Решение № 110 от 09.04.2025, Окръжен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 110 гр. С.З., 09.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – С.З. в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Румяна Б. Пенева при участието на секретаря Даниела М. Калчева като разгледа докладваното от Румяна Б. Пенева Търговско дело № 20245500900062 по описа за 2024 година

Предявени са обективно кумулативно съединени искове – първият с правно основание чл.55, ал.1, изр.3 ЗЗД – за връщане на платеното поради отпаднало основание /разваляне на предварителен договор за покупкопродажба на недвижими имоти/, ведно със законната лихва върху сумата от подаване на исковата молба и иск по чл.92 ЗЗД – за заплащане на неустойка в размер на 22 464, 19 евро.

Ищецът П. Г. Г. твърди в исковата си молба, че ответникът “***” ООД, като продавач, неоснователно отказал в уговорените срокове да сключи с ищеца П. Г. Г. - като купувач, окончателен договор за покупко-продажба на недвижими имоти (апартамент и два гаража) в нотариална форма, въпреки поетото от дружеството задължение в този смисъл, съгласно предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот от 03.11.2023г. /за краткост по-долу “Договор”, “Предварителен договор”, “ПД”/ и въпреки отправените до дружеството няколко покани за сключване на нотариален акт. Това поведение на “***” ООД довело до разваляне на 28.12.2023 г. от страна на ищеца П. Г. Г. на сключения между страните предварителен договор на основание чл. 14.1 от същия (неоснователен отказ на продавача да сключи окончателен договор), което на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД задължавало “***” ООД да върне (плати) на ищеца всички платени по разваления договор суми в общ размер на 112 320.96 евро, която представлява 50 % от продажната цена на имотите, доколкото сумата е платена на отпаднало основание, ведно със законна лихва върху тази сума, съгласно чл. 86 ЗЗД от датата на подаване на настоящия иск до окончателното плащане на сумата. Посочва, че на основание чл.14.1 от ПД, вр. с чл. 92 от ЗЗД 1 ответното дружество е длъжно да плати на ищеца и неустойка в размер на 22 464.19 евро, която представлява 10 % от продажната цена на имотите. За да обезпечи вземанията си - предмет на настоящото производство, ищецът е инициирал обезпечително производство, в резултат на което е издадена обезпечителна заповед по ч.търг. дело № 47/ 2024 г. по описа на Окръжен съд гр. В. и е образувано изп. дело № 20247650400380 по описа на ЧСИ Г.И. - гр.

С.З., по които са наложени запори на вземания от ответника от банкови и други институции и юридически лица.

Твърди, че между страните няма спор, че ПД е развален, за което е приложена официална писмена кореспонденция към молбата. Спорно между ищеца и дружеството-ответник е това, коя страна надлежно е развалила договора, а оттам и какъв е размерът на подлежащата на възстановяване сума, респ. кому се дължи неустойка. Безспорно между страните до настоящия момент е, че сумата в размер на 89 856,77 евро следва да се възстанови от “***” ООД на ищеца, която сума не е възстановена, въпреки изричното изявление на дружеството в този смисъл. Съответно спорно между страните е единствено дали се дължи плащане от страна на дружеството спрямо ищеца и на сумата в размер на 44 928.38 евро, от които неустойка 22 464,19 евро и 22 464,19 евро остатък от сумата, подлежаща на връщане, като платена на отпаднало основание.

Счита, че “***” ООД неоснователно твърди, че ищецът е в неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор. Окончателен договор не бил сключен, но не поради отказ на ищеца, за което е съставен и констативен нотариален протокол. Твърди, че отказът е на дружествотоответник. Наред с това, дори да се приеме, че ищецът в настоящото дело е отказал да сключи на 06.12.2023 г. окончателен договор, то този отказ не е неоснователен, каквото е изискването на чл.13.1, а се дължи на поведението на “***” ООД. Счита, че за да е неоснователен отказcj на ищеца да сключи окончателен договор, означава отказът да не е обвързан от неизпълнение на задължения от страна на продавача. В случая, ако се приеме, че отказ от ищеца е налице, то видно от доказателствата, този отказ се дължи на причини, за които дружеството продавач отговаря. Нещо повече, дори да е вярно, че дружеството надлежно е развалило договора, то същото отново на основание чл.55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД следва да възстанови на ищеца платените суми в размер на 112 320.96 евро.

Твърди се, че ищецът П. Г. и “***” ООД изрично са уговорили в чл. 2 от предварителния договор, че продажната цена е в евро (224 641.92 евро), като и плащанията, извършени от ищеца по договора, също са е евро. Ето защо, ищецът посочва, че предвид разясненията, дадени в Тълкувателно решение № 4 от 29.04.2015 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2014 г., ОСГТК, докладчик съдията З.П., гореизложените суми се претендират във валутата, в която са уговорени с договора, а именно в евро.

Ищецът посочва, че е проявил интерес от покупката на апартамент и два 2 гаража в сграда в процес на строителство в гр. С. (***), разполагаща с Акт 14, като обектите се предлагали за продажба на етап “груб строеж” от ответната страна - “***” ООД. След няколко разговора дружеството и ищецът договорили, а последният заплатил на “***” ООД на 10.10.2023 г. 2000 евро стоп-капаро или резервационна такса, за да се гарантира, че до сключването на предварителен договор имотите няма да се предлагат на трети лица.

След заплащането на тази сума страните започнали да предоговарят съдържанието на предварителния договор, като ищецът комуникирал от своята електронна поща , а продавачът “***” ООД, чрез свои представители изпращал до молителя електронни съобщения от различни електронни адреси - от имейла на дружеството , от имейла на управителя Б.Б. , от имейла на адвоката на дружеството адв. Д. П., личен №

1600042760 и от имейла на

Е.Д.М., сочеща се като упълномощен представител на дружеството . Твърди, че още по време на преговорите дружеството неоснователно на 27.10.2023 г. преустановило същите, като изразило воля да задържи платеното от ищеца към този момент стоп-капаро (резервационна такса) в размер на 2000 евро и да не се пристъпва към сключване на предварителен договор. След уточнение от страна на ищеца, че остава с впечатление, че именно “***” ООД не възнамерява да сключи с него към онзи момент предварителен договор, но по причини, които са извън поведението на ищеца, последният получил от дружеството уверение, че предварителен договор все пак ще бъде сключен.

На 03.11.2023 г. бил сключен между страните предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, а именно за покупкопродажба на Апартамент *** с идентификатор *** с продажна цена 170 881.92 евро с ДДС или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ към деня на плащането, с площ от 95,70 кв.м., от които чиста площ на апартамента 84,62 кв.м. и 11,08 кв.м. идеални части от общите части на сградата, ведно със съответните му идеални части от правото на строеж върху парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване от 04.06.2018 г., Гараж *** с идентификатор ***, с продажна цена 26 880 евро с ДДС или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ към деня на плащането, с чиста площ от 17,39 кв.м. и Гараж *** с идентификатор ***, с продажна цена 26 880 евро с ДДС или левовата им равностойност по фиксинга на БНБ към деня на плащането, с чиста площ от 18,55 кв.м., ведно със съответните на гаражите идеални части от общите части на сутерена на сградата и идеални части от правото на строеж върху парцелите, съгласно Таблицата за площообразуване от 04.06.2018 г.

(Доказателство № 3).

Посочва, че общата продажна цена на апартамента и двата гаража (за краткост “Имоти”, “Обекти”) е в размер на 224 641.92 евро или тяхната левова равностойност по фиксинга на БНБ към деня на плащането /арг. от чл. 2 от предварителния договор/.

Плащането било уговорено на вноски, като първото плащане в размер на 3

50 % от продажната цена, равняващи се на 112 320,96 евро, е следвало да се извърши в срок до 10.11.2023г. /7 календарни дни от подписване на договора/, като било уговорено, че платените 2000 евро ще се приспаднат от задължението и ще се отнесат като част от първото плащане /арг. от чл. 2.1, буква “а” от ПД/. Съответно първото плащане след приспадане на платените 2000 евро е следвало да бъде извършено от ищеца в срок до 10.11.2023 г. в размер на 110 320.96 евро, което било сторено от ищеца на 07.11.2023г., т.е. в срок. След извършване на първото плащане от 10.10.2023 г. и на второто плащане от 07.11.2023 г., ищецът заплатил на “***” ООД сума в общ размер на 112 320.96 евро, представляваща 50 % от продажната цена на имотите (първа вноска по чл.2.1, буква “а” от ПД).

Втората вноска по чл. 2.1, буква “б” от ПД) в размер на остатъка от 50 % от продажната цена, равняващи се на 112 320,96 евро, е следвало да се извърши в деня на сключване на окончателния договор под формата на нотариалния акт, което събитие така и не настъпило.

Съгласно чл. 1.2 от предварителния договор (в договора посочено само “1.2”) ответното “***” ООД се е задължило да сключи с ищеца окончателен договор в нотариална форма за прехвърляне на собствеността на имотите в срок до 20.11.2023 г. /срокът е 15 календарни дни от сключване на договора, т.е. до 18.11.2023 г., но този ден е неприсъствен/ и то при положение, че сумата по чл. 2.1, буква “а” в общ размер на 112 320.96 евро е заплатена от купувача в лицето на ищеца, което е сторено с плащанията от 10.10.2023 г.

(2000 евро) и 07.11.2023 г. (110 320,96 евро).

В периода от сключване на предварителния договор на 03.11.2023 г. до уговорения срок за сключване на нотариален акт - 20.11.2023 г., “***” ООД не инициирало сключване на окончателен договор, вкл. и след тази дата (20.11.2023 г.), поради което дружеството изпаднало в забава да изпълни задължението по чл. 1.1, точка 1.2 от предварителния договор. След настояване за сключване на окончателен договор от страна на ищеца, последният бил поканен от “***” ООД чрез SMS едва на 29.11.2023 г. окончателният договор да се сключи на 06.12.2023 г., 11:00 ч. при нотариус С.М., за което ищецът се съгласил, но при условие, че получи предварително проект на нотариален акт. До тази дата многократно в разговори с управителя на дружеството Б. ищецът обяснявал, че няма опит в сключването на нотариални актове, не познава законите и процедурите и държи да получи проект на нотариалния акт разумно време преди сделката, за да съгласува съдържанието му със своя адвокат. От управителя на дружеството Б. ищецът Г. получил уверение, че ще му бъде изпратен такъв проект своевременно и че дружеството разполага с проекти на нотариални актове от предходни сделки по продажба, реализирани за обекти в същата сграда и изповядани при нотариус М., поради което изпращането на проект предварително не представлявало проблем.

Въпреки обещаното, проект на нотариален акт ищецът твърди, че не е 4 получил в разумен срок, поради което един ден преди уговорения ден на сделката, т.е. сутринта на 05.12.2023 г. ищецът провел разговор с управителя на дружеството, като повторно информирал “***” ООД, че все още не е получил проект на нотариален акт, както и че за него получаване на проект на нотариален акт в деня преди или на изповядване на сделката е крайно кратък срок, в който да се свърже с адвоката си и да бъде прегледан акта. В същия разговор ищецът помолил дружеството за изпращане на проект на нотариален акт и отлагане на сделката за ден между 11.12.2023 г. - 20.12.2023 г. Малко след разговора, ищецът получил проект на нотариален акт от “***” ООД едва на 05.12.2023 г., 12:12 ч., тоест 23 часа преди сделката, от които само 5 работни часове и то през работното време на ищеца. Двадесет минути след като получил проекта на нотариален акт, ищецът го изпратил на адвоката си, като последният го информирал по-късно през нощта, че не може да отреагира незабавно, тъй като пътува, има други ангажименти и има нужда от технологично време. На 05.12.2023 г., 15:51 ч. дружеството е изпратило на ищеца и проектите на пълномощни, които следвало да бъдат заверени в деня на сделката.