Акт № 754 от 27.02.2013, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

Публикувай

Определение № 1567

Номер

1567

Година

9.4.2015 г.

Град

Благоевград

Окръжен Съд - Благоевград

На

04.09

Година

2015

В закрито заседание в следния състав:

Председател:

Надя Узунова

Секретар:

Прокурор: като разгледа докладваното от

Надя Узунова дело номер

20141200100273 по описа за

2014 година

Проектодоклад по чл. 146, ал. 1 от ГПК:

По т. 1 Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и възражения:

Ищецът сочи, че е единствен наследник на Н. М. Р. и като такъв с влязло в сила решение за възстановяване правото на собственост на земи в съществуващи или възстановими стари реални граници № 893/25.11.2005 г. му е възстановено правото на собственост върху недвижим имот ливада, с № 029002 по картата на землището, идентичен на поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карата и кадастралните регистри на [населено място].

С решение № 240/20.12.1994 г. по гр.д. № 521/1994 г. по описа на БОС ищецът е поставен под ограничено запрещение. За попечител му е назначен Г. Б. Е., а за зам. попечител - Г. М. С..

На 30.3.2007 г. лично, без съгласието на попечителя си, е сключил договор за покупко-продажба на идеални части от възстановения му от поземлената комисия имот като ги е продал на „Ф”, О. за 1 000 лв. Твръди, че не е получил продажната цена, не е разбрал какво точно се е случило, но е приел, че след като не е получил пари, то и не е прехвърлил собствеността. Мислел е, че е подписал предварителен договор за покупко-продажба. Продължил е да си владее целия имот и да го отдава под наем. На 27.9.2010 г. е сключил договор за наем с „Я, О..

След извършена справка в Служба по вписванията е констатирана продажбата, която ищецът счита за нищожна. В подкрепа на тезата си сочи: Сделката е нищожна на основание чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, поради липса на съгласие. Извършил е правно действие след като е бил поставен под ограничено запрещение, за валидността на което съгл. чл. 4, ал. 3 във вр. с чл. 5, ал. 3 и 2 от ЗЛС е било необходимо и съгласието на назначения му попечител. Сочи, че е нищожна и на основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД – поради липсата на предвидената в закона форма – разрешение от РС за извършването й, където се преценява и интереса от сделката за поставения под запрещение. Необходимостта от такова разрешение обосновава с нормите на чл. 168, чл. 164, чл. 165, ал. 2 и 4 и чл. 130, ал. 3 и 4 от СК. Твърди, че неплащането на цената по договор сочи на липса на съществен елемент от фактическия състав на договора. Ако се счете, че договорът е сключен, то същият да се приеме за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД - сключен в нарушение на добрите нрави. Цената в договора е многократно по-ниска от действителната/реална пазарна цена на продавания имот към момента на изповядване на сделката.

Ответникът в отговора твърди, че обстоятелствата по сключената от него с ищеца сделка са различни от тези, изложени в исковата молба. Сочи, че процесната сделка е елемент от сложните фактически отношения помежду им по повод намерението им да реализират инвестиционна инициатива в притежавания от ищеца имот.

Преди сключване на продажбата страните са сключили предварителен договор от 14.4.2006 г., в който са уговорили условията за бъдещото застрояване на имота на ищеца, при условие, че след изпълнение на множество задължения от страна на дружеството, уговорени в р. ІІ като „Етапи на изпълнение на договора”, предвиждащи най-общо изпълнение на необходимите по закон изисквания за извършване на проектирането и извършването на строителството, при уговорен в полза на прехвърлителя процент на овъзмездяване с обекти в бъдещите сграда – в размер на 20% от разгърнатата застроена площ, които е следвало да бъдат простроени изцяло за тяхна сметка, включително и завършването на общите части на целия строеж, като М. получи своите обекти безвъзмездно.

Получаването на обекти с обща Р. от около 1 000 кв. м. само поради факта, че си собственик на земята, според ответника, не е явно неизгодна за собственика, тъй като той ще придобие множество недвижими имоти т.е. сделката е напълно съобразена с неговия интерес.

Преди сключване на предварителния договор с пълномощно рег. № 445/27.6.2006 г. ищецът е упълномощил един от представляващите ответното дружество управител – Г. Ц. да извърши всички необходими правни и фактически действия по промяна предназначението на имота и извършване на проектирането с оглед бъдещото застрояване.

В деня на подписването на предварителния договор е подписано и пълномощно рег. № 1428/14.4.2006 г., с което Л. М. упълномощава попечителя си- като никой освен тях двамата тогава не е е знаел, че е такъв, нито че М. е запретен да сключи проектирания окончателен договор, с широк обем права, включително и да продава имота. В предварителния договор като адрес за кореспонденция за собственика на имота е посочен адреса на пълномощника, попечител на ищеца.

При всяка една от сделките и разпорежданията на М., попечителят му Е. е бил заедно с него, но единствено и само поради тяхната обща недобросъвестност фактът на поставянето му под запрешение е бил укрит от длъжностните лица, съставяли и удостоверявали подписите на М. под различните негови волеизявления.

Действията пред различните нотариуси, пред които ищецът се е явявал, нито веднъж, който да е от тях не е е усъмнил в неговата дееспособност. Подписването в един ден на предварителния договор и на пълномощно от М. на попечителя му сочи, че двамата са действали в пълнен синхрон, изразявайки единна обща воля. Въз основа на пълномощното попечителя – пълномощник е подписал на 10.8.2006 г. анекс към договора, с който са уговорени условията за сключването на окнчателния договор и който е сключен с представения по делото нотариален акт.

Молят да се допуснат до разпит двама свидители, при режим на довеждане за установяване на факта, че при сключването на всяко едно от съглашенията с ищеца – пълномощното към управителя на дружеството, предварителния договор и пълномощното към Е., окончателния договор, както и последващите им отношения, ищецът е бил наясно с фактическите отношения по повод подписваните договори.

Ответникът сочи, че бидейки добросъвестни са извършили множество правни и фактически действия по изпълнение на договорните задължения-променили статута на имота, за което са заплатили разходи; след това са предприели действия за изработване на ПУП и на инвестиционен проект, по който са започнали подготовка за СМР-та, преди всеобщата финансова криза да отложи временно реализирането на инвестиционните им намерения.

Правят искане да представят писмени доказателства, установяващи извършените от дружеството действия по изпълнение на договорните им задължения и извършените плащания в интерес на ищеца.

По отношение твърдението за неполучаване от ищеца на сумата, представляваща продажната цена, да се съобрази, съдържащото се в нотариалният акт изявление на продавача, че е получил от купувача „напълно и в брой” продажната цена. Възразяват за допускане събирането на гласни доказателства за установяване на отрицателния факт за липсата на извършено плащане.

По иска по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД – за нищожност на договора като сключен в нарушение на добрите нрави – изразяват становище за неоснователността му. Сделката сочат е сключена не толкова ищецът да получи парична сума, колкото да бъде овъзмезден с множество самостоятелно обособени обекти в бъдещата сграда – общо 15 апартамента, получаването на която престация е свързана именно с неговия интерес. Преди сделката дружеството е сторило нужното за значително увеличаване стойността на имота, чрез промяна предназначението му и с изработване на строителните книжа, по които да се извърши застрояването му. Следователно няма неравностойност на престациите, като при сключване на сделката ищецът се е ръководил от своя осъзнат интерес.

По иска с пр. основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД- да се има предвид, че нотариалната форма за сключване на договора за продажба на недвижим имот е спазена, като неучастието на попечителя в същата и липсата на разрешение от РС не сочи липса на форма.

При преценка на основателността на исковете да се има предвид, че попечителят е потвърдил извършеното разпореждане. Потвърждаването е станало с получаването на пълномощно от Е., точно в деня на подписване на предварителния договор, след което Е. е подписал на 10.8.2006 г. анекс към този договор, което представлява потвърждение на сключения предварителен договор.

Впоследствие Г. Б. Е. по силата на договор, сключен с нот. акт № 53/2007 г. на 12.6.2007 г. е получил дарения от дружеството на 291/2244 ид.ч. от дворното място и право на строеж за няколко обекта в сградата с уговорката помежду им, той да заплати стойността на натуралните СМР-то по изграждането на обектите. С участието си в тази сделка Е. според ответника по същество е одобрил действията на ищеца М. по прехвърляне на права в тяхна полза. Според ответника предоверяването от тяхна страна на тези две лица е причина да бъдат подведени за част от действителните правоотношения помежду им.

По отношение на иска по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД- за нищожност на договора като сключен при липса на съгласие - да се има предвид още, че с последващите си действия попечителят е одобрил договора, защото се е ползвал от него, за да придобие права. Същевременно сделката е възмездна и не попада сред изрично изброените нищожни разпореждания по см. на чл. 130, ал. 4 от СК. Според ответника чл. 5, ал. 1 от ЗЛС е приложим за пълното запретените и не е в сила досежно ограничено запретените, за които се прилага чл. 4, ал. 2 от ЗЛС, всъответствие, с която норма те могат да извършват сделки със съгласието на попечителите си и не се изисква съгласие на съда. В деня на сделката Е. е бил в кантората на нотариуса, който е изповядал сделката и чрез това действие попечителят е потвърдил сключването на сделката. За установяването на този факт молят да се ползват от показанията на двама свидетели.

Сочат правен довод, според който препращането на чл. 168, ал. 2 от СК към чл. 165 от СК е за попечителя, не и за поставения под попечителство. Препрещането към чл. 130, ал. 3 СК / а не ал. 4, каквато сочена от ищеца алинея няма/ е за разпореждане на лице, поставено под настойничество, не и под попечителство, като употребения израз в нормата „дете” има предвид малолетно лице, за разлика от обичайното наименование на непълнолетните като „юноша” или „девойка”. Затова според ответника липсата на разрешение на съда за сделката не е порок, водещ до нейната нищожност, защото правните действия се извършват лично от ограничено запретения, като поставянето под попечителство не е равно на учредяване на настойничество.

Изразяват принципното си становище, че договорите сключени от ограничено запретени без техния попечител представляват сключване на сделка без спазване на изискванията на закона за тях, при което тяхната недействителност е относителна. Такива сделки могат да се потвърдят от попечителя, а при липса на потвърждение порокът им е релевиран от чл. 27 ЗЗД.

Ответникът прави възражение за погасителна давност. Доколкото сделката е сключена на 30.3.2007 г. и до датата на предявяване на иска ищецът и попечителят му са знаели за предмета на сделката, и те са имали възможност да релевират тови си оплакване още от деня на сключване на същата, при което от този момент е започнала да тече погасителната давност за предявения от тях иск.

Не се касае за действия, касаещи прилагане на чл. 79 ЗС, макар и да владеят имота като свой от датата на сделката, тъй като са го подготвили за застрояване, а за настъпване ефекта на чл. 110 от ЗЗД, при който с изтичане на срок от 5 години от датата на сключване до предявяване на иска е настъпил ефектът на погасителната давност вкл. и за установяване на недействителност на сделката на каквото и да е основание. Има се предвид в чл. 110 и сл. ЗЗД погасяване правото на иск – правото да се иска от съда защита на нарушено субективно материално право - /Решение № 845/2.6.2003 г. по гр.д. № 2471/2002 г. на ВКС/.

Ответникът възразява и по дееспособността и процесуалната легитимация.

Твърди, че поставянето под запрещение на ищеца е последица от симулативен процес. За целта сочи, че ищецът в последните 10 години е извършил сам няколко разпоредителни сделки с недвижими имоти, а също така заедно със свои родственици е извършил още няколко такива разпореждания, като при всяка една от сделките той се е явявал лично при което същият в рамките на десет години има десет лични разпореждания с недвижими имоти, вкл. в полза на юридически лица и граждани и в нито един от случаите дееспособността му не е поставяна под съмнение. Затова искат да се задължи ищеца да се яви лично в съда и да отговори на въпроса: ”Дали за последните дванадесет години е извършил лично и с участието на негови родственици повече от пет сделки с недвижими имоти, включително и с купувач – генерал Б. Б., при които винаги е участвал в производството лично или чрез пълномощник и никога – заедно с попечителя си”. В зависимост от отговора молят да им се даде възможност да изискат копия от нотариалните дела и нот. актове.