Решение № 1328 от 07.12.2022, Районен съд - Пазарджик

РЕШЕНИЕ

№ 1328 гр. Пазарджик, 07.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Димитър Чардаков при участието на секретаря Десислава Буюклиева като разгледа докладваното от Димитър Чардаков Гражданско дело № 20215220102203 по описа за 2021 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е конститутивен иск чл.19, ал.3 ЗЗД.

Ищецът М. Д. М. с ЕГН ********** от с.х, обл.п, ул. „*-а“ №* твърди, че е изправна страна по валидно облигационно правоотношение с ответника И. Г. П. с ЕГН ********** от с.к, общ.Л, обл.Пазарджик, ***, произтичащо от предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 05.01.2021г., с който ответникът се е задължил в срок до 10.02.2021г. да му прехвърли собствеността върху следния недвижим имоти:

Поземлен имот № 2 с площ от 600 кв. м. по топографския план на земи за земеделско ползване - параграф 4 от П3P на 3CП33, находят се в местността „Припека“ в землището на с.к, област Пазарджик, ведно с построената в имота масивна сграда със застроена площ от 35 кв. м. и всички подобрения и приращения в и към имота, при съседи: поземлен имот №1, поземлен имот №3, канал и път. Ищецът твърди, че страните са уговорили цена за имота в размер на 5000 лв., от която при сключването на предварителния договор е заплатил на ответника 4500лв. Твърди, че останалата част дължи при прехвърлянето на собствеността, което трябвало да стане в уговорения срок и след като ответникът освободи имота от вписана върху него възбрана.

Ищецът твърди, че обещателят не е изпълнил своите задължения по договора - не е освободил имота от тежести и не му е прехвърлил собствеността. Иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен. Претендира присъждане на съдебни разноски.

1

Ответникът, представляван от особен представител по чл.47, ал.5 ГПК, оспорва иска при твърдение, че условията за прехвърлянето по предварителния договор не са изпълнени, тъй като не е вдигната възбраната върху имота. Оспорва наличието на частично плащане на цената от ищеца.

Моли иска да бъде отхвърлен.

Съдът, като съобрази становищата на страните и доказателствата по делото, достигна до следните фактически и правни изводи:

За уважаването на иска ищецът следва да установи наличието на предварителен договор за продажба на имот, който принадлежи на ответника, съществува към момента на устните състезания и представлява годен обект за продажба, както и че е заплатил на ответника уговорената цена или е готов да я заплати в срока по чл.362, ал.1, изр.2 ГПК, а срокът за прехвърляне на собствеността е изтекъл.

От представения от ищеца предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 05.01.2021г. се установява, че ответникът се е задължил да му прехвърли собствеността върху процесния недвижим имоти в срок до 10.02.2021г. и да заличи вписаната върху имота възбрана в полза на трето лице. Цената и начинът за нейното заплащане от купувача са уговорени в чл.4 от предварителния договор, според който, купувачът се задължава да заплати на продавача уговорената цена в размер на 5000лв., както следва: при сключването на предварителния договор купувачът заплаща на продавача капаро /задатък/ в размер на 4500лв. в брой, а остатъкът от цената в размер на 500лв. ще бъде заплатена след като продавачът изпълни задължението си да заличи ипотеката и при сключването на окончателния договор. Страните са уговорили, че владението върху имота ще бъде предадено на купувача след прехвърлянето на собствеността.

Ответникът не оспорва сключването на предварителния договор.

Същият съдържа всички съществени елементи на окончателния договор – страни, обект и цена, поради което валидно обвързва страните. Ответникът обаче оспорва заплащането на задатъка в размер на 4500лв. Съдът намира, че предварителния договор не доказва изпълнението на това задължение на купувача. Тълкуването на чл.4 от предварителния договор не обосновава категоричен извод, че същият служи като разписка за такова плащане. В разпоредбата страните са използвали сегашно глаголно време „при подписването на договора продавачът заплаща…“, което изключва възможността задатъкът да е бил платен преди подписването. Във втория случай това би следвало да е отразено в договора в минало време. Плащане в брой едновременно с подписването на договора е обективно невъзможно или поне трудно осъществимо и затова малко вероятно, а плащане след сключването на договора не би могло да се отрази в него. Формулиран по този начин текстът на тълкуваната разпоредба поражда задължение за плащане на цената и установява падежа, както и начина за плащане, но не удостоверява самото изпълнени.

2

Горния извод за липса на изпълнение от страна на купувача се подкрепя и от уговорката за предаване на владението едва при прехвърлянето на собствеността, която е лишена от житейска логика при положение, че основната част от цената е заплатена при сключването на предварителния договор. Изпълнението на задължението за заплащане на цената следва да е доказано при условията на пълно доказване от ищеца, а представените от него доказателства не обосновават категоричен извод за плащането.

Съдът намира за неоснователно възражението на особения представител на ответника, че падежът на задължението на продавача да прехвърли собствеността не е настъпил, тъй като не е заличена възбраната върху имота.

Страните в чл.5 от договора са уговорили срок за изпълнението на това задължение до 10.02.2021г., който е изтекъл. Изпълнението на задължението на продавача да заличи възбраната е поставено като условие единствено за заплащане на остатъка от цената след сключването на окончателния договор и касае изискуемостта само на това парично задължение. Купувачът не може да претендира от продавача реално изпълнение на задължението за заличаване на възбраната /това зависи от волята на взискателя по изпълнението, по което тя е била вписана/. Той може обаче да придобие имота и преди заличаването на възбраната, приемайки нейните правни последици по чл.453 ГПК, или да развали договора и да претендира обезщетение за неизпълнение – вж. чл.11, ал.2 от същия. Задължението за заличаване на възбраната и задължението за прехвърляне на собствеността са самостоятелни и изпълнението на едното не зависи от изпълнението на другото.

Въз основа на гореизложеното съдът приема за установено, че страните са обвързани от валиден предварителен договор за продажба на процесния имот, по който купувачът не е изпълнил задължението да заплати задатъка в размер на 4500лв., а падежът на задължението на продавача да прехвърли собствеността е настъпил.

От представения нотариален акт №131 от 25.06.2014г., том ІІ, рег.

№4214, н.д. №277/2014г. по регистъра на Таня Дъбова - нотариус с рег. №422 в НК се установява, че ответникът е собственик на имота, поради което съдебното решение, което замества неговата воля за прехвърляне на собствеността, ще има транслативен ефект. Имотът е надлежно индивидуализиран с данни от действащия топографски план на имотите по §4 ПЗР на ЗСПЗЗ в землището на с.к, които те са обхванати от кадастралната карта на населеното място /данните за липсата на кадастрална карта на земите по §4 са от електронната страница на АГКК/.

При така установените обстоятелства съдът намира иска за основателен, тъй като ищецът е доказал осъществяването на всички правопораждащи факти от състава на заявеното потестативно право по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Обстоятелството, че продажната цена по предварителния договор не е заплатена не изключва материалната легитимация на ищеца. В трайната 3 практиката на ВКС е застъпено становището, че неизправността на насрещната страна не е пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен, ако предварителният договор съдържа уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен. Когато неизпълнението на предварителния договор се изразява в незаплащането на дължимата цена от купувача, съдът следва да постанови решението по реда на чл.362, ал.1 ГПК, като замести окончателния договор при условие, че ищецът изпълни задължението си в 2 – седмичен срок, който тече от влизане на решението в сила /Решение №455 от 19.12.2013г. на ВКС по гр. д. №3635/2013г., IV г.о., Решение №28/01.07.2011г. по гр. д. №207/2010г. на ВКС, II т.о., Решение №72/14.07.2011г. по гр. д.

№659/2010г. на ВКС, I г.о. и Решение №537/08.07.2010г. по гр. д. № 349/2009г. на ВКС, III г.о./.

Ето защо искът за обявяване за окончателен на предварителния договор следва да се уважи под условие, че в 2-седмичен срок от влизане в сила на решението ищецът заплати на ответника дължимата част от цена на имота в размер на 4500 лв. /остатъкът от 500лв. е дължим след заличаването на възбраната/.

Съгласно чл.12 от предварителния договор, разноските по прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача. Разноските по прехвърлянето включват нотариалните такси, които съгласно чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и с оглед на удостоверения материален интерес /това е продажната цена от 5000 лв., тъй като данъчната оценка на имотите е по-ниска от нея/ възлизат на 103.50лв. На основание чл.364, ал.1 ГПК и т.19 от ТР № 6 от 06.11.2013г. на ВКС по тълк. д. №6/2012г., ОСГТК, ищцата следва да бъде осъдена да заплати тези суми в приход на държавния бюджет по сметка на РС - Пазарджик. До нейното изплащане върху имота следва да се впише възбрана – чл.364, ал.1 ГПК.

На основание чл.35, ал.3 от Наредба на ОбС Л за определяне размера на местните данъци и такси, ищецът следва да заплати на Община Л местен данък за придобИ.ето на имота в размер на 150лв. Съгласно чл.364, ал. 2 ГПК, заплащането на разноските по прехвърлянето и на дължимите данъци е условие за издаване на препис от решението.

В производството за сключване на окончателен договор за прехвърляне на имот съдът е длъжен да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред – чл.363 ГПК. Една от тях е изискването на чл.264, ал.1 ДОПК прехвърлителят да няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски, както и непогасени данъчни задължения за имота. В нотариалното производство тези обстоятелства се установяват с декларация от прехвърлителя, каквато в настоящото производство същият не може да бъде задължен да представи. Затова наличието или липсата на данъчни задължения следва да се установи с представени от ищеца 4 удостоверения от НАП и Община Л, а препис от решението може да се издаде при условие, че прехвърлителят не дължи публични държавни и общински вземания.

По разноските:

На основание чл.78, ал.1 ГПК ищцата има право на съдебни разноски съразмерно с уважената част от иска. Същата е представила списък по чл.80 ГПК и доказателства за направени разноски в размер на 902лв. Разноските следва да се присъдят в пълен размер поради пълната основателност на исковата претенция.

Воден от горното съдът

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключения на 05.01.2021г. в гр.Пазарджик предварителен договор, с който ответникът И.

Г. П. с ЕГН ********** от с.к, общ.Л, обл.Пазарджик, *** продава на ищеца М. Д. М. с ЕГН ********** от с.х, обл.п, ул. „*-а“ №* следния недвижим имот: Поземлен имот № 2 с площ от 600 кв. м. по топографския план на земи за земеделско ползване - параграф 4 от П3P на 3CП33, находят се в местността „Припека“ в землището на с.к, общ.Л, обл.Пазарджик, ведно с построената в имота масивна сграда със застроена площ от 35 кв. м. и всички подобрения и приращения в и към имота, при съседи: поземлен имот №1, поземлен имот №3, канал и път, за сумата от 5000лв., ПРИ УСЛОВИЕ в двуседмичен срок от влизане на решението в сила ищецът М. Д. М. да заплати на ответника И. Г. П. сумата от 4500лв. на основание чл.362, ал.1 ГПК.

ОСЪЖДА ищеца М. Д. М. с ЕГН ********** с ЕГН ********** да заплати по сметка на Районен съд – Пазарджик сумата от 103.50лв.– нотариална такса за прехвърлянето на имота, за която сума служебно да се впише възбрана върху имота на основание чл.364, ал.1 ГПК.