Решение № 780 от 14.01.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 780 гр. София, 14.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 45 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА К. Г. при участието на секретаря СИЛВИЯ К. ЗЛАТКОВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА К. Г. Гражданско дело № 20241110161089 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба на Е. Д. И. срещу Г. Ц. Д. и И. Й. Д., с която са предявени в условията на пасивно субективно съединяване искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.06.2022г., по силата на който Г. Ц. Д. и И. Й. Д. се задължават да продадат на Е. Д. И. следния недвижим имот, а именно: Поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на ******************, с площ на имота по документ за собственост – 600,00 кв.м., а по скица – 572 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – за друг вид застрояване, при съседи по скица, имоти с идентификатори:

***; ***; *** и ***, ведно с всички подобрения и насаждения в имота.

Ищецът твърди, че страните са обвързани от горепосочения договор, като по договора заплатил в деня на подписването му сумата от 1 000 лева, която твърди да е окончателната продажна цена по сделката. Ищцата имала пълна готовност съгласно уговорките да се яви пред нотариус за подписване на окончателен договор, но на уговорената с договора крайна дата – 30.06.2022г. не бил подписан окончателен договор, нещо повече появили се слухове, че имотът ще се обяви за продажба. Поради изложеното ищецът счита, че за него е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск В срока по чл. 131 от ГПК ответникът Г. Ц. Д. е подал отговор на исковата молба, с който оспорва иска. Оспорва да е поемал задължения по договора. Ответникът съжителствал с майката на ищцата, а последната ги посещавала рядко, тъй като пребивавала в 1

************. Оспорва да е получавал продажна цена от ищцата по договора. Посочва, че процесният имот не представлява СИО между него и ответницата И. Д., а е негова лична собственост. Твърди, че от 1980г. не е имал контакти със съпругата си. Ответникът възразява да е предавал владението върху имота на ищцата. В тази връзка оспорва действието на процесния договор, като сключен между ищцата и лице, което не се явява собственик.

Отделно и ако не се приеме горното от съда, ответникът Д. оспорва договора, като сключен от съпругата му без негово съгласие, тъй като той не е изявил воля за сключването му.

Алтернативно релевира възражение за нищожност на договора, като сключен в противоречие със закона /чл. 26, ал.1, пред.1 от ЗЗД, тъй като договорът е подписан само от ответницата И. Д. в нарушение на разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС/, а също така като сключен и на цена, която е в пъти по-малка от реалната, както и като сключен поради лиса на съгласие /чл. 26, ал.2 от ЗЗД/.

Ответникът И. Д. също е подала отговор на исковата молба, като по същество оспорва иска. Твърди, че имота е изцяло собственост на ответника Г. Д., с когото от 1980г. не живеят заедно. Подписала договора, тъй като на 21.06.2022г. била посетена от ищцата, чийто адвокат обяснил, че сделката не може да бъде сключена без нея, тъй като формално с ответника Д. са в брак. Д. единствено подписала договора и получила сума в размер на 500,00 лева. В тази връзка релевира възражение за нищожност на договора, като сключен при липса на съгласие, алтернативно унищожаем на основание чл. 27, вр. чл. 28, ал.1 от ЗЗД, тъй като е подписан от ответника при грешка относно съществените характеристики в предмета на договора и страните по него, съответно унищожаем на основание чл. 27, вр. чл.

29 от ЗЗД, тъй като Д. е била въведена в заблуждение от ищцата относно предмета, съдържанието и страните по сделката. Посочва, че била мотивирана да подпише договора, като мислила, че полагайки подписа си ще направи еднократна услуга на ответника Д. свободно да се разпорежда със своя имот. Моли за отхвърляне на иска.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията на ответниците, намира за установено от фактическа страна следното:

Като писмено доказателство по делото е представена Заповед РД-09-66 от 07.04.1995г. на Териториална общинска администрация – Банкя, с която е наредено държавен имот, находящ се в землището на *************, заснет в кадастрален лист № А3-7-Г с пл. № 406 с площ 600 кв. м., и граници: от две страни ливада и от две страни черен път, да се продаде на Г. Ц. Д. срещу продажна цена от 9 000 лв. Установява се, че въз основа на така издадената заповед на 11.04.1995г. е сключен Договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на НДИ, по силата на който на Г. Ц. Д. е прехвърлено правото на собственост върху процесния недвижим имот срещу посочената продажна цена.

С исковата молба е приложен Предварителен протокол за покупка-продажба на недвижим имот от 21.06.2022г., сключен между Г. Ц. Д. и И. Й. Д., от една страна като продавачи, и Е. Д. И., от друга като купувач, по силата на който ответниците са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който да прехвърлят на 2 ищцата правото на собственост върху Поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на ****************, с площ на имота по документ за собственост – 600,00 кв.м., а по скица – 572 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване – за друг вид застрояване, при съседи по скица, имоти с идентификатори: ***; ***; *** и

***, ведно с всички подобрения и насаждения в имота, в срок до 30.06.2022г. С чл. 3 от процесната сделка страните са постигнали съгласие за продажна цена в размер на 1 000 лв., платима незабавно в брой по равно на всеки един от продавачите. Отбелязано е, че сумата е изплатена веднага при подписването на договора, който в тази му част служи като разписка за предаването и получаването на сумата. В чл. 6, ал. 4 е предвидено, че продавачите предават на купувача владението на имота в деня на подписване на договора.

Като писмено доказателство е представена Искова и уточняваща молба от третото за производството лице - С. Г. Д., с която срещу Г. Ц. Д. е предявен осъдителен иск за предаване владението върху изградената в процесния недвижим имот сграда. Искането за защита е подкрепено с фактически твърдения, че С. Г. Д. упражнявала владение върху поземления имот в продължение на 20 години, като от ноември 2024г. била осуетена фактическата власт до сградата посредством поставянето на метална решетка. Във връзка с така депозираната искова молба е образувано гр. д. № 3213/2025г. по описа на СРС.

По делото е приобщен Договор за продажба от 28.03.2018г., сключен между *************** и И.С.И., по силата на който в полза на последния е прехвърлено правото на собственост върху незастроен поземлен имот с идентификатор *** с площ от 375 кв.м., находящ се в *************, срещу пазарна цена в размер на 6 640 лв.

В хода на производството са събрани гласни доказателства от М.Г.С. – дъщеря на ответниците. Според свидетеля родителите сключили брак на 01.11.1964г., като до 1980г. живеели в наследственото на ответницата жилище, находящо се в

****************************, а след 1980г. се разделили, без бракът да бъде прекратен.

Излага, че по това време баща придобил процесния недвижим имот, в който самостоятелно си живеел, като ответницата нито е посещавала, нито е упражнявала фактическа власт върху него, нито е предоставяла владението някому. Споделя, че осъществила връзката между майка си и Е. И., тъй като през 2021г. последната отправила предложение да полага грижи за Г. Д. по силата на договор за „доглеждане“ и да „унаследи“ въпросния поземлен имот, а свидетелят да не предявява претенции към имота.

Първоначално ответникът Д. изразил несъгласие да бъде сключван подобен договор, но впоследствие предоставил вземането на решение от усмотрението на свидетеля. Поради морални мотиви М.С. се съгласила да бъде сключен такъв договор, като предвид съществуващия брак между ответниците следвало да проведе разговор с майка си, в който да обясни за ситуацията с цел да не предявява собственически претенции към недвижимия имот. Уточнява, че самата тя не е виждала договора, тъй като по това време пребивавала в И.. Описва, че около юли месец ищцата я уведомила, че бил подписан договор, като при разговори с ответницата, същата обяснила, че го е подписала, но не го е чела и не се е

3 запознала с неговото съдържание. Допълва, че разбрала за проблема едва когато ответникът Ц. съобщил, че е отказал подписването на договора, тъй като не бил изготвен такъв за доглеждане, а договор за покупко-продажба. Отбелязва, че за извършването на услугата по подписване ответницата Д. получила 500 лв. С оглед да се установи защо е съставен договор за покупко-продажба бил проведен разговор с ищцата, в рамките на който последната обяснила, че с договора за доглеждане „ще има само задължение“. Предоставя данни, че от 2002-2003г. Г. Д. и майката на Е. И. живеели заедно, но през 2024г. се разделили, като понастоящем ответникът пребивавал в старчески дом, а в процесния недвижим имот не живеел никой.

Като свидетел по делото е разпитан и Ц.В. – братовчед на ответника, по чиито данни Г. Д. придобил поземления имот през 80-те години с лични средства, в който период се занимавал с търговия на гъби, пилета и работел държавна работа, а впоследствие построил и къща в него. Споделя, че при посещенията си не е виждал съпругата на ответника в процесния недвижим имот, Г. Д. сам упражнявал фактическа власт върху него, като съвместно с него живеела майката на ищцата. Не може да посочи периода, в който са живеели заедно, но допълва, че се разделили преди 2-3 години.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

От заявените с исковата молба фактически твърдения се налага извод, че съдът е сезиран с конститутивни искове, които намират правната си квалификация в чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Основателността на исковите претенции е обусловена от установяване в условията на пълно и главно доказване от ищеца на следните материални предпоставки: сключен между страните валиден предварителен договор, по силата на който ответниците са се задължили да продадат процесния недвижим имот, чиито собственици са, че ищцата е изпълнила задължението си за плащане на уговорената цена, както и че е настъпил падежът на задължението на ответниците за сключване на окончателен договор. Съобразно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК в доказателствената тежест на ответниците е да докажат правоизключващите си възражения, както и основанията, на които претендират договорът да е нищожен/унищожаем.

С оглед изявленията на страните в хода на производството и на основание чл. 146, ал.

1, т. 3 и т. 4 като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че И.

Д. е подписала предварителния договор, че същата е в брак с ответника Г. Д., както и че е получила от ищцата сумата в размер на 500 лв. В това отношение, правният спор се концентрира относно съществуването на облигационно правоотношение между страните и неговата валидност, както и относно това дали процесният поземлен имот е съсобствен между ответниците в режим на съпружеска имуществена общност.

Настоящата исковата претенция се основава на фактически твърдения за сключен предварителен договор с предмет прехвърляне правото на собственост върху недвижим имот. Съобразно чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. По аргумент от чл. 183 ЗЗД при тази категория предварителни договори уговорките, формиращи същественото им съдържание, са вещта и цената на вещното право, поради което съдоговарящите следва да са постигнали съгласие по отношение на тези елементи. При анализ от външна страна на така приобщената сделка е видно, че последната включва достатъчно данни за индивидуализацията на вещта - посочен е обектът на правото на собственост – поземлен имот, населеното място, в което се намира, неговият кадастрален номер и границите.