартамента на ищеца, т.е. като предпоставка за сключването на окончателния договор.

Видно от представената по делото квитанция към приходен касов ордер от 02.07.2008 г. (датата на сключване на процесния договор), ищецът е заплатил в брой сумата от 4 000 лв.

Тази сума е заплатена на друго дружество – „Детелина тур“ ЕООД, но в самия договор страните са уговорили, че тя ще се счита за първата вноска от дължимата цена – съгласно чл.

8.1 от договора като първа вноска е заплатена сумата от 2 062 евро, която приблизително съответства на посочената сума (с оглед и на приложимия обменен курс).

Представени са и 5 броя платежни нареждания, изготвени в периода 06.08.2008 г. – 05.05.2009 г., за суми в общ размер на 118 050 евро. Три от тези платежни нареждания са относно заплащане на суми по сметка на Ч.Д., открита в „Обединена българска банка“ АД, и едно нареждане е за заплащане на сума по сметка на дружеството „Адамс и Робъртсън“ Лтд., открита в банка във Валета, Малта. Посочените лица и банковите сметки, по които са извършени плащанията, са различни от тези, които са посочени в процесния предварителен договор. Според чл. 9 от договора плащанията по него следва да се извършат по сметка, открита във „Фортис банк“ в Брюксел, Белгия, както и по сметка в „Юробанк И Еф Джи България“ АД. Само едно от представените по делото платежни нареждания е за заплатена сума по посочената в договора сметка в „Юробанк И Еф Джи България“ АД, а като получател в него е отразено именно ответното дружество. Това плащане е за сумата от 7 279 евро, която ответникът признава, че е получил. Заключението на съдебно-счетоводната експертиза по делото също потвърждава, че единствената получена от ответника сума, за която може да се установи, че е по извършено от ищеца плащане по процесния договор, е сумата от 7 279 евро, като за другите суми експертизата не може да установи плащането от 3 ищеца да е получено от ответника.

При направеното от ответника оспорване относно това, че не е получавал по-голямата част от сумите, дължими от ищеца по процесния предварителен договор, следва да се съобрази от една страна обстоятелството, че повечето платежни нареждания, издадени от ищеца, са за заплащане на суми по сметки на други лица, различни от ответника, които не са посочени в предварителния договор. Счетоводната експертиза също не може да установи записване на извършени от ищеца плащания в счетоводството на ответника. Това обаче се дължи и на начина на водене на самото счетоводство на ответника, както е посочила вещото лице в заключението си, където не са отразявани постъпващите плащания по отделните клиенти.

Същевременно обаче сумите по представените платежни нареждания съвпадат напълно с отделните вноски, дължими съгласно предварителния договор, като във всички нареждания основанието за плащане е посочено като „договор от 02.07.2008 г.“ – датата на процесния договор. При това положение следва да се съобрази и съдържанието на разменената между страните кореспонденция по електронна поща, която е представена като разпечатка по делото. Трябва да се има предвид и че страните не спорят относно това, че между тях действително е разменена тази кореспонденция, като ответникът също се позовава и представя електронно писмо, изпратено до ищеца на 05.12.2012 г., което съдържа изявление за разваляне на договора.

Преди посоченото изявление от ответника за разваляне на договора поради неплащане на дължимите суми от ищеца обаче, следва да се имат предвид две предходни писма от ответника до ищеца – съответно от 31.05.2012 г. (електронно писмо, изхождащо от П.М., от когото изхожда и писмото с изявление за разваляне на договора от 05.12.2012 г.) и от 09.08.2012 г. (уведомление). И с двете писма ответникът уведомява ищеца за готовността си да сключи окончателния договор, без обаче да посочва конкретно време и място, нито нотариус, при който ще бъде извършена сделката. Освен това в нито едно от двете писма ответникът не сочи неизплатени задължения на ищеца към него.

Трябва да се отбележи обаче, че в писмото (уведомление) от 09.08.2012 г. е посочено, че ищецът може да внесе дължими от него разноски във връзка със сделката именно по банковата сметка на дружеството „Адамс и Робъртсън“ Лтд., открита в банка във Валета, Малта, по която на 02.02.2009 г. той е заплатил и сумата от 30 000 евро като част от дължимите по предварителния договор суми. При това положение, след като ответникът в уведомлението от 09.08.2012 г. е посочил именно сметката на това дружество като сметка, по която може да се заплащат дължими към него суми, следва да се приеме, че поначало той е приемал плащания от ищеца по договора по тази сметка.

Също така следва да се съобрази, че извършените от ищеца плащания, съгласно представените по делото платежни нареждания, напълно съвпадат с размера на дължимите по договора вноски от цената, като във всички тях е посочено, че представляват плащания именно по процесния договор. За едно от плащанията – от 30.01.2009 г. в размер на 7 279 евро, се установява, че е заплатено именно по сметка на ответника. Това плащане всъщност 4 представлява част от дължимата вноска по чл. 8.3 от договора, а останалата част от нея в размер на 30 000 евро е заплатена с платежно нареждане от 02.02.2009 г. по сметка на дружеството „Адамс и Робъртсън“ Лтд. във Валета, Малта, по която и в друг случай ответникът изрично е указал на ищеца да заплати дължими към него суми.