Решение № 113 от 10.06.2024, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 113 гр. Бургас, 10.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Събина Н. Христова Диамандиева

Членове:

Кирил Гр. Стоянов

Даниела Д. Михова при участието на секретаря Станка Ст. А. като разгледа докладваното от Събина Н. Христова Диамандиева Въззивно гражданско дело № 20232000500351 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по в.гр.дело № 351/2023 г. по описа на Апелативен съд – Бургас е по реда на чл.258 ГПК.

Образувано е по въззивната жалба на „СПОРТ–С“ ЕООД, чрез пълномощника адв.Т., против решение № 672/08.06.2023г. по гр.дело № 2233/2022г. по описа на Окръжен съд – Бургас.

Иска се отмяна на решението като неправилно и незаконосъобразно и постановяването на друго, с което предявените против дружеството искове да бъдат отхвърлени. Твърди се, че е постановено в нарушение на материалния закон и при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

Според жалбоподателя и Бургаския окръжен съд, и Районен съд – Бургас, пред когото е образувано първоначално делото, не са указали в проекто – доклада чия е доказателствената тежест и за кои факти и обстоятелства страните не сочат доказателства, с което производството е напълно опорочено. Навеждат се оплаквания за превратно тълкуване на доказателствата по делото и на клаузите на договора за наем. Съдът неоснователно е заключил, че към датата на сключване на договора за наем в имота не е имало осигурени разрешителни за електрически ток и вода, въпреки разписаните в договора за наем задължения на страните, сред които и задължението на наемодателя да предаде имота в състояние, което позволява изграждането на спортен комплекс и заведение и да осигури необходимите 1 книжа и разрешителни. Наемодателят не се е противопоставил, че наемателят не дължи наем до осигуряване на електричество в имота. Съдът не е обсъдил в решението знанието на ищеца за невъзможността отдавания имот да бъде ползван по предназначение. Предяваването на иска от негова страна и едностранното прекратяване на договора за наем е неоснователно, тъй като между страните е било постигнато съгласие за незаплащане на наема до прокарване на електричество в имота. Предвид неизправността на наемодателя и непрепятстването на наемателя той да ползва имота сочат неоснователност на предявения иск за обезщетение. На следващо място наемателят е вложил значителни средства в имота за изграждане на спортен обект. Сочи, че ищецът по делото не е представил документ, от който да е видно, че е изпълнил задължението си по договора да прокара електричество в имота. Моли да бъде прието за установено, че ищецът е неизправна страна по договора за наем в частта да осигури ползването му за целите, посочени там. Моли съдът да вземе предвид спецификата в дейността на наемателя и неохбодимостта спортните обекти да бъдат ползвани в част от денонощието, през която несъмнено е необходимо електричество. При условията на евентуалност, ако искът бъде приет за основателен, то моли да бъде отхвърлен като недоказан. Назначената по делото съдебно – икономическа експертиза по твърденията на изпълнилото я вещо лице е изготвена без да бъдат посетени имотите, а оценката за наема не е посочено дали е въз основа на реални обяви. Не е взето предвид и липсата на електричество и вода в имота, и фактът, че се касае за поляна. За своите цели през процесния период дружеството е използвало само 900 кв. м от имота и наемната цена следва да бъде редуцирана съобразно този размер. Моли да бъдат уважени насрещните искове като доказани по основание и размер.Сочат, че съгласно чл.5, ал.5 от Договора наемодателят е длъжен да заплати на дружеството стойността на цялата направена в обекта инвестиция на цена към датата на осъществяването и. Сочат, че претендираните дейности в имота са извършени със знанието на наемодателя. Описани са по пера и стойности и разходите, извършени за тях възлизат на сумата от общо 90409, 66 лв., която се претендира частично в размер на 18 000 лв. Предявеният иск за пропуснати ползи е за неизплатените суми по договор за наем с ОФК София 2010г. по вина на наемодателя поради неосигурено безпрепятствено ползване на имота за периода 01.09.2019г. до 10.02.2020г. в размер на 6000 лв. и 104 000 лева за срока на договора за наем с ОФК София 2010 от февруари 2020г. до 31.03.2024г. по 2000 лева без ДДС на месец. Предявеният иск от 6000 лева, представлява 5,4545 % от цялата сума в 2 размер на 110000 лева и се претендират за пропуснати ползи, като частична сума от 5,4545 % от всеки месец по 2000 лева без ДДС.

В отговор на въззивната жалба, подаден от М. С. И., чрез пълномощника адв.В., се иска оставянето и без уважение като неоснователна. Счита решението за правилно и законосъобразно и постановено в съответствие със събраните по делото доказателства. Сочи се, че между страните по делото е сключен договор за наем на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.С., находящ се в гр.С., ж.к.„М.”, с площ по скица от 2 952 кв.м., а по документ за собственост - 2974 кв.м. и Анекс към договора за 2 наем, съгласно който наемателят ще ползва само 1 200 кв.м. от имота срещу наемна цена от 1 200 лв. месечно. Твърди се, че въпреки договореното наемателят ползва целия имот, а считано от м.декември, 2019г. е преустановил и плащането на наемната цена. Договорът е развален едностранно от наемодателя с нотариална покана от 08.05.2020г., но въпреки това дружеството продължава да ползва имота. Ищецът е представил титул за собственост в производството, разрешение за строеж V-та категория временен обект - открита спортна площадка за минифутбол, открит паркинг, временна едноетажна сграда с обслужващо предназначение /съблекалня и кафе-аперитив - ЗП 39,00 м2 / и временна лека ажурна ограда с височина 7,50 м. и проектната документация, включително и по част „Електро“, която опровергава твърденията на насрещната страна за липса на електричество в имота. Представена е и виза за проектиране, а по делото е изслушана съдебно – икономическа експертиза за стойността на средномесечния пазарен наем за имота. Сочи се, че наемодателят е прекратил едностранно договора поради неизпълнение от страна на наемателя да заплаща наемната цена и поради това сумите, претендирани с насрещните искове са недължими. Оспорват се твърденията за липса на електричество в имота и, че наемателят не е разполагал с възможността да го ползва. Наемодателят е изпълнил задълженията си по чл.3, ал.5 от договора да осигури необходимите за договарянето на обектите по чл.1, ал.3 обекти. Наемодателят е ползвал наетия имот в продължение на пет години, преди да изпадне в затруднение за заплащане на месечния наем. Имотът е преотдаден от него на трето лице, а според показанията на свидетелите занятия са осъществявани през целия наемен период, което опровергава твърденията за липса на електричество.

Оспорва се и основателността на насрещните искове с доводи, че не са налице основания за прилагане на разпоредбата на чл.5, ал.5 от договора и поради недоказаност на претенцията за пропуснати ползи. Представеният договор за наем с трето лице е частен документ без достоверна дата и по него ищецът не е страна. Не са представени и доказателства за заплащане на суми по този договор за доказване на евентуални вреди. Претендира разноски за настоящата инстанция.

Бургаският апелативен съд в рамките на заявените въззивни оплаквания и въз основа на собствен анализ на събраните п о делото доказателства приема следното:

При извършване на проверката по чл. 269 ГПК настоящият състав констатира, че оспореното съдебно решение е частично недопустимо.

По иска с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД Бургаският окръжен съд е осъдил ответника да върне на ищеца П. И. с идентификатор ***, с адрес – гр.С., Район М., ж.к. М., с площ по скица – 2952 кв. м., който имот е бил предоставен на ответника на основание писмен договор за наем от 25.03.2014 год., с нотариално заверени подписи на страните, развален от ищеца поради неизпълнението му от ответника.

В исковата молба се твърди, че договорните отношения между страните по делото по отношение на имота са уредени с анекс от 25.03.2014г., съгласно който наетия имот е определен по площ от 1 200кв., като дължимият наем е 3 определен именно за тази площ. В исковата молба още се твърди, че въпреки уговорката, ответникът ползвал целия имот, т.е над площта, уговорена в договора се твърди фактическо положение на извъндоговорно основание.

При така формулираното фактическо основание на претенцията за връщане на наетата вещ, съдът е следвало да разграничи хипотезата на иска по чл. 233, ал1 ЗЗД по отношение на договорената площ от 1200 кв.м. от хипотезата на чл. 108 ЗС по отношение на останалата част от имота, който се твърди, че ответникът държи без основание. Заявената в исковата молба претенция за връщане на имот над 1200 кв.м. с правно основание чл. 233, ал.1 ГПК е недопустима, тъй като е лишена от фактическите основания на иска – имотът над договореното от 1200 кв.м. да е предаден в изпълнение на договор за наем и наемателят да не е изпълнил задължението си да го върне след прекратяване на наемното правоотношение. Обжалваното решение, като постановено по същество по недопустима искова претенция следва да бъде обезсилено в частта над 1200 кв. до присъдения размер, а производството по делото прекратено.

По иска с правно основание чл. 233, ал.1 ЗЗД:

Страните са сключили наемен договор на 25.03.2014 год., с нотариална заверка на подписите, по силата на който ищецът М. И. е предоставил на ответното дружество ползването на поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 2952 кв. м., срещу наемната цена от 1 200 лева месечно. Договорът е сключен като срочен, до 01.04.2019 год., но страните не спорят, че и след тази дата наемателят е продължил да ползва вещта, без противопоставянето на наемодателя.

В чл.1, ал.3 от договора е посочено, че имотът ще се ползва от наемателя „за изграждане и експлоатация на спортен комплекс и заведение, проектиран и изпълнен с временни конструкции съоръжения“.

В деня на сключване на договора, с писмен анекс от същата дата страните са постигнали съгласие, че се наема реална част от имота с площ 1200 кв. м., за която и се дължи наемната цена от 1200 лева месечно.

Следователно договорните клаузи обхващат само част от имота, опредЕ. от страните като 1200 кв.м. от ПИ с идентификатор ***, с адрес – гр.София, Район Младост, ж.к. Младост, с площ по скица – 2952 кв. м.

От м. декември 2019 год. наемателят преустановил изцяло плащането на наемната цена, поради което ищецът развалил договора на 08.05.2020 год., чрез едностранно волеизявление отправено до наемателя с нотариална покана, връчена на адресата на 23.04.2020г.

Спори се относно правото на ищеца да развали договора за наем поради неплащане на наемната цена, като се изтъква, че той не е изправна страна по него, поради неизпълнение на негово задължение по чл. 3, ал.1 от Договорада предаде имота в състояние, което да съответства на предназначението ,уговорено в чл.1, ал.3 – спортен комплекс и заведение.

Доводът не намира опора в разпоредбата на чл. 87, ал.1 ЗЗД, приложима по отношение на развалянето на двустранните договори, какъвто несъмнено е сключения наемен договор.

Правото да се развали едностранно договора принадлежи на всяка от 4 страните по него, която не е получила изпълнение по причина, за която отговаря насрещната страна. След като по делото е установено ,че ответникът е преустановил плащане на наемната цена , то той е в неизпълнение на основното задължение на наемателя по наемния договор съгласно чл. 232, ал.2 ЗЗД. Отправената покана е породила следователно действието си на едностранно изявление за разваляне на договора. По този начин наемателят е останал неизправен и по отношение на задължението си да върне вещта след прекратяване на наемното правоотношение, което обосновава извод за основателност на претенцията.

По иска с правно основание чл. 232, ал.2 ЗЗД.

По делото несъмнено е доказано, че след м. декември 2019г. ответникът не е заплащал дължимите месечни наемни вноски и това е продължило до прекратяване на наемното правоотношение, настъпило с разваляне на договора. По неоспореното от страните заключение вземането на ищеца от дължимите наеми е установено по размер. Претенцията е основателна до присъдения размер от 6 309,67 лева.