Решение № 9122 от 17.05.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 9122 гр. София, 17.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПОЛИНА АНД.

ХАДЖИМАРИНСКА при участието на секретаря Теодора Ст. Велчева като разгледа докладваното от ПОЛИНА АНД. ХАДЖИМАРИНСКА

Гражданско дело № 20221110156197 по описа за 2022 година

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба на „Арко Имоти“ ООД срещу М. П. И., с която са предявени в условията на обективно кумулативно съединяване осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от 3206,40 лв. – главница, представляваща дължимо възнаграждение по сключено между страните Споразумение за посредничество при оглед за покупка на недвижим имот от 02.02.2021г., сумата от 6717,40 лв. – мораторна неустойка за периода от 17.08.2021г. до 10.10.2022г., и сумата от 374,08 лв. – мораторна лихва за същия период.

В исковата молба се твърди, че между страните е сключено Споразумение за посредничество при оглед за покупка на недвижим имот от 02.02.2021г., по което ищецът е изпълнил поетите задължения за предоставяне на посредническа услуга на ответницата, като е организирал и извършил чрез свой брокер заедно с нея огледи на имоти в гр. София, сред които и апартамент № 2 на ул. „*********. Твърди се, че на 17.08.2021г. без да уведоми ищеца и потърси съдействие от него ответницата се е свързала с продавача на посочения имот и е сключила договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт, за продажна цена в размер на 106880 лв. Съгласно т. 1 от процесното споразумение ответницата дължи на ищеца възнаграждение за осъщественото посредничество в размер на 3% от цената, възлизащо на сумата от 3206,40 лв., както и мораторна неустойка в размер на 0,5 % от дължимата сума за всеки ден забава, а също и лихва за забава, които за периода от 17.08.2021г. до 10.10.2022г. възлизат съответно на сумата от 6717,40 лв. и сумата от 374,08 лв. С тези доводи ищецът обосновава правния си интерес от търсената искова защита за осъждане на ответницата да му заплати дължимите суми. Претендира да му бъдат присъдени сторените по делото разноски.

1

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата е депозирала отговор на исковата молба с изразено становище за недопустимост и неоснователност на исковите претенции. Възраженията си ответницата основава на твърдения, че не е валидно обвързана от процесното споразумение, като за същото навежда да има пороци, които счита, че влекат неговата нищожност, в условия на евентуалност унищожаемост.

Оспорва в частност като нищожна и неустоечната клауза от споразумението поради накърняване на добрите нрави. Позовава се и на неизпълнение от страна на ищеца на поетите договорни задължения. Моли за отхвърляне на исковете и за присъждане на направените деловодни разноски.

Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:

Като писмено доказателство по делото е представено Споразумение за посредничество при оглед за покупка на недвижим имот от 02.02.2021г., по силата на което „Арко Имоти“ ООД чрез брокер Й.Б. се е задължило да предостави за оглед на М. П. И. недвижим имот, представляващ апартамент № 1, находящ се в гр. София, ж.к.

**********, както и други имоти, описани в приложение – регистър на предложените имоти. Съгласно чл. 1 от споразумението в случай, че клиентът сключи договор за придобиване на имота, последният дължи на посредника „Арко Имоти“ ООД възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена, но не по-малко от 500 евро.

Възнаграждението се заплаща при подписване на предварителен договор за покупкопродажба на имота, а в случай че такъв не се подписва – при нотариално оформяне на сделката. Отбелязано е, че възнаграждението е дължимо поради самия факт на свързване на страните и не подлежи на връщане. При забава в заплащането на това парично задължение е предвидена неустойка в размер на 0,5 % от дължимата сума за всеки ден забава. В чл. 2 е уговорена възможност без допълнително заплащане клиентът да използва предоставяни от посредника услуги по юридическо обслужване за покупко-продажбата, изготвяне на необходимите документи, проверки на собствеността и снабдяване със справки за вещни тежести. В чл. 3 е установена забрана клиентът да се свързва по какъвто и да било начин с продавача на имота без писменото съгласие на „Арко Имоти“ ООД, както и да преговаря и да сключва сделка за придобиване на имота, предмет на протокола или на регистъра на предложените имоти, без посредничеството на „Арко Имоти“ ООД. В чл. 4 се съдържа декларация на клиента, че имотът по споразумението, както и посочените в регистъра на предложените имоти, са му представени за първи път от „Арко Имоти“ ООД и че същият не ги е гледал с други лица преди огледа с посредника.

Представени са регистри на предложените имоти, подписани от ответницата като клиент, в които е вписано, че в изпълнение на процесното съглашение страните са извършили огледи на недвижими имоти, както следва: на 11.02.2021г. е посетен тристаен апартамент № 12 в гр. София, *********, на 12.02.2021г. – тристаен апартамент в гр. София, ********, на 25.02.2021г. – тристаен апартамент № 2 в гр.

София, *********“, ул. „*********, ет. 1, на 26.02.2021г. – тристайни апартамент № 10 и апартамент № 3 в гр. София, *********“, ул. „*********, ет. 3, и на 05.03.2021г. – тристаен апартамент № 10 в гр. София, *********“, ул. *********.

Към доказателствата е приобщен Протокол за стоп-депозит при сделка покупкопродажба на имот от 24.02.2021г., подписан от „Стройинвест 19“ ЕООД като продавач и А.П.П. като купувач, с който е уговорено предоставяне на сумата от 3000 лв. от страна на купувача като депозит за сключване на договор за покупко-продажба на апартамент № 2 в гр. София, *********“, ул. „*********, ет. 2 (първи жилищен етаж), 2 срещу продажна цена в размер на 76500 евро. Предвидено е предварителен договор да бъде сключен в срок до 5.03.2021г., до която дата продавачът се задължава да не сключва сделки с други лица и да спре предлагането му на клиенти, като в случай на отказ от купувача, депозитът не се връща. Приета е разписка, удостоверяваща плащане на депозита на „Каливан Симеонови“ ЕООД, представител на продавача.

Видно от представен Нотариален акт № 32, том I I I , рег.№ 12933, дело № 321/2021г. на Анжелина Мавродиева, пом. нотариус по заместване на М. М.Р., рег.№ 504 на НК, на 17.08.2021г. между „Стройинвест 19“ ЕООД и М. П. И. е сключен договор за покупко-продажба, по силата на който посоченото дружество е прехвърлило на ответницата правото си на собственост върху самостоятелен обект с идентификатор ***, представляващ апартамент № 2 в гр. София, *********, ул. „*********, ет. 2, а съгласно документ за собственост находящ се на ет.

1, срещу продажна цена в размер на 106880 лв., платима със средства от предоставен от „Банка ДСК“ ЕАД кредит.

За установяване на обстоятелството, че „Арко Имоти“ ООД е свързало страните по продажбеното правоотношение са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетеля Й.Б. – служител при ищеца. Свидетелят излага, че се запознала с ответницата – клиент на дружеството, по повод интереса й към оферта за продажба на апартамент в *********, предлаган от строителя „Санирум“ ООД. Посочва, че организирала оглед на имота, на който ответницата харесала същия, а след това съдействала и за провеждане на среща с представител на строителя, на която били договорени условията на продажбата. Поради непосилната за ответницата схема на плащане била организирана и среща с мениджър на „Арко Имоти“ ООД, в рамките на която били направени няколко предложения за финансиране от кредитни институции. Ответницата била одобрена за отпускане на кредит от „Банка ДСК“ ЕАД, като впоследствие станало известно, че ползвала финансиране именно от тази банка за закупуване на процесния имот. По сведения на свидетеля ответницата се отказала от сделката, поради което били предложени за продажба други недвижими имоти. Така се стигнало и до оглед на процесния апартамент № 2 на ул. „********* в *********“.

Споделя, че огледът бил осъществен с партньорството на неин колега от агенция „Олимп“, който предлагал имота като представител на строителя „Стройинвест 19“ ЕООД, като го показвал и на други клиенти. След огледа ответницата отправила молба да се извърши директна връзка със строителя и да се договорят условията на сделката, която молба била отказана от свидетеля, доколкото строителят нямал преки договорни отношения с ищцовото дружество. На следващия ден бил проведен оглед и на други апартаменти в същата сграда. След още един оглед на друг имот ответницата изявила желание за спиране на огледите, тъй като имала други намерения. Свидетелят пояснява, че споразуменията с клиенти се сключвали още в началото преди извършването на оглед, като отделно от това на място се подписвали документи и за всеки отделен имот от регистъра като приложение към споразумението.

Като свидетел по делото е разпитан и Д.Г. собственик на дружеството строител на процесната сграда на ул. „*********. Излага, че нямал договорни отношения с никоя агенция за продажбата на апартаменти в сградата, но обектите били посещавани и предлагани от брокери, които получавали комисиони за сключени сделки. Описва, че ответницата се свързала с него за процесния апартамент № 2, който била харесала, но бил капариран, когато посещавала сградата преди за огледи с брокери и на други от предлаганите апартаменти. За апартамент № 2 тогава било предоставено „стоп-капаро“ от друг клиент, с който свидетелят потвърждава, че е подписал съставения Протокол 3 за стоп-депозит от 24.02.2021г., предявен му от съда. Този клиент обаче се отказал от сделка и след като се информирала, че апартаментът вече е свободен за продажба, ответницата потърсила свидетеля. Бил подписан предварителен договор с ответницата, която се явила сама на срещата, без посредник.

Гласни доказателства са събрани и чрез разпит на свидетеля Р.Х. – живеещ на семейни начала с М. И.. Споделя, че свидетелят Й.Б. ги придружавала на огледи на апартаменти, но не се достигнало до ползване на нейните услуги, тъй като им предлагала имоти с характеристики, каквито не търсели. Описва, че същата ги завела и на огледи в сградата, находяща се на ул. „*********, но били огледани единствено апартамент № 3 и апартамент № 10. По отношение на апартамент № 2 им обяснила, че е продаден, поради което последният не бил посетен. За всеки от огледите били подписвани протоколи при обяснения от страна на брокера, че същите служат единствено за оправдание на извършената работа, като не е виждал ответницата да подписва и споразумение или да й е било обяснено, че се касае за такова. Заявява, че ответницата се отказала от услугите на „Арко Имоти“ ООД, тъй като предлагали имоти, каквито не търсят. По данни на свидетеля след време, минавайки покрай строежа, били уведомени от работник, че клиент се е отказал от покупка и се свързали с инвеститора. През месец март 2021г. бил подписан предварителен договор за апартамент № 2, като окончателният договор бил сключен в периода юли-август.

При така установеното от фактическа правна, съдът формира следните правни изводи:

При изложените в исковата молба обстоятелства, формиращи основанието на съдебно предявените спорни субективни права, сезиращите съда осъдителни искове намират правното си основание в разпоредбите на чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД. Предявеният главен иск е за реално изпълнение на поето от ответницата парично задължение по сключено между страните споразумение за посредническа услуга, докато по акцесорните искове се претендира за ангажиране договорната й отговорност за забавеното изпълнение под формата на неустойка и мораторна лихва. Противно на наведените от ответницата с отговора на исковата молба възражения за недопустимост на производството, съдът приема да са налице процесуалните предпоставки, обуславящи съществуването и надлежното упражняване на правото на иск. В тази връзка следва да се отбележи, че валидността на процесното споразумение и на съдържащата се в него неустоечна клауза са въпроси, които подлежат на преценка по същество на спора, но са неотносими към проверката за допустимост на предявените искове, която съдът извършва въз основа на сочените от ищцовата страна обстоятелства, съставляващи основание на исковите претенции. В исковата молба ищецът твърди, че страните са валидно обвързани от споразумение, по което ответницата е неизправна страна, които твърдения са достатъчни да обосноват процесуалноправната легитимация на последната, докато действителното положение по спорното материално правоотношение е въпрос на основателност на исковете.